1、资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）-试卷 7 及答案解析(总分：70.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：70.00)1.商业用地基准地价对应的使用年限为( )年。（分数：2.00）A.50B.70C.60D.402.某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米，建筑面积 120 平方米，月租金 3 000 元，土地还原利率 8，取得租金收入的年总成本为 8 000 元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米 1 200 元，建筑物的年纯收益为( )元。（分数：2.00）A.8 600B.8 800C.9 000D.12 0003.运用残余估价法评估建筑
2、物的前提条件是( )。（分数：2.00）A.建筑物用途合理B.建筑物使用强度合理C.建筑物可以获得正常收益D.建筑物可以获得超常收益4.被评估建筑物因市场原因在未来 3 年内每年收益净损失额约为 5 万元。假定折现率为 10，该建筑物的经济性贬值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.15B.12C.10D.505.被评估建筑物账面价值 80 万元，2005 年建成，要求评估 2008 年该建筑物、的重置成本。根据调查得知，被估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从 2005 年到 2008 年每年比上年提高分别为3、3、2，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。（分数：2.00）A.86B
3、.87C.90D.856.建筑物评估的价格指数调整法一般不宜对( )进行评估。（分数：2.00）A.大型、价高的建筑物B.结构简单建筑物C.成本资料比较完备的建筑物D.运用其他方法评估较为困难的建筑物7.被估房产剩余使用年限为 10 年，在剩余 10 年中每年纯租金为 20 万元，假设折现率为 10，该房产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.200B.182C.130D.1238.被估房产预计在未来 5 年中，其纯收益将以 3的比率递增，预计第一年的收益为 5 万元，资本化率为8，该房产 5 年的收益价值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.21B.95C.79D.1009.
4、将待估土地与近期内发生交易的类似土地进行对照比较，并根据已发生交易的土地价格，经过多种因素修正后，求得待估土地的价格，这种方法称为( )。（分数：2.00）A.基准地价修正法B.收益还原法C.市场比较法D.因素修正法10.运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是( )。（分数：2.00）A.特别位置B.特殊动机C.特殊环境D.特殊交易时间11.运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。（分数：2.00）A.土地的非再生性B.土地位置固定性C.土地用途广泛性D.土地利用永续性12.地产市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（分数：2.00）A.稀缺性B.用途多样性C.位
5、置固定性D.价值增值性13.某宗地取得费用和开发费用每平方米 300 元，当地银行 1 年期贷款利率 9，2 年期贷款利率 10，3年期贷款利率 11。开发周期为 3 年，第 1 年投资占总投资 12，第 2、3 年投资各占总投资 14，问该土地每平方米应负担利息为( )元。（分数：2.00）A.5161B.3075C.99D.712514.某宗土地 1 000 平方米，国家规定容积率为 5，建筑密度为 06，下列建设方案中哪个最可行：( )。（分数：2.00）A.建筑物地面一层建筑面积为 800 平方米，总建筑面积为 4 000 平方米B.建筑物地面一层建筑面积为 500 平方米，总建筑面积
6、为 6 000 平方米C.建筑物地面一层建筑面积为 600 平方米，总建筑面积为 4 800 平方米D.建筑物地面一层建筑面积为 400 平方米，总建筑面积为 1 200 平方米15.有一宗地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，资本化率为 10，预计未来每年的纯收益为 15 万元，则该宗地的评估价值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.128B.141C.149D.15016.用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按( )计算。（分数：2.00）A.整个开发建设工期B.开发建设工期的一半C.整个空置期D.空置期的一半17.某宗地，土地单价为 3 000 元平方米，该
7、宗地容积率为 15，建筑面积为 150 平方米，则楼面地价为( )元平方米。（分数：2.00）A.20B.200C.2 000D.4 50018.有一宗地，占地面积为 500 平方米，地上建有一幢 3 层的楼房，建筑密度为 07，容积率为 20，土地单价为 3 000 元平方米，则楼面地价为( )元平方米。（分数：2.00）A.1 000B.1 500C.2 100D.2 80019.若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（分数：2.00）A.建筑总价格土地总面积B.土地总价格土地总面积C.房地总价格土地总面积D.土地总价格建筑总面积20.最能反映土地利用强度的指标是( )。（分数：2.0
8、0）A.建筑高度B.覆盖率C.建筑面积D.容积率21.某地产未来第一年纯收益为 30 万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加 1 万元，资本化率为 7，则该地产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.205B.429C.633D.69022.待估地产年总收入 18 万元，年总费用 10 万元，剩余使用年限 10 年，折现率为 10，则其评估价值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.110B.61C.80D.4923.被估地块剩余使用年限为 30 年，参照物剩余使用年限为 25 年，假定折现率为 8，被估地块的年限修正系数最接近于( )。
9、（分数：2.00）A.0965 9B.0948C.1152D.105424.某待评土地剩余使用年限 10 年，其参照物剩余使用年限为 15 年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高 15，如折现率为 8，则个别因素修正系数为( )。（分数：2.00）A.0795 6B.0544 8C.0695 1D.0783 825.某地产未来第一年纯收益为 18 万元，预计以后各年的纯收益按 1的比率递减，该地产剩余使用权年限为 10 年，折现率为 8，该地产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.84B.183C.116D.20026.某房地产开发商投资房地产开发费共 1
10、 000 万元，其中自有资金 300 万元，借入资金 700 万元，投资期为 2 年，均匀投入，月利率为 1。问该项投资利息最有可能是( )万元。（分数：2.00）A.240B.120C.10D.8427.已知某房地产月租金收入 20 万元，月费用总额(含折旧费)5 万元，建筑物尚可使用 50 年，其价格为 1 000 万元，建筑物折现率为 10，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。（分数：2.00）A.50B.60C.80D.10028.假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前 3 年的每年预期纯租金收入分别为 3 万元、2万元和 1 万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在
11、3 万元水平上，折现率为 10，该地产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.28B.32C.25D.3029.按房地产评估各步骤的代号排序，正常的房地产评估程序应该是( )。(选用评估方法估算；拟定评估方案；明确基本事项；实地勘察搜集资料；确定评估结果；撰写评估报告。)（分数：2.00）A.一一一一一B.一一一一一C.一一一一一D.一一一一一30.如果某房地产的售价为 5 000 万元，其中建筑物价格 3 000 万元，地价 2 000 万元，该房地产的年客观收益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10，那么土地的资本化率最接近于( )。（分数：2.00）A.9B.125C.75
12、D.531.评估房地产时需考虑的主要风险是( )。（分数：2.00）A.不可位移B.使用时间长C.不易变现D.规划限制严32.市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为( )价格。（分数：2.00）A.评估基准日B.正常交易C.待估对象自身状况下D.类似地区33.在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为( )的价格。（分数：2.00）A.评估时间B.评估基准日C.过去时点D.未来时点34.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为 70 万元，资本化率为 8，已知未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1，则该宗房地产的永续评估价值最接近于(
13、 )万元。（分数：2.00）A.700B.800C.1 000D.110035.某待估房地产预计在评估基准日后第一年年总收入 200 万元，年总费用 110 万元，以后年收益将以每年 1比率递减，当折现率为 10时，该房地产永续价值接近于( )万元。（分数：2.00）A.818B.900C.1 000D.1 222资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）-试卷 7 答案解析(总分：70.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：70.00)1.商业用地基准地价对应的使用年限为( )年。（分数：2.00）A.50B.70C.60D.40 解析：解析：在我国，国有土地使用权出
14、让最高使用年限规定，商业、娱乐、旅游用地均为 40 年，住宅用地为 70 年，其他用地皆为 50 年。2.某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米，建筑面积 120 平方米，月租金 3 000 元，土地还原利率 8，取得租金收入的年总成本为 8 000 元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米 1 200 元，建筑物的年纯收益为( )元。（分数：2.00）A.8 600B.8 800 C.9 000D.12 000解析：解析：房地产总收益=3 000 12-8 000=28 000(元) 土地纯收益=200 1 200 8=19 200(元) 建筑物纯收益=28 000-19 20
15、0=8 800(元)3.运用残余估价法评估建筑物的前提条件是( )。（分数：2.00）A.建筑物用途合理B.建筑物使用强度合理C.建筑物可以获得正常收益 D.建筑物可以获得超常收益解析：解析：残余估价法本质上属于收益法的一种，其要求被评估对象能够获得正常收益，即只有具备正常客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。4.被评估建筑物因市场原因在未来 3 年内每年收益净损失额约为 5 万元。假定折现率为 10，该建筑物的经济性贬值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.15B.12 C.10D.50解析：解析：评估值=5 (PA，10，3)=52486 912434 5(万元)5.被评估建筑物账
16、面价值 80 万元，2005 年建成，要求评估 2008 年该建筑物、的重置成本。根据调查得知，被估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从 2005 年到 2008 年每年比上年提高分别为3、3、2，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。（分数：2.00）A.86B.87 C.90D.85解析：解析：重置成本=80(1+3)(1+3)(1+2)86569 44(万元)6.建筑物评估的价格指数调整法一般不宜对( )进行评估。（分数：2.00）A.大型、价高的建筑物 B.结构简单建筑物C.成本资料比较完备的建筑物D.运用其他方法评估较为困难的建筑物解析：解析：价格指数调整法在评估建筑物重置成本时，
17、由于其自身的不足，只能适用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法评估较为困难的建筑物的重置成本的估算。7.被估房产剩余使用年限为 10 年，在剩余 10 年中每年纯租金为 20 万元，假设折现率为 10，该房产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.200B.182C.130D.123 解析：解析：评估值=20 (PA，10，10)=20 6144 6=122892(万元)8.被估房产预计在未来 5 年中，其纯收益将以 3的比率递增，预计第一年的收益为 5 万元，资本化率为8，该房产 5 年的收益价值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.21 B.95C.79D.100解析：解
18、析：9.将待估土地与近期内发生交易的类似土地进行对照比较，并根据已发生交易的土地价格，经过多种因素修正后，求得待估土地的价格，这种方法称为( )。（分数：2.00）A.基准地价修正法B.收益还原法C.市场比较法 D.因素修正法解析：解析：此为市场比较法评估地价的概念。10.运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是( )。（分数：2.00）A.特别位置B.特殊动机 C.特殊环境D.特殊交易时间解析：解析：A 属于区域修正因素；C 属于个别修正因素；D 属于交易时间修正因素；只有 B 是交易情况修正因素。11.运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。（分数：2.00）A.土
19、地的非再生性B.土地位置固定性C.土地用途广泛性 D.土地利用永续性解析：解析：土地只有具备用途的多样性，即有多种选择，才可能实现最佳使用原则。12.地产市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（分数：2.00）A.稀缺性B.用途多样性C.位置固定性 D.价值增值性解析：解析：地产市场的不完全竞争性主要是由于土地的位置固定性而导致，所以选 C。13.某宗地取得费用和开发费用每平方米 300 元，当地银行 1 年期贷款利率 9，2 年期贷款利率 10，3年期贷款利率 11。开发周期为 3 年，第 1 年投资占总投资 12，第 2、3 年投资各占总投资 14，问该土地每平方米应负担利息为( )元
20、。（分数：2.00）A.5161 B.3075C.99D.7125解析：解析：14.某宗土地 1 000 平方米，国家规定容积率为 5，建筑密度为 06，下列建设方案中哪个最可行：( )。（分数：2.00）A.建筑物地面一层建筑面积为 800 平方米，总建筑面积为 4 000 平方米B.建筑物地面一层建筑面积为 500 平方米，总建筑面积为 6 000 平方米C.建筑物地面一层建筑面积为 600 平方米，总建筑面积为 4 800 平方米 D.建筑物地面一层建筑面积为 400 平方米，总建筑面积为 1 200 平方米解析：解析：建筑密度为 06，可以排除 A；容积率为 5，可以排除 B；虽然 D
21、 答案也可行，但是显然土地利用效率不足。15.有一宗地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，资本化率为 10，预计未来每年的纯收益为 15 万元，则该宗地的评估价值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.128 B.141C.149D.150解析：解析：评估值=15(PA，10，20)=15 8513 6127704(万元)16.用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按( )计算。（分数：2.00）A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半C.整个空置期D.空置期的一半解析：解析：因为预付地价款从取得土地即支付出去，直到开发建设完成才能收回全部款项。因此，此项计息期应
22、该为整个开发建设周期。17.某宗地，土地单价为 3 000 元平方米，该宗地容积率为 15，建筑面积为 150 平方米，则楼面地价为( )元平方米。（分数：2.00）A.20B.200C.2 000 D.4 500解析：解析：18.有一宗地，占地面积为 500 平方米，地上建有一幢 3 层的楼房，建筑密度为 07，容积率为 20，土地单价为 3 000 元平方米，则楼面地价为( )元平方米。（分数：2.00）A.1 000B.1 500 C.2 100D.2 800解析：解析：因为容积率为 20，土地单价为 3 000 元平方米，故楼面地价为19.若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（分
23、数：2.00）A.建筑总价格土地总面积B.土地总价格土地总面积C.房地总价格土地总面积D.土地总价格建筑总面积 解析：解析：反映宗地地价水平的指标应该是楼面地价，D 答案即为楼面地价的计算公式。20.最能反映土地利用强度的指标是( )。（分数：2.00）A.建筑高度B.覆盖率C.建筑面积D.容积率 解析：解析：容积率=21.某地产未来第一年纯收益为 30 万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加 1 万元，资本化率为 7，则该地产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.205B.429C.633 D.690解析：解析：评估值=22.待估地产年
24、总收入 18 万元，年总费用 10 万元，剩余使用年限 10 年，折现率为 10，则其评估价值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.110B.61C.80D.49 解析：解析：评估值=(18-10)(PA，10，10)=86144 649156 8(万元)23.被估地块剩余使用年限为 30 年，参照物剩余使用年限为 25 年，假定折现率为 8，被估地块的年限修正系数最接近于( )。（分数：2.00）A.0965 9B.0948C.1152D.1054 解析：解析：24.某待评土地剩余使用年限 10 年，其参照物剩余使用年限为 15 年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参
25、照物高 15，如折现率为 8，则个别因素修正系数为( )。（分数：2.00）A.0795 6 B.0544 8C.0695 1D.0783 8解析：解析：25.某地产未来第一年纯收益为 18 万元，预计以后各年的纯收益按 1的比率递减，该地产剩余使用权年限为 10 年，折现率为 8，该地产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.84B.183C.116 D.200解析：解析：26.某房地产开发商投资房地产开发费共 1 000 万元，其中自有资金 300 万元，借入资金 700 万元，投资期为 2 年，均匀投入，月利率为 1。问该项投资利息最有可能是( )万元。（分数：2.00）A.2
26、40B.120 C.10D.84解析：解析：利息=1 000(1+12) 1 一 1=120(万元)27.已知某房地产月租金收入 20 万元，月费用总额(含折旧费)5 万元，建筑物尚可使用 50 年，其价格为 1 000 万元，建筑物折现率为 10，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。（分数：2.00）A.50B.60C.80 D.100解析：解析：(1)计算房地产总价值 房地产价值=(20-5)12=180(万元) (2)计算建筑物纯收益 A 1 000=A(PA，10，50)28.假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前 3 年的每年预期纯租金收入分别为 3 万元、2万元和
27、1 万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10，该地产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.28 B.32C.25D.30解析：解析：29.按房地产评估各步骤的代号排序，正常的房地产评估程序应该是( )。(选用评估方法估算；拟定评估方案；明确基本事项；实地勘察搜集资料；确定评估结果；撰写评估报告。)（分数：2.00）A.一一一一一B.一一一一一C.一一一一一D.一一一一一 解析：解析：D 答案即为房地产评估的一般程序。30.如果某房地产的售价为 5 000 万元，其中建筑物价格 3 000 万元，地价 2 000 万元，该房地产的年客观收益为 450
28、万元，建筑物的资本化率为 10，那么土地的资本化率最接近于( )。（分数：2.00）A.9B.125C.75 D.5解析：解析：(1)先求综合资本化率 (2)再求土地资本化率 31.评估房地产时需考虑的主要风险是( )。（分数：2.00）A.不可位移B.使用时间长C.不易变现 D.规划限制严解析：解析：房地产由于价值量比较大，而且位置不可移动。所以其是否容易变现的风险必须予以考虑。32.市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为( )价格。（分数：2.00）A.评估基准日B.正常交易C.待估对象自身状况下 D.类似地区解析：解析：A、B、D 分别为时间因素修正、交易状况修正和区
29、域因素修正的目的。33.在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为( )的价格。（分数：2.00）A.评估时间B.评估基准日 C.过去时点D.未来时点解析：解析：资产评估应坚持评估基准日原则，即需要将比较对象的价格修正到评估基准日的价格。34.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为 70 万元，资本化率为 8，已知未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1，则该宗房地产的永续评估价值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.700B.800C.1 000 D.1100解析：解析：评估值=35.某待估房地产预计在评估基准日后第一年年总收入 200 万元，年总费用 110 万元，以后年收益将以每年 1比率递减，当折现率为 10时，该房地产永续价值接近于( )万元。（分数：2.00）A.818 B.900C.1 000D.1 222解析：解析：评估值=
