1、高歌猛进 稳中求变2018年上半年昆明房地产市场研究报告,昆明锐理,目录,1,整体经济平稳 调控政策收紧,1.1 宏观经济分析 1.2 楼市政策分析 1.3 宏观政策小结,【GDP和CPI】2018年一季度全市地区生产总值达1042.77亿元，同比增长10.2%，为2014年以来首次实现两位数增长；增速快于全国3.4个百分点，快于全省0.9个百分点。CPI增速1.1%。,1.1 昆明经济概况,2005-2018年1季度昆明市GDP及其增速年度走势,2008-2018年1-5月昆明市CPI（%）增速年度走势,数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局,【社会消费品零售总额和金融机构人民币存款
2、余额】居民消费能力稳中有升，2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额1016.99亿元，同比增长11.30%，全市消费品市场较快发展，社会消费品零售总额持续保持两位数的增速水平；1-4月金融机构人民币存款余额平稳增长。,1.1 昆明经济概况,数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局,【固定资产投资和房地产投资】2017年昆明市规模以上固定资产投资完成4217.94亿元，同比增长7.60%，2018年固定资产投资同比下降5.9%；房地产投资额为1683.33亿，约占全昆明规模以上固定资产投资总额的10.00%。,1.1 昆明经济概况,2005年2017年昆明市房地产投资额年度走势,200
3、5年2018年1-5月昆明市固定资产投资额及其增速年度走势,数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局,2018年以来，一方面，经济增长动能缓慢收缩，其中贸易端保持相对平稳，中美贸易摩擦影响暂未显现；投资端自前期高位连续3个月回落，地产投资勉强支撑，制造业投资有所回暖但仍处低位，基建投资受地方债务约束回落较快；消费端，居民杠杆率提升后，社零消费增速缓慢回落；另一方面，信用风险逐步暴露，信用利差日渐走高； 预计2018年下半年经济将进入“需求扩张”和新一轮周期性回暖阶段，经济内在动力增强，产业结构和经济质量提升，地产投资将难以保持上半年的高增长，但全年增速高于2017年的可能性较高；在政策调
4、控中，维稳的诉求将在下半年明显提升，其一方面体现在维稳经济增速，另一方面则体现在维稳流动性预期； 2018年以来，昆明市经济运行稳中有进、稳中向好，多数指标高位开局，经济运行实现“开门红”。昆明经济增速好于预期、高于同期，发展质量明显提升，既体现稳中求进，又显示出创新动能释放、新经济蓬勃发展的新趋势。,1.1 经济概况小结,5月8日 昆明：出租住房不准“打隔断”,2月2日 云南省人民政府关于促进经济持续健康较快发展22条措施的意见,2月15日 云南省政府关于云南省土地整治规划（20162020年）的批复,4月20日 昆明首套房贷款利率上浮10% 二套房普遍上浮20%,4月4日 昆明公积金新政：
5、个人严重失信的5年禁止提取和贷款,3月1日 昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度,3月30日 昆明市政协提案建议加强监管住宅专项维修资金,4月20日 昆明租房市场新政频频 长租房助力中等收入人群,3月22日 昆明主城大幅降低落户条件，公安办证窗口推多项便民服务,4月28日 昆明地铁4、5号线被财政部要求整改，涉资约459亿元,5月21日 昆明市住建局对商品房预售审批调整4项措施,5月30日 省住建厅召开房地产及中介企业座谈会 将严打炒作、哄抬房价等行为,1.2 2018上半年昆明重要政策一览,6月20日 昆明买二手房申请贷款不需评估抵押物,7月1日 昆明住房限购政策：非云南省户籍自
6、然人限购1套,摘要：昆明市自3月1日起调整新建商品住宅限售政策，加大对主城五区和三个国家级开发区的房地产市场调控力度。其中，对主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。,锐评：从2017年以来，政策调控坚持房住不炒，一线城市正式进入了限购、限贷、限价、限售的“四限”时代，除少部分企业着手转型以外，大量的资金开始涌入二三线城市。昆明作为宜居的独特性人文城市，也迎来了大量的资金转入，整体房价被炒高，成为2017年涨幅全国排名第2的城市。本次政策针对楼市热点区域出击，从呈贡住宅限售2年加码为三大热点区域限售
7、3年，具有很强的针对性，同时分区域限售也避免了误伤自住性质的购房需求，有助于去杠杆，控制投机性、投资性购房行为。,【昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度】,1.2 昆明政策解析,摘要：2018年7月1日，昆明市人民政府办公厅印发关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知(以下简称通知)。通知指出，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性和稳定性，进一步稳定昆明市商品住房市场。在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内实施住房限购政策，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。,锐评：自住建部两次约谈之后，
8、昆明市又一次推出住房限购政策，也可以看出，3月1号出台的“昆十条”并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。7月1日的通知较“昆十条”来说更加严苛：暂停向在昆明有房的外省人销售；1年内价格上浮不超6%，且每6个月才能调整一次价格。目前看来，昆明是其实政策环境较为宽松的二线城市，本次限购政策以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。,【昆明住房限购政策：非云南省户籍自然人限购1套】,1.2 昆明政策解析,2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“
9、有效供给”，然而短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用仍需一定时间，市场上的供需情况仍较紧张。房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。2018年上半年，昆明楼市依然日光盘频现，市场火爆，住建部两次约谈。年初第一次约谈，而后昆明市在3月1日出台了“昆十条”，意图达到对楼市降温的目的，但政策并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。五一前住建部再次约谈昆明，这次
10、昆明于7月1日出台了更加严苛的限购政策，以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。,1.2 政策小结,2,房企抢地大战 联和拿地开发,2.1 整体土地供销价走势 2.2 各性质土地供销价对比 2.3 各区域土地供销价对比 2.4 各板块土地供销价对比 2.5 主要开发商市场拿地分析 2.6 土地市场小结,数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径：招拍挂，商住用地 截止日期：2018年6月30日,【整体供求价】2018年上半年，供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地6
11、9宗，面积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。,2.1 整体土地供销价走势,数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径：招拍挂，商住用地,2.2 各性质土地供销价对比,【各性质对比】2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%；成交1889.88亩，占比62%，单价450.34万元/亩，商业用地供应363.62亩，成交414.67亩。,数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径：招拍挂，商住用地,2.3 各区域土地供销价对比,数据来源：
12、锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径：招拍挂，商住用地,【各区域对比】2018年上半年土地供销主要集中在呈贡区和官渡区，供应占比分别为21%和50%，成交占比分别为21%和48%。因中海地产以85%溢价率拿下4宗地块使得五华区成为土地均价最高区域，均价为788.81万元/亩。,2.4 各板块土地供销价对比,【各板块对比】东南、官南、呈贡、空港为18年上半年土地供求热点区域。世博和西山板块2018年上半年无土地供应成交。,中市区,北市区,东市区,南市区,西市区,呈贡区,数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径：招拍挂，商住用地,2.5 主要开发商市场拿地分析,2018年上半年昆明市
13、主要拿地企业所占市场份额排名（成交面积）,2018年上半年昆明市主要拿地企业所占市场份额排名（成交金额）,【拿地份额分析】2018年上半年碧桂园所占市场份额最高（面积占比18%，成交总价占比11%），本土开发商以俊发、城投为主。下表统计的拿地开发商面积份额前十名总和占87%，总地价份额前十名占93%。前十拿地外房企多为外来房企，外来房企已占据昆明市场，昆明本土中小型房企日渐式微。,【拿地方式分析】目前昆明市场的调控越来越严苛，地产开发压力增大，房企合作开发项目也越来越多。其中联合开发的方式占比较大，即由一家开发商拿地之后进行一部分开发，而后接入其它品牌开发商。另外还有联合拿地的方式，主要优势在
14、于减少竞争和缓解资金压力。,数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局,近年昆明合作开发项目一览表,2.5 主要开发商市场拿地分析,2.6 土地市场小结,供求价：2018年上半年，昆明主城区合计供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地69宗，面积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。因历年关系土地供应相对减少，但成交面积、单价、金额均有一定幅度上涨，土地市场一路飘红。 土地性质：2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%；成交1889.88亩
15、，占比62%，单价元450.34万/亩,商业用地供应363.62亩，成交414.67亩，住兼商混合用地供应556.49亩，成交445.4亩， 商业兼容住宅，供应309.8亩，成交309.8亩。 出让方式：目前昆明市场的调控越来越严苛，地产开发压力增大，房企合作开发项目也越来越多。其中联合开发的方式占比较大，即由一家开发商拿地之后进行一部分开发，而后接入其它品牌开发商。另外还有联合拿地的方式，主要优势在于可以各开发商舒缓资金压力。主城拿地难度越来越大，导致地王频现，开发商公开拿地竞争十分激烈；未来主城土地越来越稀缺，开发商拿地区域只能往主城周边区域外溢。,3,整体市场平稳 入市节奏加快,3.1
16、商品房整体供销存价 3.2 商品房各物业类型供销存价对比 3.3 各区域商品房供销存价对比 3.4 各板块商品房供销存价对比 3.5 商品房市场小结,数据来源：锐理数据平台&房产信息网 数据物业：商品住宅+政策性住宅+商业+办公+车位 截止时间：2018年6月30日,【供销】2018年上半年新增供应493.13万，环比下降19%，同比下降4%；成交504.8万，环比下降25%，同比下降21%。,3.1 商品房整体供销存价,3.1 商品房整体供销存价,【成交价格】2018年上半年商品房价格增长较快，均价12634元/，相较于2017年下半年每平米增加了2113元，同比增长37%，环比增长20%。
17、,20162018年上半年昆明市商品房成交均价走势,均价10521元/,均价7787元/,均价9219元/,均价8888元/,均价12634元/,3.1 商品房整体供销存价,【存量】截止2018年6月商品房存量2760万，较2017年底下降了12万；按照2018年下半年月均去化84万计算，还需33个月消化。,20162018年上半年昆明市商品房存量变化,2018年上半年已拿预售证未销售面积2760万m2,存量去化周期 33个月,=,2018年上半年月均去化面积 84万m2,存量2913万,存量2832万,存量2760万,存量2772万,存量2957万,【各物业类型对比】2018年上半年商品房新
18、增及销量主力均为商品住宅（新增占59%，销量占72%)，存量仅占14%。车位存量最高，占比44%。,各物业类型供销存及成交金额占比情况,各物业类型成交价格对比,3.2 商品房各物业类型供销存价,【各区域对比】：2018年上半年商品房供销存南市区占主力（供占37%，销占50%，存占36%）；其次为北市区，呈贡区供应最少，中市区销售最少，东市区存量最少。售价最高为中市区15149元/。,3.3 各区域商品房市场对比,2018年上半年各区域商品房供销存价情况,2018年上半年各区域商品房供销存占比情况,【供应对比】新增供应南市区占据主导，环比下降49%，除西市区、北市区和中市区供应增加外，其余区域供
19、应均减少。 【销量对比】销量依旧是南市区占据主导，环比下降16%；东市区和南市区同比销量小幅上涨，其余区域销售小幅下降。,商品房新增量对比 （万）,商品房销量对比 （万）,3.3 各区域商品房供销对比,【板块对比】2018年上半年北市板块新增最多，占比24.23%，其次为东南板块，占比22.13%；销售东南板块位于榜首，占比20.44%，官南板块位居第二，占比16.61%；东南板块存量最高，占比14.03%。,2018年上半年各板块商品房供销存价情况,2018年上半年各板块商品房供销存占比情况,3.4 各板块商品房市场对比,商品房新增量对比 （万）,商品房销量对比 （万）,3.4 各板块商品房
20、供销对比,【与2017年上半年对比】供应端高新、东南、世博、北市、次中心和中心板块上涨外，其余板块均有下降；其中北市板块增长最多。 【与2017年下半年对比】销售端各板块成交均下降。,3.5 商品房市场小结,整体供销价：新增供应493.13万，成交量504.80，成交均价12634元/。 库存及去化：商品房存量2760万，较2017年底下降了12万；按照2018年上半年月均去化84万计算，还需33个月消化。 物业：商品房新增及销量主力均为商品住宅（新增占59%，销量占72%)，存量仅占14%；车位存量最高，占比44% ，去化压力大。 区域： 2018年上半年商品房供销存南市区占主力（供占37%
21、，销占50%，存占36%），其次为北市区；售价最高为中市区15149元/ 。 板块：北市板块新增最多，占比24.23%，其次为东南板块，占比22.13%；销售东南板块位于榜首，占比20.44%，官南板块位居第二，占比16.61%；东南板块存量最高，占比14.03%。 2018年上半年中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。昆明市场依然火热，主要以商品住宅为主力，虽然销量有所稳定，但均价上涨较快。在中央点名及住建部两次约谈之后，昆明政府也给出了“昆十条”和7月1日的调控政策，可以预见下半年的市场调控将愈发严苛。,4,住宅供不应求 整体量缩价升,4.1 商品住宅整体供销存价 4
22、.2 商品住宅各建筑形态对比 4.3 商品住宅各区域对比 4.4 商品住宅各板块对比 4.5 商品住宅市场小结,数据来源：锐理数据平台&房产信息网 数据物业：商品住宅不包含政策性住宅 截止时间：2018年6月30日,4.1 商品住宅整体供销存价,【商品住宅供销】2018年上半年商品住宅供应293.28万，环比下降26%，同比增长21%；成交363.49万，环比下降14%，同比下降7%。,洋房占3% 别墅占6% 小高层以上占92%,备注：商品住宅数据不包含政策性住宅,【商品住宅成交价格】商品住宅价格自2017年5月开始突破万元大关，整体呈快速上升趋势。2018年上半年成交均价13397元/，较1
23、7年下半年增加了1676元/。,20162018年上半年昆明市商品住宅成交均价走势,均价11721元/,均价7945元/,均价9774元/,均价8560元/,均价13397元/,备注：商品住宅数据不包含政策性住宅,4.1 商品住宅整体供销存价,【商品住宅存量】截止2018年6月30日，昆明市商品住宅存量384万，较2017年年底下降了70万；按照2018年上半年月均去化61万计算，去化周期为6.3个月。,20162018年上半年昆明市商品住宅存量变化,2018年上半年已拿预售证未销售面积384万m2,存量去化周期 6.3个月,=,2018年上半年月均去化面积 61万m2,存量715万,存量48
24、3万,存量384万,存量454万,存量633万,备注：商品住宅数据不包含政策性住宅,4.1 商品住宅整体供销存价,4.2 商品住宅各建筑形态对比,【商品住宅各建筑形态对比】商品住宅供销存主力为高层（供占56%、销占58%、存占48%）；小、中和超高层均有较大占比。售价最高独栋别墅25358元/（18年华夏御府、九夏云水等项目独栋别墅备案）；高层均价最低，为12646元/（金马腾苑、米兰春天等均价不到万元的房源，以及均价在11000元以下的项目如新城吾悦广场等，拉低了整体价格，以致价格偏低）。,2018年上半年昆明市商品住宅各建筑形态供销存价分析,2018年上半年昆明市商品住宅各建筑形态占比情况
25、,备注：商品住宅数据不包含政策性住宅,4.3 商品住宅各区域对比,【各区域供销存价对比】2018年商品住宅供销存南市区占主力（供占44%，销占52%，存占41%）；其次为北市区；售价最高为中市区15089元/，比最低均价区域呈贡区10662元/高4427元/ 。,2018年上半年各区域商品住宅供销存价情况,2018年上半年各区域商品住宅供销存占比情况,备注：商品住宅数据不包含政策性住宅,商品住宅新增量对比 （万）,商品住宅销量对比（万）,【供应对比】：除中市区、呈贡区外，各区域新增供应环比均有下降；同比除西市区外，其余区域均有所增长； 【销量对比】：销量环比各市区均有下降；同比西市区、南市区、
26、东市区有所上涨，中市区、呈贡区、北市区有所下降，其中呈贡区同比下降最多，达61%。,备注：商品住宅数据不包含政策性住宅,4.3 商品住宅各区域对比,4.4 商品住宅各版块对比,【供销存价对比】：2018年上半年东南板块供应最多，占比26%；东南、官南、滇池和北市板块销量较好，成交占比在13%以上；北市板块存量最高，占比19%；中心板块成交价格最高，为24190元/。,2018年上半年各板块商品住宅供销存价情况,2018年上半年各板块商品住宅供销存占比情况,备注：商品住宅数据不包含政策性住宅,商品住宅新增量对比 （万）,商品住宅销量对比（万）,【供应对比】东市板块同比上涨最大，达19万方；滇池板
27、块环比下降最大，达53万方。 【销量对比】销量方面，空港、中心、呈贡板块同比下降较大，均在60%以上；销量环比仅西山和中心板块有所上涨。,备注：商品住宅数据不包含政策性住宅,4.4 商品住宅各版块对比,4.5 商品住宅市场小结,商品住宅供销存价：2018年上半年商品住宅供应293.28万，成交363.49万；上半年成交均价13397元/，较17年下半年增加了1676元/ ；商品住宅存量384万，较2017年年底下降了70万 ，按照2018年上半年月均去化61万计算，去化周期为6.3个月；高层为供销存主力。 商品住宅一直是市场购买主力。自2017年5月商品住宅突破万元大关，昆明市场购买力强劲，高
28、层作为供销存主力，成交的核心面积段开始向改善型户型转变。由于市场的持续火热，昆明政府也于3月1日及7月1日相继出台调控政策，虽然市场还需要一定的反应时间，但依然会起到一定的降温作用。,5,商业持续低迷 存量去化较难,5.1 商业市场整体供销价 5.2 商业市场整体存量及去化周期 5.3 各区域商业市场对比 5.4 各板块商业市场对比 5.5 商业市场小结,数据来源：锐理数据平台&房产信息网 数据物业：商业 截止时间：2018年6月30日,5.1 商业市场整体供销价,【供销价】2018年上半年商业新增量26.97万，环比下降16.40%， 同比下降35.79%；成交29.65万，环比下降3.33
29、%，同比下降0.70%；上半年成交均价21858元/。,均价23099元/,均价21858元/,均价23237元/,5.2 商业市场整体存量及去化周期,【存量及去化】商业存量基本保持平衡，截止18年6月30日，存量550万；按照17年月均去化5.0万，需110个月（约9.1年）消化，库存堪忧。 【预判】18年上半年，商业供应29.67万方，同比下降38%，商业供应持续放缓；上半年月均去化5万方，和17年月均去化基本持平，预计1年商业去化将处于55-65万方之间，供求比将处于1.2-1.5之间。,5.3 各区域商业市场对比,【供销存价对比】2018年上半年商业新增北市区占据榜首，占比42.5%，
30、存量、销量均为南市区占据榜首，分别占比34.73%、45.24%，东市区供销存占比最小。售价最高为中市区29478元/。,2018年上半年各区域商业市场供销存价情况,2018年上半年各区域商业供销存占比情况,5.4 各板块商业市场对比,【供销存价对比】2018年上半年商业新增北市板块占据榜首，占比40.14%，空港新区无新增；销量东南板块，占据榜首，占比21.08%，中心板块最低；存量呈贡板块占据榜首，占比18.67% ，空港新区最低；次中心板块商业价格最高为29480元/，空港新区最低仅12563元/。,2018年上半年各板块商业市场供销存价情况,2018年上半年各板块商业供销存占比情况,整
31、体供销存价：2018年上半年商业新增26.97万，成交29.65万，成交均价21858元/。存量550万，按照月均去化5.0万，需110个月（约9.1年）消化，库存堪忧。商业供应持续放缓，但仍将处于高存量、长去化周期的状态。 区域： 2018年上半年商业新增北市区均占据榜首，存量、销量均为南市区占据榜首，东市区供销存占比均最小，售价最高为中市区29478元/。 板块：2018年上半年商业新增北市板块占据榜首，空港新区无新增；销量东南板块，占据榜首，中心板块最低；存量呈贡板块占据榜首，空港新区最低；次中心板块商业价格最高为29480元/，空港新区最低仅12563元/。 昆明的商业和商务体量巨大，
32、去化难度高，虽然新增供应放量收紧，但整体市场依然将长期处于高存量、长去化周期的状态。,5.5 商业市场小结,6,办公积极去化 公寓市场火热,6.1 写字楼市场 6.1.1 写字楼市场整体供销存价 6.1.2 写字楼各区域供销存价对比 6.1.3 写字楼各板块供销存价对比 6.2 公寓市场 6.2.1 公寓市场整体供销存价 6.2.2 公寓市场各区域供销存价对比 6.2.3 公寓市场各板块供销存价对比 6.3 办公市场小结,数据来源：锐理数据平台&房产信息网 数据物业：写字楼、公寓（SOHO、LOFT） 截止时间：2018年6月30日,6.1.1 写字楼市场整体供销存价,【写字楼供销存价】201
33、8年上半年写字楼供应27.47万，环比增加148%，同比增加73%；成交22.57万，环比下降25%，同比下降41%；成交均价13321元/。截止6月30日，写字楼存量275.21万，按照2018年上半年月均去化3.76万，需73个月（约6年）消化，存量较大，去化任务艰巨。,均价13043元/,均价13321元/,均价12018元/,6.1.2 写字楼各区域市场对比,【供销存价对比】2018年上半年写字楼新增主力为中市区，占比33%；销量主力为南市区，占比42%；西市区、中市区和南市区存量较大，三区域占比达72%；中市区售价最高15206元/。,2018年上半年各区域写字楼市场供销存价情况,2
34、018年上半年各区域写字楼供销存占比情况,6.1.3 写字楼各板块市场对比,【供销存价对比】2018年上半年写字楼新增集中在次中心、西山、滇池板块；销量以次中心板块为主，占比20%；存量高新板块最多；空港新区无新增无成交无存量；中心板块售价最高27261元/。,2018年上半年各板块写字楼市场供销存价情况,2018年上半年各板块写字楼供销存占比情况,6.2.1 公寓市场整体供销存价,【供销存价】2018年上半年公寓新增21.62万，同比下降69%；成交28.55万，同比上涨3%；成交均价10641/，环比增长28%，同比增长24 %。存量148.46万（SOHO 占85%，LOFT占15%），
35、按照2018年月均去化7.46万，需20个月（约1.6年）消化。,SOHO 占85%LOFT 占15%,均价7664元/,均价10641元/,均价8284元/,【公寓供销存价对比】2018年上半年新增最多的是西市区多达37.41万方占比24.92%；存量南市区最多，达46.90万方，占比32%；售价最高为中市区11820元/。,6.2.2 公寓各区域市场对比,2018年上半年各区域公寓市场供销存价情况,2018年上半年各区域公寓供销存占比情况,【公寓各区域供销存价对比】2018年上半年新增面积中心板块占据榜首占比29%，销售面积最高的为东南板块占比24%，次中心板块存量最高，达28.92万方，
36、占比19%。售价最高为滇池板块13887元/。,6.2.3 公寓各板块市场对比,2018年上半年各板块公寓市场供销存价情况,2018年上半年各板块公寓市场供销存价情况,写字楼市场：2018年上半年写字楼新增量27.47万，成交22.57万，成交均价13321元/；存量275.21 万，按照2018年上半年月均去化3.76万，需73个月（约6年）消化，呈现了一般去库存状态，存量较大，去化任务艰巨。 公寓市场：2017年上半年公寓新增21.62万，成交28.55万，成交均价10641元/；存量148.46万（SOHO 占85%，LOFT占15%），按照2018年月均去化7.46万，需20个月（约1
37、.6年）消化。 2018年，国家依然坚持“房住不炒”和租售并举的政策导向，鼓励租赁市场的发展，6月20日，龙湖签下优居在昆明288套房源15年的运营，也体现了部分品牌房企对长租公寓市场的战略布局思想，但是昆明整体办公市场存量较大，去化缓慢，产品同质化情况较严重，公寓若作为投资产品想起到对市场去化的积极作用，可行性还有待商榷。,6.2 办公市场小结,7,项目集中开盘 策略方式新颖,7.1 开盘走势 7.2 开盘区域、板块分析 7.3 开盘小结,【开盘走势】2018年上半年72个项目进行开盘推售，推出房源18238套，同比增长68.26%；开盘销售17263套，同比增长141.07%，整体销售率为
38、78.67%。其中住宅推出17168套，认购13724套，认购率79.94%；公寓推出1070套，认购624套，认购率58.32%。,7.1 开盘走势,【开盘区域板块分析】 2018年上半年，南、北市区最为热门，新推及去化都占据前列；南市区热门项目以生态半岛、万科翡翠、红星天铂、海伦国际、金科江湖海为代表；北市区主要以俊发城为热门项目代表。,7.2 开盘区域、板块分析,7.3 开盘小结,开盘：2018年上班年72个项目进行开盘推售，推出房源18238套，同比增长68.26%；开盘销售17263套，同比增长141.07%，整体销售率为78.67%。 物业：住宅推出17168套，认购13724套，
39、认购率79.94%；公寓推出1070套，认购624套，认购率58.32%。 更多新项目陆续亮相：保利阳光城翡丽公园、实地花鹤翎、碧桂园昆明中心、碧桂园龙腾世家、中海云著、俊发龙泉俊园、俊发新螺蛳湾澜湾俊园、东原璞阅、浩创酌悦、中梁首府裘马悦、中南云境、山海湾8号、保利堂悦、昆明绿地中心、中铁建逸都小区、中交尚城等。上半年昆明整体市场去化率较好，下半年预计新入市项目增加，整体市场去库存放缓。开盘形式愈加现代化，高效、多样，富有竞争性，目前仍以微信线上选房形式为主。,8,聚焦热点项目 预测楼市动向,8.1 全国市场预判 8.2 昆明市场预判,8.1 全国市场预判,1、棚改收紧：由于棚改货币化安置的
40、推动作用，直接助力了这一轮三四线的房价上涨。这一波牛市，很多房企都踩准了，一二线冰封之下，拿地难、周期长、还限价，三四线的这一波行情，对于房企来说是一根救命稻草。进入到六月份，棚改资金收紧的消息传出，棚改项目融资审批权将收回至国开行总行，同时此后货币化安置的比例会受到一定的限制。作为棚改项目主要的资金来源方，国开行收紧相关项目的贷款审批，意味着从国开行这一渠道流入房地产市场的资金将大大减少。,2、资产证券化逐渐成熟房地产行业作为典型的高负债行业，本来就非常依赖金融。而今年上半年，陆续有商业银行暂时关闭房企信贷渠道，监管环境也进入高压时期，整体的融资渠道被收紧了，尤其非标业务的严厉监管，对中小房
41、企产生很大的影响。2018年上半年资产证券化融资规模开始出现大幅度的增长，碧桂园通过RIETs（房低产信托投资基金）拿到100亿。而今年1-5月，房地产ABS产品总发行规模688.81亿元，同比增长52.8%。资产证券化已经成为房企融资的重要途径。,8.1 全国市场预判,3、二次房改六月份，深圳发布了被称为“二次房改”的政策：深圳未来18年的纯商品住宅，只占住宅总数的40%，其余60%是人才房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建设比例，在住房不炒的大基调下，深圳作为特区，示范意义非常重要。这个纯商品房之外的60%的市场，很多是之前的农民房、小产权房、棚户区等，以前大多不在房企的经营范围。
42、而通过这一轮房改，这些需求纳入各地政府总体规划后，有一个升级换代、规模化、标准化的过程，房企在这个过程中，有很多机会。,4、贸易战宏观承压中美贸易战是目前整个中国社会，甚至是全世界最大的不稳定因素，也是今年上半年最重量级的事件。2017年中国GDP是82万亿，当年中国外贸（27.29万亿）占中国GDP的33%，而中美贸易总值为3.95万亿人民币，占我国进出口总值的14.2%，也就是说，中美贸易占到中国GDP的5%，几乎是一年的增量。从这组数据就能看出来，这次贸易找对中国经济会产生的剧烈影响。而且中美贸易是中国贸易顺差非常重要的来源国，美元升值也会影响到中国外汇承压，从而影响中国的宏观经济，从而
43、影响整个房地产行业的基本面，而且这样的拉锯可能会持续一段时间。,5、城市抢人大战城市抢人并不稀奇，早在七八年前部分城市就开始通过政策吸引人才。但是到近两年才集中性爆发，尤其是今年“人口争夺战”正式开始白热化，多个城市针锋相对的给出抢人价码，甚至明确了考核目标。 天津，一天之内就有30万人登陆并下载了“天津公安”APP办理落户申请；海南，全日制大专以上学历可在海南任一城镇落户；南昌，毕业三年内新引进落户的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生，每月发放1500元、1000元、500元生活补贴，为期三年。,8.1 全国市场预判,6、十九大给房地产定调上半年的十九大也是全国关注的大事件，给未来的房
44、地产发展方向定了调。打击投资客短炒赚钱，限制房企快周转赢利，但欢迎房企和投资者长线经营获得利润。房企过去的开发经营模式行不通了，从2017年开始，在3年左右的过渡期之后，房地产行业将进入一个全新的时代，这个时代可能长达2030年。缺乏能力和实力积累的房企和个人，将被淘汰出地产行业。应对传统模式衰落，需要有全新的发展思路，这也是为什么现在房企逢发声必谈转型的原因。,8.1 全国市场预判,关注区域：1、关注房地产政策相对宽松的人口流入型二线城市2、关注二次房改，城中村改造的城市资金流向：1、快速回笼资金，减少企业负债2、积极采用RIETS 这一融资渠道，以后融资能力的强弱会深刻影响房企发展发展方向
45、：1、做质量更好的房子，满足改善需求2、联合政府，合作出租房3、产业地产也不失为房企持续发展的另一途径4、做城市运营，城市服务商,8.2 昆明市场预判,7月1日起，在多方压力之下，昆明市出台新一轮房地产调控政策：暂停向在昆明市主城五区（包括三个国家级开发区）已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房，而未满18周岁的非云南户籍人士无论是否在昆明上述区域有住房，均不得购买。年满18岁的非云南户籍人士，如果在限购区域没有住房，则可以在昆明限购区域内购买一套住房。 7月1日的政策出台可以说是一个信号的释放，在上半年中央的多次点名和住建部的连续约谈下，昆明的政策开始不断地收紧。3月“昆十条”
46、的出台，并没有让持续火热了两年的价格退烧，7月的新政涵盖限购、限价等内容，但对云南户籍客群没有太多限制，且主要限制新房价格，对存量市场的价格并没有太多约束，在“房住不炒”的核心导向下，可以预见，下半年的政策将仍呈现紧缩态势。,【供求预判】下半年市场供求将处于平稳状态，全年供求将与2017年持平。 【价格预判】2018年7月1日出台限价政策，新房价格1年上浮不得超过6%。 【区域预判】上半年过规项目主要集中在南市区和呈贡区，下半年市场供求将主要集中在南市区和呈贡区。,【土地市场现状】 大批品牌房企纷纷进入昆明主城，主城土地竞争白热化，各大房开商抢地激烈，住宅类性质的土地价格上涨且拿地困难。 【土
47、地预供应区域】1、草海自启动草海片区一级开发以来，该片区就被外界赋予了较高的期望值。如今草海万达城已落地，万科也签约了草海5号片区，再加上云南城投的滇池未来城昆明新天地、华夏地产的新河村城改等几个千亩级项目，片区进入新一轮开发热潮，土地有可能会在今年大量供应。2、呈贡上半年呈贡新区土地供应较多，预供应土地宗数较多，由于目前商品住宅市场去化压力小，呈贡新区作为热点区域之一，下半年可能将加快供地节奏。3、西北新城2016年开始融创、保利、恒大、绿地、新城控股、新希望为代表的一大批国内知名企业入驻西北新城；2018年上半年西北新城土地热度较高，龙湖高溢价连下2城，区域价值逐步凸显。 【主城外溢区域】
48、昆明主城区拿地困难，大量的开发商纷纷关注主城周边距离较近的可以承接主城外溢的区域去拿地开发。 1、安宁安宁太平新城已有多家开发商进入，市场较为活跃，目前市场认可度较高。太平新城土地储备量大，规划较好，价值较高。 2、嵩明 嵩明杨林目前房地产市场处于快速发展期，原有项目开始加大开发节奏，新项目开始落地。随着大学城的建设以及地铁东西快线的建设开通，未来该片区房地产市场前景较好。 3、晋宁 从房地产市场整体层面来看，晋宁由于产业转型受阻，导致外来人口不足，整个房地产市场以内生型发展为主，不论是一级土地市场，还是二级产业地产、商业地产、住宅地产，都处于发展缓慢的初级水平，亟待突破和提高。2017年，晋宁主城区房地产市场出现回暖现象，本地人换房需求增加，这对于即将进入的地产开发商而言，是一个有利的契机。,8.2 昆明市场预判,Thanks,
