1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 14 及答案与解析一、单项选择题1 按杜能的假设前提，同一种农产品的市场价格和成本是( )。（A）相同的（B）有时相同，大多数不同（C）不同的（D）有时不同，大多数相同2 若一块地每年租金为 1 000 元，平均利息率为 4，每年实际收益为 3 000 元，据此推算该地价为( ) 元。（A）25 000（B） 50 000（C） 100 000（D）12 0003 不考虑其他因素的影响，当需求曲线向左移时，房地产的价格( )。（A）上升（B）下降（C）不变（D）不确定4 将农用地转让方案上报人民政府土地行政主管部门时，最迟可( )日内审查完毕。（
2、A）5（B） 10（C） 20（D）305 按照征收城市郊区菜地的补偿标准，城市人口 100 万人以上的，新菜地开发基金为( )。（A）150 000 元公顷至 175 000 元公顷（B） 105 000 元公顷至 150 000 元公顷（C） 75 000 元公顷至 105 000 元公顷（D）45 000 元公顷至 75 000 元公顷6 若被拆迁人住进拆迁部门提供的周转用房，则下列( )费用不予支付。（A）搬迁补助费（B）过渡补助费（C）安置补偿费（D）停产停业补助费7 下列不属于城市房屋拆迁申请所具备的材料的是( )。（A）建设项目批准文件（B）当地政府批准文件（C）建设用地规划许可
3、证（D）国有建设用地使用权批准文件8 出售、互换、赠与国有建设用地使用权的行为属于( )。（A）国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营（B）国有建设用地使用权转让（C）国有建设用地使用权征收（D）国有土地租赁9 城市供水和排水用地是指( )。（A）城市基础设施用地（B）公益事业用地（C）法律、行政法规规定的其他用地（D）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地10 住宅用地的使用权最高年限为( )年。（A）70（B） 50（C） 40（D）3011 若以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，要完成开发总投资额( ) 以上。（A）50（B） 40（C） 30（D）25
4、12 建设用地使用权租赁合同的标的是指( )。（A）建设用地所有权（B）建设用地使用权（C）建设用地位置、面积（D）建设用地用途13 建设用地使用权出租是一种( )行为。（A）主合同（B）从合同（C）附属合同（D）次要合同14 对房地产企业项目的市场份额、价格变化等的预测是属于( )。（A）宏观市场预测（B）微观市场预测（C）定性预测（D）定量预测15 通过匿名方式反复征求有关专家意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场趋势作出预测的方法称为( )。（A）销售人员意见综合法（B）购买者意图调查法（C）德尔菲法（D）定量分析法16 被征收人对补偿决定不服的，可以依法( )。（A）向市、县级人
5、民政府反映（B）请求当地人民法院作出裁决（C）协商解决（D）申请行政复议17 委托人和代理人之间是单一的委托和代理的关系是属于( )。（A）独家代理（B）共同代理（C）参与代理（D）买方代理18 随行就市定价法属于房地产定价方法中的( )。（A）成本导向定价法（B）需求导向定价法（C）竞争导向定价法（D）比较定价法19 下列不属于房地产价格的调整方式的是( )。（A）基价的调整（B）时段的调整（C）比例的调整（D）价格差异的调整20 下列选项中，对利息与利率的理解错误的是( )。（A）利息是资金时间价值的一种重要表现形式（B）通常用利率作为衡量资金时间价值的绝对尺度，用利息作为衡量资金时间价值
6、的相对尺度（C）利息是指占用资金所付出的代价（D）资金所有者能在该比资金之外再得到一些报酬，这报酬称为利息21 下列不属于土地开发成本的是( )。（A）土地使用权出让金（B）城市基础设施建设费（C）土地使用权取得税费（D）建筑安装工程费22 购买房地产的投资，在资金流出上主要包括( )。（A）投资者的自有资金（B）金融机构的抵押贷款（C）投资者的自有资金或金融机构的抵押贷款（D）全部是投资者的自有资金或者一部分是投资者的自有资金，一部分是金融机构的抵押贷款23 资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收入称为( )。（A）租赁费收入（B）资产处置收益分配（C）技术转用或使用收入（D）实
7、分利润24 投资利税率主要在( )报表中计算。（A）损益表（B）利润总表（C）现金流量表（D）资产负债表25 下列关于动态投资回收期指标的说法，错误的是( )。（A）该指标计算简便，容易理解（B）该指标在一定程度上显示了资本的周转速度（C）该指标能够反映投资回收之后的情况（D）该指标无法准确地衡量投资方案在整个计算期内的经济效果26 开发商进行征地拆迁补偿、安置等工作，进行项目的规划设计、方案审批等一系列_T 作主要在开发周期的( )阶段完成。（A）估算期 （B）前期（C）租赁期（D）建造期27 项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分固定成本和变动成本的分解方法是( )。（A）线性盈亏平衡分
8、析法（B）回归分析法（C）高低点法（D）费用分解法28 下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。（A）客观性（B）潜在性（C）不可测性（D）损益双重性29 下列不属于房地产投资风险中的系统风险的是( )。（A）通货膨胀风险（B）市场供求风险（C）道德风险 （D）周期风险30 房地产投资项目的比选层面包括投资机会的比选和( )。（A）不同项目投资方案的比选（B）项目间的比选（C）同一项目的投资方案的比选（D）项目实施过程的比选31 两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率是( )。（A）净现值率（B）全部投资现值（C）净现值 （D）差额投资内部收益率32 关于房地产投资项目可
9、行性研究理解错误的是( )。（A）在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行粗略的了解（B）在项目投资决策前，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证（C）在项目投资决策前，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价（D）该研究是针对房地产直接投资进行的33 房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，制订工作计划之后是( )。（A）组建工作小组（B）调查研究（C）方案研制与优化（D）项目的经济评价34 下列选项中，不属于环境影响评价的主要内容的是( )。（A）项目可能引起的周围生态环境变化（B）控制污染和生态变化的终极方案（C）主要污染源和污染物（D）环境影响投
10、资估算35 根据景观因素，合理确定楼盘的定价是属于( )。（A）楼层差价（B）环境差价（C）楼向差价 （D）项目总额定价36 下列关于开标的说法错误的是( )。（A）开标是将所有投标人的标书启封揭晓（B）工程招标一般私募进行招标（C）招标时，应当有投标人或其代表出席（D）开标时应该当众宣读并记录投标人名称、每个投标的总金额，以及任何替代投标方案的总金额37 业主或招标机构与若干具备相应资质、符合招标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同的招标方式称为( )。（A）私募招标（B）公开招标（C）有限竞争性招标（D）议标38 下列关于房地产开发项目管理组织
11、错误的一项是( )。（A）项目型组织适用于大型、复杂且历时长的项目（B）职能型组织适用于小型、简单且历时短的项目（C）项目管理组织结构的形式基本上有职能型组织、项目型组织、矩阵型组织（D）矩阵型组织的领导是集权的项目39 按照工种划分的，也是形成项目产品的基本部件或构件的施工过程称为( )。（A）分项工程 （B）分部工程（C）单位工程 （D）单项工程40 下列选项中，不属于房地产开发项目全寿命周期的是( )。（A）项目实施阶段（B）项目展示阶段（C）项目设计阶段 （D）项目前期策划阶段41 下列关于选取可比实例的说法错误的是( )。（A）可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价值的准
12、确性（B）在实际估价中，只要对可比实例的成交价格进行“适当” 的处理，通过一个可比实例就可以求出被估价房地产的价值（C）选取的可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产（D）为减少估价误差，一般选取 3 个以上(含 3 个)、10 个以下(含 10 个)可比实例42 下列关于报酬率的说法错误的是( )。（A）报酬率与投资风险正相关（B）盈利的多少取决于投资对象所处的投资环境（C）求取报酬率的基本方法有累加法和市场提取法（D）一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率43 房地产估价报告的附件中不包括( )。（A）注册房地产估价师的注册证书复印件（B）估价委托书（C）估价机构营业执照原
13、件（D）估价对象位置示意图44 收益法一般适用于( )的估价。（A）学校（B）公园（C）行政办公楼（D）加油站45 下列不属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是( )。（A）单位比较法（B）部分分项法（C）供料测量法（D）权数比较法46 运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为( ) 。（A）影剧院（B）加油站（C）停车场（D）旅馆47 ( )是业主大会的执行机构。（A）业主委员会（B）居民委员会（C）物业服务企业（D）建设(房地产) 主管部门48 业主委员会职责不包括( )。（A）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况（B）代表业主与物业服务企业签订
14、物业服务合同（C）监督管理规约的实施（D）制定和修改管理规约49 城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么邵阳市的税额标准为( )。（A）每平方米 1503000 元（B）每平方米 1202400 元（C）每平方米 0901800 元（D）每平方米 0601200 元50 物业管理招标主体不包括( )。（A）业主大会（B）物业建设单位（C）政府机关（D）物业服务企业51 相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是( )。（A）发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金（B）降低房地产融资风险（C）降低房地产开发融资成本（D）房地产开发企业本
15、金安全性高52 房地产市场细分的程序共有( )轮。（A）1（B） 2（C） 3（D）453 房地产保险合同的形式不包括( )。（A）保险单（B）保单发票（C）暂保单（D）投保单54 由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿的是( )。（A）火灾（B）滑坡（C）地震（D）飞行物体及其他空中运行的物体坠落55 房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制，其中不正确的是( )。（A）以保险双方事先约定为限（B）以实际损失为限（C）以保险金额为限（D）以被保险人对保险标的具有的保险利益为限56 SWOT 分析是分析企业的优势(Strengths)、劣势 (weaknesses)、机会(Oppor
16、tunities)、( ) 。（A）问题(Troubles)（B）时间成本(Time cost)（C）威胁 (Threats)（D）前景(The future)57 房地产开发项目产品定位原则包括( )。（A）前瞻性原则（B）价格控制性原则（C）同质化原则（D）市场化原则58 房地产产品定位的限制条件是指对产品的( )等起到决定作用的客观和主观条件。（A）档次、等级、品牌、价格（B）性质、档次、等级、品牌（C）性质、等级、品牌、价格（D）性质、档次、等级、价格59 以下各项不是项目产品策划的是( )。（A）规划设计指导思想（B）规划设计总体思想（C）规划设计具体建议（D）规划设计宏观控制60
17、设区的市级人民政府房地产主管部门负责( )物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。（A）一级（B）二级（C）三级（D）四级二、多项选择题61 杜能认为，现实存在的国家与“孤立国” 的区别有 ( )。（A）现实存在的国家中，找不到与“孤立国” 中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状完全相同的土地（B）在现实国家中，不可能有那么唯一的大城市，它既不靠近河流边，也不在通航的运河边（C）在现实国家中，找不到区域以城市为中心，围绕城市分布的布局（D）在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都外，还有许多小城市分散在全国各地（E）现实中农业生产方式的配置与距离城
18、城市的远近没有关系62 房地产征收可分为( )。（A）国家所有的土地征收（B）政府所有的土地征收（C）集体所有的土地征收（D）单位、个人的房屋及其他不动产征收（E）专属于国家所有的不动产征收63 下列符合供地方案条件的是( )。（A）以无偿方式供地的，供地必须符合各项标准和规定（B）符合国家供地政策（C）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求（D）划拨方式供地的，符合法定划拨用地条件（E）占用集体未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确的要求64 我国实行土地用途管制制度，将土地分为( )。（A）农用地（B）已利用用地（C）建设用地（D）未利用地（E）非法用地65 协议出让和招标拍卖挂
19、牌的不同点在于( )。（A）适用范围不同（B）出让形成方式不同（C）最低价确定的原则不同（D）出让合同是否需要签订（E）受让人是否需要缴纳出让金66 建设用地抵押权因债务清偿以外的原因而灭失的，包括( )。（A）抛弃（B）土地灭失（C）协议灭失（D）混同（E）转让67 社会文化环境主要包括( )。（A）基础设施情况（B）居民生活习惯（C）宗教信仰和风俗习惯（D）家庭人口规模及构成（E）居民职业构成和教育程度68 现代房地产市场营销的战略规划包括( )。（A）确定企业使命和发展方向（B）设计与分析产品组合（C）市场细分（D）选择企业增长策略（E）市场定位69 下列选项中对投资的理解正确的是( )
20、。（A）投资是投资者进行的有意识的活动（B）收益是投资活动的出发点和归结点（C）投资的主体可以是企业、事业单位或个人，也可以是政府部门、机构（D）投资必然获得一定的收益（E）投资活动是一种“ 现在的投入” 与“未来的收益 ”的交换70 下列( ) 属于经营型房地产开发中的现金流入。（A）租金收入（B）自营收入（C）固定资产投资（D）房地产增值（E）经营成本71 不确定性分析的意义在于( )。（A）有助于获得更多的盈利（B）有助于投资决策的科学化（C）有助于加强项目的风险管理和控制（D）可以减少风险损失（E）可以判定不确定因素的业界条件或边界数值72 盈亏平衡点的计算主要有( )。（A）几何分析
21、法（B）图解法（C）高低点法（D）数学计算法（E）回归分析法73 房地产投资项目的比选层面是( )。（A）项目实施过程的比选（B）项目间的比选（C）同一项目的投资方案的比选（D）项目地点的比选（E）同一项目的投资收益的比选74 房地产类工程建设项目的特征是( )。（A）涉及诸多法律法规（B）费用目标较强（C）具有较强的系统性（D）质量要求较高（E）时间目标的限定性不强75 以下可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素是( )。（A）利害关系人之间的交易（B）特殊交易方式（C）交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易（D）交易税费正常负担的交易（E）急于出售或急于购买的交易76 关于房
22、地产估价报告的叙述正确的是( )。（A）房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见（B）房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复（C）房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告（D）房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的 “产品”（E）其书面形式一般有叙述式报告和论证式报告两种77 关于业主的概念，正确的是( )。（A）业主是指房屋所有人（B）业主可以是个人、集体、国家（C）业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象（D）业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利
23、（E）业主基于房屋使用权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利78 下列关于业主的权利说法正确的是( )。（A）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务（B）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议（C）按照国家有关规定缴纳专项维修资金（D）监督业主委员会的工作（E）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权79 住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为( )。（A）性质和资金来源不同（B）贷款人和贷款风险不同（C）贷款对象不同（D）贷款条件不同（E）贷款目的不同80 公积金个人住房贷款的基本程序包括( )。（A）签订借款合同（B）受托银行初审合
24、格（C）本单位人事部审批结款（D）借款人向本单位人事部提出申请（E）办理结款手续三、案例分析80 某房地产开发公司准备面向市场，推销自己的楼盘，为了销售顺利，尽快让客户了解并且接受其产品，开展了一系列的活动。81 根据房地产开发企业和客户之间是否使用中间商，可将房地产销售渠道分为( )。（A）直接渠道（B）间接渠道（C）代理渠道（D）技术渠道82 在该房地产商进行销售渠道的选择时，应坚持( )原则。（A）时效性（B）经济性（C）可控性（D）适应性83 如果该房地产商经营的是期房的销售，那最好采取的定价策略是( )。（A）低开高走策略（B）高开低走策略（C）稳定策略（D）折扣策略84 如果该房地
25、产为了提高自己的销售水平，编制了广告预算，则其广告媒体费用最好占广告总预算的( ) 。（A）30（B） 50（C） 60（D）8085 该房地产可以采取的营业推广方法有( )。（A）“噱头”促销（B）变相折扣（C）价格折扣（D）抽奖促销85 截至 2010 年底，全省住房公积金贷款发放 1424 亿元，增加 522 亿元。全省住房公积金覆盖率为 6541缴存职工人数达到 5081，缴存额达到 3238亿元。86 住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为( )。（A）性质和资金来源不同（B）贷款对象不同（C）贷款额度不同（D）贷款条件不同87 关于住房公积金贷款的说法正确的是( )。（A）每笔公
26、积金贷款期限最长不得超过 30 ，并不得长于借款人的法定离休或者退休以后的 5 年（B）共同借款的，贷款期限最长不超过 20 年（C）共同借款的，不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的 4 年（D）借款人的申请期限短于规定的最长期限的，贷款期限以最长期限为准88 贷款期限最长时间为( )年。（A）10（B） 20（C） 30（D）4089 住房公积金本质上是一种( )。（A）按揭贷款（B）信用贷款（C）信托贷款（D）基金贷款90 个人住房贷款额度最高为所购住房全部价款或评估价值的( )。（A）40（B） 50（C） 60（D）7090 张某购买一套商品住宅，成交价格为 100 万元，首期付
27、款为房价的 30，余款向银行申请抵押贷款。该贷款的贷款期限为 20 年，贷款年利率为 8，采用按月等额还款方式偿还。91 赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门( )。（A）办理抵押登记（B）进行抵押合同备案（C）申报贷款金额（D）申报抵押评估价值92 房地产市场调研是为了解决房地产市场中出现的或可能出现的各种矛盾而进行的，具有( )。（A）客观性（B）实用性（C）计划性（D）完整性93 运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的( )。（A）客观性（B）系统性（C）科学性（D）实践性94 处分抵押的土地使用权所得金
28、额，应首先支付的费用是( )。（A）偿还抵押权人的债权本息及支付违约金（B）扣除抵押土地使用权应缴纳的税费（C）处分抵押土地使用权的费用（D）该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金95 下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是( )。（A）土地使用者迁移而停止使用的土地（B）土地使用者破产而停止使用的土地（C）未经原批准机关同意，连续 1 年未使用的土地（D）核准报废的矿场土地95 某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售，已知一个停车位的年租赁净收入为 5 万元。96 当投资者要求 20的年收益率时，每一停车位的净销售收入应为( )万元。（A）10（B） 20（C） 25（D）3097
29、通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性称为( )。（A）不确定性分析（B）确定性分析（C）可靠性分析（D）不可靠性分析98 对于需要比较多个互斥方案，若采用差额净现值法，则下列表述巾正确的有( )。（A）差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果（B）在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案（C）差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的（D）差额净现值大于
30、零不仅表明增加的投资是合理的，而且表明全部投资是合理的99 在出让土地使用权年限为 50 年的土地上，不允许的单体建设项目是( )。（A）公寓（B）写字楼（C）工业厂房（D）酒店100 关于敏感性分析的作用正确的是( )。（A）可以判定不确定冈素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值（B）可以筛选出所有较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，消除其不确定性，进而减少投资项目风险（C）可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小（D）可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性
