1、房地产法自考题-4 及答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：15，分数：15.00)1.房地产开发的前提是取得_A国有土地的所有权 B集体土地的使用权C集体土地的所有权 D国有土地的使用权（分数：1.00）A.B.C.D.2.下列对房地产开发用地中“土地”的含义解释正确的是_A房地产开发用地即指取得开发用地的所有权B出让的土地使用权只是一种地上使用权，不包括地下资源和埋藏物C房地产开发用地，既指取得开发用地的使用权，又指取得开发用地的所有权D房地产开发用地，既包括城镇国有土地，又包括集体所有的土地（分数：1.00）A.B.C.D.3.拆迁补偿协议在何种情况
2、下，必须经公证机关公证，并办理证据保全_A拆除出租住宅房屋 B拆除没有产权纠纷的房屋C拆除设有抵押权的房屋 D拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋（分数：1.00）A.B.C.D.4.依照我国法律规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的_，并已确定施工进度和竣工交付日期的，可以进行商品房预售。A35%以上 B25%以上C30%以上 D40%以上（分数：1.00）A.B.C.D.5.下列哪种情况不是房屋租赁当事人可以变更、解除租赁合同的理由_A双方当事人约定变更或解除的 B因不可抗力导致合同不能履行的C符合法律规定的变更或解除的条款的 D当事人一方要求变更或解除的（分数：1.00）A.B.C.D
3、.6.在下列哪种情况下不应当进行产权调换_A拆除出租住宅房屋 B拆除非居住房屋C拆除居住房屋 D拆除非公益事业用房的附属建筑物（分数：1.00）A.B.C.D.7.1998 年国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业须有多少注册资本_A1000 万以上 B500 万1000 万C100 万以上 D100 万500 万（分数：1.00）A.B.C.D.8.依照我国法律规定，房地产抵押合同自何时生效_A依照双方约定 B登记之时C合同履行之时 D合同签订之时（分数：1.00）A.B.C.D.9.下列选项中，哪一项房屋租金包含了成本费、维修费、管理费、投资利息、税金等 5 项内容_A
4、市场租金 B商品租金C成本租金 D福利租金（分数：1.00）A.B.C.D.10.我国现行的土地使用制度模式是_A以公有制为主的国家控制的市场模式B以土地私有制为基础的完全自由市场模式C以土地公有制为基础的非市场模式D以土地公有制为基础的非市场模式逐步向以土地公有制为主的国家控制的市场模式转变（分数：1.00）A.B.C.D.11.下列选项中，哪一项不属于拆迁安置费用_A经济损失补偿费 B搬家补助费C临时安置补助费 D拆迁公告费（分数：1.00）A.B.C.D.12.依照我国法律规定，房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人_A书面同意 B口头同意C通知出租人即可 D默认即可（分数：
5、1.00）A.B.C.D.13.房地产开发企业超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金_的土地闲置费。A10%以下 B20%以下C10%以上 D20%以上（分数：1.00）A.B.C.D.14.依照我国法律规定，预售商品房的风险责任在何时转移_A房屋交付之后，由买受人承担风险B买卖合同登记后，由买受人承担风险C房屋交付后，未登记之前，由出卖人承担风险D买卖合同登记后，由买受人承担风险（分数：1.00）A.B.C.D.15.体育用地的使用年限是_A50 年 B40 年C60 年 D70 年（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：5，分
6、数：10.00)16.国有企业改革中涉及划拨土地使用权的，应当采取出让或者租赁方式处置的有_（分数：2.00）A.非国有企业兼并国有企业的B.国有企业租赁经营的C.国有企业兼并非国有企业的D.国有企业改组为股份合作制的E.国有企业改组为有限责任公司的17.下列哪些活动，在拆迁范围确定后是法律所禁止的_（分数：2.00）A.维持房屋用途B.新建、改建、扩建房屋C.新租房屋D.临时搭建附属建筑物E.续租房屋18.在我国，房地产转让的合法方式包括_（分数：2.00）A.房地产买卖B.企业被兼并，其所属的房地产权属随之转移的C.以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的D.一方提供土地所
7、有权，一方提供资金和技术，因合作开发而变更房地产权属的E.以房地产抵债的19.国家对房地产中介服务人员的管理实行下列哪些措施_（分数：2.00）A.执业咨询认证B.统一考试C.注册登记D.执业须有必要的财产和办公场所E.年检20.依照我国法律规定，下列房地产不得设定抵押_（分数：2.00）A.被依法查封的房地产B.列入文物保护的建筑物C.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产D.权属有争议的房地产E.依法抵押的房地产三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)21.房地产开发（分数：3.00）_22.临时安置补助费（分数：3.00）_23.商品房预售（分数：3.00）_24.房地产抵押（
8、分数：3.00）_25.城市房屋拆迁管理体制（分数：3.00）_四、简答题(总题数：5，分数：30.00)26.简述国有土地使用权出让的特征。（分数：6.00）_27.简述房屋拆迁安置制度的内容。（分数：6.00）_28.简述房地产中介业务活动的禁止行为。（分数：6.00）_29.简述房地产交易的特征。（分数：6.00）_30.简述房屋预售需具备的条件。（分数：6.00）_五、论述题(总题数：2，分数：20.00)31.结合所学，谈谈我国房地产开发企业的行业管理制度。（分数：10.00）_32.试述房地产转让、抵押时应注意的问题。（分数：10.00）_六、案例分析题(总题数：1，分数：10.0
9、0)33.2003 年 8 月，镇海市智达房地产公司与该市土地管理局签订了 100 亩土地使用权出让合同，地价为每亩 10 万元。智达房地产公司受让土地后，没有采取任何开发行为就将该幅土地的使用权于 2004 年 8 月全部让与六和房地产公司，每亩地价为 14 万元，合计价款为 1400 万元。联系所学，谈谈智达公司与六和公司所签订的转让合同法律效力如何。（分数：10.00）_房地产法自考题-4 答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：15，分数：15.00)1.房地产开发的前提是取得_A国有土地的所有权 B集体土地的使用权C集体土地的所有权 D国有土地的使
10、用权（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是房地产开发的前提。城市房地产开发用地必须是国有土地，取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提。2.下列对房地产开发用地中“土地”的含义解释正确的是_A房地产开发用地即指取得开发用地的所有权B出让的土地使用权只是一种地上使用权，不包括地下资源和埋藏物C房地产开发用地，既指取得开发用地的使用权，又指取得开发用地的所有权D房地产开发用地，既包括城镇国有土地，又包括集体所有的土地（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是房地产开发用地中“土地”的含义。房地产开发用地，即进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发用地的“土地
11、”的内涵：(1)从权利性质上看，房地产开发仅指取得开发用地的使用权，而不是开发用地的所有权；(2)从土地所有权来看，仅指城镇国有土地而不包括集体所有的土地；(3)从土地的范围来看，出让的土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物属国家所有。3.拆迁补偿协议在何种情况下，必须经公证机关公证，并办理证据保全_A拆除出租住宅房屋 B拆除没有产权纠纷的房屋C拆除设有抵押权的房屋 D拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是房屋拆迁的法律规定。依照我国法律规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证
12、据保全。4.依照我国法律规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的_，并已确定施工进度和竣工交付日期的，可以进行商品房预售。A35%以上 B25%以上C30%以上 D40%以上（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是商品房预售的条件。依照城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门办理预
13、售登记，取得商品房预售许可证后，方可进行房屋预售。5.下列哪种情况不是房屋租赁当事人可以变更、解除租赁合同的理由_A双方当事人约定变更或解除的 B因不可抗力导致合同不能履行的C符合法律规定的变更或解除的条款的 D当事人一方要求变更或解除的（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是房屋租赁合同的解除问题。依照我国法律规定，有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：(1)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；(2)因不可抗力致使合同不能继续履行的；(3)当事人协商一致的。6.在下列哪种情况下不应当进行产权调换_A拆除出租住宅房屋 B拆除非居住房屋C拆除
14、居住房屋 D拆除非公益事业用房的附属建筑物（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是房屋产权调换的内容。依照我国法律规定，无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方式，但排除了非公益事业房屋的附属物。7.1998 年国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业须有多少注册资本_A1000 万以上 B500 万1000 万C100 万以上 D100 万500 万（分数：1.00）A.B.C. D.解析：本题考查的知识点是房地产开发企业的资质问题。1998 年 7 月 20 日国务院城市房地产开发经营管理条例规定：房地产开发企业须有 100 万元以上的注册资本
15、。8.依照我国法律规定，房地产抵押合同自何时生效_A依照双方约定 B登记之时C合同履行之时 D合同签订之时（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是房地产抵押的问题。依照物权法的规定，房地产抵押以登记为要件。但抵押合同自签订之日起生效，具有法律约束力。9.下列选项中，哪一项房屋租金包含了成本费、维修费、管理费、投资利息、税金等 5 项内容_A市场租金 B商品租金C成本租金 D福利租金（分数：1.00）A.B.C. D.解析：本题考查的知识点是成本租金的构成。房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。成本租金由成本费加维修费、管理费、投资利息和税金等5 项内容组成。商品租金由成
16、本费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租及利润等 8 项内容组成。10.我国现行的土地使用制度模式是_A以公有制为主的国家控制的市场模式B以土地私有制为基础的完全自由市场模式C以土地公有制为基础的非市场模式D以土地公有制为基础的非市场模式逐步向以土地公有制为主的国家控制的市场模式转变（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是我国现行的土地使用制度。我国现行土地使用制度模式已逐步从传统模式中转变过来，即以土地公有制为基础的非市场模式逐步向以土地公有制为主的国家控制的市场模式转变。11.下列选项中，哪一项不属于拆迁安置费用_A经济损失补偿费 B搬家补助费C临时安置补助费
17、 D拆迁公告费（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是房屋拆迁安置费的内容。拆迁安置费包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。12.依照我国法律规定，房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人_A书面同意 B口头同意C通知出租人即可 D默认即可（分数：1.00）A. B.C.D.解析：本题考查的知识点是房屋转租的程序。依照我国法律规定，转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理登记备案手续。13.房地产开发企业超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金_的土地闲置费。A10%以下 B20%以下C10%以上 D20
18、%以上（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是房地产开发的相关规定。我国城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年来动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费。14.依照我国法律规定，预售商品房的风险责任在何时转移_A房屋交付之后，由买受人承担风险B买卖合同登记后，由买受人承担风险C房屋交付后，未登记之前，由出卖人承担风险D买卖合同登记后，由买受人承担风险（分数：1.00）A. B.C.D.解析：本题考查的知识点是房地产买卖的
19、风险负担问题。依照我国合同法第 142 条的规定，自不动产交付之后，应当由买受人承担风险。15.体育用地的使用年限是_A50 年 B40 年C60 年 D70 年（分数：1.00）A. B.C.D.解析：本题考查的知识点是我国国有土地使用权的出让年限问题。根据我国法律规定，土地使用权出让的最高年限规定为：教育、文化、卫生、体育用地 50 年。二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)16.国有企业改革中涉及划拨土地使用权的，应当采取出让或者租赁方式处置的有_（分数：2.00）A.非国有企业兼并国有企业的 B.国有企业租赁经营的 C.国有企业兼并非国有企业的D.国有企业改组为股份合作制的 E
20、.国有企业改组为有限责任公司的 解析：本题考查的知识点是国有企业改革中划拨土地使用权的处理问题。根据国有企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处置。有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置：(1)国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；(2)国有企业改组为股份合作制的；(3)国有企业租赁经营的；(4)非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拔的土地使用权应当以出让方式处置。17.下列哪些活动，在拆迁范围确定后是法律所禁止的_（分数：2.00）A.维持房屋用途B
21、.新建、改建、扩建房屋 C.新租房屋 D.临时搭建附属建筑物 E.续租房屋 解析：本题考查的知识点是房屋拆迁的法律规定。依照我国法律规定，拆迁范围确定后不得进行下列行为：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；续租或新租房屋。18.在我国，房地产转让的合法方式包括_（分数：2.00）A.房地产买卖 B.企业被兼并，其所属的房地产权属随之转移的 C.以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的 D.一方提供土地所有权，一方提供资金和技术，因合作开发而变更房地产权属的E.以房地产抵债的 解析：本题考查的知识点是房地产转让的方式。房地产转让的方式包括房地产买卖、赠与及其他合法方式：以房
22、地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的等等。19.国家对房地产中介服务人员的管理实行下列哪些措施_（分数：2.00）A.执业咨询认证 B.统一考试 C.注册登记 D.执业须有必要的财产和办公场所E.年检解析：20.依照我国法律规定，下列房地产不得设定抵押_（分数：2.00）A.被依法查封的房地产 B.列入文物保护的建筑物 C.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 D.权属有争议的房地产 E.依法抵押的房地产解析：本题
23、考查的知识点是房地产抵押的法律规定。房地产不得设定抵押的情形有：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产：依法不得抵押的其他房地产。三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)21.房地产开发（分数：3.00）_正确答案：(房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。)解析：22.临时安置补助费（分数：3.00）_正确答案：(临时安置补助费是指对被拆迁人因迁离原居住地而在生活上所增加的一些额外支出费用的补偿。
24、)解析：23.商品房预售（分数：3.00）_正确答案：(商品房预售是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给买者的行为。)解析：24.房地产抵押（分数：3.00）_正确答案：(房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。)解析：25.城市房屋拆迁管理体制（分数：3.00）_正确答案：(城市房屋拆迁管理体制是指山城市拆迁管理机构及其管理职责、管理程序、相关关系等组成的有机整体。)解析：四、简答题(总题数：5，分数：30.00)26.简述国有土地使用权出让的特征。（分数：6.00）_正确答案：(1)土地使用权出让是一种特殊
25、的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府土地管理部门为代表，称为出让人，另一方是自然人或法人，称为受让人。(2)土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。土地使用权出让的最高年限规定为：居住用地 70 年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 4O 年。)解析：27.简述房屋拆迁安置制度的内容。（分数：6.00）_正确答案：(房屋拆迁安制制度包括以下内容：(1)安置用房质量和安全要求：拆迁人用当提供符合国家质量和安全标准的房屋，用于拆迁安置。(2)拆
26、迁安置的标准：拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑而积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。(3)拆迁安置的对象和方式：拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。拆迁安置的方式：拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁入。)解析：28.简述房地产中介业务活动的禁止行为。（分数：6.00）_正确答案：(
27、1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；(4)与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；(5)法律、法规禁止的其他行为。)解析：29.简述房地产交易的特征。（分数：6.00）_正确答案：(房地产交易具有以下特征：(1)房地产交易对象的特殊性。(2)房地产交易形式的确定性。房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开发。(3)房地产交易的多样性。房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的总称。(4)房地产交易的要式性。房地产
28、交易为要式法律行为。房地产交易主要表现为偾的关系，并通过各种交易合同形式实现。由此引发的房地产权属的变动必须办理登记手续，方能完成房地产权属的转移。)解析：30.简述房屋预售需具备的条件。（分数：6.00）_正确答案：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书：(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)房屋顶售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证后，方可进行虏屋预售。)解析：五、论述题(总题数：2，分数：2
29、0.00)31.结合所学，谈谈我国房地产开发企业的行业管理制度。（分数：10.00）_正确答案：(1)房地产开发企业的设立管理。主要包括：房地产开发企业的总量控制。对房地产开发企业既不能规定硬性指标，亦不能任其自由发展，而要作适度渊整、适当控制。房地产开发企业设立的资质审批。城市房地产管理法规定，对房地产开发企业的设立采取准则主义。城市房地产开发经营管理条例规定，工商行政管理部门在埘设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。(2)房地产开发企业的行业管理。主要有以下几个方面：规定设立房地产开发企业的必要条件。工商行政管理部门应当根据这些条件对申请者进行审查，从
30、而达到管理目的，防止不具备房地产开发条件的申请者从事房地产开发。建立房地产开发企业工商登记后的备案制度。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证明和聘用合同，从而达到政府对房地产市场实行宏观调控的目的。对房地产开发企业实行分等定级，即房地产开发企业的注册资本应当与其承担项目的投资规模相适应。对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。(3)房地产开发企业的资质管理。2000 年修订的房地产开发企业资质管理规定将房地产专营企业按资质条件划分为四个等
31、级。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。)解析：32.试述房地产转让、抵押时应注意的问题。（分数：10.00）_正确答案：(1)房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让。房地产转让的基本特征是权属的转移。它要求的是房地产权属的全部转移，而不是房地产权属的分别转让。反之，如果允许房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权分别转让，那么，势必产生取得房屋所有权的当事人并没有取得该房屋占刚范围内的土地使用权，或者取得土地使用权的当事人并没有取得该土地范围内
32、的房屋所有权的情况。这样，单独取得房屋所有权或者单独取得土地使用权，也就没有什么实际意义了。(2)房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。由于抵押权的实现方式主要是抵押人通过拍卖抵押物取得价款来受偿的，所以实际上涉及房地产的买卖问题。如果在房地产抵押时只抵押房屋所有权，或者只抵押土地使用权，那么，最后拍卖的也只是房屋所有权或者土地使用权，这样，对于通过拍卖活动取得房地产的权利人来说，也只是取得房屋所有权或者土地使用权，或者在取得土地使用权的同时，取得该土地使用权范围的土地上的房屋所有权，这对于通过拍卖活动取得房地产的权利人来说，是没有什么实际意义的。因此，城市房地产管理法规定，房地产抵
33、押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。总之，由于房与地的特殊关系，要使用房屋，就必然要使用该房屋占用范围内的土地：而要使用房屋占用范围内的土地，也必然要使用该房屋。无论是在房地产转让时，还是在房地产抵押时，都必须坚持上述的一般原则。)解析：六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)33.2003 年 8 月，镇海市智达房地产公司与该市土地管理局签订了 100 亩土地使用权出让合同，地价为每亩 10 万元。智达房地产公司受让土地后，没有采取任何开发行为就将该幅土地的使用权于 2004 年 8 月全部让与六和房地产公司，每亩地价为 14 万元，合计价款为 1400 万元。联系所学，谈谈智达公司与六和公司所签订的转让合同法律效力如何。（分数：10.00）_正确答案：(1)该土地使用权转让合同无效。依照我国法律规定，以出让方式取得的土地使用权在满足下列条件时，方能转让：转让方按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条个。智达公司未经任何开发行为直接转让土地使用权的行为属于“炒卖地皮”，行为无效。(2)镇海市土地管理部门可以没收智达公司的违法所得，并处罚款。)解析：
