1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 13 及答案与解析一、单项选择题1 霍伊特的扇形理论认为，城市的各功能用地往往在交通线路的( )形成。（A）一边（B）两侧（C）中心（D）始点与终点2 韦伯的工业区位理论认为，限地性原料的失重程度越大，原料指数就( )，遍布性原料的参用程度越大，原料指数就( )。（A）越大 越小（B）越大 越大（C）越小 越大（D）越小 越小3 下列不是影响房地产供给量的经常起作用的因素的是( )。（A）房地产的价格水平（B）房地产的开发建设成本（C）房地产开发商对未来的预期（D）房地产经营商的水平4 征用的直接目的旨在( )。（A）维护公共利益（B）得到补偿（
2、C）获得所有权（D）获得使用权5 下列不属于征地补偿步骤的是( )。（A）办理征地补偿登记（B）确定征地补偿标准（C）上报征地方案给上级、国务院（D）征地补偿方案的使用6 以下说法错误的是( ) 。（A）征收个人住宅的，应当保证被征收人的居住条件（B）货币补偿是指拆迁人对被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的使用人（C）房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为（D）拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿7 若被拆迁人与拆迁人不能达成补偿协议，应报请
3、( )以上地方人民政府作出补偿决定。（A）县级（B）市级（C）省级（D）国家8 被征用者应当在自安置方案批准日起( )内拿到征地补偿。（A）1 个月（B） 2 个月（C） 3 个月（D）4 个月9 下列属于党政机关和人民团体用地的是( )。（A）安全、保密、通讯等特殊专用设施用地（B）指挥机关用地（C）铁路专用线用地（D）供水设施用地10 下列不属于国有建设用地使用权出让特征的是( )。（A）建设用地使用权出让是一种国家垄断行为（B）建设用地使用权是有一定使用期限的（C）建设用地使用权出让是有偿的（D）建设用地使朋权不可分别设立11 同有建设用地的短期租赁年限一般不超过( )年。（A）20（B
4、） 10（C） 8（D）512 建设用地使用权出让的主体是( )。（A）国家（B）集体（C）个人（D）土地使用权人13 建设用地使用权抵押后，若该抵押标的的价值大于所担保债权的余额部分，( )再次抵押。（A）不可（B）可以（C）必须（D）不确定14 作为抵押标的物的建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物的所有权归于抵押权人的，属于( ) 。（A）抛弃（B）混同（C）土地灭失（D）协议灭失15 某房地产公司近几个月来销售下降，公司一直弄不清楚是什么原因，于是就从中间商和消费者那里搜集资料来找出原因，这种调研属于( )。（A）探测性调研（B）描述性调研（C）因果性调研（D）预测性调研16 分析现
5、有业务组合，设计新业务组合属于现代房地产市场营销内容中的( )。（A）战略规划（B）营销过程（C）营销活动（D）营销目的17 根据房地产开发企业与房地产经纪结构之间的关系不同，商品销售代理分为了不同的形式，以下不属于该种划分的是( )。（A）独家代理（B）共同代理（C）买方代理和卖方代理（D）参与代理18 以下不是建设工程设计管理模式的是( )。（A）业主委托开发商管理模式（B）业主委托咨询公司代表业主进行设汁管理模式（C）业主直接管理模式（D）业主委托项目(工程)管理公司管理模式19 ( )是为了查明建设地区的工程地质条件，提出建设场地稳定性和地基承载能力的正确评价而进行的工作。（A）水文资
6、质测绘（B）水文地质勘查（C）工程地质测绘（D）工程地质勘查20 下列不属于资金的时间价值产生的原凶的是( )。（A）投资收益（B）时间风险（C）政治风险（D）通货膨胀21 资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为( )。（A）终值（B）时值（C）现值（D）折算值22 ( )考虑了资金的时间价值因素。（A）动态指标（B）静态指标（C）盈利能力指标（D）清偿能力指标23 关于投资各方现金流量表，理解有误的是( )。（A）投资各方现金流量表既适应于内资企业也适应于外商投资企业（B）投资各方现金流量表既适应于合资企业也适应于合伙企业（C）表中的现金流入是指出资方因该项目的实施实际获得的
7、各种收入（D）编制该表的目的是考察项目自有资金的盈利能力24 只存在经营期和持有期的投资项目的是( )。（A）管理房地产投资项目（B）房地产置业投资项目（C）出售型房地产开发投资项目（D）经营型房地产开发投资25 在资产负债表中，下列不属于负债类的是( )。（A）流动负债（B）固定资产净值（C）建设投资借款（D）流动资金借款26 下列不属于房地产投资项目的主要不确定性因素的是( )。（A）土地取得成本（B）建筑安装工程费（C）租赁价格（D）固定成本27 凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动的成本称为( )。（A）固定成本（B）流动成本（C）不变成本（D）变动成本28 两个或两个以上互相独立的
8、不确定性因素同时变化时，分析这些变化因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定性因素称为( )。（A）确定性敏感性分析（B）多凶素敏感性分析（C）单因素敏感性分析（D）不确定性敏感性分析29 按是否有获利机会，投资风险可分为( )。（A）纯粹风险和投机风险（B）静态风险和动态风险（C）基本风险和特定风险（D）系统风险和非系统风险30 方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源充分利用为止的一组方案称为( )。（A）现金流量相关方案（B）独立方案（C）互补方案（D）混合方案31 除了用净将来值、净年值等指标进行方案比选外，还可以用( )进行方案比选。（A）净现值率（B）差额
9、净现值（C）净现值（D）算术平均值32 把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较的方法称为( )。（A）年值法（B）净年值法（C）费用年值法（D）现值法33 有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审批后，才能据此同国外厂商正式签约，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。（A）项目考核和评价的依据（B）房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据（C）申请项目核准的依据（D）项目投资决策的依据34 项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，项目周围的主要建筑物等；项目开发建设的社会意义、经济意义等都包括在( )。（A）开发建设计划的编制（B）项目总说明（C）项目概括（D）市场分析和建
10、立模型的确定35 属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是( )。（A）组建工作小组（B）制定工作计划（C）方案研制与优化（D）基本报表的编制及经济指标计算36 现场考察不需要了解的情况是( )。（A）建筑物施工条件（B）考察人员待遇（C）工地及周边环境、电力等情况（D）本工程与其他工程间的关系37 下列不属于招标前使项目具备招标条件的准备工作的是( )。（A）按照国家有关规定需要履行项目审批程序的，已经履行审批手续（B）建设资金或投资者资金来源已经落实（C）在正式的媒体上刊登招标公告（D）有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料38 下列不属于评标评价标准的是( )。（A）标书符合性
11、（B）技术评审（C）管理人员素质评审（D）商务评审39 下列选项中，不属于房地产开发项目管理过程的是( )。（A）启动（B）可行性研究（C）计划（D）实施与控制40 属于房地产开发项目管理根据管理者的不同，进行分类的是( )。（A）工期管理（B）质量管理（C）工程咨询项目管理（D）合同管理41 求取建筑物折旧的主要方法不包括( )。（A）现值法（B）年限法（C）分解法（D）市场提取法42 以下不属于假设开发法估价一般步骤的是( )。（A）调查了解待开发房地产的状况（B）预测开发所必要的支出及应获得的正常利润（C）估算开发租赁期（D）估算开发经营期43 收益年限有限年且其他冈素不变的收益法公式不
12、可用于( )。（A）直接用于计算价格（B）市场法中因期限不同进行的价格调整（C）不同类型房地产相同年限价格之间的换算（D）相同类型房地产比较不同年限价格的高低44 关于房地产估价报告的说法错误的是( )。（A）房地产估价报告通常由 7 部分组成（B）目录通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码（C）致估价委托人函中的落款日期为估价报告出具日期（D）注册房地产估价师声明对签名的注册房地产估价师起着一定警示作用45 下列关于住房贷款证券化的说法正确的是( )。（A）件房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于 20 世纪 70 年代的英国（B
13、）住房抵押贷款证券化相当于广义资产证券化（C）住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具（D）抵押贷款证券化又被称为一级证券化，是资本市场发展的新产物46 下列不属于业主在物业管理活动中所享权利的是( )。（A）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权（B）遵守管理规约和业主大会议事规则（C）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务（D）参加业主大会会议，行使投票权47 下列关于业主大会的说法不正确的是( )。（A）业主委员会应当书面记录业主大会会议情况，并存档备案（B）业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力（C）业主可以委托代理人代理
14、事项，同时也可以委托代理人代理业主身份（D）业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加会议48 二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( )人。（A）10（B） 15（C） 20（D）3049 物业管理招投标使用的法律法规不包括( )。（A）全国人大常委会 1999 年 8 月颁布的中华人民共和同招标投标法 （B）国务院 2003 年 6 月颁布的物业管理条例（C） 2007 年 8 月国务院关于修改的决定（D）2003 年 6 月建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法 50 下列关于 SPV 的说法正
15、确的是( )。（A）SPV 可不进行“信用增级”（B） SPV 是一个为住房抵押贷款专门成立的实体（C） SPV 除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外，也可以从事其他业务（D）完成了信用增级和获得较好的信用评价之后， SPV 就可以发行证券了51 房地产股票按持有者不同分为( )。（A）普通股、优先股（B）国家股、法人股、个人股（C）有面额股、无面额股（D）有记名股、无记名股52 公积金贷款的贷款风险由( )承担。（A）贷款人（B）公积金管理中心（C）商业银行（D）政府53 房地产投资信托基金起源于( )。（A）美国（B）日本（C）英国（D）澳大利亚54 制定房地产保险费率原则不包括(
16、)。（A）公平合理原则（B）保证偿付能力原则（C）费率浮动原则（D）促进防灾防损原则55 由于下列原因造成保险标的的损失，保险人负责赔偿的是( )。（A）地面突然塌陷（B）地震（C）核反应（D）罢工56 物业服务费的收费原则有( )。合理原则 公开原则费用与服务水平相适应原则 公平原则（A）（B） （C） （D）57 关于开发经营期说法错误的是( )。（A）开发期可以分为前期和建造期（B）开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期（C）经营期可具体化为销售期和运营期（D）销售期与开发期绝不会有重合58 一般工程设计管理程序为( )。初步设计阶段；设
17、计后评价；方案设计与勘察阶段；设计委托阶段；施工和验收阶段；施工图设计阶段（A）（B） （C） （D）59 一般，开发项目实施阶段涉及的合同主要有( )等。（A）施工合同、监理合同和验收合同（B）设备、材料采购合同、监理合同和验收合同（C）验收合同、施工合同和设备、材料验收合同（D）施工合同、监理合同及设备、材料采购合同60 下列不是竣工决算与竣工结算的区别的是( )。（A）格式不同（B）包含的范围不同（C）编制人和审查人不同（D）目标不同二、多项选择题61 韦伯把工业用原料分为( )。（A）遍布性原料（B）失重性原料（C）纯原料（D）限地性原料（E）燃料62 公共利益是共享的，因而公共利益具
18、有( )。（A）整体性（B）共有性（C）客观性（D）相对普遍性（E）不确定性63 我国在建设用地管理中必须坚持( )相统一的原则。（A）经济效益（B）社会效益（C）环境效益（D）生态效益（E）规模效益64 协议出让最低价不得低于以下( )之和。（A）新增建设用地的土地有偿使用费（B）征地补偿费用（C）应缴纳的税费（D）应缴纳的土地收益（E）基准地价65 下列原因可以导致国有建设用地使用权终止的是( )。（A）因土地灭失而终止（B）由于土地使用者抛弃而终止（C）协议灭失（D）混同（E）抵押66 房地产市场供给调研包括( )。（A）房地产市场行情调研（B）房地产市场反响调研（C）房地产市场竞争者调
19、研（D）房地产消费者调研（E）房地产消费行为调研67 以下是房地产开发经营观念的是( )。（A）生产观念（B）产品观念（C）市场营销观念（D）社会营销观念（E）风险观念68 20 世纪 50 年代初，企业开展营销活动的可控因素有( )。（A）产品（B）价格（C）渠道（D）促销（E）利润69 下列选项中，对资金等效值理解正确的是( )。（A）在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个并不十分重要的概念（B）在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金（C）运用资金等效值的概念，可以把不同时点发牛的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析（D）影响资金等效值的因素主要有资金的数额
20、、资金发生的时点和利率的大小（E）资金等效值的计算一般以同一利率为依据70 房地产投资项目中的经济评价时选用的投资收益率与将来项目的实际收益率之间的偏差受下列( ) 因素的影响。（A）居民购买力（B）开发周期内市场行情的变化（C）参照项目与评价项目之间的差异（D）租赁价格（E）评价人员自身的局限性71 可作为出售型房地产开发投资项目分析指标的是( )。（A）投资回收期（B）财务内部收益率（C）财务净现值（D）成本利润率（E）资本金利润率72 就一般情况而言，用差额内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选，应满足的条件可以是( ) 。（A）初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长（B）初始投
21、资额小的方案年均净现金流小，且计算期短（C）初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短（D）初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期短（E）初始投资额小的方案年均现金流量大，且计算期长73 下列选项中，不属于开发建设计划的主要内容的是( )。（A）工程建设计划（B）建筑规划方案的选择（C）项目总投资估算（D）开发成本估计（E）施工队伍的选择74 项目前期策划阶段的工作内容包括( )。（A）房地产开发项目的构思和定位（B）目标设计和实施（C）可行性研究（D）报批立项（E）目标设计75 根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为( )。（A）经济折旧（B）物质折旧（C）累折折旧（D）管理折旧（E）
22、磨损折旧76 运用成本法估价的步骤包括( )。（A）搜集房地产价格构成等资料（B）测算重新购建价格（C）估算开发经营周期（D）测算建筑物折旧（E）求取积算价格77 业主委员会的职责包括( )。（A）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况（B）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同（C）监督管理规约的实施（D）执行物业服务合同（E）对各类物业管理档案资料的保管78 物业服务企业按照股东出资形式来划分，可分为( )。（A）物业管理有限责任公司（B）民营物业服务企业（C）物业管理股份有限公司（D）股份合作型物业服务企业（E）合伙制物业服务企业79 房地产金融的主要业务种类包括( )。（A）房地产贷
23、款（B）房地产证券（C）房地产基金（D）房地产保险（E）房地产投资80 下列属于房地产开发项目策划的作用的有( )。（A）为企业科学决策提供保障（B）有助于增强项目竞争能力（C）降低了企业的经营风险（D）有利于实现与开发商优势互补（E）能有效整合项目资源三、案例分析80 某房屋价值 100 万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84 万元，同日向乙保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为 36 万元。该房屋失火，财产全部损失。81 在房屋保险关系中，房屋投保人的义务不包括( )。（A）减少房屋功能性折旧（B）缴纳保险费（C）救护保险房屋（D）发生意外事故时，向保险人报告82 属
24、于财产保险基本险标的范围之内的为( )。（A）土地（B）矿藏（C）房屋（D）未经收割的农作物83 甲保险公司损失赔偿额为( )万元。（A）60（B） 70（C） 80（D）9084 乙保险公司赔偿额为( )万元（A）30（B） 40（C） 15（D）2085 不符合制定房地产保险费率原则的是( )。（A）费率相对稳定原则（B）促进防灾防损原则（C）保证偿付能力原则（D）主观能动原则85 某投资者花 800 万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为 150 万元，权益资本为 300 万元，经营期内年平均利润为 200 万元，年平均税后净利润为 158万元。86 该项目的投资利润率为( )。
25、（A）19.83（B） 21.05（C） 23.75（D）26.3387 该项目的资本金利润率为( )。（A）47.83（B） 52.34（C） 66.67（D）70.288 该项目的资本金净利润率为( )。（A）52.67（B） 56.22（C） 59.75（D）63.1489 下列选项中属于静态盈利性指标的是( )。（A）投资利润率（B）成本利润率（C）财务内部收益率（D）资本金净利润率90 对房地产投资项目来说，静态投资回收期自( )算起。（A）盈利起始点（B）运营第 2 年（C）投资起始点（D）银行计息日90 某住宅小区共有 2 000 个业主，其中 1 500 个业主的住宅为小户型，
26、总建筑面积为 20 万平方米且每户建筑面积相等；500 个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6 万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。91 该小区第二次业主大会会议的召集人应为( )。（A）小区业主委员会（B）业主大会筹备组（C）小区所属居民委员会（D）原物业管理公司92 根据物权法选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为( )。（A）全部大户型业主和 751 个小户型业主参加并表决通过（B）一半小户型业主和 250 个大
27、户型业主参加并表决通过（C）全部小户型业主和 251 个大户型业主参加并表决通过（D）全部大户型业主参加并表决通过93 新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有( )人。（A）50（B） 20（C） 30（D）1094 物业管理投标程序包括：准备投标文件；项目评估与风险防范；评标；接受招标方的资格审查；获取招标信息；签约并执行合同；收到中标通知书。这几个步骤的正确顺序是( )。（A） （B） （C） （D） 95 房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有( )。（A）有利于投资者把握最佳的投资机会（B）有利于投资者选择最优的投资方案（C）使投资者有限的资金得到相对安全和有效利用（D）有
28、利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误95 某地地处平原，气候宜人，有河湖相伴，雨水丰厚，适合种植。经过当地政府和农民的不断创新和投资开发，种植出了具有本地特色的大米，备受消费者的欢迎。由于当地独特的土壤和气候条件，此种大米只能在本地生产。随着该大米的供不应求，种植业的繁荣带动了本地及周围地价的上涨。96 该地的区位优势在于( )好。（A）天文区位（B）自然地理区位（C）经济区位（D）政治区位97 本案例中所形成的极差地租的形式是( )。（A）绝对地租（B）级差地租 I（C）级差地租（D）绝对地租98 本案例中( ) 垄断地租，垄断地租是指( ) 。（A）存在产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租（B）不存在产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租（C）存在产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租（D）不存在产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租99 本案例中( ) 绝对地租，绝对地租是指( ) 。（A）存在由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租（B）不存在由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租（C）存在只要租种特定土地都必须缴纳的地租（D）不存在只要租种特定土地都必须缴纳的地租100 归根结底，杜能农业区位理论所要解决的是( )。（A）成本（B）运费（C）价格（D）产品
