1、DB 方标准D811/了107- 1 9 9 8 地市市北P33 方法lPSS-0930 发布1998寸。一15实施北京市技术监督局发布主三主主主房面积测口口口商目11吕随着我国市场经济的发展，住房改革的深化，商品房作为一种特殊商品进入流通领域。商品房面积计量问题己成了社会关注、群众关心的热点问题，迫切要求规范商品房市场的计量行为。由于目前没有商品房测量的国家标准，现行的商品房面积计算规范不尽完善，为了保证北京地区商品房的公平交易，切实维护消费者和商品房销售商的合法权益，特制定本标准。标准的制定过程中，引用了有关的国家行业标准和l规范。本标准由北京市技术监督局提出。本标准起草单位:北京市计量科
2、学研究所本标准主要起草人:陈思诗夏II崔振霄赵贤森I 目1欠1范围一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一(1) 2引用标准一一一一一一一一一一一一一一一-一一一一一一一一一一(1) 3 定义一一一一一一一-一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一(1) 4测量要求一一一一二一一一一一一一一一一-_-_一一一一一(2) 5测量项目与测量设备一一一一一一一一一一-一一一一一-(2) 6测量准备一一一一一一一一一一一一一一一一一一一(3) 7测量一一一-一一一一一一一一一一一一一一一-一一一一一一(3) 8测量结果的处理一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一(5) 附录A:
3、商品房建筑面积计算(标准的附录)一一一一一一一一一一一一一一一(6) 附录B:共有建筑面积的分摊计算(标准的附录)一一一一一一一一一一一(7) 附录C:非矩形房屋建筑面积计算(标准的附录)一一一一一一一一一一一(8) 附录D:房屋面积测量草图(标准的附录)一一一一一一一-一一一一一一一(10) 1 范围北京市地方标准DBll/Tl07 -1998 商品房面积测量方法本标准规定了商品房面积的测量要求、测量项目、测量设备、测量方法和测量结果的处理。本标准适用于本市商品房交易中各类房屋建筑面积和使用面积的测量。2 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所
4、示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。CH5001-91房产测量规范建设部建房(1995)517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则GB96-86住宅建筑设计规范国家经委(982)经基设字(58)号建筑面积计算规则建标(1995)736号建筑面积计算规则3 定义本标准采用以F定义。3. 1销售面积3. 1. J商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积与应分摊的撞外共有建筑面积之和。(地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除)。3. 1. 2商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套
5、内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。3. 2整幢房屋建筑面积整幢房户是建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢罔，层高2.20m以上含2.20m)的建筑。3. 3套内建筑面积套内建筑面积是指套内使用面积、套l与墙体面积及阳台建筑面积之和。3. 4套内使用面积套内使用面积是指户内全部可供使用的净面积，按房屋的内墙线计算。-3.5套内墙体面积商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用两种。商品房各套(单元)之间的分割墙、套(单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面
6、积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体/j(平投影面积全部计入套内墙体面积。3. 6阳台建筑面积阳台建筑面积是指向l台地面底版外沿在水平面的投影，套内阳台面积是指套内各阳台建筑面积之手iJo3. 7共有建筑面积具有建筑面积是指幢内各卢权户共有部位房屋建筑面积与为各产权户共有的幢外房屋建筑面积之手n。共有建筑面积按幢进行计算，分户进行分摊计算。北京市技术监督局1998-09-30批准1998-10-15实施1 DB1 1/ T 107 -1998 3.8应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积是指套内建筑面积与分摊系数之积。4 测量要求4. 1房屋边长测量应连续测量两次取平均值，两次测量读数之差
7、不超过表1规定。表1钢卷尺. L =0.001L (L三三四川，. L =0. 0005L (L 10m) . L一两次测量读数之差，单位:m L一被测边辰，单位:m 手持式测距仪I . L 1:;0. 005 m 4. 2房屋分段边长之和与房屋总边长之差.L不超过(1)式规定:.L=士O则立Li(1) 式中:n一房屋分段边长数L一分段边长，1仨=1，、2，、3队、4. 3商品房面积测量标准不确定度ufJ.直日(2引)式所示UCO.02JS+0.001S) .- (2) 式中:S一房屋实测建筑面积，单位mzo其扩展不确定度U=2u 闰. m 一(3) 5 制量项目与测量设备5. 1测量项目如表
8、2所示表2序号测量项目代号1 套内使用面积SI 2 阳台建筑面积S2 3 套内墙体面积S3 4 套内建筑面积S4 5 应分摊的共有建筑面积S5 6 房屋销售面积S6 整幢商品房的建筑面积S 5. 2 用于商品房面积测量的设各如表3所示，也可选用不低于表3给出技术指标要求的其他设备。上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且在有效期内方可使用。表3序号测量设备名称主要技术指标l 钢卷尺不值误差士(0.3+0.2L)rnm 式中;L一被测距离，单位:m 2 刻度直角钢尺测量由垂直度:0.5mm/500mm 示值误差:土0.48mm3 手持式测距仪测量范围:。一140m扩展不确定度:5rnm (P=
9、95 %) 4 经纬仪、J2级5 拉力计测量范围:0-100N 2 DBll/ T 107 -1998 6 测量准备6. 1商品房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用共有部位进行确认，按附录AC标准的附录)对应计入建筑面积的部位进行确认。6.2房屋面积测量平面草图应实地绘制，房屋周界及套内|辐断墙，均绘单实线，楼房要分层绘制。按标准几何图形7J块f并编写序号。房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据，其式样见附录cC标准的附录)。7 测量7.1测量点位的选取7. 1. 1套内房屋边长测量测点一般取距地面1.2m士O.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/侨15/
10、6位置上。7. 1. 2墙体厚度测量测点一般取距地面1.2m士O.汩的高度，距门(窗)框(左、右两点)O. 2m位置。7. 1. 3阳台边长测量参照7.1.1，阳台的长、宽，每边选取两个测量点。7.1.4整幢建筑物外围尺寸测量测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m士O.2m的高度紧贴墙面的位置。当无法选取上棒!翻点位置时，可选骂果是可能靠近上述测点的住置为测量店、位，或月3刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线主二选驭。等效棋j量点位，进行测量。7. 2当房屋外廓的全l去与室内分段测量之和的差值(含墙身厚度满足第4.2条要求时，以房屋外，廓数据为准，分段测量的数据按比例配赋。超差须进行复
11、测。7.3测量方法7.3.1套内使用面积CS1)以矩形房屋面积测量为例，用钢卷尺(!iJZ测距仪)测主套内各矩形房间长边、短:出的边长，在每小测点上，使测量线与被测量边尽量保持平行，两次测量值之差应不超过表1规定。取测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值的平均值作为边长的测量结果LIi和DiO读数精确到O.OOlm。套内房间边长测量时，对;已进行墙面装饰的，0加上装饰面厚度1。装饰面厚度可参考结构设计施T总说明或地区标准因集说明，按墙面材料种类、原料配比计算。套内第i个矩形)jJ间的使用面积Sli= CLli+21) ( D1+21) .( 4 ) 套内使用面积Sl= L S1
12、i . (5) 7.3.2套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积S2为王三内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面积按7.2.1测量方法测量阳台栏板外沿的长、宽，对有共用墙体的，J_计算一半墙体面积。7.3.3套内墙体面积靠近门窗部位的墙体厚度可直接yllJ量:其他无法直接测量的，测量内外尺寸，计算差值求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。3 081 1/ T 107-1998 对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙体厚度:对于其他不属于标准厚度的墙体?按实测值计算。套内墙体面积S3等于各墙体长度乘以墙体厚度之和。共用墙的墙体面积应按墙体水平设计面积的一半计入套内墙
13、体面积。J7.3.4套内建筑面积S4= Sl+S2+S3.川.( 6 ) 式中:问一一套内建筑面积套内建筑面积也可实测求?导。沿各套建筑结构外围，用钢卷尺往返测量各部分的长边、短边，推算或核实各外墙墙体厚度。分别计算出长边的平均值与两端外墙墙体厚度一半的差值，短边的平均值与两端外墙墙体厚度一半的差值，则两个差值的乘积加上各套阳台建筑面积就可得到套内建筑面积岛。7. 3. 5各套应分摊的共有建筑面积对于共有建筑面积，应实地全测。按附录B给出的共有建筑面积分摊的原则、方法和计算公式，得出各套应分摊的共有建筑面积So7. 3. 6套房销售面积S6 = S4 + S5 ._._. ( 7 ) 式中:S
14、6一一套房销售面积7.3.7整栋房屋建筑面积用钢卷尺在房屋外iWU勒脚以上处直接测量房屋外围的两个长边、两个短边时，应符合7. 2. 1, 7. 2. 4的要求。并应使钢卷尺的两端在同一水平面上:当测量距离大于30m时，在钢卷尺零刻线端，钩上拉力计7当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。量距时现场温度与检定时温度相差士15.C以上时，应按下式进行温度修正。. Lt = L20 (1一2)(t-20.C) 式中: Lt 一-t.C时尺长修正值;L2。一一-20.C时尺长;1一一，钢卷尺的结膨胀系数;2一一被测墙体的线膨胀系数。用测距仪测量时，测距仪-的前沿要紧贴被测边长的起点，激光束应投射到
15、被测边末端的目标板上。光束两端应在同一水平面上.7.3.8 在高原地区使用手持激光测距仪，应按(9)式计算空气折射率对被测距离的修正。. L, =Lo0.929 (t-t，)一0.268(p-po) X10 . (9) 式中:. L，;一空气折射率对被测距离的修正值:Lo一被测距离(m) ; t一测量时的环境泪度:to一仪器设计时给定的标准温度，有12.C，15.C , 20.C三种，按说明书选(8) 用p一测量时的环境气压:p一标准气压，-般为1013.25hPa. 当修正量超过5mm时，应对测量结果进行修正。使用红外测距仪时，按说明书规定进行修正。4 DB1 1/T 107-1998 7.
16、3.9非矩形房屋面积测量按附录D进行，并将其面积分别加在套内建筑面积S4和应分摊的共有建筑面积S5之中。9 测量结果的处理8.1所有面积计算过程中保留到小数点后3位，分摊系数保留到小数点后不少于4位。8. 2所有面积计算结果保留到小数点后两位。8. 3出具测量报告5 DB1 1/ T 107-1998 附录A(标准的附录)商品房建筑面积计算商品房建筑面积系指层高在2.20m以上(含2.20旧的房屋外墙(或柱外围)水平技影面积。层高取白地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面(不包括隔热层的垂直高度。A1 计算全部建筑面积的范围Al. 1 永久性结构的单层房屋，不论其高度均算层，按其外墙勒脚以上外围水
17、平面积计算建筑面积:多层房屋按各层外墙水平面积的总和|计算建筑面积。Al. 2 自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m以上部位的上口外围水平技影计算建筑面积。Al. 3 多层房屋内的门厅、太厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20咽以上的，按其水平投影计算建筑面积。Al. 4 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算建筑面积。Al. 5 突出房屋屋面，有罔护物且层高在2.20m以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外罔水平面积计算建筑面积。Al. 6 封闭阳台、挑廊，按其外罔水平面积计算建筑面积。Al. 7 有上盖
18、和维护物的室外楼梯，按各层水平投影面积总和!计算。首层有墙桩支承(包括独立柱、单排柱的，按其梯面水平投影面积计算建筑面积。Al. 8 与房屋相连的柱廊、南H卦，按其柱外国水平面积计算建筑面积。Al. 9 两幢房屋之间有上盖的架空房屋，按其水平面积计算建筑面积。Al. 10净高在2:0加以土的地子室豆花半地干-主，按其外墙(不包括来光井、防潮层及保护墙)外罔水平面积计算建筑面积。Al. 11-有柱雨蓬或有维护物的门廊、门斗，按其样或维护物外国水平面积计算建筑面积。Al. 12玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。Al. 13天棚不论其高度，按层计算建筑面积。Al. 14位于自然层
19、以上的假层房屋D.Q斜面结构房屋，按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算建筑面积。(应具备通风，采光条件)。Al. 15有伸缩缝的房屋，若其两边室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。但计算半建筑面积的范围A2. 1 与房屋相还有上盖的架空通廊和无性的走鹿、檐廊，按其水平投影面积一半计算建筑面积。A2. 2 独立柱的门廊、门斗等按其上盖水平技影面积的一半计算建筑面积。A2. 3 不封闭的阳台，挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积。A2.4 无上盖的室外楼梯，按房岸各白然层水平投影面积总和i的-I计算建筑面积。A3 不计算建筑面积的范罔A3.1层高在2.20m以下的出岸，净高在2.05m、以
20、F的地下室平地F室。正3.2突出房屋墙面的结构构件、配利，、艺术装饰、垛、挑陆、半圆柱、勒脚、台阶等。A3. 3两栋房屋之间无上盖的架空通廊。A3.4无柱的雨蓬。A3. 5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、蝉的平台。A3.6骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及出原底层用作街巷通行的部分。A3.7房屋内剧作通风采光的夭井、迪夭。A3.8房屋白然层内的阁楼。A3. 9泊防、检修等用途的室外爬梯。A3. 10 构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池、路、地F人防干、支线。A3.11 两边室内不相边的房屋中的伸缩缝。6 算旧。-计民一)摊寸一惊份厅川1-口U凹WHK袤的积T
21、可准面U标筑刷一(建E-有共B1 应分摊的共有建筑面积B1. 1 各产权户共有的电梯井、楼梯间、垃圾道、配电、设备间、公共门厅、过道、地下室，以及其他功能上为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。B1. 2 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。由不应分摊的共有建筑面积B2. 1 从属于人防工程的地下室、半地下室。B2.2 供出租或出售的固定车位或专用车库。B2.3 幢外的用作公共休恕的设施或架空层。B3 共有建筑面积分摊原则B3. 1 产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。B3.2 无权
22、属分割文件或协议的，可按相关面积比例进行计算分摊。B4 共有建筑面积的分摊方法B4. 1 多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各套内建筑面积比例分摊。B4.2 多功能综合楼，须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内各套内建筑面积比例分摊。B5 共有建筑面积分摊计算公式B5. 1 多层商品住宅楼共有建筑面积分摊系数幢共有建筑面积各套内建筑面积之和l本套分摊的共有建筑面积=本套内建筑面积共有建筑面积分摊系数(幢B5. 2 多功能综合楼共有建筑面积分摊系数(幢)= 本幢房屋共有建筑面积幢内各功能区建筑面积之和本功能区分摊的共有建筑面积=
23、本功能|天白有建筑面积共有建筑面积分摊系数(幢)B5. 3 共有建筑面积分摊=系数(功能区)本功能区独用的共有建筑面积+本功能区分摊的共有建筑面积本功能区内各套建筑面积之和|B5.4同功能区内某户(套)二同功能F内某套建筑面积共有建筑面积分摊系数(功能区)分摊的共有建筑面积7 DB1 1/T 107-1998 附录C(标准的附录)非矩形房犀建筑面积计算C1 对于非矩形房屋面积，将其分割成矩形、梯形、三角形、弓形、扇形、圆形和椭圆形等m块规则几何形状的面积。Sd= ISdk 一一-一一一一一一一一一-(10) kl 式中:Sd一一非矩形房屋面积;Sdk一一第k块儿何形状面积;m一一分割块数.C2
24、 除矩形外，各分块面积测量与计算分别如下:C2. 1 梯形面积Sdl=E(D+d)H 式中，d一一梯形上边忙，m 非一一梯形F边长，m H一一梯形高度，m . Scn一一-梯形面积，mz、，tEA 唱A，、d 图1d、D、H用钢卷尺IJ，G手持式测距仪测量。在上、中、下三个位置进行。测量梯高H时，须确保垂直性。C2. 2 三角形面积Sd2= 2 DH 一一一-一一-一一一一一一(12)式中:Sd2一一三角形面积，旷;D一一三角形底边，m . H一一三角形底边上的高，m D、H用钢卷尺lJJ(;手持式测距仪测量。测量H时须确保垂直性。C2. 3 扇形面积1? Sd4 =一一-f3600 式中:S
25、d4一一扇形面积:(1 3) b G一一圆心角度数，=2arc s i n - - , a也可用经纬仪测量。2r C2.4 弓形面积一11lil/70-2 一，flil-1-Y LU -2 r 一a一Jqd d QU -一-一一一一一一-一一-一一(14) 8 式中:r一(;)2+h2-2h b一一营长，m ; h一一弓高，m ; 一一圆心角度数:DB1 1/ T 107 -1998 扇形半径:rSd3一一弓形面积，mzb、h用钢卷尺测量，测量h时须确保垂直性。C2. 5 圆形面积Sd5二Irz 一一二一一-一(15 ) 式中:Sd5一一圆形面积，mz: A r一-圆半径，m 圆心的确定:任取圆周上A和A为两个直角顶点，用直角钢尺分别作弦AB、AC和AB，AC，则BC与BC的交点。为圆心。图2A 图3先确定园心位置，再用钢卷尺或于持式测距仪测量半径r，其测量位置尽可能均匀分布，布点不少于二个截面及三个断面，取其平均值为测量结果。C2.6 ，椭圆形面积a Sd6=zmb(16) 式中:Sd6一一椭圆形面积，mz: b a一一椭圆长轴长度，m b一一椭圆短轴氏度，m 椭圆的长、短轴长度用钢卷尺或手持式测距仪测量。因49 门亏编nxu-AU nud-IUU仁山一录草一-D附量们一录的洲1一附准积C标面孔一(屋B-1方n一G 10
