1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 10 及答案与解析一、单项选择题1 下列不是哈里斯和乌尔曼认为形成城市多核心的因素的是( )。（A）某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性（B）某些活动互补互利，自然聚集（C）某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有利的因素，因此就依赖其他使用而集结在一起（D）高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低级品质的使用2 地租本质上是一种( ) 。（A）超额报酬（B）经营利润（C）劳动报酬（D）投资收益3 不考虑其他因素的影响，若房地产的开发成本上升，则供给曲线( )。（A）向上移（B）向下移（C）向左移（D）向右移4 房地产征收的核心是
2、( )。（A）从公共利益出发（B）不转移所有权（C）严格按照法律规定的程序（D）强制取得被征收人的房地产5 依据土地管理法的规定，征收耕地的土地补偿费为( )。（A）该耕地被征收前平均年产值的 6 到 10 倍（B）该耕地被征收前平均年产值的 6 到 8 倍（C）该耕地前三年总产值的 4 到 6 倍（D）该耕地前三年总产值的 10 倍6 拆迁人要对位于郊区的一排民宿进行拆迁，若采用货币补偿方式，则下列不属于影响补偿金额的是( ) 。（A）该民宿的地理位置（B）该民宿的用途（C）该民宿的建筑面积（D）该民宿的外观形状7 拆迁租赁房屋时，被拆迁人与承租人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行( )
3、。（A）货币补偿（B）房屋产权调换（C）人股分红补偿（D）协议补偿8 若拆迁人支付的补偿费不能让被拆迁人满足居住条件的，还应支付( )。（A）房地产补偿费（B）搬迁补助费（C）过渡补助费（D）安置补偿费9 道路广场、绿地属于( )。（A）人民团体用地（B）军事用地（C）城市基础设施用地（D）公益事业用地10 商业、旅游、娱乐用地的使用权最高年限为( )年。（A）70（B） 50（C） 40（D）3011 承租人将承租土地转租给第三人的，承租土地使用权归( )持有。（A）第三人（B）原承租人（C）土地局（D）国家12 土地使用者将建设用地使用权转移给他方，他方为此支付建设用地使用权转让金的行为属
4、于( ) 。（A）建设用地使用权的租赁（B）建设用地使用权的出售（C）建设用地使用权的交换（D）建设用地使用权的赠与13 建设用地使用权出租的主体是( )。（A）国家（B）集体（C）个人（D）土地使用权人14 在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法属于( )。（A）定性调研（B）定量调研（C）随机抽样调研（D）非随机抽样调研15 房地产市场营销的出发点是( )。（A）开发商能达到盈利目的（B）房地产开发企业预期目标实现（C）客户对房地产产品及相关服务的需求（D）保持竞争优势16 对房地产销售设计产品、价格、分销、促销策略及其组合属于房地产
5、市场的( )。（A）营销目的（B）战略规划（C）营销过程（D）营销活动17 对销售资料、销售人员、销售现场进行准备属于商品房销售代理流程中的( )。（A）委托人提交有关资料（B）代理机构进行营销企划（C）代理机构进行租售准备（D）代理机构租售执行18 下列不属于房地产定价原则的是( )。（A）市场竞争原则（B）价格浮动原则（C）反映市场供求原则（D）价值规律原则19 低开高走的定价策略运用的关键是掌握好起步价、调价频率和调价幅度，根据实践经验，每次调价涨幅应在( )之间。（A）1到 2（B） 2到 4（C） 3到 5（D）4到 620 净现金流的简称是( )。（A）CO（B） CI（C） CO
6、CI（D）CICO21 下列对现值理解正确的一项为( )。（A）资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为现值（B）资金发牛在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为终值（C）资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值称为现值（D）现值指资金发牛在各个计息期末的价值22 室内装修费属于出租型房地产开发现金流出中的( )。（A）不可预见费（B）办公费（C）固定资产投资（D）经营成本23 编制项目投资现金流量表的目的是( )。（A）考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础（B）考察项日自有资金的营运能力（C）考察投资者各方投入资本的盈利能力（D）考察部
7、分投资的盈利能力，以及项目自有资金的盈利能力24 只有建设期而没有经营期的投资项目是( )。（A）管理房地产投资项目（B）房地产置业投资项目（C）经营型房地产开发投资项目（D）出售型房地产开发投资项目25 对于房地产投资而言，财务评价的主要目标有评价项目的盈利能力和( )。（A）评价项目的清偿能力（B）评价项日的还债能力（C）评价项目的短期盈利能力（D）评价项目的远期收益能力26 人工、建筑材料等价格水平发生变化，属于房地产投资项目的主要不确定性因素中的( ) 。（A）建筑安装工程费（B）经营成本（C）投资收益率（D）融资成本27 运输费、加班工人工资等可归为成本中的( )。（A）流动成本（B
8、）同定成本（C）混合成本（D）变动成本28 对房地产投资项日进行单因素敏感性分析时，步骤不包括( )。（A）确定敏感性分析财务指标（B）选择需要分析的不确定性因素（C）确定敏感性分析因素（D）选择性分析所选择的不确定冈素的波动程度29 按风险所涉及的范围，投资风险可分为( )。（A）纯粹风险和投机风险（B）静态风险和动态风险（C）基本风险和特定风险（D）系统风险和非系统风险30 ( )是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。（A）互斥方案（B）混合方案（C）互补方案（D）现金流量相关方案31 将每年的净收益和初始投资换算到汁算期的终点，计算出各方案的( )。（A）净将来值（B）净现值率（C
9、）净现值（D）净年值32 将投资方案存计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法称为( )。（A）现值法（B）年值法（C）最小公倍数法（D）等值年值法33 在对投资项目进行可行性分析的这一综合研究过程中，可行性研究的主要依据不包括( ) 。（A）地方性的风土人情（B）国家相关法律法规（C）国家的宏观调控政策（D）同家和行业所规定的经济参数和指标34 建筑规划方案的选择属于房地产投资项目可行性研究内容中的( )。（A）规划设汁方案的选择（B）市场分析和建没规模的确定（C）开发建设汁划的编制（D）项目概括35 下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤
10、的是( )。（A）项目搜集与整理统计（B）项目规划方案设计（C）项目进度安排（D）确定性分析和风险分析36 投标前的准备工作不包括( )。（A）填制标书（B）收集招标信息和资料（C）投标可行性分析（D）组成招标小组37 下列不属于房地产开发项目工程招标的程序的是( )。（A）招标前的准备 T 作（B）发出招标公告（C）对投标人进行资格审查（D）签订招标文件38 下列不属于房地产开发项目工程招标方式的是( )。（A）私募招标（B）公开招标（C）邀请招标（D）议标39 房地产开发项目所要达到的状态的描述系统称为( )。（A）丁程系统（B）管理系统（C）目标系统（D）实施系统40 房地产开发项口产品
11、的具体建筑过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止称为( )。（A）项目前期策划阶段（B）项目设计阶段（C）项目实施阶段（D）项目使用阶段41 下列关于房地产估价成本法的说法错误的是( )。（A）成本法是求取被估值房地产存估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取被估价房地产价值的方法（B）成本法可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法（C）成本法也称为积算法，由此还町知成本法中的“成本” 并不足通常意义上的成本(含利润 )，而是价格 (不含利润)（D）成本法即先把房地产价格分成各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加42 收
12、益年限无限年公式的假设前提不包括( )。（A）报酬率大于零为 Y（B）收益年限 n 为无限年（C）净收益在未来的前 t 年(含第 t 年)有变化，在 t 年以后无变化为 A（D）净收益在未来的前 t+1 年(含第 t+1 年)有变化，在 t 年以后无变化为 A43 市、县级人民政府征求公众意见的期限为( )。（A）不得少于 10 日（B）不得少于 20 日（C）不得少于 30 日（D）不得少于 40 日44 下列不可以作为锁定目标客户群项目特征的是( )。（A）土地规划特征（B）土地质量特征（C）土地环境特征（D）土地基本特征45 市场提取法是通过搜集统一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益
13、等资料，选用相应的( ) 计算公式，求出报酬率。（A）收益法（B）成本法（C）损益法（D）指数法46 关于业主的概念，不正确的是( )。（A）业主是指房屋所有人（B）在我国，实行“房地一致”原则（C）业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象（D）业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利47 关于业主大会的说法不正确的是( )。（A）业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织（B）一个管理区域可成立多个业主大会（C）业主大会是业务管理区域内物业管理事项的决策机构（D）自首次业主大会会议召开之日起成立48 关于业主委员会会
14、议说法错误的是( )。（A）业主委员会应定时召开业主委员会会议，业主委员会会议的组织方式只由业主大会议事规则规定（B）经 1/3 以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议（C）业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，所作决定必须经全体委员人数半数以上同意（D）每次业主委员会会议应当由书面记录，由出席会议的委员签字后存档49 下列不是物业管理招投标特点的为( )。（A）招标主体的特殊性（B）物业服务内容的特殊性（C）借出的特殊性（D）阶段性50 当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于( )家资格预审合格的投标中请人。（A）5（B）
15、 8（C） 10（D）1551 下列关于物业管理招标的条件和程序正确的是( )。（A）采取邀请招标方式的，应当向 2 个以上的物业服务机构企业发出投标邀请书（B）公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于 20 日（C）当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于 3 家资格预审合格的投标申请人（D）评标委员会的人数一般为 3 人以上的单数52 在国外，抵押率最高可达( )。（A）50（B） 70（C） 90（D）10053 住房公积金的资金来源为( )。（A）单位和个人共同缴存的公积金存款（B）个人银行存款（C）银行吸收的各类存款（
16、D）住房资金管理中心在商业银行开办账户内的存款54 相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是( )。（A）发行房地产企业股票的筹资时间长（B）降低房地产融资风险（C）降低房地产开发融资成本（D）促使房地产开发企业提高资金使用效益55 下列关于信托投资公司办理房地产信托业务时应遵循的原则的表述，错误的是( )。（A）保密、诚信进行（B）委托商业银行担任房地产信托资金的保管人（C）不得损害国家利益和社会公共利益（D）维护委托人和受益人的最大利益56 ( )是查明建设地区地下水的类型、成分、分布、埋葬量，确定富水地段范围，评价地下水资料及其开采条件。（A）水文地质测绘（B）水文地质勘察（C）
17、地质结构勘察（D）物理勘察57 合同管理不包括( ) 。（A）签订管理（B）履行管理（C）审查管理（D）档案管理58 下列设计阶段的质量控制不包括( )。（A）自行审查（B）多方案对比选择（C）对设计工作质最进行检测（D）分阶段进行审查59 竣工结算应按( ) 三个工作阶段进行。（A）编制、定稿、审查（B）准备、定稿、审查（C）准备、编制、定稿（D）准备、编制、审查60 贷款调查不包括( ) 。（A）贷款安全性调查（B）贷款合法性调查（C）贷款效益性调查（D）贷款期限性调查二、多项选择题61 按城市平面几何形状，可将城市分为( )。（A）块状城市（B）带状城市（C）星状城开（D）放射状城市（E
18、）圆形城市62 征收土地方案符合下列( )条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准。（A）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的（B）被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的（C）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行（D）被征收土地面积符合建设用地标准和集约用地要求的（E）被征收土地以划拔方式供地的，符合法定的划拔用地条件63 下列关于划拨建设用地使用权可以转让、出租、抵押的条件的表述，正确的是( )。（A）满足城市规划管理和土地管理部门的要求（B）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人（C）领有国有土地使用证（D）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明（E）依法同土地管理
19、部门补签了出让合同，补交了出让金64 以下是协议出让与招标拍卖挂牌相似之处的有( )。（A）都要签订出让合同（B）都要编制并公布出让计划（C）最低价的确定原则相同（D）受让人都要缴纳出让金（E）出让金形成方式相同65 下列情况下可以收回农民集体的建设用地权的是( )。（A）为乡村公共设施和公益事业建设的（B）不按照批准的用途使用土地的（C）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的（D）企业的破产和兼并（E）农民的住房建设用地66 房地产市场调研的方法包括( )。（A）探测性调研（B）描述性调研（C）定性调研（D）实地调研（E）预测性调研67 市场预测定量分析方法包括( )。（A）时间序列预测法（B）
20、空间意图预测法（C）回归分析预测法（D）市场因子推演法（E）价格分析预测法68 房地产市场营销的营销活动包括( )。（A）市场营销分析（B）市场营销策划（C）市场营销实施（D）市场营销控制（E）市场营销调研69 出售型房地产开发项目的现金流出包括( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）开发费用（D）销售税费（E）管理费用70 固定成本与变动成本的分解方法主要有( )。（A）线性盈亏平衡分析法（B）费用分解法（C）高低点法（D）回归分析法（E）不确定性分析法71 属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是( )。（A）本报表的编制及经济指标计算（B）对经济评价指标的检验（C）不确定性风
21、险和风险分析（D）项目进度安排（E）投资项目比选72 具体来说，房地产投资项目方案类型主要有以下哪几种?( )（A）互补方案（B）混合方案（C）独立方案（D）互斥方案（E）混合互斥方案73 关于房地产投资项目可行性研究理解正确的是( )。（A）在项目投资决策前，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证（B）在项目投资决策前，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价（C）在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行深入细致的研究（D）该研究是针对房地产间接投资进行的（E）该研究是针对房地产直接投资进行的74 从理论上讲，综合计算比准价格的方法主要有( )。（A
22、）平均数（B）方差（C）中位数（D）标准差（E）众数75 以下属于假设开发法估价一般步骤的是( )。（A）调查了解待开发房地产的状况（B）选择最佳的开发利用方式（C）进行具体计算，求出待开发房地产的价值（D）预测开发所必要的支出及应获得的正常利润（E）估算开发资本回收期76 用假设开发法估价，在测算投资利息时要把握的是( )。（A）计息期（B）应计息项目（C）汁息周期（D）计息方式和利率（E）利率变动77 房地产保险的保险价格由( )决定。（A）保险金额（B）税金（C）保险期限（D）保险成本（E）利润78 出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议( )。（A）业主大会议事规则或
23、管理规约规定的其他情况（B） 10以上业主提议（C）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理（D）20以上业主提议（E）法律、法规规定的其他情形79 下列属于房地产金融特点的是( )。（A）安全性（B）长期性（C）证券化（D）政策性（E）稳定性80 房地产开发项目产品定位的策略有( )。（A）目标客户需求定位策略（B）竞争对手定位策略（C）属性、利益定位策略（D）产品供给定位策略（E）价格、性能策略三、案例分析80 某建筑物建筑面积 120m2，已经过 10 年，重置价格为 500 元m 2，经济寿命为20 年，残值率为 5。81 用直线法计提该建筑物年折旧额为( )元。（A）1 850（B） 3
24、 000（C） 3 260（D）2 85082 用直线法计算其折旧总额为( )元。（A）28 560（B） 28 500（C） 28 630（D）37 40083 估计其现值为( ) 。（A）24 800（B） 28 600（C） 31 500（D）45 20084 由此可得该建筑物成新率为( )。（A）525（B） 50（C） 382（D）45385 本案中建筑物折旧的计算方法归纳为( )。（A）年限法（B）实际观察法（C）成新折旧法（D）综合法85 某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。86 成立评标委员会，评标委员会人数一般为( )人以上的单
25、数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的( )。（A）5 23（B） 7 23（C） 5 13（D）7 2387 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（A）10（B） 15（C） 20（D）3088 物业管理招投标的原则包括( )。（A）公平原则（B）公正原则（C）公开原则（D）时间优先原则89 物业管理进入评标程序后，评标由( )负责。（A）招标人（B）业主委员会（C）评标委员会（D）
26、业主大会90 物业服务费的收费原则包括( )。（A）合理原则（B）公平原则（C）公开原则（D）费用与服务水平相适应原则90 某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为 1 000m2 的宾馆需要拆迁，该宾馆目前市场价为 3000 元m 2，八成新。91 房地产开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有( )。（A）被拆迁人自拆（B）强制拆迁（C）自行拆迁（D）委托拆迁92 实施拆迁时，可以采用( )的补偿方式。（A）房屋产权调换（B）货币补偿（C）按被拆除房屋原先建设成本进行补偿（D）政府统一安排93 拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前市场
27、价为 3 500 元m 2，建筑面积为 900m2，九成新。双方的结算差价为( )万元。（A）10（B） 15（C） 30（D）43594 下列情况中允许土地使用权出租的是( )。（A）以出让方式取得土地使用权（B）以转让方式取得土地使用权（C）以划拨方式取得土地使用权（D）以上表述均不对95 下列关于地租的说法中，正确的是( )。（A）最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式（B）封建地租前期以货币地租为主（C）资本主义时期，地租以实物地租为主要形式（D）资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆95 1909 年，德国经济学家韦伯(Alfred Weber)在其论工业区位一书中首次系
28、统地论述了工业区位理论。他认为运输成本和工资是决定工业区位的主要因素。96 工业区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本( )，作为配置工业企业的理想区位。（A）最低点（B）最高点（C）平衡点（D）区位97 需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫( )。（A）原料重量（B）成本重量（C）原料指数（D）成本指数98 劳工成本指数与所需运输的总重量的比值叫做( )。（A）运输成本（B）劳工系数（C）劳工成本（D）工资系数99 在讨论工业成本时，关键是注意( )。（A）劳工系数（B）劳工成本（C）一般集聚因素（D）特殊集聚因素100 集聚的固定内在因素是( )。（A）生产集聚（B）社会集聚（C）劳工成本（D）特殊集聚因素
