1、经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产投资项目可行性研究）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题1 投资是指投资者以获取( )为目的，投放一定量的资金(货币或实物等)，以经营某项事业的行为。（A）现时收益（B）固定收益（C）未来收益（D）会计收益2 从( )的角度看，利息是将货币从消费转移到长期投资所需要的货币补偿。（A）资金借出者（B）资金借入者（C）资金使用者（D）资金所有者3 出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。其中开发成本中基础设施建设费是指建筑物( )以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（A）2 米（B） 3
2、 米（C） 4 米（D）5 米4 成本利润率(RPC) 是指( )占总开发建设成本的比率。（A）未分配利润（B）总开发利润（C）利润公积（D）税后利润5 流动比率指标的评价准则也没有统一的规定，但一般认为项目的流动比率应大于( )。因为流动比率越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。（A）200（B） 170（C） 150（D）1006 下列说法错误的是( ) 。7 下列不属于房地产投资风险的特征的有( )。（A）客观性（B）确定性（C）潜在性（D）损益双重性8 投资风险分析的基础是( )。（A）房地产投资风险预测（B）房地产投资风险分析（C）房地产投资风险识别（D）以上均不对9
3、 融资成本的高低是由( )决定的。（A）存款利率（B）贷款利率（C）投资收益率（D）法定准备金率10 在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用( )。（A）净现值比较法（B）净现值率比较法（C）差额净现值法（D）费用年值法11 经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。经营成本中的法定规费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，目前的税率是( )。（A）55（B） 5（C） 45（D）612 能够反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表为( )。（A）现金流量表（B）资金来源与运用表（C）损益表（D）资产负债表13 计算出投资项目的财务内部
4、收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率 i 进行比较来判断方案或项目是否可行，下列判断准则正确的是( )。（A）当 FIRRi时，则方案或项目在经济上可以接受（B）当 FIRRi 时，则方案或项目在经济上可以接受（C）当 FIRR=i 时，则方案或项目在经济上应予以拒绝（D）当 FIRRi 时，则方案或项目在经济上应予以拒绝14 资本金利润率指标的评价准则是：如果项目的资本金利润率( )行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则认为项目是可以接受的。（A）大于或等于（B）小于或等于（C）小于（D）大于15 盈亏平衡分析是通过对( )的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值这
5、一分析过程。（A）投资项目产量、成本和利润关系（B）投资项目产量、成本和收益关系（C）投资项目产量、利润和收益关系（D）投资项目成本、利润和收益关系16 下列不属于房地产投资风险应对方法的是( )。（A）风险分散（B）风险回避（C）风险转移（D）风险组合17 在有些情况下，各互斥方案之间的效益基本相同或具有相同的效用，但其效益却很难量化，这时可用( )进行方案比选。（A）费用年值法（B）等额年值法（C）差额年值法（D）选择年值法二、多项选择题18 房地产投资具有( ) 等特点。 【2009 年真题】（A）投资品种的多样性（B）投资收益的稳定性（C）投资价值的附加性（D）投资变现的便利性（E）投
6、资区域的差异性19 在房地产投资项目经济评价中，通常按计息期的实际利率来计算投资利润或贷款利息。对于 i=(1+(r/n)n-1 评价正确的是( )。（A）当 n=1 时，i=r，即名义利率等于实际利率，如计息期为年，年名义利率等同于实际利率（B）当 n1 时，ir，且 n 越大，即一年中计算复利的次数越多，则实际利率相对于年名义利率就越高（C）当 n 时，即一年中使计息期无限多，也就是使计息的周期的时间无限小，就可以得出连续复利的一次性支付计算公式：（D）当 n1 时，ir，且 n 越大，即一年中计算复利的次数越多，则实际利率相对于年名义利率就越高（E）当 n1 时，ir，且 n 越大，即一
7、年中计算复利的次数越多，则实际利率相对于年名义利率就越高20 下列属于不确定分析的是( )。（A）盈亏平衡分析（B）定性分析（C）敏感性分析（D）风险分析（E）定量分析21 以下各项中属于房地产投资项目可行性研究的工作步骤的是( )。（A）接受委托（B）组建工作小组（C）资源调查（D）制定工作计划（E）调查研究22 要正确绘制和应用好现金流量图，必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，即( )。（A）位置（B）现金流量的大小（C）方向（D）作用原因（E）作用点23 动态投资回收期指标的优点有( )。（A）动态投资回收期指标容易理解（B）动态投资回收期计算比较简便（C）动态投资回收期在一定程
8、度上显示了资本的周转速度（D）动态投资回收期全面地考虑投资方案在整个计算期内的现金流量（E）动态投资回收期能反映投资回收之后的情况24 在房地产投资的资金构成中，利用外资是通过吸引外国政府、境外或个人投入的资金。外资的投入形式包括( )。（A）合资（B）合作（C）入股（D）贷款（E）融资25 盈亏平衡分析的目的是通过分析( )之间的关系，找出投资项目盈利与亏损在产量、产品价格、单位产品成本等方面的界限，以判断在各种不确定因素作用下项目的风险情况。（A）工人工资（B）产品产量（C）成本（D）项目盈利能力（E）加班时间26 年值法使用的指标有( )。（A）净现值（B）年值折现法（C）净年值（D）差
9、额内部收益率法（E）费用年值三、案例分析26 王某购买了一套市场价格为 200 万元的商品房，首付款为 5，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为 20 年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为 5。27 王某这笔贷款的月利率和还款期数分别为( )。（A）038729，0。20 期（B） 04167，240 期（C） 5，20 期（D）5，240 期28 王某这笔贷款的月偿还额为( )。（A）58003 元（B） 62335 元（C） 1252638 元（D）1452038 元29 如果王某选择可变利率抵押贷款，则下列说法中，正确的有( )。（A）在抵押贷款合同中采用月还款限制和本金负摊
10、还条款，是为了降低借款人的利率风险（B）可变利率抵押贷款是贷款利率随市场利率指数变动的抵押贷款（C）可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成（D）对于调整幅度较大的可变利率抵押贷款，抵押权入一般会要求较高的初始贷款利率29 某投资者欲购买一商业店铺用于出租经营，现有 A、B 、C 三种投资方案可供选择。经市场调研预计各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入如下表所示。各投资方案的计算期均为 8 年基准收益率 iC10，据此回答下列问题。30 甲方案的净现值为( )万元。（A）11603（B） 23206（C） 14503（D）2900631 乙方案的净年值为( )万元。（A）2
11、719（B） 5438（C） 29006（D）6217832 用净现值法进行比较，可以得出( )。（A）甲方案最优（B）乙方案最优（C）丙方案最优（D）甲方案优于丙方案33 ( )法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。（A）净现值（B）净将来值（C）净年值（D）净现值率经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产投资项目可行性研究）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查投资的基本概念。投资通常是指投资者以获取未来收益为目的，投放一定量的资金(货币或实物等)，以经营某项事业的行为。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究2 【正确答案】 A【试题解析】 本
12、题考查的是利息不同角度的理解。从资金借出者的角度看，利息是将货币从消费转移到长期投资所需要的货币补偿；从资金借入者的角度看，利息是资本使用的成本；从现实的角度看，利息是资金在不同时间上的增值额；从房地产投资项目经济评价的角度看，利息是衡量资金随时间变化的尺度。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究3 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查的是出售型房地产开发项目现金流出中开发成本的内容，开发成本中基础设施建设费是指建筑物 2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究4 【正确答案】
13、B【试题解析】 本题考查的是成本利润率的内容。成本利润率(RPC)是指总开发利润占总开发建设成本的比率。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究5 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查的是流动比率指标的评价准的内容。流动比率指标的评价准则也没有统一的规定。但一般认为项目的流动比率应大于 200。因为流动比率越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查的是数学计算法推算盈亏平衡点。D 中应改为 BEP(B)=PCF /P-V-T。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究7 【正确答案】 B【试题解析】 本题考
14、查的是房地产投资风险的特征。房地产投资风险的特征包括客观性不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究8 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查的是房地产投资风险分析的基础，选项为 C。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查的是房地产投资项目的主要不确定因素中的融资成本部分。融资成本的高低是由贷款利率决定的，贷款利率的变化对许多财务评价指标都有影响。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究10 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大
15、的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究11 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查的是经营型房地产开发项目的现金流出的内容。经营成本中的法定规费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，目前的税率是55。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究12 【正确答案】 C【试题解析】 本题是考查损益表的定义。损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究13 【正确答案】 A【试题解析】 本题考
16、查的是财务内部收益率的评价准则内容。计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率 j 进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是：(1)当 FIRRi 时，则方案或项目在经济上可以接受。(2)当 FIRR i 时，则方案或项目在经济上应予以拒绝。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究14 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查的是资本金利润率指标的评价准则。资本金利润率指标的评价准则是：如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则认为项目是可以接受的。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究15 【正确答案】 A【试题解析】 本题考
17、查的是盈亏平衡分析的定义。通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就是盈亏平衡分析。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究16 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查的是房地产投资风险应对的方法。房地产投资风险应对方法的包括风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、风险自留和风险利用。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究17 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查对费用年值法概念的理解。费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用值较低的方案为较优方案。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究二、多项选择题18 【正确答
18、案】 A,C,E【试题解析】 本题考查房地产投资的特点。房地产投资的特点有：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究19 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考查的是利息与利率的内容。在房地产投资项目经济评价中，通常按计息期的实际利率来计算投资利润或贷款利息。 (1)当 n=1 时，i=r ，即名义利率等于实际利率，如计息期为年，年名义利率等同于实际利率。 (2)当 n1 时，ir，且 n 越大，即一年中计算复利的次数越多，则实际利率相对于年名义利
19、率就越高。 (3)当 n 时，即一年中使计息期无限多，也就是使计息的周期的时间无限小，就可以得出连续复利的一次性支付计算公式：【知识模块】 房地产投资项目可行性研究20 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考查的是不确定分析的构成。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究21 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考查房地产投资项目可行性研究的工作大致可以概括为以下 7个步骤：(1)接受委托； (2)组建工作小组； (3)制定工作计划； (4) 调查研究； (5)方案研制与优化； (6)项目的经济评价； (7) 编写可行性研究报告
20、。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究22 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 本题考查的是现金流量图的内容。要正确绘制和应用好现金流量图，必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，即现金流量的大小(现金数额)、方向(现金流入或流出) 和作用点(现金发生的时间点)。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究23 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题主要考查的是动态投资回收期指标的优缺点。优点：动态投资回收期指标容易理解，计算也比较简便，在一定程度上显示了资本的周转速度。缺点：该指标没有全面地考虑投资方案在整个计算期内的现金流量，不能反映投资回收之后的情况，所以无法准确衡量投资方案在整个
21、计算期内的经济效果。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究24 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考查的是外资的投入形式。外资投入的形式包括合资、合作、入股、贷款、债券、股票等。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究25 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的目的。盈亏平衡分析的目的是通过分析产品产量、成本和项目盈利能力之间的关系，找出投资项目盈利与亏损在产量、产品价格、单位产品成本等方面的界限，以判断在各种不确定因素作用下项目的风险情况。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究26 【正确答案】 C,E【试题解析】 本题考查年值法使用的指标。年值法使用的指
22、标有净年值与费用年值。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究三、案例分析【知识模块】 房地产投资项目可行性研究27 【正确答案】 B【试题解析】 512=041672012=240【知识模块】 房地产投资项目可行性研究28 【正确答案】 C【试题解析】 200(15)=190 万，I=04167，N=240，A=1252638。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究29 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 对于调整幅度较大的可变利率抵押贷款，抵押权人一般会要求较低的初始贷款利率。对于调整幅度较小的可变利率抵押贷款，抵押权人一般会要求较高的初始贷款利率。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究【知识模块】 房地产投资项目可行性研究30 【正确答案】 B【试题解析】 【知识模块】 房地产投资项目可行性研究31 【正确答案】 B【试题解析】 【知识模块】 房地产投资项目可行性研究32 【正确答案】 B【试题解析】 通过净现值计算可以得知(方法同第一问)，乙方案优于丙方案，丙方案优于甲方案，故乙方案最优。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究33 【正确答案】 D【试题解析】 净现值率是净现值与投资价值之比，说明了投资方案单位投资所获得的净效益。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究
