1、ICS 35.240.50 L 67 GB 中华人民共和国国家标准GB/T 20299.3-2006 建筑及居住区数字化技术应用第3部分:物业管理Digital technique application of building and residence community一Part 3: Property management 2006-07-门发布中华人民共和国国家质量监督检验检茂总局中国国家标准化管理委员产2006-12-01实施111 11 1 G/T 20299.3-2006 目次前言.引言. II 1 范围2 规范性引用文件-3 术语和定义4 缩略语25 总体结构6 物业管理数字
2、化应用技术构成.7 物业业务数字化管理48 设施数字化管理9 综合安防数字化管理10 其他数字化应用服务8前言GB/T 20299-2006(建筑及居住区数字化技术应用分为四个部分:一一第1部分:系统通用要求;一一第2部分:检测验收;第3部分:物业管理;第4部分:控制网络通信协议应用要求。本部分为GB/T20299的第3部分。GB/T 20299.3-2006 本部分不具体划分物业管理数字化应用和智能化系统功能与技术级别，数字建筑及居住区在实施智能化系统功能和运营的技术应用时，应以物业管理数字化应用的实际需求和管理与增值服务目标为依据。所选用的智能化系统应具有开放性、系统配置灵活性、扩展性。本
3、部分由中华人民共和国建设部提出。本部分由全国信息技术标准化技术委员会、建设部标准定额研究所归口。本部分起草单位:建设部信息中心、中国电子技术标准化研究所、北京市质量技术监督局、深圳思源计算机软件有限公司、北京数码汇博科技有限公司、北京宽网社区数字化建设有限公司。本部分主要起草人:黄金屏、李林、方天培、杨康、丁武、王毅、李翔宇、徐江。I GB/T 20299.3一2006引GB/T 20299一2006，支持物业数字化服务，并建立GB/T20299. 3-20060GB/T 20299.4-2006建筑及居住区数字化技术应用第4部分:控制网络通信协议应用要求是依据物业管理数字化技术应用要求，选用
4、国际先进通信网络协议，对接入的机电设备、安防设备等，在设备接口和现场控制网络接口两个层面上，提出开放式的并具有安全控制的通用技术规定，该部分是运营服务数字化技术应用的重要组成部分。GB/T20299. 2-2006建筑及居住区数字化技术应用第2部分:检测验收是针对上述三个部分，分别从硬件、软件和系统的角度，以系统通用要求为主体，制定相应的可操作的技术检测要求。上述四个部分，在基础名词术语定义、系统总体结构与互连、设备配置、系统技术参数和指标要求以及信息系统安全等方面，相互保持兼容和协调一致。本标准中的消防、安防、信息安全和安全保密要求符合国家相关法规及标准规定。E 建筑及居住区数字化技术应用第
5、3部分:物业管理GB/T 20299.3-2006 1 范围本部分规定了物业管理数字化技术应用的构成、管理和其他数字化技术应用服务。本部分适用于物业管理企业从事建筑及居住区物业管理数字化技术应用管理，也可作为房地产开发企业和系统集成商在确定物业管理数字化技术应用需求，以及选择智能化系统功能与技术时的参考依据。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过GB/T20299的本部分的引用而成为本部分的条款。凡是注目期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本部分
6、。GB/T 20299. 1 2006 建筑及居住区数字化技术应用第1部分:系统通用要求GB/T 20299. 4-2006 建筑及居住区数字化技术应用第4部分:控制网络通信协议应用要求3 术语和定义下列术语和定义适用于本部分。3. 1 居住区数字化技术应用the community digitization technology applies 利用现代传感技术、控制技术、信息处理技术、通信技术、计算机技术、多媒体技术和信息网络技术，实现社区内相关信息的采集、传输、处理分发、检索和显示，达到信息的高度集成和共享，实现住宅社区和家庭相关设备的自动化、智能化监控，为用户提供安全、舒适、节能、环保
7、与高效的生活和工作环境。3.2 3. 3 物业管理数字化技术应用the property management digitization technology applies 利用现代信息技术，实现物业管理的数字化、网络化和自动化。物业业务数字化管理the property service digitization manages 将传统物业管理内容和运营方式提升为基于信息网络技术实现综合业务管理信息的交互、集成和共享。3.4 设施数字化管理the facility digitization manages 将建筑及居住区内的机电设备运行监控集成在统一的网络化集成设施管理平台上(BMS)，构成
8、楼宇管理系统。通过建筑及居住区内集中和分布的机电设备运行监控管理中心(包括远程设备运行监控管理中心)，实施对机电设备的运行状态与故障报警进行监视、报警确认、操作控制、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。GB/T 20299.3-2006 3. 5 综合安防数字化管理the integration society digitization manages 将建筑及居住区内的安防报警系统和设备集成在统一的网络化集成综合安防管理平台上，构成安防管理系统(SMS)。通过建筑及居住区内集中和分布的安防报警监控管理中心(包括远程报警监控管理中心)，实施对报警信息的监视、报警确认、操作控制、报警信息记录
9、与查询。3. 6 物业管理信息集成the property management information integration 基于物业，管理数字化信息的交互、集成和共享，是将物业管理数字化技术应用、智能化系统功能与多样化增值服务相关的各种数据紧密地集成在一起的过程。特别是注重在建筑及居住区内实现监控网与信息网的信息集成。4 缩略i吾BMS SMS 安防管理系、智能化系统为物5 总体结构建筑及居住业管理技术支撑建筑及居住、，b d) e)第10建筑及居住、软件及数据库应b) 信息管理c) 自动化技术、d) 综合安防管理e) 多媒体信息应用10章。见第9章;中心系统应用技术，详见第6 物业管理
10、数字化应用技术构成6.1 一般规定6. 1. 1 为了满足物业管理数字化技术应用实施对建筑及居住区和物业业务管理、设施管理、综合安防管理、建筑及居住区一卡通管理、多样化增值服务的需求，应在建筑及居住区内建立基于数字化技术、网络化技术的物业信息集成管理与增值服务平台。该平台应符合GB/T20299. 1-2006的要求。6. 1. 2 物业管理数字化技术应用信息集成度的要求，可根据具体建筑及居住区物业管理数字化技术应用的内容和实际需求，以及智能化系统功能实施的程度确定。6. 1. 3 为了满足物业管理数字化技术应用与多样化增值服务的需求，应在建筑及居住区内逐步实现电信网、电视网、监控网和信息网四
11、网信息的互联、互通、互操作。GB/T 20299 .3-2006 6. 1. 4 为了适应物业管理数字化技术应用的需求，在有条件的建筑及居住区内实现信息网与监控网的融合。6. 2 物业管理数字化技术应用要求6. 2.1 物业管理数字化技术应用信息集成应能满足物业管理与智能化系统对相关信息与数据的共享、处理、编辑、记录和查询的要求。物业管理数字化技术应用信息集成度应满足物业业务数字化管理系统、设施及安防监控系统、家庭智能化系统三个层次的系统集成和管理信息集成。6. 2.2 建筑及居住区设施管理智能化监控信息与数据应能存人物业管理数字化技术应用系统数据库中，并保持与建筑及居住区设施管理系统与安防报
12、警系统实时数据的一致性。子4数和R理据日管数Ud明息制牛士一口言。4营和台Z运网平6理控据库平台的能力。理软件、应用系统6.2. 7 物业百软件，以及相、瓦换机和网络路由6.2.13. 1 家庭智能a) 家庭安全及防b) 家庭自动化控制;d) 计量表读数传送;e) 物业管理信息交互及家庭留言。6.2. 13. 2 建筑及居住区安防与设备监控集成信息a) 周界报警;b) 巡更管理;c) 视频监控;d) 机电设备监控;e) 车辆管理;f) 公共广播。3 G/T 20299.3-2006 6.2.13.3 建筑及居住区网站与系统集成信息a) 建筑及居住区网站系统;b) 物业管理系统;c) 综合自动化
13、监控管理系统;d) 卡通管理系统;巳)建筑及居住区电子商务系统。7 物业业务数字化管理7.1 一般规定7. 1. 1 物业业务数字化管理是物业管理数字化技术应用的核心内容，物业管理公司利用信息网络技术，可提供通过互联网和计算机局域网处理物业信息系统管理中心的各项日常业务数字化应用，达到提高效率、规范管理、向客户提供优质服务的目的。7. 1. 2 物业业务数字化管理软件应具有高可靠性、安全性，操作方便，采用中文、图形界面。7. 1. 3 物业业务数字化管理软件应能与数字化设施监控管理、综合安防管理、客户的信息服务等数据库实现数据的交互和共享。7.2 物业业务数字化管理要求7.2.1 物业业务数字
14、化管理软件不仅应支持物业管理各部门的业务处理，还应支持各部门之间的业务调度和联动，实现整个管理处业务信息的统计汇总和信息共事。7.2.2 物业业务数字化管理软件应支持信息系统管理中心与物业管理处之间的信息交互，信息系统管理中心的业务数据通过互联网上传至公司总部，公司总部领导可以通过浏览器查询到任何一个管理处的业务数据。7.2.3 物业业务数字化管理软件应有严格的权限管理、操作日志记录、数据自动备份机制，保证系统的安全。7.2.4 物业业务数字化管理软件应具备强大的自定义功能，包括数据库结构的自定义、报表的自定义、查询条件的自定义、操作界面的自定义，以保证系统的适用性。7.2.5 物业业务数字化
15、管理软件的功能模块应包括:房产管理、客户管理、租赁管理、收费管理、工程设备、仓库物料、保安消防、环境管理、行政人事、客户服务调度、电子邮件等，相关模块之间的数据应联动。7.2.6 物业业务数字化管理软件的基础数据(房产信息、客户信息)应能导出成为一个标准格式的文件，供其他软件(如:报警管理软件、计量表读数传送管理软件等)调用或共享，避免基础数据的重复录入和多个系统间的不一致。7.3 物业业务数字化管理实施7.3.1 应建立以信息网络为技术支撑的物业业务数字化管理计算机系统。7.3.2 物业业务数字化管理计算机系统应由服务器、客户端工作站、网络设备，及操作系统和相配套的软件组成。7.3.3 物业
16、业务数字化管理软件应包括以下功能模块及功能。7.3.3.1 房产管理对房产信息进行集中管理的功能模块，记录小区、楼宇、客户单元的位置，物业类型，小区设施分布，房屋结构，房号，户型等信息。7.3.3.2 害户管理对物业管理公司所管理的客户、租户进行管理的功能模块，可详细记录客户的姓名、身份证号、银行托收账号，管理人住过程。7.3.3.3 租赁管理对租赁过程进行管理的功能模块，可对物业的使用状态进行管理，可按租赁状态等方式进行分类汇4 总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总。7.3.3.4 收费管理GB/T 20299.3一2006对物业管理公司向客户收取各种费用的活动进行管理
17、的功能模块，所有收费项目、价格类型、损花分摊、各类报表均可自定义，可随时增减修改，满足物业管理公司收费需求。7.3.3.5 工程设备对公用设施及设备进行管理的功能模块，应对安装位置、数量、价格、维修、保养进行全面的管理。7.3.3.6 仓库物料对物料采购、领用进行管理的功能模块，应能完成物业管理公司物品进出库管理、库存物品统计查询等工作。7.3.3.7 保安消防对社区安全进行管理的功能模块，应能记录各类保安、消防事件。7.3.3.8 环境管理对绿化、保洁工作进行管理的功能模块，应能记录绿化、消毒、清运等事件。7.3.3.9 行政人事对管理处行政、人事事务进行管理的功能模块，明确组织架构、人员组
18、成及岗位职责，实现人事档案及工资管理。7.3.3.10 害户服务调度支持集中受理的客户服务模式，客户的投诉、报修、有偿服务等均通过模块统一调度、跟踪、监控。模块把为客户服务相关的软件模块(房产管理、客户管理、收费管理、仓库物料)有效连接起来，实现完整的业务流程。7.3.3.11 电子邮件实现电子邮件功能。7.3.4 业务管理软件应包括以下系统接口:a) 具有与数字化设备监控、综合安防管理数据库的接口;b) 具有与计量表读数传送系统的接口;c) 具有与财务软件的接口;d) 具有与一卡通系统的接口;e) 具有与建筑及居住区网站系统和电子商务系统的接口。8 设施数字化管理8. 1 一般规定8. 1.
19、 1 设施数字化管理是物业管理数字化技术应用的重要内容，通过设施数字化管理系统监控网络与物业管理数字化信息网络的融合，将公共设备运行状态和故障报警信息，以及家庭计量表读数上传至物业管理数字化技术应用数据库中。8. 1.2 在建筑及居住区内将电梯设备运行监控、给排水设备运行监控、供电及照明设备运行监控，以及暖通空调设备运行监控集成在统一的数字化集成设施管理平台BMS上。8. 1.3 通过建筑及居住区内集中和分布的数字化设施运行监控管理中心(包括远程设备运行监控管理中心)，实施对设备的运行状态、故障报警进行监视、报警确认、操作控制、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。8.1.4 建筑及居住区数
20、字化设施监控管理系统产品的通信协议应满足GB/T20299. 4-2006的要求。8.2 设施数字化管理要求8.2. 1 物业管理人员在授权下可以通过互联网和建筑及居住区局域网监视、控制、下载、记录和查询设备运行状态、故障报警信息、数据和资料。5 GB/T 20299.3-2006 8. 2. 2 建筑及居住区内应设置独立的设备监控管理中心，设备监控管理中心的设备可与综合安防监控管理中心设备置于同一监控管理室内。8.2.3 设备监控管理中心操作员可以实时监视、控制、确认、处理、记录和查询公共设备运行状态、故障报警，并具有监控操作优先权。8. 2. 4 设备监控管理系统应具有与火灾报警系统、综合
21、安防监控管理系统联动控制的能力。8. 3 设施数字化管理实施8.3. 1 应建立电梯设备、给排水设备、供电及照明设备、暖通空调设施监控管理集成系统BMS。将设施监控管理中心设备与上述各设备联网，实现由设施监控管理中心对各种设备进行全方位的监视、控制，以及各设备间的联动控制和节能管理。8. 3.3 能力。8. 3.4 设施监控管理字化中心及相关设备俨可以通过互联网在8. 3. 5 设施监控控工作站、控制网8.3.6.1 电梯ta) 电梯运b) 电梯故c) 电梯关d) 电梯内b) d) g) 8. 3. 6. 3 供电及照明设备监控a) 高低压配电电源开关状态及涅特唱;Jt视功b) 高低压配电设备
22、故障及停电报警功能;c) 公共照明设备运行状态监视及分区控制功能;d) 公共照明设备节电设置与控制功能;e) 景观照明设备状态监视功能;f) 景观照明设置及控制功能。8.3.6. 4 暖通空调设备监控功能a) 暖通空调设备运行状态监视及控制功能;b) 暖通空调设备故障及停电报警功能;6 、，及自动联通设备报修电话的c) 暖通空调设备节能管理功能。9 综合安防数字化管理9. 1 一艘规定GB/T 20299.3-2006 9. 1. 1 应建立周界防卫报警子系统、巡更管理子系统、视频监控子系统、家庭安防报警子系统、车辆管理子系统、公共广播子系统及对上述子系统进行集成管理的综合安防管理平台SMS。
23、将中央安防监控中心设备与上述各安防子系统设备联网，实现由中央安防监控中心对安全防范进行全方位监视、控制，以及各安防子系统间的报警联动响应。9. 1. 3 综合安防管理集成数据进行显示和记录，9. 1. 4 综合安防管理作站、控制网络网关9. 1. 5 建筑及居住统具有联动控制的9. 1. 6 建筑及居术标准执行。9. 1. 7 综合安9. 2 综合安防9. 2.1 物业管合安防管理信息9.2.2 综合安庭安防报警信息9. 3 综合安防数9.3.1 出入口门对建筑及居住9. 3. 1.1 门禁管理功a) 人员进出管理b) 车辆进出管理功9.3. 1.2 楼字单元门禁管理a) 客户开启管理功能;b
24、) 访客开启管理功能;c) 紧急开启管理功能;d) 工作人员开启管理功能;e) 单元门异常关闭管理功能。9. 3.2 周界报警子系统功能工作站、分布式监控工中心，对各项监控系，记录和查询综在封闭式管理的建筑及居住区周界设置越界探测装置，安防监控管理中心可以通过电子地图显示周界报警区域，配置声、光报警提示，并实现闭路电视监控摄像机、灯光与周界报警联动控制。a ) 可疑人员越界报警功能;b) 可疑人员滞留监控功能;7 G/T 20299.3-2006 c) 周界盲点与死角监视管理功能。9.3.3 保安巡更子系统管理功能按照预先编制的保安人员巡更软件程序，通过读卡机或其他方式对保安人员巡逻的工作状态
25、(是否准时、是否遵守巡更顺序)进行监督、记录，并能对意外情况及时报警。a) 保安巡更值班管理功能;b) 保安巡更路线管理功能;c) 保安巡更点确认管理功能;d) 保安巡更记录管理功能。9.3.4 视频监控子系统功能对出入口通道、道路、公共场所、其他重要部位等进行实时和有效的视频监控，并具有图像记录和复核的功能，采用数字视频技术。a) 道路安全畅通监控功能;b) 死角安全隐患监控功能;c) 车辆存放安全监控功能;d) 可疑人员行踪监控功能。9.3.5 害户安防报警子系统功能建筑及居住区内所有客户应安装家庭安防报警装置，当发生非法入侵、盗窃、破坏和抢劫时，家庭报警装置发出实时且经报警逻辑判断的准确
26、报警信息，报警信息可通过电话和互联网传送到综合安防监控管理中心和客户设定的电话(或手机)上。a) 客户防盗报警功能;b) 客户紧急状况报警功能;c) 客户火灾报警功能;d) 客户燃气泄漏报警功能。9.3.6 车辆管理子系统功能对建筑及居住区车辆进出通道和停车库的通行道口实施出入控制、监视、行车信号指示、停车计费及车辆防盗报警等综合管理。a) 客户车辆停车管理功能;b) 外来车辆停车管理功能pc) 工作人员停车管理功能;d) 车辆防盗报警管理功能;巳)车辆进出图像对比功能。9. 3. 7 公共广播子系统功能在建筑及居住区内安装有线广播设备，可在特定的时间、区域内进行背景音乐广播、物业管理通知广播
27、、会议广播，在发生火警、盗警等紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。a) 背景音乐播出功能;b) 物业管理通知广播功能;c) 火灾报警联动广播功能;d) 防盗报警联动广播功能;e) 紧急广播功能。10 其他数字化应用服务10. 1 一般规定10. 1. 1 面向客户的信息服务是物业管理数字化技术应用的重要内容，通过社区网站和呼叫中心系GB/T 20299.3-2006 统建立起物业管理公司与客户之间高效的信息交互平台，达到提高沟通效率、降低物业管理成本、扩展服务项目、向客户提供优质服务的目的。10. 1. 2 面向客户的信息服务内容包括:社区公共信息服务、个性化物业信息交互、客户论坛、社区电子
28、商务、VOD、智能系统数据查询等项目。10.2 其他数字化应用服务要求10.2. 1 面向客户的信息服务要通过社区网站和呼叫中心(含手机短信)两种方式同时向客户进行，以方便各类客户。建设家居智能系统的社区，还要通过智能家居设备的信息收发功能实现与管理处的信息交互。10.2.2 社区网站应具备独立的域名，并接入互联网;呼叫中心系统应24小时值班。社区网站和呼叫中心系统的后台数据库应与物业业务数字化管理软件的数据库共享，保证数据的一致性。10.2.3 物业管理人员应及时受理客户通过社区网站和呼叫中心系统提交的投诉、报修、建议。10.2.4 客户以通过社区网站和呼叫中心系统自行查询收费清单、会所设施
29、状态、报修受理状态等信息，并能直接向物业管理部门发报修单、装修申请单、预订会所设施及其他扩展服务预约。10.2.5 面向客户的信息服务应能向客户提供以下服务内容:社区公共信息服务、个性化物业信息交互、客户论坛。有条件的社区，还可以提供社区电子商务、VOD、智能系统数据查询等服务。10.3 其他数字化应用服务实施10.3. 1 社区网站构建在社区内部宽带网上，配置了相关的服务器，网站通过社区内部宽带网络与每位客户的终端相连，社区网站具备独立的域名，并接入互联网。10.3.2 在社区内部设立呼叫中心系统，配置专门的座席和服务号码，呼叫中心系统应集成手机短信和电子邮件功能。10.3.3 社区网站和呼
30、叫中心系统的后台数据库应与物业业务数字化管理软件的数据库、数字化设施监控、综合安防软件的数据库共享。10.3.4 社区客户可以通过多种接入方式访问社区网站，可以通过固定电话、手机访问呼叫中心系统。10.3.5 社区网站给每一个社区客户提供独立的信息服务页面，客户凭账号和密码进入，进行个性化的信息交互。10.3.6 面向客户的信息服务系统分别由Web服务器、数据库服务器、呼叫中心系统服务器、电话语音卡(或专用的呼叫中心系统设备)、运营管理工作站、网络设备及相配套的软件组成。10.3.7 其他应用服务(面向客户的信息服务)应能提供以下服务功能。10.3.7.1 社区公共信息服务a) 社区概况、社区
31、新闻、物业管理通知;b) 社区电子邮件服务;c) 与其他网站(如网络游戏、远程教育、远程医疗等网站)的连接。10.3.7.2 个性化物业信息交互a) 各种费用查询;b) 客户装修申请、维修申请;c) 客户建议、投诉、处理情况查询;d) 会所设施预定。10.3.7.3 害户论坛a) 为客户提供互动交流平台;b) 为客户提供论坛资料数据库。10.3.7.4 社区电子商务a) 社区电子商务会员申请;9 GB/T 20299.3-2006 b) 采购服务指南;c) 车、船、飞机票定购;d) 配送通知;e) 电子商务消费记录查询;f) 供应商信息查询;g) 商品保修登记;h ) 商品退换及质量投诉。10
32、.3.7. 5 智能系统数据查询a) 家庭安防报警状态查询;b) 计量表读数传送数据查询;10.3.7.7 呼叫a) 接入系主b) 自动语d) a) b) d) 10.3.7. 9 家庭智能-fla) 家庭安防报警b ) 家用电器控制c) 计量表读数查询子d) 可视对讲来访者影像高及白白e) 物业信息交互及家庭留言10 OONi的.白白NON-阁。人民共和国家标准建筑及居住区数字化技术应用第3部分:物业管理GB/T 20299. 3-2006 国华中关中国标准出版社出版发行北京复兴门外三里河北街16号邮政编码:100045 网址电话:6852394668517548 中国标准出版社秦皇岛印刷厂印刷各地新华书店经销9峰印张1字数23千字2006年10月第-次印刷开本880X12301/16 2006年10月第一版:n:; 如有印装差错由本社发行中心调换版权专有侵权必究举报电话:(010)68533533定价12.00* 书号:155066. 1-28272 GB/T 20299.3-2006
