1、经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编 3 及答案与解析一、单项选择题1 耕地占用税的基本特点不包括( )。2008 年真题（A）强调对耕地的保护（B）实行一次性征收（C）以省级行政区域为单位，分别规定单位税额（D）税额标准在不同地区不一样2 提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过( )批准。2007 年真题（A）国务院（B）省级人民政府（C）市级人民政府（D）县级人民政府3 某企业在某大城市拥有一宗面积为 3000 平方米的土地使用权，容积率为 15，城镇土地使用税的标准为每年每平方米 5 元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为( )元。 2008 年真题（A）
2、4500（B） 10000（C） 15000（D）225004 契税属于( ) 。2008 年真题（A）货物和劳务税类（B）财产税类（C）所得税类（D）其他税收类5 下列情况中，不属于契税征税对象的是( )。2007 年真题（A）固有土地使用权出让（B）土地使用权转让（C）农村集体土地承包经营权转移（D）房屋买卖与赠与6 已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为 8 万元，增值额为 10 万元。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为( )万元。2007 年真题（A）3（B） 32（C） 36（D）387 房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为( )。2008 年真题（A）应纳营
3、业税额=营业额 税率（B）应纳营业税额= 营业毛利润 税率（C）应纳营业税额= 营业净利润 税牢（D）应纳营业税额=销售成本 税率8 下列关于城市维护建没税基本特点的说法中，错误的是( )。2007 年真题（A）税款专款专用（B）属于附加税（C）根据纳税人所在地不同有不同的税率（D）征税对象是城市居民9 征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是( )。2008 年真题（A）财政拨款（B）政腑性壤金（C）接受捐赠的收入（D）行政事业性收费10 下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是( )。2007 年真题（A）城镇土地使用税（B）土地增值税（C）房产税（D）印花税11 按
4、照杜能理论的假设，( )之和等于一个常数。2005 年真题（A）成本、运费（B）利润、成本（C）运费、利润（D）价格、利润12 杜能在孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是 ( )。2006 年真题（A）自由农作区（B）谷物轮作区（C）林业区（D）放牧区13 韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的( )作为配置工业企业的理想区位。2005 年真题（A）产出最高点（B）需求最高点（C）生产成本最低点（D）运输费用最低点14 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的( )。2005 年真题（A）平均利润（B）边际收益（C）超额利润
5、（D）边际利润15 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( ) 。2006 年真题（A）级差地租 I（B）级差地租（C）绝对地租（D）垄断地租16 需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的( )和服务水平。2004 年真题（A）最高购买力（B）最低购买力（C）最高需要量（D）最低需要量17 城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为( )。2007 年真题（A）绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散（B）相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散（C）绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散（D）相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分
6、散18 大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为( )现象。2007 年真题（A）城镇化（B）郊区化（C）逆城市化（D）后城市化19 韦伯认为，社会集聚是( )。2006 年真题（A）特殊集中因素（B）一般集中因素（C）固定的外在因素（D）固定的内在因素20 下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。2008 年真题（A）汽车加油站（B）地税局机关（C）城市绿地（D）街心公同21 协议出让国有土地使用权的最低价由( )批准。2005 年真题（A）省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门（B）市、县人民政府土地管理部门（C）省、自治区、直辖市人民政府（D）市、县人
7、民政府二、多项选择题22 房地产税收的特征包括( )等。2008 年真题（A）征税对象特定，即土地和房屋（B）征收体系复杂，税种数量多（C）税源集中于城市（D）税收基础稳定（E）税收收入主要归地方23 房地产税收的基本职能包括( )。2007 年真题（A）保障财政收入（B）筹集公共建没资金（C）发挥经济杠杆的调节作用（D）杜绝房地产投机行为，维护市场秩序（E）调节收入水平，缩小贫富差距24 下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有( )。2007 年真题（A）依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产余值 12（B）依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入12（C）依照房产余值计算缴纳，应纳税额=
8、房产计税余值1 2（D）依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=房产年租金收入 12（E）依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=房产计税原值 1225 下列关于契税计税依据的说法中，正确的有( )。2008 年真题（A）房屋买卖，计税依据为市场平均价格（B）国有土地使用权出让，计税依据为成交价格（C）土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定（D）房屋赠与，计税依据为房屋重置价格（E）房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额26 克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括( )。2006 年真题（A）研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致（B）有
9、一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比（C）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比（D）厂商和消费者都是经济人（E）平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制27 形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。2006 年真题（A）消费者有购买房地产的意愿（B）消费者能够承受并支付得起房地产价格（C）城市经济高速发展（D）人口急剧增长（E）房地产供给大于房地产需求三、案例分析27 某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限 50 年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设 8 幢 17 层的住宅。经过
10、运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为 4500 元平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期 2 年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。2008 年真题28 根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用( )。（A）代理费用估算法（B）收入比例法（C）工作量法（D）竞争对比法29 该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有( )等。（A）还本销售（B）活动推广（C）公共关系（D）人员推广30 该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好( )。
11、（A）计价单位（B）起步价（C）调价幅度（D）调价频率31 在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑( )等因素。（A）幢号（B）楼层（C）朝向（D）顾客收入31 某房屋当时的购置价格为 130 万元，目前的评估价值为 110 万元。房主王某向甲公司投保该房屋的财产损失保险金额 90 万元，同时向乙保险公司投保该房屋的财产损失保险金额 50 万元。2007 年真题32 该房屋若发生火灾损毁，王某获得的损失赔偿最多为( )万元。（A）90（B） 100（C） 110（D）13033 该房屋发生火灾损毁后，如果采用分摊方式赔付，王某从甲保险公司可获得的最高损失赔偿约为( ) 万元。
12、（A）55（B） 71（C） 84（D）9034 该房屋因( ) 造成损失的，保险公司不负责赔偿。（A）地震（B）洪水（C）战争（D）王某纵火35 如果该房屋的损失属于保险责任内的损失，但依法应由第三者承担赔偿责任的，则( )。（A）保险公司不必赔偿（B）保险公司进行赔偿后，不可行使索赔权（C）保险公司进行赔偿后，可进行物上代位（D）保险公司进行赔偿后，可进：行代位求偿35 李某决定于 2006 年 11 月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100 万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为 20000 元，李某在 10 月份缴纳的住房公积金为 250
13、 元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有 30 年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为 25 万元，且李某所在地规定的住房公：积金贷款最高额度为 15 万元。2008 年真题36 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。（A）11（B） 15（C） 18（D）2037 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。（A）2（B） 7（C） 15（D）2537 赵某购买一套商品住宅，成交价格为 50 万元，首期付款为房价的 30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为 10 年，贷款年利率为 6，采用按月等额还款方式偿还。
14、2007 年真题38 银行在审核抵押贷款时，应不同意( )设定抵押。（A）商品住宅（B）抵押人依法有权处分的国有土地使用权（C）权属有争议的房地产（D）已依法公告列人拆迁范围的房地产39 若赵某将其家庭收入的 25用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为( )元。（A）11896（B） 13896（C） 15544（D）2142440 在固定利率抵押贷款的情况下，对银行而言，出现提前还款风险的情形有( )。（A）市场利率上升（B）市场利率下降（C）抵押人收入水平上升（D）抵押人收入水平下降40 2005 年 4 月，某房地产开发公司通过出让方式取得了 A 地块 40 年的土地使用权。依据相关规划要
15、求，该公司准备在 A 地块上兴建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金 1 亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押贷款。2005 年 7 月，该公司与某银行签订了抵押贷款合同，贷款金额为 5000 万元人民币、贷款期限 15 年、贷款年利率 48，还款方式为按月等额还款。2005 年真题根据题意，回答下列问题：41 该公司取得 A 地块的可能方式是( )。（A）招标（B）拍卖（C）协议（D）挂牌42 在房地产抵押贷款关系中，该公司被称为( )。（A）抵押权人（B）担保人（C）抵押人（D）委托人43 采取按月等额还款方式，该公司的月还款额最接近( )
16、元。（A）390207（B） 420000（C） 421200（D）43600044 还款方式还有按月等本金还款方式，其特点有( )。（A）借款人每月支付的本金是均等的（B）每月偿还利息越来越少（C）每月偿还利息越来越多（D）每月付款越来越多44 某家庭购买了一套价格为 39 万元的住宅，首期付款为房价的 30，余款向银行贷款，贷款期限为 10 年，贷款年利率为 5，按月等额还款。2003 年真题经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编 3 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 耕地占用税具有下列基本特点：属于财产税； 实行一次性征收；以县级行政区域为单位，以
17、人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准；税额标准在不同地区可能不同。【知识模块】 房地产税收2 【正确答案】 B【试题解析】 经过省级人民政府批准，经济落后地区的税额标准可以适当降低，经济发达地区的税额标准可以适当提高。【知识模块】 房地产税收3 【正确答案】 C【试题解析】 城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积 适用税额标准=30005=15000(元) 。【知识模块】 房地产税收4 【正确答案】 B【试题解析】 契税是以权属发生转移的土地、房屋为征税对象，对承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税收，属于财产税。【知识模块】 房地产税收5 【正确答案】 C【试题解析】 下列
18、行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让； 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖、赠与和交换。【知识模块】 房地产税收6 【正确答案】 D【试题解析】 土地增值税的税率表如表 13-1 所示。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为：430+440 +250=38(万元)。【知识模块】 房地产税收7 【正确答案】 A【试题解析】 对于背业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额 适用税率。【知识模块】 房地产税收8 【正确答案】 D【试题解析】 城市维护建设税的纳税人足缴纳增值税、消费税、营
19、业税的单位和个人。城市维护建没税的征收范刚包括城订了、县城、建制镇和工矿区。城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额。【知识模块】 房地产税收9 【正确答案】 C【试题解析】 企业所得税收入总额中，不征税收入包括：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入，【知识模块】 房地产税收10 【正确答案】 D【试题解析】 我国税收体系订可以按照中央税、地方税和中央地方共享税来划分。在该体系中涉及房地产的地方税有耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税等，中央地方共享税有营业税、企业所得税、个人所得税和印花税等。【
20、知识模块】 房地产税收11 【正确答案】 C【试题解析】 根据杜能理论的假设，在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格应是固定的，即 V 是个常数，杜能还假定，“ 孤立国”各地发展农业生产的条件完全相同，所以各地生产同一农产品的成本也是固定的，即 E 也是个常数，因此，V 与 E 之差也是常数，故 P=V-(E+T)可改写成：P+T=V-E=K。式中，K 表示常数；P 为最大利润；T 为农产品从产地运到市场的费用。因此可得到利润加运费等于一个常数。【知识模块】 房地产经济基本理论12 【正确答案】 B【试题解析】 在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农
21、产品；第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材；第三圈是谷物轮作区，主要生产粮食；第四圈是草田轮作区，提供的商品农产品主要为谷物与畜产品；第五圈为三圃农作制区，圈内 13 土地用来种黑麦，13 种燕麦，其余 13 休闲。【知识模块】 房地产经济基本理论13 【正确答案】 C【试题解析】 德国经济学家阿尔申尔德.韦伯工业区位理论的核心就是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。【知识模块】 房地产经济基本理论14 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产经济中，地租是土地所有权借以实现的经济
22、形式，或者说，是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润。【知识模块】 房地产经济基本理论15 【正确答案】 B【试题解析】 级差地租 I 是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态；绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租；垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。【知识模块】 房地产经济基本理论16 【正确答案】 B【试题解析】 需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示
23、。【知识模块】 房地产经济基本理论17 【正确答案】 A【试题解析】 城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为四大阶段：“绝对集中”阶段； “相对集中 ”阶段；“相对分散”阶段；“绝对分散 ”阶段。【知识模块】 房地产经济基本理论18 【正确答案】 C【试题解析】 逆城市化现象是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增率为负值。【知识模块】 房地产经济基本理论19 【正确答案】 A【试题解析】 韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素
24、。【知识模块】 房地产经济基本理论20 【正确答案】 A【试题解析】 根据城市房地产管理法第二十四条和国土资源部划拨土地目录的规定，下列四类建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。A 项是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。【知识模块】 建设用地使用制度21 【正确答案】 C【试题解析】 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。
25、【知识模块】 建设用地使用制度二、多项选择题22 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 房地产税收的特征除 ABDE 四项外，还包括税源分布零散。【知识模块】 房地产税收23 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产税收的职能包括：保障财政收入，筹集公共建设资金；发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展； 抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序；调节收入水平，缩小贫富差距。【知识模块】 房地产税收24 【正确答案】 A,D【试题解析】 房产税按年征收、分期缴纳，其应纳税额的计算公式为：依照房产余值计算的应纳税额=房产余值12；依照房产租金收入计算的应纳税额：房产年租金收入12。【知识
26、模块】 房地产税收25 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 契税的计税依据分为三种情况：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，计税依据为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与的，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换的，计税依据为所交换土地使用权、房屋的价格的差额。【知识模块】 房地产税收26 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 克氏理论的假设条件有：研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致；有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比；厂商和消费者都是经济人；平原上
27、货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。【知识模块】 房地产经济基本理论27 【正确答案】 A,B【试题解析】 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。形成房地产有效需求必须具备的条件有：消费者愿意购买，即有购买欲望； 消费者能够购买，即有支付能力。【知识模块】 房地产经济基本理论三、案例分析【知识模块】 房地产金融28 【正确答案】 C【知识模块】 房地产金融29 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产开发企业进行促销活动的基本方式，有人员促销和非人员促销两类。非人员促销又包括广告、活动推广、营业推广和公共
28、关系推广等方式。【知识模块】 房地产金融30 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。【知识模块】 房地产金融31 【正确答案】 B,C【试题解析】 确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。【知识模块】 房地产金融【知识模块】 房地产金融32 【正确答案】 C【试题解析】 重复保险后，发生灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险公司那里获得的赔偿总值不能超过该保险标的的实际价值。本题中，实际价值为目前的评估价值为 110 万元，所以最多获得的损失赔偿为 110 万元。【
29、知识模块】 房地产金融33 【正确答案】 B【试题解析】 采用分摊方式赔付，可以按保险金额比例分摊。甲保险公司赔偿额为：11090(90+50)=71(万元)。【知识模块】 房地产金融34 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产保险的除外责任包括：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所致；核反应、核辐射和放射性污染；地震。【知识模块】 房地产金融35 【正确答案】 D【试题解析】 被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。【知识模块】 房地产金
30、融【知识模块】 房地产金融36 【正确答案】 D【试题解析】 居民在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额以下列方式计算：本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下住房公积金本息余额+ 上月住房公积金汇储额剩余退休年限12=20000+25021230=20( 万元)。【知识模块】 房地产金融37 【正确答案】 C【试题解析】 根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额 25 万元；所购住房评估价的 70，即 10070=70( 万元)；该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额 15 万元
31、。以三者最低者为准，则李某申请公积金贷款的最高额度为 15 万元。【知识模块】 房地产金融【知识模块】 房地产金融38 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产金融39 【正确答案】 C【试题解析】 赵某家庭月收入至少为：388625=1 5544(元) 。【知识模块】 房地产金融40 【正确答案】 B,C【试题解析】 提前还款风险是指由于借款人提前归还部分或全部贷款余额而给金融机构造成的风险。当借款人市场利率下降时，因为市场再筹资成本降低，出于理性选择再筹资而提前偿还贷款。当抵押人收入水平上升时，抵押人有更多的资金用于还款而出现提前还款情形。【知识模块】 房地产金融【知识模块】 房地产金融4
32、1 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 获取土地使用权的方式有招标、拍卖和挂牌。【知识模块】 房地产金融42 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产抵押贷款关系中，提供抵押品的一方称为抵押人，贷款方称为抵押权人。该公司以房地产作为抵押物进行贷款，公司为抵押人，当地银行为抵押权人。【知识模块】 房地产金融43 【正确答案】 A【试题解析】 根据等额还款抵押贷款盼计算公式 a= ，已知贷款本金 p=5000 万元，贷款月利率 i=04(4 812)，贷款期数 n=1512=180，则该公司的月还款为【知识模块】 房地产金融44 【正确答案】 A,B【试题解析】 按月等本金还款方式的规律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月付款也越来越少。【知识模块】 房地产金融【知识模块】 房地产金融
