1、怡 安翰威特地产行业 人力资本经营 效率 评估 报告 2016年 4月 目录 关于本报告 报告说明 组织经营效率指标分析 人力资本效能指标分析 人员配置规划指标分析 数据来源企业名录 2 3 8 11 19 31 1 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 关于本报告 组织经营效率 规模效率 财务稳健 人员配置规划 职能配置 级别配置 支持管控指数 人力资本效能 薪酬福利成本 投入产出比 人均效能 报告内容 汇报层次丰富 数据全面可靠 怡安翰威特地产行业人力资本数据库 薪 酬调研（全国 300家参与企业） 敬业 度调研（ 50家标杆企业） 人力资本经营效率专题调研 （ 50份有效回复）
2、 A股、港股上市公司年报 数据 多年行业项目积累 销售额 TOP 50标杆研究 集团、区域、项目分层汇报 百 余家开发公司，精确分析超过120个项目， 40家商管公司 规模、成本、周转多视角分析 实用为先，不玩数字游戏 报告特色 2 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营 效率评估报告 分析目的 组织经营效率：透视行业特征 ， 分析业务状况 人力资本效能：衡量人力资源成本 ， 考察人力资本投产效率 人员配置规划：结合业务特征 ， 呈现市场配置规律 统计说明 以梯队差异分段的方式进行统计 ， 更加严谨 、 实用 ， 富有参考价值 对不存在显著相关性的项目人员配置 ， 汇报经验数值 ， 避免伪回归 组
3、织经营效率指标所用数据摘自 15年上市公司年报 、 半年报 ， 紧跟行业最新动态 人力资本效能指标所用薪酬福利数据来自怡安翰威特薪酬调研 ， 有效期为 15年 4月 1日 ，计算时所引销售额 、 成本等财务数据为 14年口径 ， 以确保与 15年薪酬福利时间一致 人员配置规划指标所用数据取自 15年地产行业人力资本经营效率专题调研 ， 近年行业 薪酬 、 敬业度数据库及项目积累 汇报口径 所有薪酬福利数值皆为年化的税前收入 所有财务与人力资本数据均以人民币为货币单位 本报告仅汇报不少于 15家企业提供有效数据的科目 ， 以追求充分的市场代表性 报告说明 逻辑概览 3 | 怡安翰威特地产行业人力
4、资本经营 效率评估报告 4 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营 效率评估报告 指标类别 指标内容 组织经营效率 主营业务收入 拿地面积、开工面积、销售面积 毛利率、净利率、周转率 资产负债率 人力资本效能 人均薪酬福利成本 薪酬福利成本有效性 各职能薪酬倾斜率 薪酬福利成本投产比 人均销售额、利润、面积产出 薪酬结构 人员配置规划 职能配置人数 各职能人员配比关系 各级别人员配比关系 集团总部、区域公司对下属公司管控支持指数 人员离职状况 报告说明 指标体系 5 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营 效率评估报告 排名 企业名称 1 万科地产 2 恒大地产 3 绿地集团 4 万达集团 5 中海地
5、产 6 保利地产 7 碧桂园 8 华润置地 9 融创中国 10 华夏幸福 11 绿城中国 12 世茂房地产 13 金地集团 14 招商蛇口 15 龙湖地产 16 富力地产 17 雅居乐 18 远洋地产 19 中国铁建 20 荣盛发展 21 新城控股 22 泰禾集团 23 首创置业 24 保利置业 25 旭辉集团 排名 企业名称 26 正荣集团 27 中国金茂 28 阳光城 29 融信集团 30 首开股份 31 金科集团 32 仁恒置地 33 中国中铁 34 九龙仓 35 复地集团 36 越秀地产 37 建发房产 38 龙光集团 39 滨江集团 40 卓越集团 41 中信地产 42 中南集团 4
6、3 升龙集团 44 深业集团 45 鲁能置业 46 金辉地产 47 中粮集团 48 融侨集团 49 电建地产 50 时代地产 说明： 以上 排名基于克 而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同 发布的2015年销售额前 100名企业 ， 报告中 TOP 30及 100企业亦循此排名 其中 40家上市公司成为本报告 TOP 50企业 的主要分析对象 ， 另 10家未获取有效的年报支持 ， 故未采纳 报告说明 本报告中 TOP 50企业界定 业务数据 释义 主营业务收入 指企业经常性的 、 主要业务所产生的基本收入 。 房地产行业主营业务收入包括商品房屋销售收入 、 租金收入 、 土地转让收入 、
7、土地一级开发收入 ， 以及其他相关收入 利润 毛利润 ：商品实现的净收入减去其成本的差额 净利润 ：指在利润总额中按规定交纳所得税后留存的利润 运营成本 企业日常运营所发生的成本 ， 包括销售费用 、 管理费用和财务费用 年销售收入 本报告中指房地产行业年合约销售收入 周转率 企业在一定时间内营业成本与存货的比值 ， 房地产行业中表示去化的快慢 ，该值越大表示去化能力越强 资产负债率 企业期末负债与资产的比值 业务续航能力 从现金流 、 周转率 、 土地储备三方面考量企业持续发展和盈利的能力 建筑面积 建筑物各屋外墙 （ 或外柱 ） 外围以内水平投影面积之和 ， 等于占地面积乘以容积率 ， 可
8、通俗理解为各层面积之和 开工面积 一段时间内正在开工的面积和 机构实体 释义 集团总部 集团总部通常不是利润中心 ， 本报告专指总部办公室 ， 区别于 “ 公司整体 ” 区域 /城市公司 覆盖某一片区或若干城市的的地产组织 ， 可能是利润中心 ， 也可能是非盈利的管理机构；本报告专指管理机构 ， 区别于 “ 区域 /城市整体 ” 项目公司 基于某一具体地产开发或商业管理项目而设立的公司 地产业态 释义 地产开发 指住宅 、 商业体开发环节所涉及的业务板块 ， 从前期开发到竣工交付 ， 不包括后续运营 、 物业管理等环节 商业管理 指商业地产项目开发完毕后的运营业务 ， 包括招商租赁 、 物业管
9、理等环节 普通住宅 一般指居住用多层住宅 、 小高层 、 高层等 ， 容积率通常在 1.5到 2.5之间 别墅 容积率通常在 1.0以下 综合体 一般指融零售中心 、 办公楼 、 酒店 、 公寓住宅等业态于一体的聚集体 ， 通常体量较大 ， 也称城市综合体 6 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营 效率评估报告 报告说明 名词解释 7 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营 效率评估报告 级别 释义 级别 1 手工操作人员 生产线操作，工作流程明确 级别 2 一般员工 管理及支持系统的职员 级别 3 专业技术人员 拥有 2-5年相关工作经历 ， 具备专业技术背景 独立工作者 ， 受主管有限的监管 ，
10、 解决专业技术领域中等级别的问题 或者 ， 初级主管 ， 领导管理技术操作团队 ， 在某一专业技术领域或行政职能领域具有广泛的知识和技能 ， 可以解决这些领域内出现的有一定难度的问题 级别 4 高级专业技术人员 /主管 拥有 5-8年相关工作经历 ， 具备专业技术背景 ， 有解决处理突发或复杂技术问题的能力 基本没有制定部门预算的职责 ， 管理专业技术人员 ， 确认工作的优先权 领导复杂项目 ， 负责项目人员管理 ， 着重团队协调运作 ， 提供技术指导 级别 5 中层管理者 战术执行层 ， 第一线的管理人员 ， 影响部门短期 （ 1年内 ） 经营决策的制定 管理一个主要部门的日常运行 ， 制定
11、部门标准工作流程和政策 ， 负责部门预算及人事管理职责 （ 如绩效考评等 ） 级别 6 高级经理 指导两个以上主要部门的活动 ， 协调各方资源 参与制定公司策略 ， 通常没有最终决定权 ， 直接下属一般为部门经理 对公司的中期营运有主要影响力 ， 通常拥有 5以上的管理经验 级别 7 总监 影响公司发展的总体方向 ， 对公司目标的实现负有重大责任 制定公司策略 ， 组织总公司层面的跨业务部门的活动 对公司业务和职员职责富有长期的影响力 直接向区域总裁或营运总监汇报 ， 直接下属一般为高级经理 报告说明 怡安翰威特级别与职能界定 职能 释义 职能 释义 前期开发 报建、市政、拿地等 销售 活动策
12、划、职业顾问等 设计 包括各专业设计 招商租赁 前期招商、租务 工程 包括各专业工程 客户服务 写字楼或购物中心客服 成本造价 预决算、造价 装修管理（二装） 二次装修设计工程 招标采购 招标、采购 维修维护 楼宇设施修缮工程 市场营销 品推、媒体、市调等 物业管理 商业物业管理 组织经营效率 2千亿 1千亿 3百亿 TOP 50企业连续 3年销售额概览 受政策 影响 ， Top 50在 2015年整体增长大于14年 第一梯队销售规模逐年增长尤为显著 ， 第三梯队 14-15年销售规模增长较为平缓 ， 梯队差异拉大 ， 行业马太效应愈强 TOP 50内部洗牌剧烈 ， 同时跻身上一梯队的难度则不
13、断提高 第一梯队 1-7名 第二梯队 8-17名 第三梯队 17-50名 拿地 开工 销售 规模 排名 平均进入省份数 平均单省销售额 1-20 22.9 56.8 亿 21-40 11.5 28.4亿 41-60 10.3 20.6 亿 61-80 10.7 16.9 亿 81-100 8.3 117 亿 浙江 重庆 四川 广东 江苏 山东 辽宁 天津 福建 安徽 湖北 湖南 海南 陕西 江西 吉林 广西 云南 贵州 河南 2015年各企业扩张缓慢，个别企业在三四线城市开始收缩业务 行业 热度通过沿海区域向内陆传递 TOP 100企业扩张情况统计 15开发商拿地开工相对谨慎 ， 反映市场对未
14、来行情的预判 15年开发商销售面积 增长迅速 ， 尤其是第四季度 ， 得益于去库存化种种政策的颁布 8 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营 效率评估报告 全国 扩张 2015 2014 2013129.4 147.2 130.7 145.8 124.9 106.7 2010 2011 2012 2013 2014 20154.39% 1.74% 17.34% -7.66% 6.55% 2011 2012 2013 2014 2015商品房销售面积增速 新房屋开工面积 组织经营效率 运营 周转 财务 稳健 75.8% 76.1% 76.9% 77.1% 62.9% 63.6% 64.3% 66.
15、3% 2012 2013 2014 2015TOP50企业平均水平 上市公司平均水平 资产负债率三年对比 开发商 资产负债率的整体水平连续四年升高 债务负担有所加大但总体可控 ， 企业 仍存在一定的存货去化压力 ， 受变现较弱的存货规模增长影响 ， 企业仍面临一定的经营风险 行业 TOP 50企业运营周转三年对比 TOP 50企业净利润率显著下降 ， 利润空间压缩明显 TOP 50企业周转率有一定的上升 ， 14年周转率平均在20%， 15年周转率上升到了28%。 2015年周转率的显著上升同时也表明了去库存化的成效 0%10%20%30%0% 20% 40% 60% 80% 100%2015
16、20142013净 利润率 存货周转率 TOP 50企业 净利润率平均水平 2013 13.51% 2014 12.04% 2015 10.8% 9 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营 效率评估报告 39% 34% 31% 30% 25% 31% 29% 26% 29% 20% 38% 34% 31% 30% 26% 43% 38% 35% 31% 31% 2011 2012 2013 2014 2015平均值 25分位值 50分位值 75分位值 行业盈利能力缓慢下降 ，利润变薄 增收不增利的现象愈加明显 两极分化明显 ， 15年与14年相比 ， 25分位的水平下降明显 ， 但 75分位与 1
17、4年保持一致 Top 50企业毛利率逐年变化 利润 效益 人力资本效能 C&B 成本 地产开发 平均值 25分位 50分位 75分位 人均薪酬 271,190 161,290 218,778 326,713 人均福利 51,144 36,159 47,123 65,556 人均薪酬福利 320,684 198,456 269,459 380,908 2015年人均成本 商业管理 平均值 25分位 50分位 75分位 人均薪酬 184,030 112,565 165,647 233,910 人均福利 42,650 28,555 45,421 54,316 人均薪酬福利 225,981 139,2
18、22 215,457 282,938 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 单位（元） 11 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 人均薪酬福利 成本三年 对比（市场 50分位水平） 单位（元） 221,852 178,957 260,949 185,038 269,459 215,457 地产开发 商业管理 201320142015人力资本效能 C&B 成本 薪酬福利成本有效性 C&B成本 /营业收入 12 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 整体而言 ， C&B成本 /营业收入数据近几年日趋稳定 ， 略有上升 地产开发数据不包含物业管理人员 ， 开发商C&B成
19、本 /营业收入 的比值通常稳定在 2-3%，小型规模企业因处业务发展初期 （ 未开盘 、进入新城市等 ） 导致 数值偏大 商管 公司的营业收入主要为租金 ， 与开发商销售规模相比 ， 体量差异悬殊 ， 故其薪酬福利有效性数值通常较大；对于未外包物业的商管公司 ， 其值更大于此 市场平均值与中位值水平差异颇大 ， 一是由于调研群体营收水平迥异所造成的极值 ， 二是业务外包程度不同导致 （ 如销售 、 物管等 ） 区域整体包含区域 /城市公司及其下属项目公司 ， 由于支持类部门及岗位设置较少 ， 故薪酬福利成本有效性整体低于公司整体 需要说明的是 ， 针对 200亿以上的集团整体 ，及 100亿以
20、上的区域整体 ， 由于较多处于全国或区域布局的扩张期 ， 存在着人员已蓄存而销售未回笼的情况 ， 因而在 C&B成本 /营业 收入上出现了一个高点 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 5.5% 5.4% 2.9% 2.4% 2.9% 3.5% 1.7% 1.1% 1.1% 1.3% 1.3% 1.5% 3.0% 2.8% 2.2% 2.4% 2.4% 2.6% 5.8% 5.6% 4.4% 4.1% 4.3% 4.5% 2010 2011 2012 2013 2014 2015平均值 25分位值 50分位值 75分位值 3.8% 3.0% 1.5% 1.3% 1.9% 3.3% 1.
21、7% 1.1% 1.0% 0.7% 4.3% 2.6% 1.3% 1.4% 1.9% 6.3% 3.1% 1.9% 1.9% 2.9% 25P 50P 75P Avg. 6.0% 2.7% 2.5% 2.2% 2.0% 2.3% 1.7% 1.4% 1.0% 1.0% 4.1% 2.5% 1.6% 1.7% 2.1% 6.7% 4.3% 2.4% 2.8% 2.4% 10亿以下 10-20亿 20-50亿 50-100亿 100-200亿 2015开发商 公司 整体 2015开发商 区域 整体 地产开发 10亿以下 10-20亿 20-50亿 50-100亿 100-200亿 200-500亿
22、 500亿以上 平均值 5.99% 2.70% 2.51% 2.21% 2.03% 3.44% 3.08% 25分位 2.32% 1.68% 1.35% 1.03% 0.96% 2.50% 1.71% 50分位 4.12% 2.52% 1.60% 1.72% 2.08% 2.95% 1.99% 75分位 6.71% 4.30% 2.35% 2.82% 2.40% 3.66% 3.43% 商业管理 10亿以下 10-20亿 20-50亿 平均值 19.55% 9.11% 5.75% 25分位 7.13% 3.67% 1.76% 50分位 10.75% 8.69% 4.58% 75分位 20.41
23、% 15.03% 11.13% 人力资本效能 数据显示 ， 销售规模在 100-200亿的地产开发商 C&B成本 /毛 利润的比值最高 ， 主要是由于该群体大多 正处发力期 ， 力争通过高周转及区域拓展冲刺规模 ， 跻身排名更靠前的行业梯队 ， 于是造成大量人才猎聘所产生的高额 薪 酬福利成本 ， 以及高周转模式对利润率的摊薄效应 C&B 成本 13 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 地产开发 10亿以下 10-20亿 20-50亿 50-100亿 100-200亿 200-500亿 500亿以上 平均值 - - 12.21% 8.25% 16.38% 7.1% 6.00% 25
24、分位 - - 8.87% 4.50% 9.46% 3.8% 3.39% 50分位 - - 14.30% 7.89% 17.80% 6.6% 5.61% 75分位 - - 16.59% 11.64% 18.45% 9.0% 6.16% 商业管理 10亿以下 10-20亿 20-50亿 平均值 15.53% - - 25分位 7.28% - - 50分位 14.49% - - 75分位 17.02% - - 薪酬福利成本有效性 C&B成本 /毛利润 TOP 50企业薪酬福利有效性 按周转率区分 汇报项 群体 平均值 25分位 50分位 75分位 C&B成本 / 营业收入 整体 2.14% 0.70
25、% 1.65% 3.77% 较高周转群体 1.17% 0.32% 1.20% 1.97% 较低周转群体 2.63% 0.82% 2.08% 4.58% C&B成本 / 净利润 整体 28.24% 13.62% 24.84% 37.47% 较高周转群体 25.37% 13.10% 18.03% 31.65% 较低周转群体 31.10% 18.18% 31.27% 40.15% 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 较高周转群体指连续三年平均周转率大于 30%的开发商 ， 较低周转群体则低于该水平 数据显示 ， 较高周转群体的薪酬福利有效性明显 “ 优于 ” 较低周转群体 ， 一方面说明前
26、者能通过较低成本取得更高效益 ， 另一方面也反映出高周转模式下 “ 1个员工 2倍薪水 3倍 工作 4份成长 ” 的人力资本投入理念 人力资本效能 C&B 成本 和去年趋势一致的是，地产 开发中的运营管理职能近年来日益受到关注，逐步从被动记录考核的职能部门转化为制定计划、监控实施的角色，这类人才在业内炙手可热而不可多得，因而被显著 倾斜， 商业管理中运营管理职能则发挥着全面统筹的作用，涉及活动推广、客户服务、租户管理等多个职能，国内高级别人才急缺，具有香港及海外背景者居多，故薪酬 较高 怡 安翰威 特数据库中的商管公司以外资企业为主，因而具备更为成熟的资产管理和资本运作体系，这使得投融资类的人
27、才变得尤为重要，并在薪酬资源上受到 更多 倾斜 增强项目管理者的激励是轻资产概念下的主要话题之一，由此引发的超额利润分享、合伙人机制等等使得项目管理人员薪资明显被倾斜。 运营管理 投融资 项目前期 项目管理 设计 工程 成本造价 招标采购 质量 市场营销 销售 客户服务 招商租赁 政府公关 财务/会计 人力资源 法律事务 信息技术 行政 物业管理 地产开发 商业管理 职能 地产开发 商业管理 运营管理 8% 53% 投融资 14% 42% 项目前期 15% 27% 项目管理 61% 45% 设计 33% 29% 工程 2% 11% 成本造价 5% 1% 招标采购 -11% -31% 质量 6%
28、 27% 市场营销 2% 15% 销售 -12% -17% 客户服务 -32% -42% 招商租赁 0% 12% 政府公关 23% 23% 财务 /会计 -8% -9% 人力资源 6% 6% 法律事物 4% 21% 信息技术 -20% -15% 行政支持 -46% -41% 物业管理 -12% -11% 为保证各职能在级别上的可比性 ， 此处计算仅采取怡安翰威特 2-6级别 ， 而且剔除全面管理及其它不具地产共性的职能 计算方法： = 某一职能 ()=所有职能 ()= 14 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 各职能薪酬倾斜率 全面现金
29、薪酬 人力资本效能 投入 产出 投入 每 1元薪酬福利成本所得营业收入 15 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 收入规模 地产开发 商业管理 25分位 50分位 75分位 25分位 50分位 75分位 500亿以上 16.23 17.83 29.50 - - - 200-500亿 11.11 15.15 26.32 - - - 100-200亿 5.42 5.62 10.57 - - - 50-100亿 8.59 12.67 22.22 - - - 20-50亿 6.03 6.99 11.27 4.58 5.62 9.36 10-20亿 - - - 10亿以下 - - - 投入
30、每 1元薪酬福利成本 所得 毛利润 单位（元） 单位（元） 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 开发商在达到一定规模后 ， 边际效益递减 规模在 20-50亿的 商管公司 投产 比相对较高 ， 可能的原因 是 该群体的业务外包程度较高 收入规模 地产开发 商业管理 25分位 50分位 75分位 25分位 50分位 75分位 500亿以上 32.38 54.08 77.85 - - - 200-500亿 37.66 75.37 89.45 - - - 100-200亿 63.02 91.62 110.87 - - - 50-100亿 51.35 79.57 90.10 - - - 20
31、-50亿 40.97 58.57 91.19 54.26 80.46 106.84 10-20亿 31.94 39.13 58.31 23.57 35.22 65.86 10亿以下 17.25 23.96 41.69 7.07 12.75 31.13 人力资本效能 投入 产出 TOP 50企业薪酬福利成本投产比 16 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 汇报项 群体 平均值 25分位 50分位 75分位 投入每 1元 薪酬福利成本 所得营业收入 （元） 整体 61.06 23.66 47.08 67.25 较高周转群体 85.47 51.85 89.57 379.99 较低周转群体
32、 58.13 21.89 41.33 67.25 投入每 1元 薪酬福利成本 所得净利润 （元） 整体 6.43 2.95 5.13 7.71 较高周转群体 7.64 5.13 6.03 8.37 较低周转群体 5.83 2.53 3.20 6.12 较高周转群体指连续三年平均周转率大于 30%的开发商 ， 较低周转群体则低于该水平 数据显示 ， 就营收与利润方面的投产比而言 ， 高周转群体均明显高于低周转群体 营收投产比中的极大值可能来自薪酬福利总额受限的企业 人力资本效能 人均 效能 收入规模 地产开发 平均值 25分位 50分位 75分位 400亿以上 13,261,129 5,590,
33、000 15,974,320 21,245,644 100-400亿 16,479,399 4,769,231 9,785,139 18,072,289 50-100亿 14,422,425 7,201,264 13,000,638 17,753,106 20-50亿 14,305,794 9,503,900 14,694,897 19,367,092 20亿以下 7,619,455 4,654,205 6,090,756 9,017,761 TOP 50企业人均效能 人均主营业务收入 17 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 汇报项 群体 平均值 25分位 50分位 75分位 人
34、均销售额 （元） 整体 10,110,350 2,947,472 5,453,191 14,332,673 较高周转群体 13,910,492 5,354,712 6,445,211 17,780,037 较低周转群体 7,053,597 2,931,966 4,954,717 8,053,850 人均净利润 （元） 整体 549,104 154,341 361,061 624,854 较高周转群体 468,545 133,446 350,759 465,811 较低周转群体 466,131 254,147 361,061 624,854 人均销售面积 （平方米） 整体 935 290 439
35、 781 较高周转群体 1,387 345 525 1,274 较低周转群体 701 265 389 664 单位（元） 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 开发商的规模效应在达到一定规模后有所下降 ， 甚至消失 人力资本效能 投入 产出 18 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 64.6% 71.1% 71.5% 72.7% 71.7% 70.2% 64.9% 10.8% 13.2% 15.8% 15.5% 19.9% 21.3% 25.0% 手工操作人员 一般职员 专业技术人员 主管 中层管理 高级经理 总监及以上 薪酬结构 按企业性质 外 企 80.0% 67.7%
36、 63.8% 66.2% 61.6% 60.2% 53.9% 11.0% 20.2% 25.6% 25.1% 28.8% 31.1% 35.9% 手工操作人员 一般职员 专业技术人员 主管 中层管理 高级经理 总监及以上 民企 68.7% 62.2% 60.0% 57.0% 52.9% 48.9% 43.3% 10.2% 17.3% 26.2% 30.9% 34.7% 39.0% 42.4% 手工操作人员 一般职员 专业技术人员 主管 中层管理 高级经理 总监 国 企 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 人员配置规划 职能 配置 投融资 项目前期 项目管理 设计 工程 成本造价 招标
37、采购 市场营销 销售 政府公关 运营管理 招商租赁 市场营销 活动策划 物业管理 业务条 线汇报 职能 财务会计 人力资源 信息技术 行政支持 法律事务 支持条线汇报职能 成本造价 营销策划 资本运作 运营管理 投资决策 拿地报建 设计管理 工程建造 竣工交付 投资估算 设计概算 施工预算 动态管理 竣工决算 初步定位 组建团队 客户累积 开盘方案 持续销售 REITs 可转债 海外融资 投资管理 资产管理 制定计划 控制节点 协调资源 审核流程 考核绩效 开发 类 首轮招商 市场推广 持续租赁 商业管理 运营管理 规划评估 商户管理 消费者关系 物业管理 客户服务 维修维护 保安保洁 资产管
38、理 价值评估 经营建议 资产处置 19 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 人员配置规划 职能 配置 职能名称 10-20万平方米 20-30万平方米 30-40万平方米 40万平方米以上 前期开发 1+1 2 2 2 报批报建 1+1 2 2 2 市政配套 1 1 1 1 建筑设计 1 1 1 1+1 结构设计 0+1 0+1 1 1+1 电气设计 0+1 0+1 0+1 1 水暖设计 0+1 1 景观设计 0+1 1 1 1 室内设计 0+1 1 1+1 2 土建 /结构 2+1 3+1 4+1 5+1 电气工程 1+1 2 2 2 水暖工程 1 1+1 1+1 2 景观工程
39、1 1+1 1 1 装潢工程 1 1+1 1+1 2 成本造价 2 2 3 2+1 招标采购 1+1 1+1 2+1 2+1 市场营销 1+1 2+1 3+1 4 说明： 上表所呈为绝对人数，由各项目数据平均后取整得出 统计时做去 0处理， 如 某职能不设相应岗位则不作统计，故数据可作项目 用人 峰值参考 数值“ +1”表示浮动配置 1人，如“ 0+1”可解读为市场上配置 0人或最多 1人 景观类岗位通常与项目开发面积相关性小，而与绿化面积更相关 销售策划与置业顾问类岗位与当期可售产品类型与套数有关 20 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 普通 住宅开发项目 数据 来源： 201
40、5怡安翰威特地产行业调研 人员配置规划 职能 配置 职能名称 10万平方米以下 10-20万平方米 20-30万平方米 30万平方米以上 前期开发 2 2 3 3 报批报建 1+1 3 2 2 市政配套 - - - 1 建筑设计 1 1 1 1+1 结构设计 1 1 1 1 电气设计 0+1 1+1 1+1 2 水暖设计 0+1 1 1 1 景观设计 0+1 1 2 2 室内设计 1 1+1 2 2 土建 /结构 2+1 3+1 4 5+1 电气工程 1 1 1+1 2 水暖工程 0+1 1 1 1+1 景观工程 0+1 1+1 1+1 2 装潢工程 0+1 1 1 1 成本造价 1+1 2
41、2+1 3 招标采购 0+1 1 1 1 市场营销 1 2+1 3 4 21 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 说明： 上表所呈为绝对人数，由各项目数据平均后取整得出 统计时做去 0处理， 如 某职能不设相应岗位则不作统计，故数据可作项目 用人 峰值参考 数值“ +1”表示浮动配置 1人，如“ 0+1”可解读为市场上配置 0人或最多 1人 景观类岗位通常与项目开发面积相关性小，而与绿化面积更相关 销售策划与置业顾问类岗位与当期可售产品类型与套数有关 别墅开发项目 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 人员配置规划 职能 配置 职能名称 20万平方米以下 20-40万平方米
42、 40-60万平方米 60万平方米以上 前期开发 2 2 2 2+1 报批报建 1+1 2 2+1 2+1 市政配套 - - 1 1 建筑设计 2 2 1+1 2 结构设计 1 1 1 1 电气设计 0+1 1 1+1 1+1 水暖设计 景观设计 1 1 1 1 室内设计 1 1 1 1 土建 /结构 4+1 4 5 6+1 电气工程 1+1 2 2 2+1 水暖工程 1 1+1 2 2 景观工程 1 1+1 1+1 2 装潢工程 1 1 1+1 1+1 成本造价 2+1 3 3+1 4+1 招标采购 1 1+1 2 2+1 市场营销 2+1 3 3+1 3+1 22 | 怡安翰威特地产行业人
43、力资本经营效率评估报告 说明： 上表所呈为绝对人数，由各项目数据平均后取整得出 统计时做去 0处理， 如 某职能不设相应岗位则不作统计，故数据可作项目 用人 峰值参考 数值“ +1”表示浮动配置 1人，如“ 0+1”可解读为市场上配置 0人或最多 1人 景观类岗位通常与项目开发面积相关性小，而与绿化面积更相关 销售策划与置业顾问类岗位与当期可售产品类型与套数有关 综合体开发项目 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 人员配置规划 职能 配置 职位 AH级别 10万平方米以下 10-20万平方米 20-30万平方米 30-40万平方米 40万平方米以上 项目总经理 级别 6 0+1 1
44、1 1 1 项目经理 级别 5 1 1 1 1 1 项目主管 级别 4 - - - 0+1 1+1 23 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 说明： 数值 “ +1” 表示浮动配置 1人 ， 如 “ 0+1” 可解读为市场上配置 0人或最多 1人 针对项目管理 ， 市场上常见的两种组织模式包括项目公司及项目部 项目管理人员职能界定 ：负责单个或多个项目 实施 ， 统筹协调 项目各环节 ， 确保 项目按时按质交付；传统 意义上的 项目管理主要包括规划设计 、 配套报建 、 工程管理 （ 施工建造 ） 职能 ， 而目前部分公司已将竣工交付后期的营销 、 客服等环节也纳入进来 项目管理
45、人员 级别 界定 ： 项目 总经理的相关工作经验通常在 20年左右 ， 年龄 45岁 以上 ， 负责从前期设计 到后期营销整个价值链的全部环节；项目经理相关经验在 15年左右 ， 通常只负责 “ 围墙内 ” 从规划到建造完成的环节 ， 不涉及后期营销；项目主管的工作经验通常在 8年左右 ， 协调小组成员工作 经统计 ， 营销总的分布基本保持在单个项目配置 1人 开发项目 项目管理人员配置 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 人员配置规划 职能 配置 职能名称 购物中心 -平均值 购物中心 -50分位 写字楼 -平均值 写字楼 -50分位 营销策划 1.6 1.5 1.0 0.4 招商
46、租赁 1.3 0.8 0.7 1.0 客户服务 1.3 1.0 1.8 1.3 装修管理（二装） 0.8 0.7 0.2 0.2 维修维护 1.7 0.5 1.5 0.9 物业管理 1.7 1.2 1.0 0.6 职能名称 无业务外包 -平均值 无业务外包 -50分位 业务外包 -平均值 业务外包 -50分位 营销策划 0.9 0.5 0.9 0.2 招商租赁 1.5 1.3 0.9 0.5 客户服务 2.0 1.8 1.2 1.0 装修管理（二装） 0.2 0.2 0.2 0.1 维修维护 1.6 0.6 1.5 0.5 物业管理 1.3 1.0 1.2 0.6 24 | 怡安翰威特地产行业
47、人力资本经营效率评估报告 说明： 上表所呈为单体商业项目每万方运营面积的人员配置统计结果 统计时做去 0处理， 如 某职能不设相应岗位则不作统计，故数据可作项目 用人 峰值参考 写字楼代表单体项目中包含办公楼，或有附带底商 商业管理单体项目 每 万方 运营面积人数 数据 来源： 2015怡安翰威特地产行业调研 人员配置规划 职能 配比 开发商各职能人员配比 公司 整体 集团总部 25 | 怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告 此处仅汇报人员配比高于 1%的职能部门 数据统计针对中国大陆员工 ， 不含外籍人员 外资企业设计人员比例较小 ， 主要因为其设计人员多为香港和海外员工 国企全面管理占比高 ， 反映出其领导班子特性 ， 及较为紧凑的普通员工编制 职能部门 人员占比 职能部门 人员占比 全面管理 4.3% 市场营销 6.1% 企业规划 2.7% 销售 1.7% 运营管理 0.4% 销售支持 2.5% 投融资 2.9% 政府公关 0.6% 项目前期 3.6% 法律事物 2.9% 项目管理 2.8% 财务会计 15.5% 成本造价 5.9% 人力资源 6.8% 招标采购 3.8% 信息技术 3.7% 设计 10.0% 行政支持 10.0% 工程 6.8% 物业管理 1.2% 质量 0.7% 其他 2.4% 物业管理仅指业务部门 ， 不包括为集团总部办公服务的物业管理人
