1、房地产法自考题-5 及答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：15，分数：15.00)1.从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为_A成立要件主义 B在登记之前权利就已经转移C对抗要件主义 D可有可无的形式，未经登记权利依然可以转移（分数：1.00）A.B.C.D.2.下列属于房地产三级市场的是_A土地使用权的出让B土地使用权出让后的转让、抵押、租赁C土地使用权出让后的房地产开发经营D投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（分数：1.00）A.B.C.D.3.2008 年 9 月，某县发生特大洪水，县防汛指挥部在甲村临时征用村东和村北的两块土地。其间实施
2、的下列哪项行为不符合法律规定_A向该村支付土地使用补偿费 4 万元 B由于情况需要使用该两块土地 3 年C在该土地上搭建了 3 所临时帐篷 D灾情结束后，拆除村北的仓库（分数：1.00）A.B.C.D.4.按照土地管理法的规定，征收基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其批准机关是_A省级人民政府 B市级人民政府C县级以上人民政府 D国务院（分数：1.00）A.B.C.D.5.下列选项中能构成房屋共有关系的是_A全民所有制企业之间 B国家机关之间C学校之间 D公民之间（分数：1.00）A.B.C.D.6.城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指_A选址意见书 B法
3、律意见书C建设申请书 D规划意见书（分数：1.00）A.B.C.D.7.自治区划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的_A70%以上 B50%以上C60%以上 D80%以上（分数：1.00）A.B.C.D.8.在已批准的农用地转用范围内，具体项目用地可以由哪项机关批准_A乡级人民政府 B村民委员会C县级人民政府 D县人民代表大会（分数：1.00）A.B.C.D.9.超过出让合同约定的动工开发日期满_未动工的，国家可以无偿收回该幅土地的使用权。A2 年 B1 年C3 年 D5 年（分数：1.00）A.B.C.D.10.在我国，土地使用权转让必须按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取
4、得_A土地占用权证书 B规划许可证C建设用地许可证 D土地使用权证书（分数：1.00）A.B.C.D.11.在我国，承包经营耕地的单位或者个人超过 2 年弃耕抛荒的，_应当终止承包合同，收回发包的耕地。A农村集体经济组织 B原发包单位C乡政府 D县政府（分数：1.00）A.B.C.D.12.对无正当理由闲置多长时间不用的住房，房屋产权人可以收回其使用权_A3 个月以上 B6 个月以上C8 个月以上 D1 年以上（分数：1.00）A.B.C.D.13.迄今为止，各国关于房地产权属登记及其效力的规定，主要有三种模式：即德国模式、托伦斯模式和_A美国模式 B英国模式C法国模式 D日本模式（分数：1.
5、00）A.B.C.D.14.下列说法哪一项是错误的_A房屋租金没有标准的，由租赁双方根据公平合理原则，参考当地的实际水平协商议定，不得任意提高B租赁城市私房的，承租双方须签订租赁合同，无须报房地产行政管理部门备案C房屋的租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准协商议定D出租人除收取租金外，不得再收取押金（分数：1.00）A.B.C.D.15.按照我国法律规定，下列应当划人基本农田保护区的是_A需要退耕还林的耕地 B需要退耕还湖的耕地C铁路沿线周边的耕地 D弃荒的耕地（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)16.下列属于国家对土地使用权
6、主体的变更进行限制的有_（分数：2.00）A.限制公民与法人之间流转B.限制国有企业与公民个人之间流转C.限制国有企业与法人、非法人组织之间流转D.限制中国人与外国人之间以及外国人之间相互流转E.限制国有企业与机关、事业单位之间流转17.土地权属变更登记包括_（分数：2.00）A.土地所有权变更登记B.土地使用年限变更登记C.土地主要用途变更登记D.土地面积登记E.注销登记18.征收土地的补偿费用一般包括_（分数：2.00）A.耕地开垦费B.新菜地开发建设基金C.土地补偿费D.土地复垦费E.地上附着物补偿费19.房地产交易包括_（分数：2.00）A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.土地
7、使用权转让E.土地所有权的划拨20.建筑物区分所有权是由哪些权利构成的_（分数：2.00）A.相邻权B.专有部分所有权C.共用部分持分权D.占有权E.成员权三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)21.房地产市场（分数：3.00）_22.基本农田保护区（分数：3.00）_23.建筑物区分所有权（分数：3.00）_24.房地产权属登记（分数：3.00）_25.房地产相邻权（分数：3.00）_四、简答题(总题数：5，分数：30.00)26.简述我国房地产市场的特征。（分数：6.00）_27.简述我国国有土地的范围。（分数：6.00）_28.简述国家建设征收土地的法律特征。（分数：6.00）_
8、29.简述建筑物区分所有权的特征。（分数：6.00）_30.简述房屋共有的特征。（分数：6.00）_五、论述题(总题数：2，分数：20.00)31.试述我国房地产法的基本原则。（分数：10.00）_32.试述我国土地管理法中设定的实现耕地总量动态平衡的制度。（分数：10.00）_六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)33.洛达公司为扩大生产规模，欲投资 100 万建立一个分厂，遂向县人民政府申请用地 3 亩。经县人民政府批准，使用该县规划区内属于南岭村集体所有的非耕地 3 亩，后洛达公司与南岭村签订了土地使用权出让合同。合同约定由南岭村向洛达公司出让土地 3 亩，土地使用权出让金 80
9、 万元，用途为工业用地，使用年限为 40 年，到期另行订立合同。联系所学，谈谈你对本案的看法。（分数：10.00）_房地产法自考题-5 答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：15，分数：15.00)1.从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为_A成立要件主义 B在登记之前权利就已经转移C对抗要件主义 D可有可无的形式，未经登记权利依然可以转移（分数：1.00）A. B.C.D.解析：本题考查的知识点是房地产产权变动的生效要件。我国城市房屋产权产籍管理暂行办法第 18 条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利
10、的设定，均为无效。”此条规定表明，登记为物权变动的成立要件。2.下列属于房地产三级市场的是_A土地使用权的出让B土地使用权出让后的转让、抵押、租赁C土地使用权出让后的房地产开发经营D投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点足房地产市场的基本分类。房地产交易包括土地使用权出让(一级市场)后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等。3.2008 年 9 月，某县发生特大洪水，县防汛指挥部在甲村临时征用村东和村北的两块土地。其间实施的下列哪项行为不符合法律规定_A向该村支付土地使用补偿费 4 万元
11、 B由于情况需要使用该两块土地 3 年C在该土地上搭建了 3 所临时帐篷 D灾情结束后，拆除村北的仓库（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是临时用地问题。依照土地管理法的规定，临时使用土地的使用者按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得在临时用地上修建永久性建筑物。临时使用土地的期限一般不超过 2 年，使用期满，应当将土地还给土地所有人。4.按照土地管理法的规定，征收基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其批准机关是_A省级人民政府 B市级人民政府C县级以上人民政府 D国务院（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是土地管理法的规定。我国土地管理法规
12、定，国务院对全国土地实行宏观调控，批准征收基本农田、基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的。5.下列选项中能构成房屋共有关系的是_A全民所有制企业之间 B国家机关之间C学校之间 D公民之间（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是房屋共有的特征。房屋共有的主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。另外，全民所有制的企业、事业单位、国家机关之间也不发生法律意义的共有关系，因为它们管理使用的房屋都属于同一主体国家。6.城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指_A选址意见书 B法律意见书C建设申请书 D规划意见书（分数：1
13、.00）A. B.C.D.解析：本题考查的知识点是城市规划法的规定。根据城市规划法的规定，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。“一书”指选址意见书，即城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，建设单位的设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。7.自治区划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的_A70%以上 B50%以上C60%以上 D80%以上（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是基本农田保护区制度。土地管理法第 34 条规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。8.在已批准的农
14、用地转用范围内，具体项目用地可以由哪项机关批准_A乡级人民政府 B村民委员会C县级人民政府 D县人民代表大会（分数：1.00）A.B.C. D.解析：9.超过出让合同约定的动工开发日期满_未动工的，国家可以无偿收回该幅土地的使用权。A2 年 B1 年C3 年 D5 年（分数：1.00）A. B.C.D.解析：本题考查的知识点是我国基本农田的保护措施。根据我国法律的规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，连续 2 年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。10.在我国，土地使用权转让必须按照出让合同的约定支付全部土地使
15、用权出让金，并取得_A土地占用权证书 B规划许可证C建设用地许可证 D土地使用权证书（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是土地使用权的取得问题。根据我国法律规定，取得土地使用权必须经过法定程序。通过有偿出让、转让取得土地使用权除依法签订土地使用权出让或转让合同外，还必须依法向县级以上地方人民政府房地产管理部门登记，领取土地使用权证书。11.在我国，承包经营耕地的单位或者个人超过 2 年弃耕抛荒的，_应当终止承包合同，收回发包的耕地。A农村集体经济组织 B原发包单位C乡政府 D县政府（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是农村土地承包问题。依照土地管理法
16、第 37 条的规定，承包经营耕地的单位或者个人超过 2 年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。12.对无正当理由闲置多长时间不用的住房，房屋产权人可以收回其使用权_A3 个月以上 B6 个月以上C8 个月以上 D1 年以上（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是公房利用问题。我国法律规定，公有房屋使用人应当合理用房，不得无故闲置不用。对无正当理由闲置 6 个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权。13.迄今为止，各国关于房地产权属登记及其效力的规定，主要有三种模式：即德国模式、托伦斯模式和_A美国模式 B英国模式C法国模式 D日本模式（分数：1.0
17、0）A.B.C. D.解析：14.下列说法哪一项是错误的_A房屋租金没有标准的，由租赁双方根据公平合理原则，参考当地的实际水平协商议定，不得任意提高B租赁城市私房的，承租双方须签订租赁合同，无须报房地产行政管理部门备案C房屋的租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准协商议定D出租人除收取租金外，不得再收取押金（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是城市房屋租赁问题。租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用私有房屋，如因特殊需要必须租用，须经县级以上
18、人民政府批准。房屋的租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意提高。出租人除收取租金外，不得收取押金或其他额外费用。15.按照我国法律规定，下列应当划人基本农田保护区的是_A需要退耕还林的耕地 B需要退耕还湖的耕地C铁路沿线周边的耕地 D弃荒的耕地（分数：1.00）A.B.C. D.解析：本题考查的知识点是基本农田保护区的范围。依照我国法律规定，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄，集镇建设用地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区；需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应当划入基
19、本农田保护区。二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)16.下列属于国家对土地使用权主体的变更进行限制的有_（分数：2.00）A.限制公民与法人之间流转 B.限制国有企业与公民个人之间流转C.限制国有企业与法人、非法人组织之间流转D.限制中国人与外国人之间以及外国人之间相互流转 E.限制国有企业与机关、事业单位之间流转 解析：本题考查的知识点是国有土地使用权主体的变更问题。土地使用权主体的变更实际上是土地使用权市场交易或民事流转的一种形式。国家对土地使用权主体变更实行必要的限制。这种限制主要体现在以下三个方面：(1)限制国有企业与机关、事业单位之间流转。这种限制的主要目的是为了控制公益性
20、用地转变为经营性用地，以及防止机关、事业单位取得经营用地之后涉足房地产市场。(2)限制公民与法人、非法人组织之间流转。这种限制的目的主要是为了防止法人与非法人组织涉足私人房地产市场，尤其是住房市场，造成供应紧缺和市价高涨。(3)限制中国人与外国人之间，以及外国人相互之间流转。这种限制主要是为减少国际市场波动对我国地产市场的冲击，以维护我国地价的相对稳定。17.土地权属变更登记包括_（分数：2.00）A.土地所有权变更登记 B.土地使用年限变更登记 C.土地主要用途变更登记 D.土地面积登记 E.注销登记 解析：本题考查的知识点是土地权属变更登记问题。土地权属变更登记是指继初始土地登记后，因土地
21、所有权、使用权、他项权利以及土地的主要用途发生变更而随时办理的登记。包括土地使用权主体变更、内容变更和其他事项变更。18.征收土地的补偿费用一般包括_（分数：2.00）A.耕地开垦费 B.新菜地开发建设基金 C.土地补偿费 D.土地复垦费 E.地上附着物补偿费 解析：本题考查的知识点是征收土地补偿费的问题。依照我国法律规定，对征收土地实行补偿安置，贯彻“使被征收土地单位的农民生活水平不降低的原则”。征地费用一般由以下几部分构成：(1)土地补偿费；(2)安置补助费；(3)青苗补偿费；(4)地上附着物补偿费；(5)新菜地开发建设基金；(6)土地复垦费或耕地开垦费。19.房地产交易包括_（分数：2.
22、00）A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房屋租赁 D.土地使用权转让 E.土地所有权的划拨解析：本题考查的知识点是房地产交易的分类。我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。20.建筑物区分所有权是由哪些权利构成的_（分数：2.00）A.相邻权B.专有部分所有权 C.共用部分持分权 D.占有权E.成员权 解析：本题考查的知识点是建筑物区分所有权的含义。建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。该项权利由三部分组成：专有部分所有权又称特制所有权；共用部分持分权
23、又称共有权；因共同关系所生的成员权又称社员权。三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)21.房地产市场（分数：3.00）_正确答案：(房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。)解析：22.基本农田保护区（分数：3.00）_正确答案：(基本农田保护区是依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本的措施。)解析：23.建筑物区分所有权（分数：3.00）_正确答案：(建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。)解析：2
24、4.房地产权属登记（分数：3.00）_正确答案：(房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。)解析：25.房地产相邻权（分数：3.00）_正确答案：(房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。)解析：四、简答题(总题数：5，分数：30.00)26.简述我国房地产市场的特征。（分数：6.00）_正确答案：(1)综合功能。房地产市场是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可
25、以用作生产要素，因而形成综合功能市场。(2)多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等，由此形成多层次的市场。(3)法定形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权。因此，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。(4)国家干预。对房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。)解析：27.简述我国国有土地的范围。（分数：6.00）_正确答案：(我国国有土地包括：(1)城市市区的土地。宪法规定，城市土地属于国家所有，土地管理法进一
26、步明确为城市市区的土地属于国家所有。(2)农村和城市郊区中已经被依法没收、征收、征购为国有的土地。(3)国家依法征收的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征收，国家征收的土地，所有权属于国家。(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。)解析：28.简述国家建设征收土地的法律特征。（分数：6.00）_正确答案：(它具有以下法律特征：(1)征地理由的合法性。国家建设征地是为了公共利益的需要，
27、是合法性的征收。(2)征地主体的唯一性。征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。(3)征地行为的行政性。国家建设征收土地是一种具体行政行为，是通过行政行为实现土地所有权的转换。(4)征地条件的补偿性。国家建设征收集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征收耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。)解析：29.简述建筑物区分所有权的特征。（分数：6.00）_正确答案：(建筑物区分所有权属于一种综合性的物权，特征如下：(1)复合性。建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权
28、。(2)专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权(共有所有权)及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。(3)一体性。表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。(4)权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。)解析：30.简述房屋共有的特征。（分数
29、：6.00）_正确答案：(房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。房屋共有具有以下特征：(1)主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。(2)客体是同一项房产。(3)存在对内、对外两种关系。在对内关系中，各共有人作为相对独立的权利主体，都是共有房屋的所有人，对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务。在对外关系中，各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以外的人发生权利义务关系。)解析：五、论述题(总题数：2，分数：20.00)31.试述我国房地产法的基本原则。（分数：10.00）_正确答案：(房地产法的基本原则如下：(1)土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制
30、基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征收集体土地，一经征收即转化为全民所有。(2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用、有用途限制的使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地
31、的原则。保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。国家对耕地实行特殊保护制度，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。(4)房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。(5)城镇住房商品化原则。国家根据社会，经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。(6)宏观调控
32、与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。)解析：32.试述我国土地管理法中设定的实现耕地总量动态平衡的制度。（分数：10.00）_正确答案：(实现耕地总量动态平衡，是耕地保护的目标。实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内，做到我国耕地而积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。它既包括了耕地数量的增长，也包括了耕地质量的提高，以及资源配置的更加优化。为保证实现这一目标，土地管理法规定了一系列的制度：(1)从规
33、划上保证总量平衡。土地利用规划必须确定土地的用途，根据耕地总量平衡与可供土地的可能，确定本地区的耕地总量和可供土地总量。同时通过土地利用年度计划，严格控制建设用地总量。(2)实行土地用途管制制度。严格控制耕地转为建设用地，这是保护耕地的基本原则。非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。凡涉及农用地转为建设用地的，必须按规定办理农用地转用审批手续。(3)实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区
34、、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。(4)实行基本农田保护制度。对粮、棉、油、蔬菜等优良耕地，按规定划为基本农田保护区实行特殊保护。各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的 80%以上。(5)禁止闲置和荒芜耕地。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1 年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1 年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；超过 2 年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应
35、当交回原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过 2 年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。)解析：六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)33.洛达公司为扩大生产规模，欲投资 100 万建立一个分厂，遂向县人民政府申请用地 3 亩。经县人民政府批准，使用该县规划区内属于南岭村集体所有的非耕地 3 亩，后洛达公司与南岭村签订了土地使用权出让合同。合同约定由南岭村向洛达公司出让土地 3 亩，土地使用权出让金 80 万元，用途为工业用地，使用年限为 40 年，到期另行订立合同。联系所学，谈谈你对本案的看法。（分数：10.00）_正确答案：(1)该土地使用权出让合同无效。依照我国法律规定，城市规划区内集体所有的土地，必须依法征收，所有权转为国有之后方能出让，土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理部门，本案中南岭村无权出让土地使用权，因此该合同无效。(2)该公司取得该幅土地使用权的法律程序应当为：由人民政府依法征收南岭村土地，然后再将该幅土地使用权出让给洛达公司，签订土地使用权出让合同，公司依合同向政府交纳土地使用权出让金，依法登记后，领取土地使用权证书，取得土地使用权。)解析：
