1、 房地产 项目投资分析报告 一、说明 1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考 *市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。 项目面积参数表 二、项目成本开发成本估算： 本项目开发由 土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。 鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。 （一）土地费用 （二） 前期工程费估算表 项目总占地（ m2） 建筑总面积（ m2） 沿街商业建筑（ m2） 住宅面积（ m2） 配套设施面积（ m2） 地下停车场（ m2）
2、 序号 项目（万元） 金额（万元） 备注 1 土地使用权出让金 2 征地费 3 拆迁安置补偿费 合计 序号 项目 金额（万元） 收费标准（元 /m2） 1 规划、设计、可研费 1.1 规划费 1.2 设计费 1.3 可研费 2 水文、地质勘查费 2.1 测绘费 2.2 勘探费 3 策划费 合计 （三）建安工程 费 序号 建安项目 总造价（万元） 单位地价（元 m） 1 沿街建筑土建 2 农用市贩土建 3 两侧二层门面土建 4 地下车库 5 水电设备 6 内部装修 合计 （四）基础设施费 表 4-5 序号 项目 单方造价（元 m） 总造价（万元） 基础设施（含道路、绿化、 配电 ，化粪池，室外管
3、网 （ 五）开发期税费估算表 表 4-6 序号 项目 金额（万元） 估算说明（元 m） 1 固定资产投资方向调节税 2 配套费 3 质检费 4 建筑管理费 5 卫评费 6 环保费 7 墙改 基金 8 绿化费 9 白蚁防治费 10 土地使用费 11 再就业基金 12 教育专项基金 13 标编费 14 超标费 15 规划许可工本费 16 土地证工本费 17 施工许可证 合计 （六）、不可预见费 （七）、管理消费费用 （八）、投资与成本费用估算汇总 表 三、投资计划与资金 筹 措： 本项目开发资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，而是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。本案开发商自用资金 *作为启动
4、资金，需要贷款 *万元，总投资 *万元，将项目投资分为前期、中期、和后期。投资计划与资金筹措 见下表 序号 项目 金额（万元） 说明 1 土地费 2 建安工程费 3 前期工程费 4 基础设施费 合计 序号 项目 金额（万元） 估算 说明 1 广告 2 售楼处 3 售楼许可 6 整理费 7 物业管理基金 8 公共设施管理基金 9 管理费 合计 项目 金额（万元） 单方成本（元 /m2） 占总投资比例（ %） 土地费用 前期费用 建安费用 基础设施费 开发间税费 不可预见费 管理消费费 财务费 合计 投资计划与资金筹措 四、项目销售收入预算 本项目以 *市同类 *房可比案例，参考 *市房地产物业平
5、均水平，运用市场比较分析法，并经实地调查分析确定。沿街商业建筑 1-3 层连卖，其中 1-2 层建议销售价为 *三层建议销售价为 # 说明： 以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部取得租售的情况下取得。但实际的销售速度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下，沿街楼盘的的出售，地下车位的出售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时应给以足够的重视。 五、项目投资收益分析 根据估算的开发成本费用及销售收入，本案投资收益及静态投资分析利润率的分析计算如下： （一） 、销售税金及附加估算 序号 项目 合计（万元 ） 前 中 后 1 开发投资 2 资金筹措
6、 3 已有资金 4 借贷资金 预售资金再投入 项目 面积（ m2） 建议单位平方售价（元 / m2） 销售收入（万元） 沿街商铺 住宅 停车场、车位 合计 序号 类别 计算依据 金额（万元） 1 营业税 销售总收入 *5.68% 2 教育费附加 营业税额 *11% 3 城建税 4 印花税 销售总收入 *0.05% 5 交易管理税 销售收入 *0.5% 合计 序号 项目 计算依据 金额 （二）土地增值税计算表 （三）损益表 （四） 全部投资的投资利润率 =利润总额 /投资总额 *100%= 自有资金的投资利润率 =利润总额 /自有资金总额 *100%= 六、不确定因素分析 有重点的加强对投资 风
7、险的防范与控制，保证项目的决策时开发商的追求的目标。房地产不确定因素很多，本方案从成本、收入、单价几个方面，应用平衡分析法和敏感分析法进行了不确定因素的分析。 （一）盈亏平衡分析 1 销售收入 2 扣除项目金额 2.1 开发费用 2.2 开发成本 2.3 销售及附加 2.4 其他 3 增值额 4 增值率 5 增值税率 6 土地 增值税 序号 项目 计算 金额（万元） 1 销售收入 2 总成本费用 3 销售 税及附加 4 土地增值税 5 利润总额 6 所得税 7 税后利润 8 公积金 9 可分配利润 序号 项目 面积 成本 收入 平均销售 面积 经营安全率（ %） 1 沿街商业建筑 2 住宅 3
8、 地下停车场 （二）安全性判别标准 说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但进邻的 *节约了 * 元 /m2 人防配套费，并产生了一定的社会收益。 （三） 投资利润率敏感性分析表 投资利润率 说明：从敏感性分析表中看出 ，当销售单价提高 5%时，投资利润率增长 *%，即 *X*%=*%，当投资成本降低 5%，投资利润率提高 *%，即 *X*%=*%，可见投资单价与投资金额在本案中 对投资效益的影响还是比较明显的，在本项目的实施中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。 七、结论与建议 1.本项目是 *，按本项目的测算依据和方法，静态投资利润还是客观的，特别是在投资 前景中场看好，但必须要注意近期风险，整体投资时适宜可行的。 2.对于以上的评论结论，为增强 投资信心，建议 * 3.由于时间准备较短 原始资料不尽完备等原因，因此本投资难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化探究，尤其在实施中不断完善。 安全率 30% 25-30% 15-25% 10-15% 10% 安全状态 安全 较安全 有危险 较危险 危险 项目 变幅 敏感度 -10% -5% 0 5% 10% 单价 投资额 单价变动 目标利润率 投资变动 因素变化率 -10% -5% 5% 10% 0
