1、养老地产研究报告,养老地产专题内容提纲,页码,养老地产的概念及缘起,Part 1,养老地产概念,养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。,与一般住宅的差异性,消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点； 社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。,养老地产概念
2、,老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。,养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。,医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。,普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。,养老地产分类,养老地产概念,全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 2010年全球老年人口已达到6.23亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。 世界百岁老人约15.2万,备注： 进入老龄
3、社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。,人口老年化问题,养老地产缘起,我国老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。高龄化趋势显著随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 “未富先老”发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住
4、在一起的老年人）迅速增加关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,中国老龄化社会的五大特点,养老地产缘起,发达国家养老地产研究,Part 2,发达国家老年住宅的研究背景,建立在“先富后老”基础上的养老模式 发达的生产力水平 良
5、好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发,缘由在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势 美国的太阳城 日本的港北新城 荷兰的弗莱德利克斯堡 系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区已经成为养老模式发展的新趋势。,国外老年社区产生背景,发达国家老年住宅的研究背景,西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的,发达国家老年住宅的研究背景,发达国家老年住宅的研究背景,国外养老社区的分类,美洲、亚洲的老年住宅与欧洲在运营主体区别明显,截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 与家人同
6、住的老人仅占老年家庭总数的1/4 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。,发达国家老年住宅的范例德国,护理理念,环境理念,建筑理念,“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅,60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，与家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,发达国家老年住宅的范例美国,独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老
7、院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区）,美国老年住房五种模式,背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因,1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。 2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。 3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。 4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。,美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因,05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多， 目前美国老龄化人
8、口已形成了一个巨大的群体。,1、老年社区分为独立式、集合式和护理型； 2、政府会给与政策上的大力支持； 3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。,美国老年社区特点,家庭成员年龄,美国太阳城中心,在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）,太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁,区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、
9、不依赖、不满足温饱型的老年生活规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。,基本信息,每一年的每一天， 太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活,太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式,六大居住区 “太阳城中心”（独栋别墅） “国王之殿”（联体别墅） “湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） “庭院” “阿斯顿花园”（出租的独立居住
10、公寓） “自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） 生活配套 各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂 货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。,生活配套,总体规划,方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全,住宅无障碍设计,住宅高度,门,卫生间、厨房,面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用,面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过,平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯,靠近卧室，并设长明灯,紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响,室内地面平坦，不设门槛等障碍物,改变方向和高矮的地方用了显眼色
11、彩,地面和浴池底部都防滑，并设扶手,预留安装扶手的埋件,阳角抹圆，长柄门锁,地面,防滑处理,房间,照明度提高2倍以上,煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识,楼梯道加宽，以便安装升降椅,无障碍步行道、无障碍防滑坡道,低按键、高插座,健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求,患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。,健康配套,医疗服务系统,综合性医院,专业中心,眼科中心,急救中心,心脏病中心,体检中心,小型诊所,家庭看护,药房,照顾中心,心理治疗,牙医,综合医院,家庭看护,照顾中心,运动和娱乐：多元的、适合
12、老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落,休闲配套,运动和娱乐设施,高尔夫,保龄球、室外地滚球、网球,乡村俱乐部,剧场,康乐设施,Mini高尔夫,7个18洞高尔夫,高尔夫学校,三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者,全美草地保龄球锦标赛,墙球、台球,室内、外泳池,推圆盘游戏场,健身房,手工房,电脑房,活动的老人平均年龄72岁,每年交120美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。,高尔夫,健身房,学习和交流：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再实现,文化配套,学习交流场所,老年学校,俱乐部,进修班,博物馆,交流中心,图书馆,艺术室,教堂,木工坊,缝纫坊,烹饪班,美发沙龙,画廊,舞会,亦教亦
13、学,交流舞会,图书馆,你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。,太阳城中各种课程和组织活动超过80种以上，可以依照自己的兴趣选择参加,年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围,John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。,精神关怀,志愿者之城,各种管理,城市治安维护,老年大学,照料工作,公共场地维护,厨师,开高尔夫球车,医院,商店,担任教师,服务设施,Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直
14、没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。,Marry: 74岁的她在一家疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。,Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人,根据老年人需求打造的功能体系和设施,案例启示,居住功能,医疗护理功能,生活休闲功能,文化沟通功能,志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉,完整的、可应对紧急情况医疗服务系统,多元化、现代的住宅，关注人性化的细节,精神与价值诉求,丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套,方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施,方便和安全,健
15、康和独立,运动和娱乐,学习和交流,年轻和自我价值,截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。 目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。 日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式,在宅养老,机构养老,“两代居”,发达国家老年住宅的范例日本,通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。,日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区
16、建设的主导,1920年日本人口金字塔图示,1960年日本人口图金字塔图示,2006年日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。,日本人口金字塔图示（2005年）,61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降,51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮,女性,26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮,男性,34岁：1966年出生率下降,54-55岁：战争期间出生率下降,二战期间人口下降,老年人口（65岁以上）,劳
17、动人口（15-64岁）,未成年人口（0-15岁）,日本港北新城,老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。 突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。 完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。,发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,国际上养老社区大致分为以下几类：,国外养老地产研究小结,把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发
18、展趋势。日本的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。,在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。,对中国养老地产开发的启示：,国内养老地产研究,Part 3,我国养老地产现状,我国养老地产，按建设经营者不同，划分为三种模式,政府 福利型,政府 收益性,企业 赢利型,北京香山老年公寓,山东威海老年公寓,乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖,山东省标准最高的、规模最大的社
19、会福利服务机构,由企业投资开发建设运营,北京太阳城,福利型养老院,赢利型型养老院，老年公寓,老年公寓，养老社区,特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,我国养老地产现状,小结：企业赢利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主,企业赢利型养老地产开发现状 目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角,我国养老地产现状,房企、保险企业涉足养老地产： 绿地、保利、乐成、万科纷纷涉足养老地产，首创、华润等也成立了研发机构 泰康人寿、中国人寿、合众人寿都已投资养老地产,养老社区,上游,下游,医疗保险 护理保险 养老保险 ,老年
20、医学 护理服务 老年科技产品 ,将寿险产业链拉长 2030年,泰康人寿：在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年将建成。 中国人寿：廊坊养老社区总投资达1000亿元 合众人寿：与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩。,我国养老地产现状,1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。 2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。 3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。 4、热带、亚热带避寒模式：三亚独
21、特的模式。,从分布情况看，目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟,我国养老地产现状,企业赢利型养老地产开发现状 目前，我们将我国企业赢利型养老地产开发的住宅小区，分成以下两种类型,我国养老地产现状,第一类 养老服务嵌入式的住宅小区,特征： 属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。,经营模式： 养老部分不以赢利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出案例： 北京怡海花园,我国养老地产现状,北京怡海花园介绍,项目概况,怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地
22、733亩分六期建设；总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。,项目配套设施,教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心 商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务 运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场,我国养老地产现状,经营模式,项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业服务。,养老服务内容,该项目的居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多
23、彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。,北京怡海花园介绍,我国养老地产现状,第二类 综合型的养老社区,特征： 属于房地产开发项目；项目中的养老服务由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。,经营模式： 养老地产部分持有、部分销售案例： 北京太阳城,我国养老地产现状,北京太阳城介绍,项目概况,北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵
24、盖了老年人必经的四个阶段。,项目配套设施,购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园 奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店,我国养老地产现状,经营模式,由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。,养老服务内容,住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。 银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。 银龄公寓B 栋：租住
25、式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。,北京太阳城介绍,我国养老地产现状,主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少 土地获取：多与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍 理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全 优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等 经营方式：出售或出租，出租型物业
26、仍以会员费+租金的形式较为常见 运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，实际操作中需要整合一些医疗和运营资源；从房产开发企业角度考虑，更适合开发和运营分离 市场反应：虽然老年人口规模有，但因观念问题有效需求有限 规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求 投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键,我国养老地产发展现状特点总结,我国养老地产现状,养老地产的经营模式分析,Part 4,国外养老地产经营模式分析,如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。
27、值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。,国外养老地产赢利模式分析,老年住宅社区服务的内容及收费方式： 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心
28、理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面老年大学、图书馆 中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。 收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。,老年住宅物业长期赢利来源分析,我国养老地产经营模式分析,国内养老地产赢利模式分析,目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式
29、： “持有”、“出售”和“出售与出租相结合”；,出售与持有相结合赢利模式典型案例,北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。 反按揭：即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 置换：即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。,从经营管理方式看，对于大型综合性老年住宅社区，一般包括住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。,国内老年住宅赢利模式分析,北京养老地产经营模式案例分析,北京市场养老地产的经营模式案例说明,1.持有经营,2.出售+出租,太申祥和山庄,3.出
30、售,东方太阳城,万科幸福汇,北京太阳城,寿山福海,将府庄园,曜阳国际,爱慕家,爱慕家 香山脚下 海淀区香山新营20号,太申祥和 昌平区中关村生命科技园,寿山福海 北京石景山区双峪路23号,北京持有经营案例,北京持有经营案例经营要点分析,北京持有经营案例经营要点分析,将府庄园 朝阳区东北五环环铁绿化带内,曜阳国际 密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村,北京太阳城 昌平区立汤路30号，北临温榆河,北京租售结合案例,北京租售结合案例经营要点分析,反按揭、置换： 目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融
31、体系对其确认。,北京租售结合案例经营要点分析,东方太阳城 顺义区仁和镇潮白河板块,万科幸福汇 房山窦店镇镇政府北侧200米,北京全部出售案例,北京全部出售案例经营要点分析,北京全部出售案例经营要点分析,位置大多都较偏远，区位不理想，只能注重项目内部环境营造 建筑形式多为多层公寓，有部分通过独栋别墅和四合院形式提升价值 注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等,出租、出售和租售结合的方式，通过出售快速收回投资，实现现金流平衡 针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，而老年公寓特征不明显 出租多采用会员制或缴纳押金的形式进行预交，按月收取月租
32、费。,多设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施 均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求 均有餐饮服务、家政保洁服务、组织多种社团活动,开发建设,配套服务,运营模式,北京案例特点总结,对企业开发养老地产的建议,Part 5,企业为什么要开发养老地产？其机会点在哪里？,机会一,老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。,数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告,全国老龄人口统计表,2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁
33、以上老人在2007年突破了100万大关。,养老地产发展机会,在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点，人口倒金字塔结构开始出现，中国步入老龄化社会，并呈现老龄人口多，速度增长快的特点,人口环境：目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告,养老地产发展机会,城市空巢家庭比例加剧，农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老问题严重；而社会保障体系目前
34、还不完善,政府政策支持社会资本参与养老问题的解决,我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业。 “十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡适居养老概念”财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）；2006年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）；2009.4.1海南政协提案关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议。,“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一
35、”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,养老地产发展机会,机会二,老年消费者收入提高，消费能力增强。,随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年
36、住宅产品提供了强大的消费支持。受惠于改革开放，如今老年人的收入和储蓄已有显著增加。根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。当前，我国的新型福利模式正处于由福利型向产业型过渡阶段中。到2010年我国仅离退休人员可用于购买 住宅的资金总额就突破8000亿元，而到了2020及2030年，估计这个金额分别可达2.8万亿元及7.3万亿元，可见国内老年住宅的市场需求十分强劲，市场发展潜力巨大。,养老地产发展机会,机会三,国内养老地产的开发供应量不足,福利性养老地产供应不足，2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口
37、总数的0.54%。赢利性养老地产供应不足: 国内开发的养老地产较少，做得成功的少。,数据来源：策略研究周报,养老地产发展机会,机会四,政策的支持，“适居养老”概念的提出,财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）； 2006年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）； 2009.4.1海南政协提案关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议。 “十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”概念。,养老地产发展机会,1.营业税： 养老院、残疾人福利机构提供
38、的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据中华人民共和国营业税暂行条例 2.所得税： 对由民政部门审核批准,并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。 对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非赢利性的机构，暂免征收企业所得税。 依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 3.地方税： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非赢利性的老年服务机构暂免
39、自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据： 财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 4.财政补贴 社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京） 每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海） 5.开发建设 在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。 关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见,养老地产发展机会税收优惠 _,享受优惠政策案例,由于养老住宅具有
40、社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。 上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。 广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退
41、出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。 杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。,养老地产发展机会,企业开发养老地产的风险有哪些？,新兴市场不稳定 消费客群需要引导,风险一,老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，老年地产的投
42、资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。,养老地产发展风险,政策优惠无监管保障,由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。 一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何机构可以对养老地产开发过程中优惠措施提供监管保障。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者面临的重要风险。,风险二,养老地产发展风险,对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，赢利更依
43、靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。 而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式才能创造更长远的经济效益。,开发模式不成熟,风险三,养老地产发展风险,投资额高 收益风险大,老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。,如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。 另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备，对
44、企业来说是很重的负担。,高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。,风险四,养老地产发展风险,企业开发养老地产需要具备哪些条件？,外部环境 要求,经济背景方面,社会需求方面,经济发展达到一定水平社会保障体系完善政府政策、资金大力支持,老年人口达到一定数量人口老龄化加剧改变传统养老观念,养老地产开发的条件,外部环境要求,对发展商的要求 经济实力强，短期内注入大量资金，较强的资金周转能力，熟知老年人居住需求,养老地产开发的条件,企业如何成功开发养老地产？,了解养老地产的六大发展趋势,1.规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生
45、，老年住宅产品呈现规模化。 2.郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。 3.科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。 4.建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。 5.功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体 6.社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。,如何打造成功的养老地产,掌握养老地产打造的六大核心要素,1.项目选址：环境良好，
46、交通便捷，场地周边活动安全，生活气息浓郁。 2.规划设计：应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。 3.单体设计：单体设计主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，无论多层还是高层均以带电梯设计为主。 4.色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷；不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。,5.户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境。 6.室内设计：从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。,如何打造成功的养老地产,赢利模式方面的建议,收益模式：建议采用产品出售与出租相结合的经营模式，保证
47、部分投资的迅速回收，又 可取得长期稳定收益。经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或者跟专业公司联营，以实现长远的经营收益。后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。,如何打造成功的养老地产,结语： 养老地产是住宅与服务型商业的复合地产，除产品的销售（租赁）外，其配套设施、服务等等是都是收益的重要来源。因此，要从长远的眼光经营养老地产。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
