1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 12 及答案与解析一、单项选择题1 中心商区(CBD)的界定是中心商务高度指标(CBHI)( )和中心商务强度指标(CBII)( )的区域。（A）大于 1 大于 50（B）小于 1 小于 50（C）大于 12 大于 60（D）小于 12 大于 602 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( ) 。（A）级差地租 I（B）级差地租（C）垄断地租（D）绝对地租3 不考虑其他因素的影响，当供给曲线向右移时，房地产的开发成本( )。（A）下降（B）上升（C）不变（D）不确定4 以下不符合农用地转用方案和补
2、充方案条件的是( )。（A）符合土地利用总体方案（B）确属必须占用农田地且符合土地利用年度计划确定的控制指标（C）单独办理农用地转用的，必须符合集体选址条件（D）占用耕地的，补充耕地方案符合土地开发整理专项规划5 若征收耕地不能使需要安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置补助费总和最高为( ) 。（A）土地被征收前 3 年平均年产值的 10 倍（B）土地被征收前 3 年平均年产值的 20 倍（C）土地被征收前 3 年平均年产值的 30 倍（D）土地被征收前 3 年平均年产值的 40 倍6 下列属于公益事业的是( )。（A）私立学校（B）小区超市（C）公共交通系统（D）房地产7 判断建筑是
3、否为违章建筑，应当由该地的( )出具证明。（A）政府（B）土地局（C）交通局（D）城市规划局8 以下是属于永久性建设用地的是( )。（A）进场施工道路（B）材料堆场（C）工棚（D）学校用地9 公共交通设施属于( ) 。（A）法律、行政法规规定的其他用地（B）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（C）城市基础设施用地（D）公益事业用地10 学校用地的使用权最高年限为( )年。（A）70（B） 50（C） 40（D）3011 承租人转让租赁合同给第三人时，承租土地的使用权归( )。（A）第三人（B）原承租人（C）土地局（D）国家12 建设用地使用权出租的程序是( )。（A）申请 办理登记 审批
4、 签订合同（B）申请 审批 签订合同 办理登记（C）办理登记 申请 审批 签订合同（D）办理登记 审批 申请 签订合同13 建设用地使用权的转让( )有偿的，( ) 无偿的。（A）可以 也可以（B）不可以 也不可以（C）可以 不可以（D）不可以 可以14 已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续( )以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权。（A）6 个月（B） 1 年（C） 2 年（D）3 年15 房地产开发经营的核心问题是( )。（A）以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动（B）以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益（C）以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应（D）以什
5、么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模16 企业的开发经营活动既要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于( )。（A）生产观念（B）产品观念（C）市场营销观念（D）社会营销观念17 市场经济规律的基本原则是( )。（A）价格浮动原则（B）市场竞争原则（C）供求原则（D）价值规律原则18 下列不属于房地产定价的基本方法的是( )。（A）价格导向定价法（B）需求导向定价法（C）竞争导向定价法（D）比较定价法19 下列不属于房地产心理定价策略的是( )。（A）“特价品 ”定价策略（B）现金折扣定价策略（C）尾数定价策略（D）整数定价策略20 下列说法错误的是( )。（
6、A）经济活动的类型不同，现金流量的具体表现形式也不一样（B）对于房地产开发投资来说，现金流入通常包括销售收入，出租收入和其他经营收入等（C）现金流出主要包括土地费用、固定资产投资、股票债券等方面的投资（D）同一时点上的现金流入和流出的代数和称为净现金流量21 等额分付终值公式 F=A(1+i)-1i 中，不需要满足的条件是( )。（A）每期支付的金额相同（B）支付可以在期初也可以在期末发生（C）支付间隔相同（D）每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生22 房地产置业投资包括购买型置业投资以及( )。（A）租赁型置业投资（B）购买房地产投资（C）运营期内的经营成本（D）固定资产以及流
7、动资产投资23 投资各方现金流量表编制的目的在于( )。（A）为各个投资方案进行比较建立共同基础（B）反映投资者各方投入资本的盈利能力（C）考察项目全部投资的盈利能力（D）考察项目自有资金的盈利能力24 反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是( )。（A）现金流量表（B）利润总表（C）损益表（D）资产负债表25 反映盈利能力的静态指标的是( )。（A）财务净现值（B）财务内部收益率（C）销售利润率（D）动态投资回收率26 下列不属于房地产开发周期的是( )。（A）前期（B）建造期（C）估算期（D）租售期27 把投资项目的成本构成按科日一一列出，然后对成本进行逐项分析，
8、分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本属于分解方法中的( )。（A）线性盈亏平衡分析法（B）费用分解法（C）高低点法（D）回归分析法28 下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。（A）客观性（B）不确定性（C）可测性（D）损益单一性29 按风险的来源，投资风险可分为( )。（A）纯粹风险和投机风险（B）静态风险和动态风险（C）基本风险和特定风险（D）系统风险和非系统风险30 按规模可将( ) 分为相同规模和不同规模。（A）独立方案（B）互斥方案（C）混合方案（D）互补方案31 投资方案单位投资所获得的净效益由( )说明。（A
9、）净现值率（B）净现值（C）全部投资现值（D）净年值法32 按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现，用于方案比选的现值的方法称为( )。（A）费用年值法（B）备选年值法（C）差额净现值法（D）年值折现法33 下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究的丁作步骤的是( )。（A）接受委托（B）制定工作计划（C）项目的可行性评价（D）编写可行性工作报告34 租赁计划制定属于房地产投资项目可行性研究内容中的( )。（A）开发建设计划的编制（B）项目总说明（C）规划设计方案的选择（D）市场分析和建设规模的确定35 房地产开发项目的目标系统不包括( )。（A）单项目标（B）功能目标（C）管理目标（D）
10、影响指标36 建设工程投标程序为( )。（A）投标前的准备工作国程投标询价和现场考察 经济标和技术标确定填制标书竞标（B）投标前的准备工作工程投标询价和现场考察填制标书经济标和技术标确定竞标（C）工程投标询价和现场考察投标前的准备工作经济标和技术标确定填制标书竞标（D）投标前的准备工作经济标和技术标确定 竞标填制标书工程投标询价和现场考察37 工程项目施工招标由( )依法实施。（A）投资人（B）招标人（C）管理人（D）国家38 工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容不包括( )。（A）根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间（B）确定项目活动之间的物理关
11、系（C）按照总进度目标编制详细进度计划，并进行网络计划分析的计算和优化（D）按照总进度日标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图39 反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为( )。（A）功能目标（B）管理目标（C）影响指标（D）单位目标40 在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策是在( ) 。（A）项目使用阶段（B）项目实施阶段（C）项目设计阶段（D）项目前期策划阶段41 以下不是导致可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素的是( )。（A）利害关系人之间的交易（B）特殊交易方式（C）急于出售或急于购买的交易（D）交易税费正常负担的交
12、易42 下列不属于建筑物折旧分类的是( )。（A）自然折旧（B）物质折旧（C）经济折旧（D）功能折旧43 下列关于房地产估价报告的含义错误的是( )。（A）房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见（B）房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复（C）房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告（D）不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”44 从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，下列不属于该价值高低的取决因素的是( )。（A）未来净收益的大小（B）获得净收益期限的长短（C）获得净收益的成本大小（D
13、）获得净收益的可靠性45 下列说法中错误的是( )。（A）房地产由于价值量大，成交价格的付款方式往往采取分期支付方式（B）房地产交易通常采用单位面积的价格（C）房地产交易时，不同币种价格之间的换算，通常采用成交日期时的汇率（D）估价中，价格通常以分期支付方式46 对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用( )。（A）房地产价格指数（B）建筑造价指数（C）房地产区位状况指数（D）建筑权益指数47 运营费用包括( ) 。（A）房地产抵押贷款还本付息额（B）会计上的折旧额（C）房地产改扩建费用和所得税（D）房地产税48 下列公式错误的是( )。（A）房地产价值=重新构建价格 -建筑物折旧（B）旧
14、的房地价值= 房地重新构建价格-建筑物折旧（C）旧的建筑物价值= 建筑物重新构建价格-建筑物折旧（D）新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润49 一级资质房地产企业注册资本为人民币( )万元以上。（A）1 000（B） 2 000（C） 5 000（D）80050 下列不属于涉及业主共同利益的事项为( )。（A）全体业主授予物业服务企业行使的管理权利（B）业主所需履行的义务要求（C）业主承诺按时足额缴纳物业服务费用（D）利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定51 可变利率每次调整上限通常为( )。（A）2（B） 3（C） 02（D）0352
15、房地产证券化利用证券市场的功能，充分发挥房地产的( )目标。（A）细分化和流动化（B）风险分散化和收益最大化（C）资本大众化与经营专业化（D）动产化和盈利化53 在信托领域监督金融信托市场运行的管理机构是( )。（A）银监会（B）证监会（C）中国人民银行（D）国务院54 下列不属于房地产风险分类的是( )。（A）财产损失（B）道德损失（C）责任损失（D）人身损失55 下列不属于房地产保险作用的是( )。（A）增强投保人的信用，促进资金融通（B）抵御意外不幸，实现经济补偿（C）为抵押二级市场的发展提供坚实的基础（D）有利于社会增强防灾救灾能力，消除灾害损失56 被征收房屋的补偿价格不得低于( )
16、。（A）房屋征收决定公告之日前一日被征收房屋类似房地产的市场价格（B）房屋征收决定公告之日后一日被征收房屋类似房地产的市场价格（C）房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格（D）房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的公允价值57 下列关于房屋征收的强制执行的说法中，正确的是( )。（A）被征收人对房屋征收决定不服的，必须提起行政诉讼（B）被征收人未申请行政复议或提起诉讼的，在补偿期限内不搬迁的，可以由有关机关强制执行（C）强制执行申请书仅需附具补偿金额和专户存储账号（D）房屋征收过程中，禁止强制执行行为58 通常的产品定位方案不包括( )。（A）以区位环境或配套设施作为定位（B）
17、以项日本身的规划设计、建筑风格作为定位（C）以文化、生活方式作为定位（D）以产品价格作为定位59 可以依法征收房地产的主体是( )。（A）国有企业（B）公司（C）农民集体（D）国家60 以下不是工程勘察资质的是( )。（A）工程勘察专业资质（B）工程勘察技术资质（C）工程勘察综合资质（D）工程勘察劳务资质二、多项选择题61 以下是城市化进程中的各种量变和质变可以引起的变化的是( )。（A）城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化（B）城市化引起城市形态的变化（C）城市化引起城市生态的转变（D）城市化引起城市性态的改变（E）城市化引起城市规模的不变62 以下属于征用的特征的是( )。（A）征用必
18、须是因紧急需要（B）国家必须依法行使征用权（C）只适用于不动产（D）不转移所有权（E）征用权是专属政府的公权力63 房屋拆迁补偿的方式包括( )。（A）人股分红补偿（B）货币补偿（C）房屋产权调换（D）保障安置补偿（E）货币安置64 按建设用地的用途，可以将建设用地分为( )。（A）工业建设用地（B）民用建设用地（C）农业建设用地（D）军事建设用地（E）非农业建设用地65 下列可以采取授权经营的企业是( )。（A）县级人民政府批准实行授权经营的企业（B）省级以上人民政府批准实行授权经营的企业（C）国家控股公司试点的企业（D）外资企业（E）中外合资企业66 以下是房地产调查问卷应具备的条件是(
19、)。（A）主体明确（B）结构合理（C）通俗易懂（D）长度适宜（E）印刷清晰67 房地产开发经营的社会营销观念是要做到( )的统一。（A）企业利润（B）生态环境（C）消费需求（D）社会福利（E）产品质量68 以下是房地产销售间接渠道的优点的是( )。（A）使开发和销售更加协调（B）有利于房地产开发企业集中精力（C）有利于发挥销售专业特长（D）有利于保证房地产开发企业的销售收益（E）有利于缓解房地产开发企业人办物办财力的不足69 按照资金筹集和运用不同，投资可以分为( )。（A）直接投资（B）流动资产投资（C）固定资产投资（D）间接投资（E）无形资产投资70 房地产投资的基本报表包括( )。（A）
20、现金流量表（B）资金来源与运用表（C）损益表（D）资产负债表（E）项目总投资估算表71 房地产开发周期由( )阶段组成。（A）前期（B）租售期（C）租赁期（D）建造期（E）调研期72 敏感性分析的作用在于( )。（A）提高决策的准确性和科学性（B）提高预测的可靠性（C）了解投资项目的风险根源和风险大小（D）减少投资项目风险（E）提高投资项目的收益率73 在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容，即( )。（A）考虑各个方案自身的经济收入（B）考虑各个方案自身的经济效果（C）考察哪个方案绝对最优（D）考察哪个方案相对最优（E）考虑各个方案自身的风险74 下列选项中，属于市场分析和建设规模
21、的确定具体内容的是( )。（A）租赁计划制定（B）开发成本估计（C）建设规模的确定（D）服务对象分析（E）建设进程的确定75 求取建筑物折旧的主要方法有( )。（A）现值法（B）年限法（C）分解法（D）市场提取法（E）估价法76 假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为( )。（A）求待开发房地产价值的公式（B）求毛地价值的公式（C）求熟地价值的公式（D）求在建丁程价值的公式（E）求旧的房地产价值的公式77 下列属于业主义务的是( )。（A）遵守管理规约、业主大会议事规则（B）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度（C）按照业主大会
22、规约缴纳专项维修资金（D）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定（E）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务78 物业服务企业的工商注册登记包括( )。（A）法人名称（B）公司章程（C）股东人数和法定代表人（D）公司人员（E）企业名称的预先审核79 房地产开发项目工程设计的基本原则( )。（A）合理利用资源（B）尽量压缩成本（C）安全可靠（D）可持续发展（E）设计新颖80 细分市场有效性评估主要集中在细分市场的( )。（A）可衡量性（B）可进入性（C）可盈利性（D）可增长性（E）可操作性三、案例分析80 随着房地产的升温，从事房地产工作的队伍也更加庞大。北京地区就有
23、2000 多家房地产公司，市场竞争异常激烈，房地产促销策略也就成为房地产营销中不可少的一环，成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。81 常见的房地产非人员推销方式有( )。（A）营业推广（B）公共关系（C）现场促销（D）房地产广告82 人员推销的特征表现( )。（A）时间成本较低（B）可建立长期关系，便于了解顾客要求（C）当面洽谈，便于及时调整（D）信息反馈快，以便及时调整自己经营策略，技术措施83 活动推广的常见类型( )。（A）社会公益活动（B）社区内活动（C）楼盘庆典（D）大型有奖销售、打折促销活动84 某房地产公司举办大型有奖销售、打折促销活动，其实质是( )。
24、（A）扩大房产商品知名度（B）树立房地产企业形象（C）降低房地产价格（D）向消费者代理商提供一种特殊的优惠85 公共关系推广工作效应的滞后性是指( )。（A）公共关系效果不明显（B）公共关系的效果滞后于广告宣传（C）公共关系推广一般没有效果（D）公共关系效果不是立刻见效，需一定时间的积累才能产生效果85 某建筑物建筑面积为 100m2，经过年数 5 年，单位建筑面积的重置价格 500 元m 2，该建筑物经济寿命 20 年，残值率为 5。86 该建筑物的年折价额为( )元。（A）2 375（B） 11 875（C） 38 125（D）5 75387 下列关于房地产估价成本法的说法错误的是( )。
25、（A）成本法是求取被估值房地产在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧，然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取被估价房地产价值的方法（B）成本法可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法（C）成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本” 并不是通常意义上的成本(含利润 )，而是价格( 不含利润)（D）成本法即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加88 除( ) 之外建筑物折旧可以分为三大类。（A）自然折旧（B）物质折旧（C）经济折旧（D）功能折旧89 不是求取建筑物折旧的主要方法的是( )。（A）现值法（B）年限法（C）分
26、解法（D）市场提取法90 正常使用的磨损与( )正相关。（A）建筑物的使用性质（B）建筑物遭遇自然灾害的频率（C）建筑物的使用强度（D）建筑物的使用年数90 某开发项目的总投资为 1 200 万元，其年销售收入为 1 950 万元，年销售税及附加为 410 万元，年总成本费用为 1 300 万元。91 该项目的投资利润率为( )。（A）20（B） 40（C） 54（D）6392 根据相关统计，当城市化水平为 3050时，人均 GNP，一般为( ) 。（A）1 000 美元以下（B） 1 000 3 000 美元（C） 3 0007 000 美元（D）7 000 美元以上93 通常把“在市场调研
27、获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为( )。（A）房地产市场预测（B）房地产市场调查（C）房地产市场策划（D）房地产市场汇总94 在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是( )。（A）计算方法和计算过程不同（B）计算方法对再投资利润率的假定不同（C）投资项目的投资规模不同（D）投资项目的类型不同95 地租本质上是一种( ) 。（A）经营利润（B）超额报酬（C）劳动报酬（D）投资收益95 某房地产
28、商为了能够在房地产市场中得到最大份额，赚取最大利润，对市场进行了调研分析。96 在小组访谈法中，被访者人数一般不宜超过( )人。（A）20（B） 3（C） 10（D）597 在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于( )。（A）政治法律环境调研（B）社会文化环境调研（C）经济环境调研（D）社区环境调研98 在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是( )。（A）观察法（B）试验法（C）询问法（D）投射法99 ( )的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。（A）假设开发法（B）收益法（C）成本法（D）内部报酬率法100 ( )是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。（A）产品服务（B）产品营销（C）产品调研（D）产品定位
