1、经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产投资项目可行性研究）模拟试卷 3（无答案）一、单项选择题1 盈利和利息是资金( ) 的两种表现形式。（A）内在价值（B）自然价值（C）空间价值（D）时间价值2 以关于房地产直接投资的说法中，错误的是( )。（A）房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地产实物资产的过程。投资者参与有关管理（B）按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资（C）房地产置业投资是指投资者对房地产市场上正在运行中的房地产实物资产，通过购买或租赁方式取得其所有权或使用权的行为（D）租赁型房地产投资是投资者获取房地产的所有权
2、，通过经营或转租获取预期收益3 房地产投资项目经济评价的核心内容是( )。（A）技术评价（B）国民经济评价评价（C）财务评价（D）质量评价4 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，它可用来衡量保护债权人利益的程度。其计算公式为： ( )（A）资产负债率=期末负债总额 /期末资产总额（B）资产负债率= 期初负债总额/期末资产总额（C）资产负债率= 期末负债总额/期初资产总额（D）资产负债率=期初负债总额 /期初资产总额5 速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其计算公式为( )。（A）速动比率=流动资产总
3、额 -存货 / 流动负债总额（B）速动比率= 流动负债总额-存货 /流动负债总额（C）速动比率= 流动资产总额-存货 /流动资产总额（D）速动比率=流动负债总额 -存货 / 流动资产总额6 敏感性分析的优点不包括( )。（A）分析指标具体（B）能与经济评价指标紧密结合（C）考虑了各种不确定因素未来发生变动的概率（D）分析方法容易掌握7 风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种( )的综合。（A）负偏离（B）正偏离（C）偏离（D）非偏离8 既是房地产开发项目现金流量的重要组成部分，也是重要的不确定因素的是( )。（A）租金收入和销售收入（B）投资收入和销售收
4、入（C）投资收入和主营业务收入（D）租金收入和主营业务收入9 投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险被称为( )。（A）通货膨胀风险（B）变现风险（C）市场供求风险（D）周期风险10 以下关于净现值率的说法不正确的是( )。（A）净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益（B）净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选（C）在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法（D）净现值率法是从投资总额收益的角度进行方案比选11 出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。其中销售税费中的营业税及附加不包括( )。（A）营业税
5、（B）交易手续费（C）城市维护建设税（D）教育费附加12 以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资各方内部收益率、财务净现值等盈利性指标，编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力的现金流量表称为( )。（A）项目投资现金流量表（B）项目资本现金流量表（C）投资各方现金流量表（D）以上均不对13 财务净现值的计算公式为( )。14 投资利润率的计算公式为( )。15 偿债备付率指标的评价准则是：一般情况下，偿债备付率不宜低于 13。当偿债备付率小于( ) 时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。（A）1（B） 11（C） 12（D）1316 投资者急于将房地产商品转换为现金时由于折价
6、而导致资金损失的风险是( )。（A）周期风险（B）利率风险（C）政策风险（D）变现风险17 净年值法是通过计算各方案净效益的( )进行比较，以年值较大的方案为优。（A）等值（B）等额年值（C）差额年值（D）不等额年值二、多项选择题18 信贷资金是指来自于金融机构借入的资金，主要包括( )等。（A）股票（B）短期透支贷款（C）存款抵押贷款（D）自有资金（E）房地产抵押贷款19 下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有( )。（A）土地取得成本（B）经营成本（C）租赁收入（D）租售价格（E）建安工程费20 房地产投资项目可行性研究的工作步骤中的调查研究的内容包括( )。（
7、A）房地产供给和需求量（B）房地产价格（C）资源调查（D）环境保护（E）材料价格21 房地产置业投资是指投资者对房地产市场上正在运行中的房地产实物资产，通过( )方式取得其所有权或使用权的行为。（A）购买（B）租赁（C）转让（D）继承（E）抵押22 在出售型房地产开发项目的现金流出中，属于开发费用中管理费用的有( )。（A）职工福利费（B）交易手续费（C）办公费（D）差旅费（E）折旧费23 财务比率是指( ) ，全部依据“ 资产负债表”计算。（A）资产负债率（B）流动比率（C）利息备付率（D）偿债备付率（E）速动比率24 下列属于财务内部收益率指标的优点的是( )。（A）FIRR 对于非常规现
8、金流量的项目来说唯一（B） FIRR 考虑资金的时间价值（C） FIRR 计算时无须事先确定基准收益率（D）FIRR 考虑项目在整个计算期内的经济状况（E）FIRR 总是存在的25 房地产投资风险防范策略中，最常用的方法有哪些( )。（A）保险策略（B）投资分散策略（C）风险利用策略（D）融资策略（E）联合策略26 房地产投资项目可行性研究的作用( )。（A）申请项目核准的依据，项目投资决策的依据（B）筹集建设资金的依据（C）房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据（D）下阶段规划设计工作的依据，项目考核和后评价的依据（E）上一阶段规划设计工作的总结三、案例分析26 某企业拟在其经营的旅馆
9、旁再建一新旅馆，新旅馆的建造费用为 4000 万元，项目可行性论证费 30 万元，投入流动资金 200 万元。经测算，每年经营净收益 300万元，但新旅馆建成投入使用后会使原有旅馆每年利润减少 50 万元。该企业拟在经营 5 年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营 40 年后，净残值为 400 万元。基准收益率为 10。27 新旅馆的初始投资现金流量为( )万元。（A）4180（B） 4200（C） 4230（D）428028 新旅馆的终结投资现金流量为( )万元。（A）600（B） 630（C） 650（D）90029 新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为( )万元。（A）77（B） 85（C
10、） 90（D）9530 新旅馆转手时，若购买者要求 10的年收益率，则售价最高可达( )万元。（A）2500（B） 2550（C） 2800（D）300030 某房地产开发企业以 600 万元亩的价格取得了 50 亩居住用地的建设用地使用权，容积率为 3。根据市场调研，前期费用为 500 万元，建筑安装工程费为 1500元平方米，基础设施建设费为 800 万元，公共配套设施建设费为 660 万元，管理费用为 120 万元，财务费用为 300 万元，销售费用为销售收入的 5，商品住宅售价为 8500 元平方米。据此回答下列问题：31 该项目的总固定成本为( )万元。（A）32380（B） 38320（C） 32080（D）3802032 该项目的保本开发面积为( )平方米。（A）4294715（B） 4924715（C） 7128315（D）721831533 该项目实现 5000 万元利润的开发面积为( )平方米。（A）8886221（B） 8688221（C） 5185671（D）568517134 该项目计划开发面积 10 万平方米，求保本销售单价为( )元平方米。（A）511173（B） 501173（C） 498737（D）497737
