1、注册会计师会计（投资性房地产）模拟试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题只有一个正确答案，请从每题的备选答案中选出一个你认为最正确的答案，在答题卡相应位置上用 2B 铅笔填涂相应的答案代码。答案写在试题卷上无效。1 下列各项中，属于投资性房地产的有( )。（A）企业出租给本企业职工居住的房屋（B）企业拥有并自行经营的旅馆（C）企业自用的办公楼、生产车间厂房（D）持有并准备增值后转让的土地使用权2 2015 年 1 月 1 日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司。租赁期为 2015 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日。该写字楼价格为 1500
2、 万元，外购时发生直接费用 5 万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税等相关税费 60 万元，以上款项均以银行存款支付完毕。另购入该写字楼时发生的谈判费用为 2 万元，差旅费为 3 万元。不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为( )万元。（A）1500（B） 1505（C） 1565（D）15703 甲公司 2012 年 12 月 31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为 4000 万元。该办公楼预计使用年限为 20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2015 年 6 月 30 日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为
3、协议签订日，租期 2 年，年租金 600 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为 3900 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 2200 万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是( ) 。（A）出租办公楼应于 2015 年计提折旧 200 万元（B）出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益 400 万元（C）出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 4000 万元确认为投资性房地产（D）出租办公楼 2015 年取得的 300 万元租金应冲减投资性房地产的账面价值4 投资性房地产进入
4、改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入( )科目进行核算。（A）在建工程（B）投资性房地产在建（C）开发产品（D）投资性房地产成本5 2015 年 6 月 3 日，甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期，甲企业对投资性房地产按照成本模式进行后续计量，原价为 6000 万元，至 6 月 30 日已计提折旧 600 万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。6 月 30 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。至 12 月31 日，共发生改扩建支出 1200 万元(均符合资本化条件)
5、，厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出 1000 万元。关于该项资产 2015 年 12 月 31 日资产负债表列报，下列说法中正确的是( )。（A）投资性房地产列报的金额为 6000 万元（B）投资性房地产列报的金额为 6600 万元（C）在建工程列报的金额为 5400 万元（D）在建工程列报的金额为 6600 万元6 英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2015 年 9 月 20 日自行建造的办公楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为 5150 万元，预计使用年限为 25 年，预计净残值为 150 万元。在采用年限平均法计提折旧的情况下，2015 年该办公
6、楼应计提的折旧额为( )万元。（A）0（B） 50（C） 200（D）1007 关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是( )。（A）成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计估计变更（B）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式（C）已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转换为公允价值模式（D）企业对投资性房地产的后续计量模式可以随意变更8 甲公司将一栋写字楼租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2015年 1 月 1 日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定
7、对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，并于 2010 年 8 月20 日达到预定可使用状态直接对外出租，其建造成本为 43600 万元，甲公司预计其使用年限为 40 年，预计净残值为 1600 万元，采用年限平均法计提折旧。2015年 1 月 1 日，该写字楼的公允价值为 48000 万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的 10提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积 ”项目的金额为 ( )万元。（A）10550（B） 1055（C） 8950（D）8959 2015 年 3 月 5 日，英明公司资产管理部门建议管
8、理层将一闲置办公楼用于对外出租。2015 年 3 月 10 日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。2015 年 3 月 20 日，英明公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自 2015 年 4 月 1 日起 2 年，年租金为 360 万元。甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。（A）2015 年 3 月 5 日（B） 2015 年 3 月 10 日（C） 2015 年 3 月 20 日（D）2015 年 4 月 1 日10 2015 年 5 月 10 日，甲公司对外出租的一栋办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款为 5400
9、 万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该办公楼原价为 6800 万元，已计提累计折旧 1300 万元，已计提减值准备 200 万元。假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为( )万元。（A）0（B） 100（C） 200（D）300二、多项选择题每题均有多个正确答案，请从每题的备选答案中选出你认为正确的答案，在答题卡相应位置上用 2B 铅笔填涂相应的答案代码。每题所有答案选择正确的得分；不答、错答、漏答均不得分。答案写在试题卷上无效。11 下列关于投资性房地产特征的说法中，正确的有( )。（A）房地产投资是一种经营性活动（B
10、）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产（C）投资性房地产有两种后续计量模式（D）投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产12 关于土地使用权的处理，下列说法中正确的有( )。（A）单独估价入账作为固定资产的土地，不应当计提折旧（B）作为投资性房地产核算的土地使用权，只能采用成本模式进行后续计量（C）房地产开发企业购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，应当作为无形资产单独核算（D）房地产开发企业将作为存货的土地使用权改变用途，用于对外出租，应当自租赁期开始日作为投资性房地产核算13 某企业投资性房地产采用公允价值模式
11、进行后续计量。2015 年 1 月 1 日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期为 5 年，每年租金收入 180 万元。该建筑物的购买价格 800 万元，发生相关税费 10 万元，上述款项均以银行存款支付。该建筑物预计使用年限为 20 年，预计净残值为 10 万元，采用年限平均法计提折旧。2015年 12 月 31 日，该建筑物的公允价值为 660 万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有( ) 。（A）2015 年该项投资性房地产应计提折旧 3713 万元（B） 2015 年该项投资性房地产减少当期营业利润 60 万元（C） 2015 年该项投资性房地产增加当期营业利润 30 万元（D
12、）2015 年年末该项投资性房地产的列报金额为 660 万元14 下列各项中，不属于投资性房地产确认条件的有( )。（A）投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产（B）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业（C）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（D）投资性房地产属于有形资产15 下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有( )。（A）投资性房地产的后续支出。应于发生时计入当期损益（B）对投资性房地产进行改扩建时，应将投资性房地产转入“在建工程” 科目（C）投资性房地产再开发期间不计提折旧或摊销（D）投资性房地产的日常维护支出，应于发生时计入其他业务成本16 下列
13、有关投资性房地产后续支出的说法中，不正确的有( )。（A）投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本（B）投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入营业外支出（C）采用成本模式计量的投资性房地产在再开发期间不计提折旧或摊销（D）企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程17 企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，下列各项中，影响企业营业利润的有( ) 。（A）租金收入（B）投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额（C）按规定应交的营业税（D）非投资性房
14、地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额18 下列关于投资性房地产与自用房地产的转换的会计处理的说法中，正确的有( )。（A）成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的账面价值作为转换后的入账价值（B）自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值（C）公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值（D）自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值三、综合题答案中的金额单位以万元表示，有小数的，保留两位小数，两位小数后四舍五
15、入。答题中设计“ 应交税费” 和 “长期股权投资”科目的，要求写出明细科目。在答题卷上解答，答在试题卷上无效。18 甲公司 2013 年至 2018 年发生以下交易或事项：2013 年 12 月 31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为 6000 万元。该办公楼预计使用年限为 20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2016 年 6 月 30 日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼采用经营租赁方式出租给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期 2 年，年租金 300 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为 5600 万元。甲公司对投资性
16、房地产采用公允价值模式进行后续计量。2016 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 4400 万元；2017 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 4200万元；2018 年 6 月 30 日，租赁期满，甲公司将投资性房地产收回后直接对外出售，售价为 4000 万元。假定不考虑相关税费。要求：19 确定投资性房地产转换日。20 计算该办公楼 2016 年应计提的折旧额。21 编制租赁期开始日的会计分录。22 编制 2016 年取得租金收入时的会计分录。23 计算上述交易或事项对甲公司 2016 年度营业利润的影响金额。24 编制 2018 年 6 月 30 日出售投资性房地产的
17、会计分录。注册会计师会计（投资性房地产）模拟试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题只有一个正确答案，请从每题的备选答案中选出一个你认为最正确的答案，在答题卡相应位置上用 2B 铅笔填涂相应的答案代码。答案写在试题卷上无效。1 【正确答案】 D【试题解析】 为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产，选项 A、B、C 均不属于投资性房地产；投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，选项 D 正确。【知识模块】 投资性房地产2 【正确答案】 C【试题解析】 该项投资性房地产的入账价值=1500+5+60=15
18、65(万元)。【知识模块】 投资性房地产3 【正确答案】 B【试题解析】 2015 年应计提的折旧=400020612=100(万元)，选项 A 错误；办公楼出租前的账面价值=400040002025=3500(万元)，出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，选项 C 错误：公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，应确认的其他综合收益=39003500=400(万元)，选项 B 正确；出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项 D 错误。【知识模块】 投资性房地产4 【正确答案】 B【试题解析】 无论是采用成本模式还是
19、公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产在建”科目。【知识模块】 投资性房地产5 【正确答案】 B【试题解析】 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。投资性房地产列报的金额=(6000600)+1200=6600(万元) 。【知识模块】 投资性房地产6 【正确答案】 B【试题解析】 2015 年该办公楼应计提的折旧额=(5150 150) 25312=50(万元)。【知识模块】 投资性房地产7 【正确答案】 B【试题解析】 投资性房地产后续计
20、量模式由成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更，选项 A 错误；已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转换为公允价值模式，选项 C 错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，选项 D 错误。【知识模块】 投资性房地产8 【正确答案】 D【试题解析】 2015 年 1 月 1 日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600(436001600)40(4+124)12=39050( 万元)，转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=(4800039050)10=895(万元) 。【知识模块】 投资性房地产9 【正确答案】 B【试题解析】 对于企业持有以备经营
21、出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期 2015 年 3 月 10 日。【知识模块】 投资性房地产10 【正确答案】 B【试题解析】 甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400 (68001300200)=100(万元)。【知识模块】 投资性房地产二、多项选择题每题均有多个正确答案，请从每题的备选答案中选出你认为正确的答案，在答题卡相应位置上用 2B 铅笔填涂相应的答案代码。每题所有答案选择正确
22、的得分；不答、错答、漏答均不得分。答案写在试题卷上无效。11 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 选项 D 属于投资性房地产的定义。【知识模块】 投资性房地产12 【正确答案】 A,D【试题解析】 作为投资性房地产核算的土地使用权，可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式进行后续计量，选项 B 错误；房地产开发企业购入的用于建造对外出售的商品房的土地使用权时，应当作为存货核算，选项 C 错误。【知识模块】 投资性房地产13 【正确答案】 C,D【试题解析】 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项 A 错误；2015 年投资性房地产增加当期营业利润的金额
23、=180(810660)=30(万元) ，选项 C 正确，选项 B 错误；2015 年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项 D 正确。【知识模块】 投资性房地产14 【正确答案】 A,D【试题解析】 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。【知识模块】 投资性房地产15 【正确答案】 A,B【试题解析】 选项 A，投资性房地产的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应计入投资性房地产成本；选项 B，对投资性房地产进行改扩建等再开发时，如果将来仍作为投资性房地产的，再
24、开发期间应继续将其作为投资性房地产，不需转入“在建工程”科目。【知识模块】 投资性房地产16 【正确答案】 B,D【试题解析】 选项 B，投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入其他业务成本选项 D，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将其账面价值转入“投资性房地产在建”科目进行核算。【知识模块】 投资性房地产17 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 选项 D，计入其他综合收益，不影响企业营业利润。【知识模块】 投资性房地产18 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当
25、按该项建筑物或土地使用权在转换目的原价、累计折旧(摊销)、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。【知识模块】 投资性房地产三、综合题答案中的金额单位以万元表示，有小数的，保留两位小数，两位小数后四舍五入。答题中设计“ 应交税费” 和 “长期股权投资”科目的，要求写出明细科目。在答题卷上解答，答在试题卷上无效。【知识模块】 投资性房地产19 【正确答案】 转换日为 2016 年 6 月 30 日。【知识模块】 投资性房地产20 【正确答案】 2016 年 1 月至 6 月计提折旧。2016 年应计提的折旧额=6000 20612=1
26、50(万元)。【知识模块】 投资性房地产21 【正确答案】 办公楼出租前已计提折旧额=60002025=750( 万元)，转换日分录为：借：投资性房地产成本 5600累计折旧 750贷：固定资产 6000其他综合收益 350【知识模块】 投资性房地产22 【正确答案】 因年租金为 300 万元，每半年支付一次，所以 2016 年下半年的租金为 150 万元，分录为：借：银行存款 150贷：其他业务收入 150【知识模块】 投资性房地产23 【正确答案】 上述交易或事项对甲公司 2016 年度营业利润的影响金额=150+300 2+(44005600)=1200(万元)。【知识模块】 投资性房地产24 【正确答案】 出售投资性房地产前累计确认公允价值变动损益=4200 5600=1400( 万元)，会计分录如下：借：银行存款 4000贷：其他业务收入 4000借：其他业务成本 4200投资性房地产公允价值变动 1400贷：投资性房地产成本 5600借：其他业务成本 1400贷：公允价值变动损益 1400借：其他综合收益 350贷：其他业务成本 350【知识模块】 投资性房地产
