1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 11 及答案与解析一、单项选择题1 由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由( ) 所决定。（A）消费者偏好（B）消费者的支付能力（C）供给量的变化（D）需求量的变化2 杜能认为市场上农产品的销售价格决定( )。（A）经营的产品和生产成本（B）生产成本和运输成本（C）经营方式和运输成本（D）经营的产品和经营的方式3 房地产价格与房地产需求呈( )，与房地产供给旱( )。（A）负相关 正相关（B）正相关 负相关（C）负相关 负相关（D）正相关 正相关4 下列说法错误的是( ) 。（A）所有基本农田的征收必须报
2、国务院批准（B）基本农田以外的耕地超过 35 公顷的征收必须报国务院批准（C）由省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案（D）包括耕地之外的土地超过 35 公顷的都必须报国务院批准5 为被安置人制服社会统筹保险，其余的安置费全部发放给其让其自谋职业属于( )。（A）保障安置（B）货币安置（C）重新择业安置（D）农业生产安置6 在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是( )。（A）比较法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法7 被委托的拆迁单位( ) 转让拆迁业务。（A）可以（B）在特殊情况下可以（C）不可以（D）不确定8 将集体所有的土地转为国有土地的行为属于( )。（A
3、）同有建设用地使用权转让（B）出让国有建设用地使用权（C）征收集体土地（D）集体建设用地使用权的转移9 划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额( )包括土地价格。（A）应当（B）不应当（C）可以（D）不确定10 准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的( )。（A）70（B） 60（C） 50（D）3011 以出让方式取得土地使用权的，属于房屋建设工程的。应完成投资总额的一定百分比，且投资总额( ) 土地使用权出让金。（A）包含（B）不包含（C）属于（D）不确定12 以下对于出租人的义务，错误的是( )。（A）出租人有交付土地及地上附着物、其他附着物及保障的义务（B）出租
4、人有修缮义务（C）出租人具有保管的义务（D）出租人有妨害除去义务13 下列可以设定抵押权的建设用地使用权的是( )。（A）公共福利建设用地使用权（B）通过行政划拨方式取得的建设用地使用权（C）列入文物保护的建筑用地使用权（D）权属有争议的土地14 处分抵押的建设用地使用权所得金额，以下选项中应该最后分配的是( )。（A）偿还抵押权人的债权本息及支付违约金（B）支付处分抵押建设用地使用权的费用（C）扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费（D）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害15 在城市规划区进行房地产开发的，若超出合同约定动工开发日期满一年还未动工开发的土地，可以征收相当于土地使用权出让金
5、( )以下的土地闲置费。（A）30（B） 25（C） 20（D）1016 ( )观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。（A）生产观念（B）产品观念（C）推销观念（D）市场营销观念17 房屋征收的主管部门是( )。（A）乡级人民政府确定的房屋征收部门（B）市、县级人民政府确定的房屋征收部门（C）省级人民政府确定的房屋征收部门（D）国务院住房城乡建设部18 从其立足点和出发点来看，下列房地产定价方法中与其他三种方法不同的是( )。（A）成本导向定价法（B）需求导向定价法（C）竞争导向定价法（D）比较定价法19 下列选项巾，不属于市场调研报告语言运用的要求的是( )。（A）简明（B）繁琐（C）严
6、谨（D）朴实20 某房地产开发项目的总投资为 20 000 万元，其巾的 50为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为 5，合同规定全部本息 9 年还清，利息不再计息。那么 5 年后的还款总额为( ) 万元。（A）12 000（B） 11 000（C） 11 500（D）14 00021 下列选项中，属于出售型房地产开发项目的现金流出中开发费用的是( )。（A）征地拆迁补偿安置费（B）城市基础设施建设费（C）建筑安装工程费（D）管理费用22 下列选项中属于房地产投资的基本报表的是( )。（A）总资产估算表（B）资金来源与运用表（C）经营税金及附加估算表（D）借款还本付息计划表23 出资方将自己的资
7、产租赁给项目使用者所获得的收入称为( )。（A）技术转用或使用收入（B）资产处置收益分配（C）租赁费收入（D）实分利润24 房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照下列顺序分配( ) 。（A）提取法定盈余公积金和公益金-弥补企业以前年度的亏损-向投资者分配利润（B）向投资者分配利润-弥补企业以前年度的亏损-提取法定盈余公积金和公益金（C）弥补企业以前年度的亏损-提取法定盈余公积金和公益金-向投资者分配利润（D）提取法定盈余公积金和公益金-向投资者分配利润-弥补企业以前年度的亏损25 下列不属于空置率的影响因素的是( )。（A）租户支付租金的能力（B）经营成本（C
8、）市场供求关系（D）宏观社会经济环境26 下列关于盈亏平衡点的说法有误的一项是( )。（A）盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险的能力强（B）盈亏平衡点的值无论是用产量表示，还是用生产能力表示，都是越低越好（C）盈亏平衡点的值较高时，说明项目取得较好的经济效益（D）盈亏平衡点的值越低，盈利区域越大，亏损越小27 人们可以根据以往发生类似的事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出客观的判断，说明了投资者面临风险的( )。（A）客观性（B）不确定性（C）潜在性（D）可测性28 设计文件提出后，房地产企业进行施工招标，优选施工单位。这属于( )。（A）可行性研究阶段（B）
9、施工准备阶段（C）施工阶段（D）竣工验收、交付使用阶段29 下列不是房地产投资风险应对方法的是( )。（A）风险预防（B）风险回避（C）风险应对（D）风险自留30 在互斥方案进行评价时，考察哪个方案相对最优，又称为( )。（A）绝对经济效果检验（B）相对经济效果检验（C）相对经济效益检验（D）绝对经济效益检验31 用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法称为( )。（A）全部投资现值法（B）差额净现值法（C）差额投资内部收益率法（D）净年值法32 ( )一般应用于政府工程或规模较大的工程。（A）公开招标（B）邀请招标（C）不定向议标（D）定向议标33 不属于正式可行性研究报告组成部分的是( )
10、。（A）封面（B）扉页（C）摘要（D）正文34 下列选项中，属于项目的经济评价及社会效益分析的主要内容的是( )。（A）销售成本、经营成本估算（B）项目构成及平面布置（C）环境保护投资估算（D）施工队伍选择35 明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。（A）项目考核和评价的依据（B）筹集资金的主要依据（C）申请项目核准的依据（D）项目投资决策的依据36 下列不属于项目进度控制的范围的是( )。（A）项目的各个阶段（B）项目的各个组成部分（C）项目的工作人员（D）影响进度的各种因素37 招标公告的内容不包括( )。
11、（A）开标的时间及地点（B）出售招标文件的地点（C）联系地址及费用（D）投标截止时间38 有限竞争性招标又称为( )。（A）公开招标（B）邀请招标（C）私募招标（D）议标39 设计阶段的质量控制不包括( )。（A）整体审查（B）委托专家审查（C）多方案对比选择（D）对设计工作质量进行检查40 房地产开发项目是一个大工程，该大工程分为若干个阶段，不属于其中的阶段的是( )。（A）项目决策书（B）可行性研究（C）设计（D）施工准备41 ( )在本质上还是开发什么房地产产品就销售什么房地产产品，但比生产观念多了一层竞争色态，一般产生于供求不平衡时。（A）社会营销观念（B）产品观念（C）推销观念（D）
12、市场营销观念42 在测算投资利息时需把握的应计息的项目不包括( )。（A）未知、需要求取的待开发房地产的价值（B）取得待开发房地产的税费（C）开发成本、管理费用和销售费用（D）售后利润43 成本加成定价法中，( )的确定是定价的关键。（A）销售税费率（B）目标利润额（C）成本加成率（D）商品房单位成本44 某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为 10 万年，报酬率为10。该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）100（B） 1178（C） 109（D）10845 估价报告使用期限的表达形式错误的是( )。（A）自年 月 日起至年月日止（B）自 年 月 日起算 年（C）自 年 月 日起
13、算 个月（D）自年 月起至年日止46 物业基本情况不包括( )。（A）公司简介（B）公司法人地位及法定代表人证明（C）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料（D）公司章程47 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10 日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的( )级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（A）省、自治区（B）市（C）区（D）县48 ( )是房地产营业推广中运用最多的方法。（A）“噱头”促销（B）价格折扣（C）抽奖促销（D）变相折扣49 下列不属于业主义务的是( )。（A）按照业主大
14、会规约缴纳专项维修资金（B）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度（C）提出修改管理规约的建议（D）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定50 关于出售公有住房维修资金的交存正确的是( )。（A）业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的 3（B）售房单位交存的住宅专项维修资金，多层住宅不低于售房款的 20（C）售房单位交存的住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的 25（D）公有住房售房单位应当在收到售房款之日起 20 日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户51 按照建筑物重新建造方式的不同，建筑
15、物的重新购建价格可分为重建价格和重置价格。下列选项适用重建价格的有( )。（A）有历史价值的建筑物（B）普通住宅（C）别墅（D）行政办公楼52 年限法中最主要的是( )。（A）双倍余额递减法（B）年数总和法（C）工作量法（D）直线法53 相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是( )。（A）发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金（B）产品流动性强（C）降低房地产开发融资风险（D）促使房地产开发企业提高资金使用效益54 适用于市场法评估的为( )。（A）标准厂房（B）学校（C）码头（D）纪念馆55 不是业主委员会委员资格条件的是( )。（A）遵守国家有关法律、法规（
16、B）具有一定组织能力（C）具备必要的工作时间（D）年龄在 30 周岁以上56 下列各项，不是细分市场可行性评估集中体现的是( )。（A）细分市场的成本降低（B）细分市场结构的吸引力（C）细分市场的规模和增长性（D）细分市场与企业发展战略的符合性57 房地产( ) 是确定保险关系和保险责任的依据。（A）保险价值（B）保险金额（C）保险标的（D）保险费58 房地产客户需求特征分析不包括( )。（A）消费偏好（B）消费能力（C）消费目的（D）消费方式59 ( )是对初步选定的目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析。（A）SWOT 分析（B）产品供给特征分析（C）客户消费能力特征分析（D）客户需求特
17、征分析60 以下各项中，不是竞争优势应满足的条件是( )。（A）先占性（B）可支付性（C）可盈利性（D）专业性二、多项选择题61 克氏理论的假设条件是( )。（A）区域是一个均质平原（B）有一个统一的交通系统（C）厂商和消费者都是经济人（D）货物可以在平原上自由流动（E）不同规模的城市的交通便捷性相同62 征收与征用的主要区别有( )。（A）前提条件不同（B）适用对象不同（C）所有权转移不同（D）补偿措施不同（E）实施主体不同63 以下属于房犀拆迁补偿的安置中货币补偿的补偿费用的是( )。（A）房地产补偿费（B）搬迁补助费（C）过渡补助费（D）安置补偿费（E）土地补偿费64 我国土地公有制，人
18、多地少的国情决定了我国存建设用地管理中必须坚持( )。（A）保护耕地和提高土地利用率的原则（B）强调城乡总体规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则（C）实行建设用地有偿使用的原则（D）社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则（E）建设用地使用期限临时性原则65 房地产调研应遵循( )的原则。（A）时效性（B）客观性（C）科学性（D）实用性（E）实践性66 房地产市场需求调研包括( )方而。（A）房地产开发商调研（B）房地产消费动机调研（C）房地产消费者调研（D）房地产消费行为调研（E）房地产市场行情凋研67 房地产营销面临的环境包括( )方面。（A）宏观政治经济环境（B）市场经济环境
19、（C）客户需求（D）竞争状况（E）自然地理环境68 下列是房地产销售直接渠道的缺点的是( )。（A）房地产经纪机构容易介入而造成短期行为（B）使销售策略不能及时调整（C）难以形成销售专业优势（D）分散企业的人力、物力、财力（E）容易使开发和销售顾此失彼69 房地产投资的资金构成有( )。（A）债券融资（B）信贷融资（C）利用外资（D）财政资金（E）销售收入70 项目资本金包括( ) 。（A）运营费用（B）建设投资（C）建设期利息（D）流动资金（E）信贷融资71 房地产投资项目中的空置率受下列哪些因素的影响?( )（A）贷款利率（B）市场供求关系（C）宏观社会经济环境（D）租户支付租金的能力（E
20、）销售策略72 投资项日对不确定性因素的敏感程度，通常有两种表示方法，即( )。（A）敏感性分析表（B）敏感性分析图（C）敏感性分析儿何表（D）敏感性分析象形图（E）敏感性分析函数73 在互斥方案比选方法中，评价结论具有一致性的是( )。（A）净现值率法（B）净现值法（C）差额净现值法（D）差额投资内部收益率法（E）临界点法74 根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为( )。（A）建设项目管理（B）设计项目管理（C）工程咨询项目管理（D）工期项目管理（E）施工项目管理75 搜集交易实例的内容一般包括( )。（A）交易双方（B）成交日期（C）成交价格（D）付款方式（E）交易类型76 关于房
21、地产状况调整下列说法错误的是( )。（A）可比实例房地产状况可以是在估价时点所对应或反映的房地产状况（B）房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整（C）权益状况比较、调整的内容主要包括建筑的使用率等影响房地产价格的因素（D）进行权益状况调整是将可比实例房地产在被估价房地产的权益状况下的价格调整为在其权益状况下的价格（E）房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法77 物业管理招投标的原则包括( )。（A）公平原则（B）公正原则（C）公开原则（D）诚实信用原则（E）平等原则78 下列属于房地产金融特点的是( )。 （A）短期性（B）多样性（C）单一性（D）安全性（E）证券化
22、79 房地产金融的主要业务种类包括( )。（A）房地产贷款（B）房地产证券（C）房地产投资信托基金（D）房地产保险（E）房地产税收80 下列财产中不可以抵押的是( )。（A）土地所有权（B）学校（C）耕地（D）医院（E）房屋三、案例分析80 某房地产开发商在决定开发区位、土地利用方式和规划设计方向时遇到了较大的难度，因为牵涉的金额巨大，需要依据正确、有效的资料来作出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。81 该房地产商所需搜集的基本资料包括( )两大类。（A）初级资料（B）次级资料（C）内部次级资料（D）外部次级资料82 该房地产商对该地人文社会经济资料的搜集应该包括( )。（A）人口和
23、流动人口（B）职业或行业类别比例（C）产业结构（D）公共设施83 若该房产商对需要研究的问题尚不明确的话，可以采取的调研方式是( )。（A）描述性调研（B）因果性调研（C）探测性调研（D）预测性调研84 如果该房产商想进行对小区环境设计的调研，则最好选用的调研方法是( )。（A）实地调研法（B）因果调研法（C）描述调研法（D）定性调研法85 若要使投资决策更加科学、理性，则可选下列( )。（A）询问法（B）预测法（C）观察法（D）试验法85 小明看好物业管理行业的发展前景，准备与其好友合作成立一家物业服务企业。86 关于物业管理行业的说法错误的是( )。（A）具有独立地企业法人地位（B）属于服
24、务型企业（C）具有一定的公共管理性质的职能（D）相当于工业企业等其他经济组织87 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中，一级资质企业的注册资本为人民币( ) 。（A）1 000 万元以上（B） 500 万元以上（C） 300 万元以上（D）50 万元以上88 物业基本情况包括( )。（A）公司简介（B）公司法人地位及法定代表人证明（C）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料（D）公司章程89 注册资本为 500 万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人；物业管理人员按照国家有关规定取得执业资格证书；管理两种类型以上物业。以上条件描述的
25、是( )的条件。（A）一级资质企业（B）二级资质企业（C）三级资质企业（D）四级资质企业90 物业服务企业在领取营业执照之日起( )天内，须持有关资料向当地房地产主管部门申请资质。（A）15（B） 20（C） 25（D）3090 某人计划购买尚有使用年限 10 年的餐馆一间，各项费用共需 100 万元，经营开始投入流动资金 15 万元，采用直线折旧法折旧，净残值 10 万元，经营开始后每年可获营业收入 50 万元，付现成本为 25 万元，所得税率为 25。91 最后一年该项目的现金流量合计为( )万冗。（A）2972（B） 35（C） 4472（D）4692 利用净现值评估项目时，该开发项目在
26、经济上可取的条件是( )。（A）FNPV0（B） FNPV0（C） FNPV=0（D）FNPV 大于或等于 093 下列属于营销策划系统的是( )。（A）销售策划系统（B）培训策划系统（C）定位策划系统（D）形象策划系统94 既对某事物未来发展作出总体安排，又考虑其具体文施的细节和措施。这一行为过程称为( ) 。（A）计划（B）规划（C）设计（D）策划95 通常把“指企业对 35 年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据” ，称为 ( )。（A）短期预测（B）中期预测（C）宏观市场预测（D）微观市场预测96 该项目的投资利润率为( )。（A）20（B） 40（C） 54（D）6397 国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和( )。（A）土地使用权转让（B）土地使用权出租（C）国有土地租赁（D）土地使用权抵押98 资金具有时间价值的主要原冈是( )。（A）通货膨胀（B）承担风险（C）税率变动（D）资产折旧99 下列不属于房地产税收职责的是( )。（A）保障财政收入，筹集公共建设资金（B）发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展（C）抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序（D）调节收入水平，扩大贫富差距100 房地产税收的特征有( )。（A）征税对象特定（B）税收体系复杂（C）税源分布零散（D）收入主要归中央
