1、ICS 03.080.99 A 20 DB34 安徽省地方标准 DB 34/T 30562017 物业设施设备管理 常用设备管理基本要求 Property facilities management Basic requirements of common equipment management 文稿版次选择 2017 - 12 - 30 发布 2018 - 01 - 30 实施 安徽省质量技术监督局 发布 DB34/T 30562017 I 前 言 本标准按照 GB/T 1.1-2009 给出的规则起草。 本标准归口单位：安徽省物业服务标准化技术委员会。 本标准起草单位：安徽诚和物业服务有
2、限公司。 本标准主要起草人：凌宁、包建、范雪城、王方、常虹、张宏、王增强。 DB34/T 30562017 1 物业设施设备管理 常用设备管理基本要求 1 范围 本标准规定了供配电、给排水、消防、安全防范、电梯等物业常用设备管理的一般规定和基本要求。 本标准适用于物业设施设备管理常用设备的管理与维护。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文 件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T 2893.1 图形符号 安全色和安全标志 第1部分:安全标志和安全标记的设计原则 GB/T 5700 照
3、明测量方法 GB 19085 商业、服务业经营场所传染性疾病预防措施 GB 50140 建筑灭火器配置设计规范 DL/T 1476 电力安全工器具预防性试验规程 DB34/T 2038 物业管理相关活动的通用词汇 DB34/ 5000 住宅区物业服务标准 3 术语和定义 DB34/T 2038 中所涉及的相关术语和定义适用于本文件。 4 一般规定 4.1 组织机构 4.1.1 应在物业服务区域内设置专门的设施设备管理部门。 4.1.2 设施设备管理部门应设置供配电、给排水、消防、安全防范、电梯等专业技术岗位。 4.1.3 设施设备管理部门工作场所的环境应符合 GB 19085、GB/T 289
4、 3.1、GB/T 5700 的规定。 4.2 人员配置 4.2.1 应配置符合物业服务合同约定要求的专业技术人员。 4.2.2 专业技术人员应身体健康，持有符合法规、政策和强制性标准要求的职业资格证书。 4.2.3 设施设备管理部门负责人宜具有中级技术职称。 4.3 管理职责 4.3.1 建立物业常用设备管理台账，对设备进行编号，并根据编号制作标识牌，确定设备管理责任人。 4.3.2 制定物业常用设备年度维护保养计划。 4.3.3 开展物业常用设备巡查、维护、保养工作，保证设施设备运行正常、有效，异常情况及时处理。 DB34/T 30562017 2 4.3.4 制定物业常用设备年度大、中修
5、及专项更新、改造计划。 4.3.5 组织物业常用设备小修与零星维修。 4.3.6 组织申报物业常用设备强制性年度检验。 4.3.7 负责专业外包单位维护保养服务的监督、检查、评价。 4.3.8 编制物业常用设备紧急情况处理预案，定期开展演练。 4.3.9 制定物业常用设备节能降耗管理方案，并组织实施。 4.3.10 建立与水、电、气、通讯、有线电视等相关单位的信息联系。 4.3.11 收集和管理物业常用设备技术资料。 4.3.12 组织开展专业技术人员业务技能培训。 4.4 工具配置 4.4.1 配置必备的办公设备和检修工具。 4.4.2 工具配置标准应满足物业常用设备管理要求，具体可参照附录
6、 A。 4.4.3 制定检修工具管理制度，建立台账，明确管理和使用要求。 4.4.4 宜配置工具室、工具架，工具摆放整齐、规范、有序，定期盘点、检查。 4.4.5 检测工具应定期检验，留存记录。电力安全工器具检验应符合 DL/T 1476 的要求。 4.5 档案管理 4.5.1 配置物业常用设备档案室，制定档案管理制度，专人收集、保管。 4.5.2 物业常用设备档案资料宜按基础管理档案和使用管理档案进行分类。 4.5.3 基础管理档案包括但不限于： a) 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资 料； b) 设备的购买、安装、使用和维护保养等技术资料；
7、 c) 质量保修文件和使用说明文件； d) 设备台账和设备卡。 示例1： 设备台账主要包括设备编号、名称、规格型号、设备功率、生产厂家、安装位置、使用日期、责任人等内 容。 示例2： 设备卡宜注明设备类别、编号、名称、型号、生产厂家、使用日期、安装位置及责任人等内容。 4.5.4 使用管理档案宜按运行维护档案、维修改造档案、报废档案等进行归档，分别主要有以下内容： a) 运行维护档案，包括维护保养计划、巡检记录、设备运行日志、故障处理记录、维护保养报告、 事故处理报告、设备完好率检查评定报告、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全 检验报告等； b) 维修、改造档案，包括设备、系统的专项
8、维修、大修、中修、改造计划、实施合同、实施报告、 验收报告等； c) 报废档案，包括设备的报废申请、评估、报废记录等。 4.5.5 基础管理档案的保存期限应与设备使用寿命同期；使用管理档案的保存期限宜为 3 至 5 年。 4.6 设备房管理 4.6.1 设备房门应保持锁闭状态，钥匙由专人保管。 4.6.2 设备房门应标有“设备重地、非请勿进”等警示性标志，非专业人员禁止入内。 4.6.3 设备房应采取防止雨雪侵入和动物进入的措施。 4.6.4 设备房出入口应设置挡鼠板，并满足下列要求： DB34/T 30562017 3 a) 宜采用铝合金或不锈钢等金属材质制作，并做防腐处理； b) 高度宜不
9、低于 50 cm，厚度宜为 25 mm，宽度根据现场需求确定； c) 应方便开启，易拆卸； d) 名称、警示等标志齐全。 4.6.5 设备房应配置通风设施、空调设备和应急照明等，显著位置配置温湿度计，温湿度控制应满足 设备运行安全要求。 4.6.6 设备房应做无尘化处理，地面宜涂刷环氧树脂地坪漆或铺贴防滑地砖。 4.6.7 设置于地下室的设备房， 宜于出入口处设置高度不低于 20 cm 的挡水坎； 电缆沟应有防水要求。 4.6.8 设备房配电柜（屏）前、后应配置绝缘胶垫，保持安全操作距离。 4.6.9 设备房应配备灭火器材、消防报警电话，并符合 GB 50140 要求。 4.6.10 设备房应
10、配备必要的操作检修工具。 4.6.11 设备房应由专人负责管理，定期除尘，保持设备运行状态良好。 4.6.12 应在设备房内显著位置公示专业技术人员、制度、运行等信息，分别为： a) 专业技术人员信息，主要包括责任人姓名、职务、联系方式、照片及相关的岗位技术操作资格 证书（复印件）等； b) 制度信息，主要包括设备房管理制度、设备操作规程、系统运行图示、应急预案等； c) 运行信息，主要包括运行记录、巡查记录、人员进出记录等。 4.6.13 设备房内显著位置应有以下主要标志： a) “禁止烟火”等禁止性标志； b) “非专业人员请勿靠近”、“有电危险”或“高压危险”等警示性标志； c) “线路
11、有人工作、禁止合闸”等告知性标志； d) 水箱（池）水位指示和容积标志； e) 给排水阀门常开、常闭状态标志，以及管道分类、流向指示等标志。 4.6.14 设备房应实行日检，每天不少于 2 次，并如实记录，发现异常应及时报告处理。日检内容主 要包括： a) 挡鼠板等安全防范设施是否完好； b) 门锁、照明、卫生是否正常； c) 温度、湿度、通风是否正常； d) 各种仪表指示是否正常； e) 设备状态指示灯是否正常； f) 有无异常响声或气味； g) 消防设施是否正常； h) 标识标牌设施是否完好； i) 公示信息是否齐全、完好； j) 操作检修工具配备是否齐全、有效、定位摆放。 4.6.15
12、设备间（井）等设备房附属设施应实行周检，每周不少于 1 次，并如实记录，发现异常应及时 报告处理。周检内容主要包括： a) 门锁、照明、卫生是否正常； b) 有无杂物或易燃易爆物品堆放； c) 有无异常响声或气味； d) 各种仪表指示是否正常； e) 设备状态指示灯是否正常； f) 是否存在渗漏水情况或其他安全隐患。 DB34/T 30562017 4 5 供配电系统管理 5.1 范围 供配电系统管理主要范围有： a) 变配电房、强电设备间（井）、电缆井； b) 分支箱、电表箱； c) 物业服务合同约定的其他范围。 5.2 内容 供配电系统管理主要内容有： a) 日常巡查； b) 操作； c)
13、 维修、保养； d) 故障排查、处理； e) 技术升级。 5.3 要求 5.3.1 变配电房设备每季度应按计划维护保养不少于 1 次，维护保养前应告知业主或物业使用人，并 做好安全防范措施。变配电房设备维护保养项目主要包括： a) 设备卫生清洁； b) 补偿电容检查； c) 开关触点检查； d) 变压器固定螺栓紧固； e) 母排螺栓紧固。 5.3.2 电气控制柜、线路等低压配电系统每周检查应不少于 1 次；低压配电柜清洁，宜先用空气压缩 工具进行吹污、除尘，然后用洁净的干布擦拭。 5.3.3 路灯、楼梯灯、草坪（庭院）灯等公共照明系统维护保养应符合 DB34/ 5000 的要求。 5.3.4
14、维护保养中发现的问题，应及时处理解决，并如实记录。 5.3.5 采取委托专业单位实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督，异常情况及时处理。 6 给排水系统管理 6.1 范围 给排水系统管理主要范围有： a) 二次生活给水加压泵房、消防给水加压泵房； b) 生活水箱（池）、消防水箱（池）； c) 管道间、水表井； d) 机动车库及电梯基坑排污泵、景观水系； e) 窨井、雨（污）水管道、化粪池； f) 物业服务合同约定的其他范围。 6.2 内容 DB34/T 30562017 5 给排水系统管理主要内容有： a) 日常巡查； b) 操作； c) 维修、保养； d) 故障排查、处理； e)
15、技术升级。 6.3 要求 6.3.1 给排水系统每季度应按计划维护保养不少于 1 次，维护保养前应告知业主或物业使用人，并做 好安全防范措施。 6.3.2 雨（污）水管道、排水沟每月检查应不少于 1 次，窨井、化粪池每半年清理应不少于 1 次， 汛期应增加检查、清理次数，保证排水畅通。 6.3.3 雨（污）水井盖、管道应定期进行除锈、刷漆，对损坏井盖应及时更换。 6.3.4 生活水箱（池）检查孔应保持锁闭状态，溢流管口及通气口安装防护网，确保完好。 6.3.5 生活水箱（池）应定期清洗消毒，并符合以下要求： a) 每季度应清洗消毒 1 次，并委托政府认可的专 业单位进行水质检测，检测报告和二次
16、供水卫 生许可证应张贴于泵房内显著位置； b) 清洗消毒时间应根据项目类型避开用水高峰期，并提前 3 日告知业主或物业使用人。 6.3.6 维护保养中发现的问题，应及时处理解决，并如实记录。 6.3.7 采取委托专业单位实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督，异常情况及时处理。 7 消防系统管理 7.1 范围 消防系统管理主要范围有： a) 消防控制中心及其他设备间（井）； b) 防火分隔设施； c) 火灾自动报警（联动）及消防灭火设施； d) 机械防排烟设施； e) 应急疏散设施； f) 物业服务合同约定的其他范围。 7.2 内容 消防系统管理主要内容有： a) 日常巡查； b) 操
17、作； c) 维修、保养； d) 故障排查、处理； e) 技术升级； f) 消防演练。 7.3 要求 DB34/T 30562017 6 7.3.1 为保证消防系统安全有效，消防安全重点单位应每日对消防设备巡查 1 次。其他单位应每周对 消防重点部位及设备巡查不少于 1 次，每月对设备单项巡查应不少于 1 次，每季度应对消防联动系统 进行抽检测试。巡查发现异常应及时维护保养，并提前告知业主或物业使用人，做好安全防范措施。 7.3.2 消防设备巡查主要包括消防泵、消防水箱（池）、消防风机、防火卷帘、火灾报警控制器、火 灾显示盘、消火栓、水枪、水带、灭火器、风口、应急照明、安全出口指示灯、疏散导向灯
18、、消防安全 标志等。 7.3.3 每月应对消防设备主备用电源进行手/自动切换和备用电池充放电试验。 7.3.4 消防设备因故障或紧急情况需要暂时停用的，应采取有效措施确保消防安全。停用时间超过 24 小时，应向消防部门报告。 7.3.5 维护保养中发现的问题，应及时处理解决，确保设施设备完好，可随时启用，并如实记录。 7.3.6 采取委托专业单位实施维护保养，应签订合同，并依据合同进行监督，异常情况及时处理。 8 安全防范系统管理 8.1 范围 安全防范系统管理主要范围有： a) 监控中心（室）； b) 安全防范设备间（井）； c) 物业服务合同约定的其他范围。 8.2 内容 安全防范系统管理
19、主要内容有： a) 日常巡查； b) 操作； c) 维修、保养； d) 故障排查、处理； e) 技术升级。 8.3 要求 8.3.1 安全防范系统设备应定期进行维护保养，并符合 DB34/ 5000 的要求。维护保养前应告知业主 或物业使用人，并做好安全防范措施。 8.3.2 监控主机、显示器和摄像机清洁除尘，应使用干燥、清洁软布和中性清洁剂。 8.3.3 安全防范系统综合布线维护保养应做好除锈、防水工作；检查接地保护线；紧固松动的线缆等。 8.3.4 维护保养中发现的问题，应及时处理解决，并如实记录。 8.3.5 采取委托专业单位实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督，异常情况及时处
20、理。 9 电梯系统管理 9.1 范围 电梯系统管理主要范围有： a) 电梯机房； b) 电梯轿厢； DB34/T 30562017 7 c) 电梯井道、基坑； d) 物业服务合同约定的其他范围。 9.2 内容 电梯系统管理主要内容有： a) 日常巡查； b) 操作； c) 维修、保养； d) 故障排查、处理； e) 技术升级； f) 专业维保单位服务的评估和考核。 9.3 要求 9.3.1 应由具备相应资质资格的专业单位实施维护保养，签订维保合同，依据合同对电梯维护保养工 作进行监管、评估和考核。 9.3.2 依法及时组织申报电梯设备年检，取得电梯使用标志后方可投入运行。 9.3.3 电梯轿厢
21、内应公示电梯使用标志、专业维护保养单位名称、联系人、24 h 应急救援电话和使用 安全须知，保持电梯紧急报警装置有效应答。 9.3.4 电梯设备巡查每日应不少于 1 次；电梯出现故障、发生异常情况或存在安全隐患时，应立即停 止使用、设置警示标志，及时通知专业维保单位处理解决，并如实记录。 9.3.5 电梯发生乘客被困故障时，应及时采取措施，并立即通知电梯维护保养单位到场救援。 9.3.6 电梯维护保养宜采取半月、月度、半年、年度四种维护保养方式，由专业维保单位实施，维护 保养发现问题应及时处理。 9.3.7 物业服务企业应根据项目类型及电梯设备数量配备电梯安全管理员。 10 其他设备管理 10
22、.1 防雷设备 防雷设备管理主要包括以下内容： a) 检查接闪器、引下线、接地装置； b) 检测电磁屏蔽； c) 检查和测试等电位连接； d) 在雨季或灾害性天气来临前应对防雷设施进行专项检查维护； e) 防雷设施出现的锈蚀、变形、断裂等情况应及时进行处理； f) 每年应委托具有资质的防雷检测单位进行 1 次防雷检测，出具检测报告，并如实记录。 10.2 人防工程 人防工程应定期检查以下主要内容： a) 工程结构是否完好； b) 工程内部整洁，无渗漏水，空气和饮水符合国家有关卫生标准； c) 防护密闭设备、设施性能是否良好； d) 风、水、电、暖、通信、消防系统是否工作正常； DB34/T 3
23、0562017 8 e) 金属、木质部件无锈蚀及损坏； f) 进出口道路畅通，孔口伪装及地面附属设施是否完好； g) 防汛设施是否安全可靠。 10.3 航空障碍灯 航空障碍灯应定期检查以下主要内容： a) 航空障碍灯是否按规定的频率闪光工作； b) 航空障碍灯的出射方向是否水平； c) 所有接线是否正确可靠，线路绝缘是否良好； d) 防雷连接是否完好。 11 紧急情况处理 11.1 应建立物业常用设备紧急情况处理预案，并定期组织演练。 11.2 物业常用设备紧急情况预案包括但不限于以下主要内容： a) 突发停电处理预案； b) 突发停水处理预案； c) 水浸处理预案； d) 电梯困人救援预案。
24、 11.3 突发停电紧急情况宜按以下方法处理： a) 应及时告知业主或物业使用人，并做好安全防范措施； b) 查明突发停电的原因，立即启用备用电源； c) 检查所有电梯运行情况，按电梯困人应急预案组织施救被困人员； d) 供电恢复后，进行电梯、水泵等重点设备检查，保证运行正常。 11.4 突发停水紧急情况宜按以下方法处理： a) 应及时告知业主或物业使用人，并做好安全防范措施； b) 及时查看停水的位置、区域范围，安排人员查找分析停水原因； c) 组织人员抢修，供水恢复前，应先排查供水设备运行状态； d) 供水恢复后，进行水箱、水泵等重点设备检查，保证运行正常。 11.5 水浸紧急情况宜按以下
25、方法处理： a) 视进水情况立即关闭设备房内运行的设施设备； b) 堵住或关闭进水源； c) 漏水源堵住后，应立即排水； d) 排水完毕后，及时对设备设施进行除湿处理； e) 除湿处理完毕，检测各绝缘电阻符合要求后，开机试运行； f) 开机试运行如无异常情况，及时恢复设施设备正常运行。 11.6 电梯困人紧急情况宜按以下方法处理： a) 立即通知电梯专业维护保养单位，由其专业人员负责实施； b) 密切监视电梯轿厢内情况，安抚被困人员，制止不当自救行为； c) 被困者内如有老人、孕妇、儿童或人多供氧不足等情形，可报警求助消防人员协助； d) 紧急情况排除后， 督促电梯专业维护保养单位全面检查，
26、消除隐患， 并及时恢复电梯正常运行。 DB34/T 30562017 9 A A 附 录 A （资料性附录） 物业常用设备检修工具配置清单 表A.1 物业常用设备检修工具配置清单 序号 工具名称 规格型号 单位 数量 备注 01 梅花螺丝刀 4# 只 2 个人保管 02 梅花螺丝刀 7# 只 2 个人保管 03 梅花螺丝刀 10# 只 2 个人保管 04 平口螺丝刀 4# 只 2 个人保管 05 平口螺丝刀 7# 只 2 个人保管 06 平口螺丝刀 10# 只 2 个人保管 07 手电筒 只 1 个人保管 08 测电笔（低压） 只 1 个人保管 09 钢丝钳 只 1 个人保管 10 斜口钳 只
27、 1 个人保管 11 尖嘴钳 只 1 个人保管 12 电工刀 只 1 个人保管 13 卷尺 把 1 个人保管 14 活动扳手 8# 只 1 个人保管 15 钳工锤 把 1 个人保管 16 电烙铁 只 1 个人保管 17 万用表 只 1 个人保管 18 工具箱 只 1 个人保管 19 梅花扳手 8 件套 套 1 共用工具 20 开口扳手 8 件套 套 1 共用工具 21 套筒扳手 46 件套 套 1 共用工具 22 兆欧表 1000 V 只 1 共用工具 23 内六角 8 件套 套 1 共用工具 24 管钳 350 mm 把 1 共用工具 25 管钳 900 mm 把 1 共用工具 26 橇棒
28、尖 只 1 共用工具 27 橇棒 扁 只 1 共用工具 28 钢筋钩 只 2 共用工具 29 钳形电流表 只 2 共用工具 30 电焊机 台 1 共用工具 31 电锤 台 1 共用工具 32 手电钻 台 1 共用工具 33 疏通机 台 1 共用工具 DB34/T 30562017 10 表 A.1（续） 序号 工具名称 规格型号 单位 数量 备注 34 切割机 台 1 共用工具 35 角磨机 台 1 共用工具 36 潜水泵 1.5 KW 台 1 共用工具 37 潜水泵 3 KW 台 1 共用工具 38 管子钳 套 1 共用工具 39 热熔机 台 1 共用工具 40 砂轮机 台 1 共用工具 4
29、1 台虎钳 台 1 共用工具 42 移动电源线 应不小于 30 米 套 1 共用工具 43 塞尺 把 1 共用工具 44 水平尺 把 1 共用工具 45 铅锤 把 1 共用工具 46 铝合金人字梯 1.5 米 把 1 共用工具 47 铝合金人字梯 3 米 把 1 共用工具 48 铝合金人字梯 5 米 把 1 共用工具 49 钢筋钳 把 1 共用工具 50 压线钳 把 1 共用工具 51 铆钉枪 只 1 共用工具 52 玻璃胶枪 只 1 共用工具 53 安全绳 根 2 共用工具 54 保险带 根 2 共用工具 55 红外测温仪 只 1 共用工具 56 验电器（高压） 只 1 共用工具 57 接地线 不少于 5 米 根 1 共用工具 58 格令棒 只 1 共用工具 59 断线钳 900# 只 1 共用工具 60 消防烟枪 只 1 共用工具 61 电动升降梯 台 1 共用工具 62 钢锯 只 1 共用工具 63 手锯 只 1 共用工具 64 手动试压泵 台 1 共用工具 65 安全帽 顶 若干 共用工具 66 绝缘手套 双 若干 共用工具 67 绝缘鞋 双 若干 共用工具 68 锹 只 若干 共用工具 69 铲 只 若干 共用工具 70 镐 只 若干 共用工具 _
