1、2011 年经济师中级（房地产经济专业知识与实务）真题试卷及答案与解析一、单项选择题1 下列房地产供求状况中，对某一房地产的价格水平起直接决定作用的是( )。（A）全国房地产总的供求状况（B）本地区房地产总的供求状况（C）全国同类房地产的供求状况（D）本地区同类房地产的供求状况2 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是( )。（A）级差地租（B）级差地租（C）绝对地租（D）垄断地租3 关于地租的说法，错误的是( )。（A）绝对地租是土地所有者凭借对士地使用权的垄断所取得的地租（B）级差地租是不同土地由于肥力等不同而形成的差别地租（C）垄断地租
2、是由于产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租（D）地租的本质是超额报酬或超额利益4 按城市人口规模，城市分为( )。（A）直辖市、地级市、县级市（B）单中心城市、多中心城市（C）棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市（D）大城市、中等城市、小城市5 大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分敞化过程，称为( )。（A）郊区化（B）过度城市化（C）逆城市化（D）再城市化6 国家依法征收不动产的前提是为了( )的需要。（A）特定群体利益（B）地方经济发展（C）公共利益（D）政府7 关于不动产征收中公共利益特点的说法，错误的是( )。（A）公共利益具有客观性（B）公共利益具共享性（C）公共利益具不
3、确定性（D）公共利益具与被征收人利益的一致性8 关于集体土地征收或农用地转为建设用地的说法，错误的是( )。（A）集体土地必须经过征收转为国有土地后，方可用于出让（B）征收农刚地须先办理农用地转用审批，再办理征地审批（C）农用地转为建设用地，必须由国务院批准（D）集体土地征收实行由国务院和省级人民政府州级审批9 关于集体土地征收补偿赀用的说法，错误的是( )。（A）土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等（B）土地征收补偿根据被征收土地平均年产值的倍数给予补偿（C）土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归农村集体经济组织所有（D）安置补助赞可支付给安置单位或安置个人10
4、 关于国有建设用地租赁范围的说法，正确的是( )。（A）对土地用途改变后不冉符合划拨用地目录的，不可实行租赁（B）对使刚者中清建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁（C）对使用者请建设用地进行非经营性开发、依法应当订偿使用的，只能采用租赁（D）国有企业破产或出售时所涉及的划拨建设用地使用权，既可采取出让方式处置，也可实行租赁11 关于建设用地使用权出租的说法，正确的是( )。（A）建设用地使用权出租的主体是国家（B）建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人（C）建设用地使用权出租时，建设用地使用权人发生改变（D）建设用地使用权出租期间，出租人的建设用地使用权消灭12 关于建
5、设用地使用权抵押的说法，正确的是( )。（A）同一宗建设用地使用权可以设定两个以上的抵押权（B）以两宗建设用地使用权设定同一抵押权的，视为两个抵押标的物（C）以建设用地使用权抵押的，该土地上的在建工程不一并抵押（D）以已出租的建设用地使用权抵押的，原租赁合同无效13 已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足( )且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，可以认定为闲置土地。（A）25%（B） 30%（C） 33%（D）50%14 下列农民集体所有的土地中，不属于集体建设用地的是( )。（A）乡镇企业用地（B）宅基地（C）自留地（D）乡(镇)村公共设施用地15 房地产市场调研人员通过设计方案、定义
6、问题、采集数据和分析问题，从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料，这体现了房地产市场调研的( )原则。（A）客观性（B）统一性（C）科学性（D）共同性16 房地产市场某一时点的调研结果可能反映不了房地产市场另一时点的情况，这表明房地产市场调研具有( )特点。（A）时效性（B）实践性（C）实用性（D）建设性17 下列房地产市场调研内容中，属于房地产市场需求调研内容的是( )。（A）房地产市场调控政策调研（B）房地产产品供给结构调研（C）房地产市场竞争对手调研（D）房地产消费动机调研18 房地产开发企业在开盘前公开推出的各种楼盘销售广告中的房地产资料，是一种( )资料。（A）准交易（B
7、）已促成供求双方交易的（C）成功交易完成的（D）正在发生交易的19 在房地产市场调研中，描述性调研比探测性调研的调研目的( )。（A）更加重要（B）更加明确（C）相对模糊（D）相对粗略20 关于房地产开发项目策划作用的说法，错误的是( )。（A）房地产开发项目策划是开发项目比选的主要依据（B）房地产开发项目策划有助于增强开发项目竞争能力（C）房地产开发项目策划有利于实现与开发商优势互补（D）房地产开发项目策划能有效整合开发项目资源21 一般说来，随着人们收入水平的提高，人们的住宅需求从生产型向发展型乃至享受型发展，追求居室而积大小的需求属于( )。（A）生产型（B）发展型（C）享受型（D）豪华
8、型22 下列房地产开发项目 SWOT 分析列出的事项中，属于项目威胁的是( )。（A）地块面积较小（B）周边企事业单位较少（C）城市化进程加快（D）周边同类房地产开发项目增多23 关于房地产开发项目市场定位的说法，正确的是( )。（A）房地产开发项目市场定位就是目标市场选择（B）房地产开发项目市场定位包括开发项目客户定位和产品定位（C）房地产开发项目市场定位就是开发项目产品定位（D）房地产开发项目市场定位就是开发项目客户定位24 在我国，目前还不能成为房地产开发投资主体的是( )。（A）政府投资机构（B）国有企业（C）私营企业（D）自然人25 下列资金中，不在房地产投资项目现金流量表中列出的是
9、( )。（A）开发建设投资（B）经营资金（C）应收款（D）销售收入26 某投资者购买了一总价为 300 万元的店铺用于经营，其经营资金为 20 万元，权益资本为 150 万元，经营期内年平均税前利润为 50 万元，年平均税后利润为 35 万元，该项目的资本金净利润率是( )。（A）15.63%（B） 16.67%（C） 23.33%（D）33.33%27 房地产开发项目的成本利润率是( )的比率。（A）年利润总额与项目总投资（B）年利润总额与资本金（C）年税后利润总额与资本金（D）总开发利润与总开发建设成本28 下列不确定性分析的类型中，不能用于国民经济效益分析的是( )。（A）单因素敏感性分
10、析（B）多因素敏感性分析（C）盈亏平衡分析（D）风险分析29 下列风险中，属于房地产投资系统风险的是( )。（A）变现风险（B）比较风险（C）时间风险（D）持有期风险30 某投资者以 100 万元购买了一店铺，其中 60 万元为银行提供的年利率为 7%、期限为 10 年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为 15 万元，年经营成本为年租金收入的 25%。该项投资的偿债备付率始( )。（A）1.32（B） 1.76（C） 1.88（D）2.5031 房地产投资风险应对，应贯穿于投资的整个过程，这体现了风险应对的( )原则。（A）连续性（B）针对性（C）可行性（D）经济性32 某房地产企业
11、同时有两个房地产项目的投资机会，每个项目又有若干个投资方案可供选择。在资金有限的情况下，该企业方案选择的类型属于( )方案选择。（A）独立（B）互斥（C）互补（D）混合33 用年值法对计算期不同的互斥方案进行比选时，以( )的方案为优。（A）年值小（B）净年值大（C）费用年值大（D）净现值小34 下列管理活动中，不需要以房地产开发项目可行性研究报告为依据的是( )。（A）房地产开发项目投资决策（B）筹建房地产开发项目建设资金（C）房地产开发企业与有关部门签订与房地产开发项目有关的协议（D）房地产开发企业向房地产开发主管部门申请核对资质等级35 房地产开发项目施工阶段可分为( )、施工和竣工验收
12、三个环节。（A）前期策划（B）规划设计（C）可行性研究（D）施工准备36 关于工程设计单位资质及资质管理的说法，错误的是( )。（A）工程设计综合资质只设甲、乙两级（B）取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务（C）未受聘于建设工程设计单位的设计人员，不得从事建设工程设计活动（D）禁止建设工程设计单位允许其他单位以本单位的名义承接建设工程设计业务37 与邀请招标相比，公开招标的优点是( )。（A）节约招标费用（B）在较广泛的范围内选择承包商（C）节省招标时问（D）减少风险38 下列合同中，工程量增减风险由承包人承担的是( )。（A）成本加固定额酬金合同（B）成本加比
13、例酬金合同（C）单价合同（D）总价合同39 房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量和( )三个目标进行有效控制。（A）成本（B）效益（C）进度（D）环境40 房地产开发项目的竣工决算是由( )编制的。（A）施工单位（B）建设单位（C）监理单位（D）施工单位和监理单位共同41 房地产开发企业为实现预期经营目标，所制定的市场营销方案应以( )为基本出发点。（A）满足消费者的需求（B）降低房地产开发成本（C）实现销量最大化（D）满足项目开发进度要求42 根据动态控制原理，关于房地产开发项目营销方案调整的说法，正确的是( )。（A）方案的目标、计划可调整，但实施手段不应调整（B）方案的目标不应调整
14、，但计划和实施手段应根据需要调整（C）方案的目标和计划不应调整，但实施手段应根据需要调整（D）方案的目标、计划和实施手段均应根据情况适时调整43 关于商品房销售代理中“参与代理” 的说法，正确的是 ( )。（A）参与代理的房地产经纪机构与委托人(房地产开发企业)直接订立合同（B）多个参与代理人的关系协调由委托人(房地产开发企业)负责（C）参与代理的房地产经纪机构的佣金由独家代理机构或共同代理机构按协议分配（D）参与代理的房地产经纪机构由委托人(房地产开发企业)指定或委派44 下列房地产定价方法中，属于不以市场竞争情况为主要依据的是( )。（A）成本加成定价法（B）需求导向定价法（C）随行就市定
15、价法（D）比较定价法45 是商品房预售前房地产广竹的主要的和币点应是( )。（A）提升商品房的价值（B）提高商品房的知名度（C）提升商品房的品质（D）降低商品房的后期开发成小46 市场法估价时，因可比实例成交价格不正常而对其进行的处理，属于( )。（A）建立比较基准（B）交易情况修正（C）市场状况调整（D）房地产状况调整47 李某以 3000 元/平方米的价格购买了某住宅小区的一套住房，交易税费全部由李某负担；同日。程某以 3100 元/平方米的价格在该小区购买了一套几乎相同的住房，交易税费买卖双方各自负担。已知该地区住房买卖中卖方应缴纳的税费为成交价格的 6%，买方应缴纳的税费为成交价格的
16、4%。李某与程某的实际购买价格相比，( ) 。（A）李某的实际购买价格高（B）程某的实际购买价格高（C）两人的实际购买价格相同（D）不能判断谁的实际购买价格高48 建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于( )折旧。（A）功能（B）经济（C）物质（D）快速49 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益( )-运营费用。（A）总收入（B）有效毛收入（C）潜在毛收入（D）毛利润50 某住宅小区业主委员会共有 11 名委员，出席该小区某次业主委员会会议的委员有 9 人。如果该次会议所作出的决定有效，至少须经( )名委员同意通过（A）5（B） 6（C） 7（D）851 关于物业服务企业的说法，
17、错误的是( )。（A）物业服务企业具有独立的企业法人资格（B）物业服务企业属于服务性企业（C）物业服务企业属于微利性企业（D）物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能52 某三级资质物业服务企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中，具有中级以上职称的有 6 人。该企业若要申请二级资质，在其他条件满足的情况下，至少须增加相关专业中级以上职称的人员( )人。（A）4（B） 5（C） 9（D）1453 下列组织中，负责主持物业管理评标工作的是( )。（A）建设单位（B）业主委员会（C）评标委员会（D）居民委员会54 物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关
18、系，双方交易的标的物是( )。（A）物化成果（B）物业管理服务（C）特约服务（D）专项服务55 包干制计费方式的物业服务费的构成中不包括( )。（A）预收的物业服务资金（B）物业服务成本（C）法定税费（D）物业服务企业的利润56 贷款总额 50 万元，贷款年利率为 5%，贷款期限为 15 年，采用按月等额本息还款方式，月还款额是( )元。（A）2777.4（B） 3954.0（C） 4553.5（D）4953.357 房地产抵押贷款关系中，借款人为( )。（A）债权人（B）债务人（C）抵押权人（D）第三人58 土地储备贷款的借款人是( )。（A）负责土地一级开发的机构（B）房地产行政管理部门（
19、C）城市规划行政管理部（D）土地行政管理部59 贷款总额为 90 万元，贷款年利率为 6%，贷款期限为 10 年，采用按月等额本金还款方式，第 11 个月的还款额是( )元。（A）10625（B） 11625（C） 11835（D）1395060 个人住房贷款为住房公积金和商业组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确( )为保险的第一受益人。（A）商业银行（B）住房公积金贷款委托人（C）借款人（D）抵押物所有人二、多项选择题61 导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。（A）房地产需要的难测性（B）土地总量不可增加（C）房地产开发期长（D）房地产不可移动（E）城镇化速度加快62 关于郊区化
20、的说法，正确的有( )。（A）郊区化是城市郊区的城镇化地域向乡村地域转化的过程（B）大城市外围区人口绝对量的下降可以作为郊区化的标志（C）发达同家的郊区化现象主要始于 20 世纪 80 年代（D）郊区化是城市发展中的一个必然阶段（E）郊区化的发展动力米自城市内部的离心力量63 房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所行权为目的的行为，其法定的限制条件包括( ) 。（A）征收以满足公共利益为主，商业利益为辅（B）征收必须严格依照法律规定的权限和程序（C）政府以征收的执行人出现（D）按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿（E）征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定64
21、 下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有( )。（A）农业建设用地（B）非农业建设用地（C）工业建设用地（D）民用建设用地（E）军事建设用地65 关于建设用地使用权出售和交换的说法，正确的有( )。（A）两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的（B）市场经济中两者的性质是相同的（C）从法律性质看，两者的合同均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的（D）两者均可以以金钱为标的物（E）两者均是建设用地使用权出让的主要形式66 关于房地产市场分析的说法，正确的有( )。（A）商业银行要求的开发项目贷款评估报告中，不包括市场分析的内容（B）房地产市场存在地区性，供给和需求都具有区
22、域性特征（C）租户和购房者在判断租买时机和价格时，不需要市场分析的支持（D）在市场分析报告中应当有描绘市场区域的部分（E）市场区域包含与目标物业相似的竞争空间的需要和供给67 关于房地产开发项目策划根本目的的说法，正确的有( )。（A）为开发项目决策和运作提供依据（B）减少开发项目潜在竞争对手（C）为开发项目增值提供服务（D）延长开发项目销售周期（E）优化开发项目施工组织68 下列房地产开发项目策划内容中，属于房地产开发项目营销策划的有( )。（A）项目标客户分析与定位（B）项目定价策划（C）项目投资模式与开发模式的选择（D）项目推广策划（E）项目公关活动策划69 从投资者的角度看，资金产生时
23、间价值的主要原因有( )。（A）政策变化（B）投资收益（C）价格波动（D）通货膨胀（E）时间风险70 运用线性盈亏平衡方法对房地产投资项目进行不确定性分析时，投资项目的假设条件包括( ) 。（A）开发的房地产产品全部销售出去（B）在开发经营期内，单位变动成本保持不变（C）房地产产品销售单价在销售期间保持不变（D）所采用的数据均为正常年份的数据（E）未来市场变化与预期一致71 下列投资活动中，需要进行投资项目可行性研究的有( )。（A）出售型房地产开发投资（B）经营型房地产开发投资（C）购买型房地产置业投资（D）租赁型房地产置业投资（E）个人购买房地产企业股票72 关于招标人在招标文件中要求投标
24、人提交投标保证金的说法，错误的有( )。（A）投标保证金可以使用支票（B）投标保证金不得使用银行汇票（C）投标保证金不得低于 80 万元（D）投标保证金应超过投标总价的 2%（E）投标保证金应在规定的时间内提交给招标人73 下列房地产开发项目有关合同中，属于房地产开发项目建设单位涉及的合同有( )。（A）设计合同（B）采购合同（C）监理合同（D）分包合同（E）劳务合同74 某多层商品住宅的营销方案，销售价格表是以顶层为基准层制订的，顶层价格最高，向下依次降低，并且对一次性付款和分期付款(分三次)的时间做出了具体安排。现欲对价格进行调整。下列价格调整措施中，属于提高销售价格的有( )。（A）基准
25、层价格不变，增大楼层差价系数（B）基准层价格和楼层差价系数不变，将第二次付款时间延后（C）价格表不变，提高首付款比率（D）价格表不变，将最后一次付款时间提前（E）价格表不变提高一次性付款的优惠率75 根据房地产广告发布暂行规定，属于不得发布广告的房地产有( )。（A）在未经国家征收的集体所有土地上建设的房地产（B）已经办理预售许可证但尚未具体实施预售的房地产（C）工程质量验收不合格的房地产（D）已经依法获取各项前期建设手续但尚未完成基础施工的房地产（E）开发建设过程正常进行但尚未组织竣工验收的房地产76 对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D
26、）假设开发法（E）基准地价修正法77 对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法（E）基准地价修正法78 住宅小区业主委员会的职责有( )。（A）召集业主大会会议（B）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同（C）选聘和解聘物业服务企业（D）监督管理规约的实施（E）业主大会赋予的其他职责79 招标人在物业管理招投标中，按照诚实信用原则，不得( )。（A）事先预定中标单位（B）设定不公平条件（C）以言行影响评标委员会委员（D）在招标书发出后 5 日内，提出补充条款（E）违反规定拒绝与中标人签订合同80 下列影响个人住房贷款月还款额
27、的因素中，可能导致月还款额增加的有( )。（A）提高购房首付款比例（B）上调贷款利率（C）缩短贷款期限（D）降低商业贷款额度（E）增加住房公积金贷款额度三、案例分析80 (一 )某投资者以 500 万元的总价购买了一店铺用于出租经营，首付款为 60%，余款为银行提供的年利率为 7%、期限为 10 年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的经营期为 20 年，投资者要求的目标收益率不低于 10%。81 该投资者的年还款额为( )万元。（A）21.40（B） 27.00（C） 28.48（D）32.1082 该投资项目的现金流出为( )。（A）土地取得成本（B）购房款（C）经营成本（D）租金收入83 在
28、该投资项目动态分析中，表明可以接受最高贷款利率的盈利性指标为( )。（A）财务内部收益率（B）资本金利润率（C）投资利润率（D）成本利润率84 影响该投资项目预期目标实现的因素为( )。（A）贷款利率上升（B）租金价格下降（C）经营成本增加（D）土地价格上涨84 (二 )甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并签订了委托销售合同，合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和25%预期利润率测算的价格为 5600 元/平方
29、米，开盘时确定的均价为 5800 元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过 3%；当地同类房地产的市场均价为 8000 元/平方米。对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠 5%；对于一次性付款的消费者，价格优惠 3%；对抵押贷款的消费者，价格优惠 1%。85 乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为( )。（A）数量折扣策略（B）现金折扣策略（C）低开高走策略（D）高价策略86 从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为( )。（A）独家代理（B）共同代理（C）参与代理（D）转代理87 若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售
30、均价，成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为 0.4 和 0.6，则项目开盘的销售均价应为( )元/ 平方米。（A）6560（B） 6829（C） 7040（D）712088 乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为( )。（A）与甲房地产开发企业签订委托销售合同（B）向甲房地产开发企业索取相关资料（C）进行租售准备（D）与甲房地产开发企业进行项目结算88 (三 )某门面房建筑面积 100 平方米，预测其未来每年的潜在毛租金收入为 10 万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用为潜在毛租金收入的20%，报酬率为 8%，收益期限为 30 年。89 下列
31、情形中，能使该门面房价值提高的为( )。（A）潜在毛租金收入提高（B）运营费用增大（C）报酬率减小（D）收益期限延长90 该门面房的年净收益为( )万元。（A）7（B） 8（C） 9（D）1091 下列参数中，与报酬率的含义相同或同性质的为( )。（A）回报率（B）折现率（C）利息率（D）折旧率92 该门面房的价值为( )万元。（A）78.8（B） 87.50（C） 125.00（D）210.0092 (四 )甲建设单位开发建设的某住宅小区总建筑面积为 60 万平方米，其中专有面积为 50 万平方米，2009 年 10 月 1 日业主入住，2011 年 2 月 1 日召开首次业主大会会议，选举
32、产生了业主委员会。经业主大会授权，业主委员会采用公开招标方式选聘物业服务企业，并于 2011 年 3 月 1 日发出招标文件，其内容包括小区物业项目简介、物业服务内容及要求、招标活动方案、评选方法和评标标准、物业管理实施方案、物业服务合同签订说明等，之后选聘了乙物业服务企业，并与其签订了物业服务务合同，在该合同中说明了物业服务质量并约定物业服务计费方式采用包干制。93 该小区召开首次业主大会会议的前提条件是，截至 2011 年 2 月 1 日该小区已交付的专有部分而积应超过( )万平方米。（A）15（B） 20（C） 25（D）3094 该小区业主委员会发出的招标文件中，不属于应有内容的为(
33、)。（A）招标活动方案（B）评选方法和评标标准（C）物业管理实施方案（D）物业服务内容及要求95 签订的物业服务合同中有关物业服务质量的提法，错误的为( )。（A）物业服务质量是指法律规定的各项具体服务应达到的标准（B）业主与物业服务企业可协商确定物业服务标准与质量（C）物业服务企业制定的服务细则不应作为物业服务质量的组成部分（D）物业服务企业公开作出的服务承诺应当作为物业服务质量的组成部分96 该小区采用的物业服务包干制计费方式，由该小区业主支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均山( ) 享有或者承担。（A）乙物业服务企业（B）甲建设单位（C）该小区全体业主（D）该小区全体业主和物业使用人96 (五 )张某欲购买一总价为 180 万元的店铺用于出租经营，首付款为总价的60%，其余为银行提供的贷款年利率为 8%、贷款期限为 8 年、按季等额还本付息的抵押贷款。97 张某的投资属于( ) 。（A）房地产开发投资（B）房地产间接投资（C）房地产置业投资（D）房地产直接投资98 张某购买该店铺的首付款为( )万元。（A）72（B） 108（C） 117（D）18099 银行提供的抵押贷款的实际年利率为( )。
