1、经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产估价）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题1 某宗房地产买卖合同中约定买方付给卖方 2325m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5。则该宗房地产交易的正常成交价格为( )。（A）2300（B） 2400（C） 2500（D）26002 房地产状况调整可以分为区位状况调整、 ( )调整和权益状况调整。（A）收益状况（B）实物状况（C）风险状况（D）策略状况3 下列不适合成本法估价的是( )。（A）学校（B）医院（C）发电厂（D）旅店4 按照建筑物重新
2、建造方式的不同，建筑物的重新购建价格可进一步分为重建价格和( )。（A）最高价值（B）重置价格（C）预期价格（D）市场价格5 建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失是( )。（A）功能缺失（B）经济折旧（C）功能折旧（D）自然老化6 求取建筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法、 ( )。（A）分解法（B）组合法（C）分析法（D）数理计算法7 某建筑物的建筑面积 100 平方米，经过年数 10 年，单位建筑面积的重置价格500 元每平方米，经济寿命 30 年，残值率 5。试用直线法计算该建筑物的年折旧额( )。（A）1567 元（B） 1583 元（C） 1442 元（D）13
3、68 元8 某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 85。则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）95（B） 924（C） 941（D）969 目前的房地产市场不景气，但预测 3 年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为 500 万元，预计未来 3 年内仍然维持在该水平，但等到 3 年后市场回升时，将其转卖的售价会高达 47950 万元，销售税费为售价的 6。如果投资者要求该类投资的收益率为 10，则该写字楼目前的价值为( )万元。（A）6858（B） 6023（C） 7520（D）836010 求取报酬
4、率的基本方法累加法和( )。（A）中值法（B）收益法（C）市场提取法（D）比较法11 熟地价值=( )由熟地建成房屋的开发成本 管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润取得熟地的税费。（A）房地产净价值（B）房地产预期价值（C）房地产最高价值（D）开发完成后的房地产价值12 估算开发经营期可以采用类似于( )的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。（A）比较法（B）收益法（C）市场法（D）成本法13 开发完成后的房地产价值，是指( )时的房地产状况的市场价值。（A）已开发完成（B）预期开发完成（C）未来开发完成（D）实际开发完成14 根据当前的市场租
5、金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积 35 美元。出租率为 90，运营费用占租金的 30，报酬率为 10，可供出租的使用面积为 38000m2，运营期为 47 年，则未来建成的该写字楼在建成时的总价值可估计为( ) 万美元。（A）994080（B） 823287（C） 982756（D）74428215 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给( )的“ 产品”。（A）委托人（B）银行（C）政府（D）投资者16 房地产估价报告目录中通常按照( )列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码。以便于委托人或估价报告使用者对估价报
6、告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。（A）重点次序（B）拼音顺序（C）前后次序（D）法律依据17 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、 ( )、合理性及估价的独立、客观、公正性等问题的说明或保证。（A）及时性（B）公正性（C）公平性（D）真实性18 在统一采用单价方面，通常为( )的价格。（A）单价面积（B）总面积（C）复合面积（D）建筑面积19 某地区某类房地产 2007 年 2 月至 8 月的价格指数分别为996、947、967、1050、1092、1125、1181(均以上个月为 100)。其中某宗房地产在 2007 年 4 月的价格为 200
7、0 元m 2，对其进行交易日期调整，调整到 2007 年 8 月的价格为( )(元m 2)。（A）3266（B） 30468（C） 432049（D）527020 以被估价建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位(如单位面积、单位体积、延长米等)为比较单位的方法是( )。（A）单位比较法（B）总面积比较法（C）建筑面积比较法（D）实际面积比较法二、多项选择题21 房地产估价报告封皮一般包括哪些内容( )。（A）标题(估价报告名称)（B）目录（C）委托人(名称或者姓名)（D）估价机构(名称)（E）注册房地产估价师(姓名和注册号)22 估价的假设和限制条件主要包括以下方面( )。（A
8、）对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定（B）对委托人提供的有关情况和资料的真实性、及时性的假定（C）对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合理性的假定（D）对估价对象有关状况的假定（E）对评估的价值前提的说明23 估价技术报告一般包括哪些内容( )。（A）估价对象分析（B）市场背景分析（C）估价方法选用分析（D）估价的详细测算过程（E）估价结果及其确定理由24 估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项( )。（A）估价委托人（B）估价机构（C）估价目的（D）估价时点（E）估价人员25 附件是把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入其中，通常包括( )。（A）估价对象内外部状况及周围环
9、境和景观的图片（B）估价对象权属证明（C）估价中引用的其他专用文件资料（D）估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件（E）注册房地产估价师的注册证书复印件26 市场法适用于评估( )。（A）写字楼（B）商铺（C）标准厂房（D）房地产开发用地（E）学校三、案例分析26 某建筑物的建筑面积 100m2，套内建筑面积 80m2，按套内建筑面积计算的重置价格为 4000 元m 2，经过年数 10 年，经济寿命 50 年，残值率 5。 【2009 年真题】27 该建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元m 2。（A）3200（B） 4000（C） 4100（D）500028 采用直线法折旧，该建筑物
10、的成新率为( )。（A）20（B） 500A，（C） 81（D）9529 采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为( )元。（A）4000（B） 6080（C） 6400（D）760030 计算该建筑物现值可采用的公式为( )。（A）建筑物现值=建筑物重置价格 年折旧额（B）建筑物现值= 建筑物重置价格 成新率（C）建筑物现值= 建筑物重置总价折旧总额（D）建筑物现值=建筑物重置总价 (1经过年数经济寿命)经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产估价）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 正常成交价格=卖方实际得到的价格(1应由卖方缴纳的税费比率)=2325(1
11、7)=2500(m 2)。【知识模块】 房地产估价2 【正确答案】 B【试题解析】 房地产状况调整的细分。【知识模块】 房地产估价3 【正确答案】 D【试题解析】 旅店产生有益，应用收益法估价。【知识模块】 房地产估价4 【正确答案】 B【试题解析】 按重新建造方式的不同，分为重建和重置价格。【知识模块】 房地产估价5 【正确答案】 C【试题解析】 功能折旧的概念考查。【知识模块】 房地产估价6 【正确答案】 A【试题解析】 建筑物折旧的主要方法。【知识模块】 房地产估价7 【正确答案】 B【试题解析】 D=C(1R)N=1583 元。【知识模块】 房地产估价8 【正确答案】 C【试题解析】
12、V=AY=941 万元。【知识模块】 房地产估价9 【正确答案】 A【试题解析】 预知未来若干年的价格公式应用。【知识模块】 房地产估价10 【正确答案】 C【试题解析】 报酬率基本方法的考查。【知识模块】 房地产估价11 【正确答案】 D【试题解析】 熟地价值的内容考查。【知识模块】 房地产估价12 【正确答案】 C【试题解析】 估算开发经营期可以采取的方法选择问题。【知识模块】 房地产估价13 【正确答案】 C【试题解析】 开发完成后的房地产价值的计算。【知识模块】 房地产估价14 【正确答案】 A【试题解析】 假设开发法的应用。【知识模块】 房地产估价15 【正确答案】 A【试题解析】
13、房地产评估报告含义的内容。【知识模块】 房地产估价16 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价目录的要求。【知识模块】 房地产估价17 【正确答案】 D【试题解析】 房地产估价师声明的要求。【知识模块】 房地产估价18 【正确答案】 A【试题解析】 建立价格可比基础的内容考查。【知识模块】 房地产估价19 【正确答案】 B【试题解析】 200010510921 1251181=30468(元m 2)。【知识模块】 房地产估价20 【正确答案】 A【试题解析】 重新构建价格的细分考查。【知识模块】 房地产估价二、多项选择题21 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产评估报告封皮的内容
14、。【知识模块】 房地产估价22 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 估价的假设和限制条件的内容。【知识模块】 房地产估价23 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 估价技术报告的内容考查。【知识模块】 房地产估价24 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 估价结果报告的说明内容。【知识模块】 房地产估价25 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 房地产评估报告附件的内容。【知识模块】 房地产估价26 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 学校属于较少发生的房地产，难以用市场法评估。【知识模块】 房地产估价三、案例分析【知识模块】 房地产估价27 【正确答案】 A【
15、试题解析】 本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为 4000(10080)=3200 元 m2。【知识模块】 房地产估价28 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查成新率的计算。成新率=1 (1R)tN100=1 (15)1050100=81。【知识模块】 房地产估价29 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查年折旧额的计算。年折旧额 D=C (1R)N=3200100(15)50=6080(元)。【知识模块】 房地产估价30 【正确答案】 B,C【试题解析】 本题考查建筑物现值的计算公式。计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值=建筑物重置价格成新率，建筑物现值=建筑物重置总价折旧总额。【知识模块】 房地产估价
