1、经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产金融）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题1 在房地产抵押贷款关系中，抵押人是( )。（A）借款人（B）贷款人（C）第三人（D）提供抵押房地产的借款人或者第三人2 估价机构属于房地产抵押贷款市场的主要参与者中的( )。（A）贷款机构（B）借款人（C）担保和保险机构（D）中介服务机构3 下列关于等本金还款抵押贷款的说法，错误的是( )。（A）借款人每月支付的本金是均等的（B）每月偿还利息越来越少，每月还款也越来越少（C）每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况（D）等金还款抵押贷款在房屋抵押贷款中，是最常用的付款方式4 下列关于可变利
2、率抵押贷款的说法，错误的是( )。（A）由于贷款利率调整的大小和方式不同会影响风险在借贷双方之间的分配（B）贷款人利用可变利率抵押贷款向借款人转移了利率风险（C）通过给予借款人较低的初始贷款利率，规定借贷双方可接受的利率调整周期与调整幅度、月还款额限制、本金负摊还等条件，使借款人所承担的利率风险被控制在一定的范围内（D）由于可变利率抵押贷款的利率随市场利率指标的变化而调整，因此可变利率抵押贷款的风险较小5 当月还款额( ) 月贷款利息，或低于按市场利率计算的月还款额时，将其差额计入下一期贷款余额的行为，称为本金负摊还。（A）等于（B）大于（C）小于（D）不小于6 土地储备贷款期限原则上不超过(
3、 )年。（A）1（B） 2（C） 3（D）57 担保法规定， ( )可以作为保证人。（A）国家机关（B）学校或医院（C）社会团体或企业法人的职能部门（D）具备完全民事行为能力和代其清偿债务的能力的自然人8 抵押人未经房屋其他共有人允许，而将共有房产作为抵押物向银行贷款，致使银行可能受骗的风险是( ) 。（A）贬值风险（B）估计风险（C）欺诈风险（D）违约风险9 住房抵押贷款属于( ) 贷款。（A）短期（B）长期（C）中短期（D）中长期10 在等额本金还款抵押贷款中， ( )。（A）每期偿还的本金相等（B）每期偿还的本金越来越少（C）每期偿还的本金越来越多（D）每期偿还本金不确定11 保险责任包
4、括损害赔偿、责任赔偿、保险金给付和费用负担等。属于间接赔偿责任的是( )。（A）损害赔偿（B）责任赔偿（C）保险金给付（D）费用负担12 房产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同，最完整的保险合同形式，是( )。（A）保险单（B）保险凭证（C）暂保单（D）投保单13 下列关于保险凭证的说法，正确的是( )。（A）保险凭证又称小保单，是保险人签发给投保人的证明房产保险人已经承保的书面证明（B）保险凭证记载房产保险合同的全部内容和条款（C）保险凭证与保险单有冲突或保险凭证另有特约条款时，应该以保险单的记载为准（D）保险单的法律效力优于保险凭证的效力14 投保人和保险人订立保险合同，应当遵循的原则
5、不包括( )。（A）公平互利（B）协商一致（C）利益最大化（D）自愿订立15 抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构导致价格下跌，产生的银行可能遭受损失的风险是( ) 。（A）估价风险（B）贬值风险（C）欺诈风险（D）利率风险16 保险机构根据提供的保险业务范围，可分为专门机构和一般性机构。下列属于专门机构的是( ) 。（A）美国的抵押贷款保险机构（B）英国、法国的人寿保险公司（C）我国的保险公司（D）日本的财产保险公司17 房地产信托是房地产业与信托业相结合的产物，其主要特点不包括( )。（A）具有很强的灵活性和多样性（B）财产的高风险性（C）收益归房地产开发商（D）投资的高收益性18
6、房地产行为尤其是包括开发营建职能的房地产企业的某些工种具有一定的危险性，能在一定程度上能解除员工的后顾之忧的是( )。（A）财产损失保险（B）信用保险（C）房地产责任保险（D）人寿保险和人身意外伤害保险二、多项选择题19 根据担保法规定， ( )财产可以抵押。（A）抵押人所有的房屋和其他地上定着物（B）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产（C）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施（D）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物（E）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权20 中介服
7、务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，主要包括( )。（A）贷款日常维护服务机构（B）估价机构（C）律师事务所（D）行业协会（E）非政府机构21 在房地产开发贷款的种类中，贷款方式相同的有( )。（A）住房开发贷款（B）非住宅开发贷款（C）商用房开发贷款（D）土地储备贷款（E）房地产开发企业流动资金贷款22 采用固定利率贷款的优点在于( )。（A）能锁定利息支出（B）贴近市场利率水平（C）精确估计利息成本（D）回避利率上升的风险（E）利率下降可节省发行成本23 目前我国的住房贷款主要来源于( )。（A）公积金（B）国家财政预支出（C）政府收入（D）国家税收（E）储蓄存款24 申请房
8、地产开发贷款的企业需满足的条件有( )。（A）有企业法人营业执照（B）企业信用记录良好（C）在银行开立账户且保持正常业务往来（D）项目预期净现金流量不足（E）已取得贷款项目批准立项文件25 根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括( ) 。（A）财产损失保险（B）责任保险（C）保证保险（D）信用保险（E）团体保险26 制定房地产保险费率应遵循的原则有( )。（A）公平合理的原则（B）诚实信用的原则（C）保证偿付能力的原则（D）费率相对稳定的原则（E）促进防灾防损的原则27 由于( ) 原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿。（A）地震（B）火灾（C）洪水
9、（D）战争（E）罢工28 房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组织部分，它的作用体现在( )。（A）抵御意外不幸，实现经济补偿（B）为房地产市场的发展融通了资金（C）增强投保人的信用，促进资金融通（D）促进房地产业和保险业的发展（E）为抵押二级市场的发展提供坚实的基础三、案例分析28 李某决定于 2010 年 11 月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100 万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为 20000 元，李某在 10 月份缴纳的住房公积金为 250 元，其单位缴纳比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有 30 年。若李某及其家庭
10、成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为 25 万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为 15 万元。29 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。（A）1l（B） 15（C） 18（D）2030 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。（A）2（B） 7（C） 15（D）2531 假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险保险金额分别为 64 万元和 56 万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。（A）466（B） 50（C） 533（D）6432 李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于(
11、)。（A）建造自住住房（B）翻建自住住房（C）大修自住住房（D）购买房地产债券或股票经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产金融）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 D【试题解析】 此题考查对房地产抵押贷款的理解。在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷款人为债权人；提供抵押房地产的借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人。【知识模块】 房地产金融2 【正确答案】 D【试题解析】 此题考查房地产抵押贷款市场的主要参与者。房地产抵押贷款市场的参与者主要包括贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构和政府有关机构等。中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机
12、构，包括贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等。【知识模块】 房地产金融3 【正确答案】 D【试题解析】 此题考查的是对等本金还款抵押贷款的理解。等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。因此，等额还款抵押贷款在房屋抵押贷款中，是最常用的付款方式。【知识模块】 房地产金融4 【正确答案】 D【试题解析】 此题考查对可变利率抵押贷款的理解。由于可变利率抵押贷款的利率随市场利率指标的变化而调整，因此可变利率抵押贷款的风险更大
13、。由于贷款利率调整的大小和方式不同会影响风险在借贷双方之间的分配，因此，贷款人利用可变利率抵押贷款向借款人转移了利率风险，同时，通过给予借款人较低的初始贷款利率，规定借贷双方可接受的利率调整周期与调整幅度、月还款额限制、本金负摊还等条件，使借款人所承担的利率风险被控制在一定的范围内。【知识模块】 房地产金融5 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查本金负摊还的概念。当月还款额小于月贷款利息，或低于按市场利率计算的月还款额时，将其差额计人下一期贷款余额的行为，称为本金负摊还。【知识模块】 房地产金融6 【正确答案】 B【试题解析】 考查土地储备贷款期限。【知识模块】 房地产金融7 【正确答案】
14、D【试题解析】 此题考查对保证人的理解。 担保法规定，国家机关、学校、医院、社会团体以及企业法人的职能部门不得为保证人，保证人为自然人的，必须具备完全民事行为能力和代其清偿债务的能力。【知识模块】 房地产金融8 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查对欺诈风险的理解。这里的欺诈是指采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，骗取超过其偿还能力的抵押贷款，致使银行遭受损失的行为。如有些采用隐瞒的手段将房屋多次抵押，使得贷款额超过房屋的价格。再比如，抵押人未经房屋其他共有人允许，采用欺诈的手段将共有房产作为抵押物向银行贷款。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产，其行为无效，就有可能使
15、银行受骗而发生风险。【知识模块】 房地产金融9 【正确答案】 D【试题解析】 此题考查对住房抵押贷款的掌握。住房抵押贷款属于中长期贷款，抵押贷款债权流动 I 生较差，相对于短期贷款具有较大的风险性。【知识模块】 房地产金融10 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查等额还款抵押贷款的特点与规律。等额还款每期还款额相等，前期偿还的利息多，逐渐减少，而本金所占比例越来越大。【知识模块】 房地产金融11 【正确答案】 D【试题解析】 此题考查对保险责任的理解。保险责任包括损害赔偿、责任赔偿、保险金给付和费用负担等。损害赔偿、责任赔偿和保险金给付可以称为直接的赔偿或给付责任；费用负担是间接的赔偿责任，
16、如承担为减少损失的扩大而支付的施救费用。【知识模块】 房地产金融12 【正确答案】 A【试题解析】 此题考查保险单的概念。保险单是房产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同，是最完整的保险合同形式。【知识模块】 房地产金融13 【正确答案】 A【试题解析】 此题考查对保险凭证的理解。保险凭证又称小保单，是保险人签发给投保人的证明房产保险人已经承保的书面证明。保险凭证是一种简化的保险单，它一般不记载房产保险合同的全部内容和条款，但就房产保险合同的重要事项予以列示，并声明以某种保险单所载明的条款为准。保险凭证与保险单有冲突或保险凭证另有特约条款时，应该以保险凭证的记载为准，也即保险凭证的法律效力优
17、于保险单的效力。【知识模块】 房地产金融14 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查投保人和保险人订立保险合同应当遵循的原则。投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益。【知识模块】 房地产金融15 【正确答案】 B【试题解析】 此题考查对贬值风险的理解。如果社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋价格就会下跌。另外，尽管抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构，但因抵押权人不可能对抵押房屋使用情况进行全面有效的监督，如果抵押物被人为损坏，其价格也会下跌。如果下跌后房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，银行就有可能遭受损失。【知识模块】 房
18、地产金融16 【正确答案】 A【试题解析】 此题考查对保险机构的理解。保险机构根据提供的保险业务范围，可分为专门机构和一般性机构。专门机构主要业务以抵押贷款保险为主，如美国的抵押贷款保险机构就只能从事抵押贷款保险业务。一般性保险机构从事各种商业性保险，同时也提供与抵押贷款有关的人寿保险和财产保险，如抵押贷款房屋保险、购房贷款保险、贷款建房保险、抵押贷款定期人寿保险等。英国、法国的人寿保险公司、日本的财产保险公司、我国的保险公司等属于一般性保险机构。【知识模块】 房地产金融17 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查房地产信托的特点。房地产信托是房地产业与信托业相结合的产物，其主要特点有：房地产
19、信托业务具有很强的灵活性和多样性； 房地产信托财产的高风险性；房地产信托投资的高收益性。【知识模块】 房地产金融18 【正确答案】 D【试题解析】 此题考查房地产保险种类中的人寿保险和人身意外伤害保险。人身保险与房地产领域的从业人员有一定的关系，符合人身保险合同规定条件的房地产从业人员都可以成为被保险人。房地产行为尤其是包括开发营建职能的房地产企业的某些工种具有一定的危险性，房地产人身保险在一定程度上能解除员工的后顾之忧。【知识模块】 房地产金融二、多项选择题19 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 此题考查可以抵押的财产有哪些。根据担保法规定，下列财产可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地
20、上定着物。 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将上述所列财产一并抵押。选项 C 为不可抵押的财产。【知识模块】 房地产金融20 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等。【知识模块】 房地产金融21 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考查房地产开发贷款中几种
21、开发贷款的贷款方式。【知识模块】 房地产金融22 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考查固定利率贷款的优点，而选项 B 和 E 是浮动利率贷款的优点。【知识模块】 房地产金融23 【正确答案】 A,E【试题解析】 考查我国住房贷款的主要来源。【知识模块】 房地产金融24 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考查房地产开发贷款的申请条件。【知识模块】 房地产金融25 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 此题考查保险的分类。根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险
22、责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。【知识模块】 房地产金融26 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 此题考查制定房地产保险费率应遵循的原则。制定房地产保险费率应遵循以下原则：公平合理的原则； 保证偿付能力的原则； 费率相对稳定的原则；促进防灾防损的原则。【知识模块】 房地产金融27 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 此题考查对房地产保险责任的理解。由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所致；核反应、核辐射和放射性污染；地震。由于下列原因
23、造成保险标的的损失，保险人依照有关规定的约定负责赔偿：火灾、爆炸；雷击、暴雨、洪水、暴风、冰雹、泥石流、滑坡、地面突然塌陷；飞行物体及其他空中运行的物体坠落，以及外来建筑物和其他固定物体的倒塌。【知识模块】 房地产金融28 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 此题考查房地产保险的作用。房地产保险的作用：抵御意外不幸，实现经济补偿；促进房地产业和保险业的发展； 增强投保人的信用，促进资金融通；为抵押二级市场的发展提供坚实的基础； 有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。选项 B 是房地产信托的作用。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产金融29 【正确答案】 D【试题解
24、析】 公积金以职工的工资为基数按月缴存，分为职工个人缴交部分和单位交存两部分。题中已知李某每月交 250 元，单位比例与职工相同，所以单位也交250 元，即李某每月缴存的公积金总额为 500 元。一共缴存 30 年，所以其还需缴存的公积金总额为 5001230=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公积金本息余额 2 万元。共为 20 万元。【知识模块】 房地产金融30 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查公积金贷款最高额度的确定方法。根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额25 万
25、元；所购住房评估价的 70，即 10070=70(万元)；该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额 15 万元；以三者最低者为准，则李某申请公积金贷款的最高额度为 15 万元。【知识模块】 房地产金融31 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查房地产保险中的重复保险。在重复保险中，投保人获得的最高损失赔偿为房屋的保险价值，即房屋的评估价值 100 万元，如果两家保险公司采取分摊方式赔付。则甲公司赔偿额度为 533 万元。【知识模块】 房地产金融32 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 此题考查个人账户上公积金的使用。可以用来购买、建造、翻建、大修自住住房。对于公积金管理中心来说，可以用公积金来购买国债。但购买国债不能由个人使用，只能由住房公积金管理中心来运作。【知识模块】 房地产金融
