1、,深圳2018年上半年房地产市场监测报告,中国指数研究院,2018,政策,2018年1-6月，深圳发布数条新政，新政有如下关键点：,2018年上半年，深圳推出“三价合一”等政策,1,关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知 商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。,关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿) 使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。,关于深化住房制
2、度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿） 深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。,住宅成交：2018年上半年，深圳商品住宅成交套数和成交面积同比增加两成,2018年上半年，在调控政策和春节假期影响下，一季度成交量大幅走低，2月新房成交量处于历史低位，仅为794套；3月成交量有所回升，4月出现小幅下跌，5-6月成交量回暖。2018年上半年，全市共成交商品住宅12804套/128.86m ，成交套数同比增长21.92%，成交面积同比增加22.34%。,2,注：统计口径宝安区、福田区、龙岗区、罗
3、湖区、南山区、盐田区。,数据来源：CREIS中指数据，,住宅成交：2018年上半年，龙岗、宝安区仍是主力成交区域，且成交量同比均有所增长,绝对值来看，2018年上半年，宝安和龙岗仍然是深圳商品住宅市场成交量最大的两个区域，共成交11460套/107.50万m，成交套数合计占比89.50%，面积合计占比80.42%。 相对值来看，2018年上半年，龙岗、宝安、福田、罗湖成交面积均有不同程度的增长，南山成交面积有所下降，盐田零成交。,3,数据来源：CREIS中指数据，,住宅成交：2018年上半年，刚性需求主导深圳楼市，总价600万以下成交套数占比近八成,从面积段来看， 市场以70-90m的刚需中小
4、户型为市场成交主力，成交套数合计占比57.24%，与去年上半年相比减少了7.05个百分点。 从价格段来看，市场以总价600万元以下产品为成交主力，成交套数合计占比79.97%，与去年上半年相比减少了0.71个百分点；600万元及以上的产品成交套数合计占比同比增加了0.71个百分点。,4,数据来源：CREIS中指数据，,住宅供应：2018年上半年，深圳共计推出商品住宅面积110.52万m,2018年上半年，深圳共计推出商品住宅面积110.52万m，同比增加55.3%；一季度推盘预售量较少，供应面积同比下降45.75%；二季度，批售项目逐渐增多，供应面积同比增长98.04%。,5,数据来源：CRE
5、IS中指数据，,7,数据来源：CREIS中指数据，,住宅供应： 2018年上半年，商品住宅新增供应主要集中在宝安、龙岗、南山,绝对值来看，2018年上半年，深圳商品住宅新增供应主要集中在宝安和龙岗两个区域，其中盐田半年度供应量为零。 相对值来看，由于上半年批准的预售项目多数分布在宝安、龙岗和南山，所以这三区的批准上市面积较多且同比分别增长109.85%、18.01%、69.88%。,数据来源：CREIS中指数据，,成交价格：2018年上半年，深圳新房住宅成交均价走势趋稳,2018年上半年，深圳新房住宅成交均价为54160元/m，同比小幅下跌0.86%。深圳房价继续维持回落盘整趋势，1-6月的均
6、价为：54240元/m54191元/m54185元/m54169元/m54111元/m54093元/m，已连续21个月小幅下跌，新房均价走势趋稳。,7,数据来源：CREIS中指数据，,成交价格：2018年上半年，南山区成交均价领跑各区,绝对值来看：2018年上半年，南山区成交均价为101006元/m，居各区之首，其次是福田区和罗湖区，成交套数最高的龙岗区和宝安区成交均价分别为39862元/m 、55456元/m。 相对值来看，宝安区、龙岗区成交均价同比小幅增长，罗湖区、福田区、南山区同比均有小幅下跌。,8,数据来源：CREIS中指数据，,销供比：2018年上半年，深圳商品住宅销供比为1.17，
7、供不应求,2018年上半年，深圳商品住宅新增供应面积110.52万m ，成交商品住宅128.86万m，销供比为1.17，供不应求。,9,数据来源：CREIS中指数据，,去化周期：2018年上半年，深圳商品住宅库存面积同比有所下降，去化周期较去年同期缩短6.04个月,截止2018年6月底，深圳商品住宅可售量为26725套/ 266.25万m ，可售面积同比减少17.76%。 去化周期为12.4个月，较去年同期减少6.04个月。,10,数据来源：CREIS中指数据，,二手住宅：2018年上半年，深圳二手住宅成交套数同比增加16.22%,2018年上半年，深圳共成交33704套二手住宅，同比增加16
8、.22%；成交面积276.86万m ，同比增加11.65%。,11,数据来源：CREIS中指数据，,商品住宅：鸿荣源壹城中心凭借65.28亿元/11.12万m问鼎深圳商品住宅销售排行榜双冠军,12,数据来源：CREIS中指数据，,2018年上半年深圳商品住宅成交金额TOP10,2018年上半年深圳商品住宅成交面积TOP10,企业：万科凭借159.42亿元/22.63万m雄踞深圳商品房销售排行榜双料冠军,数据来源：CREIS中指数据，,2018年上半年深圳房企成交金额TOP10,2018年上半年深圳房企成交面积TOP10,13,土地供需：2018年上半年，住宅用地推出25.05万m，成交25.0
9、5万m；去年同期，住宅用地零推出，零成交。,土地推出方面，2018年上半年深圳共推出30宗土地，规划建筑面积368.11万m ，同比增加39.24%。其中，住宅用地推出方面由去年上半年的零推出同比增长至25.05万m ；商办用地推出53.21万m ，同比下降67.07%。 土地成交方面， 2018年上半年深圳共成交23宗土地，规划建筑面积333.41万m，同比增长22.87%。其中，受住宅用地推出量的大幅增长，住宅用地成交25.05万m；商办用地成交39.73万m，同比下降25.33%。,数据来源：CREIS中指数据，,14,土地成交价格：2018年上半年，深圳土地成交楼面均价为2716.78
10、元/m，平均溢价率为4.31%,数据来源：CREIS中指数据，,成交楼面均价方面：2018年上半年，深圳土地成交楼面均价为2716.78元/m，同比下降79.2%。其中，住宅用地成交楼面价为9470.68元/m ，去年同期零成交；商办用地成交楼面价为7614.09元/m ，同比下降64.95%。 溢价率方面：2018年上半年，深圳土地成交平均溢价率为4.31%，同比下降2.21个百分点；其中住宅用地平均溢价率为18.74%，去年同期零成交，商办用地平均溢价率为0.0%，同比下降7.01个百分点。,15,数据来源：CREIS中指数据，,16,附：2018年深圳上半年住宅和商办用地出让统计,总结及
11、展望：2018年上半年，深圳新房住宅供应量和成交量同比均有所增加，价格趋稳，受政策调控及住宅需求的影响，预计下半年新房市场整体成交量稳中有升，市场分化继续存在,17,总结：2018年上半年，深圳新房住宅供应面积和成交面积同比均有所增加，成交均价连续21个月小幅下跌，走势平稳,受新房限价、二手房“三价合一”政策的影响，预计下半年新房价格走势将继续保持平稳，整体成交量会有所增加；但市场分化继续存在，总价较低、性价比较高的新房更易受到刚需置业者的青睐，价格过高、配套及区位优势不突出的新房成交难度较大。,供应方面：2018年上半年，深圳深圳有24个商品住宅项目取得预售证（不含安居房），批准上市商品住宅10407套/110.52万m ，供应面积同比增加55.3%。成交方面： 2018年上半年，深圳共成交12804套/128.86万m，成交面积同比增加22.4%；上半年新房住宅成交均价为54160元/m，同比小幅下跌0.86%；深圳连续21个月小幅下跌，价格趋稳。供求关系：2018年上半年深圳商品住宅销供比为1.17，供不应求。去化周期为12.4个月，较去年同期减少6.04个月。,A,展望：2018年下半年，受政策调控及住宅需求的影响，预计下半年新房市场整体成交量稳中有升，价格走势继续保持平稳，市场分化继续存在,B,THANKS,谢谢聆听,
