1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 17 及答案与解析一、单项选择题1 通常根据城市的人口规模、行政级别、职能、地理位置、地形地貌、平面几何形状、内部结构、( ) 等，将城市划分为不同的类型。（A）道路格局（B）城市化水平（C）产业发展阶段（D）人口流动方向2 征收与征用的共同之处在于都具有( )。（A）强制性和紧急性（B）强制性和补偿性（C）紧急性和补偿性（D）强制性和公益性3 国有土地上的房屋征收习惯上称为( )。（A）城市房屋搬迁（B）城市房屋拆迁（C）城市房屋拆改（D）城市房屋迁移4 关于对公共利益的认识，不正确的观点是( )。（A）公共利益不一定代表多数人的利益（B）政府
2、利益有时在公共利益之外（C）公共利益与商业利益一定是对立的（D）公共利益是独立地真实地存在于各种利益之上的客观利益5 国有建设用地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。（A）土地的位置、面积、界址等土地自然状况（B）动工开发期限（C）工程完工期限（D）建设规划设计条件，或称使用条件6 国有建设用地使用权出让合同签订后，由于土地使用者不按规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将土地使用权收回，需( )土地使用权出让合同。（A）变更（B）解除（C）重新签订（D）修改7 下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是( )。（A）维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益（B）按计划
3、用地，必要时可以适当突破计划控制指标（C）依法办理审批手续（D）按规划用地，节约用地，保护耕地8 以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。（A）10（B） 20（C） 30（D）409 下列不属于市场预测定性分析方法的是( )。（A）购买者意图调查法（B）市场因子推演法（C）专家意见法（D）销售人员意见综合法10 房地产投资的构成是针对房地产( )而言的，包括主体构成和资金构成。（A）直接投资（B）间接投资（C）权益投资（D）混合投资11 企业自有资金是指房地产开发企
4、业在法律允许的范围内可自行支配和长期拥有的资金，其中不包括( ) 。（A）自我积累的资金（B）开发过程中获得收入（C）主管部门拨人的资金（D）联合经营单位提供的资金12 某房地产开发项目的总投资为 30000 万元，其中的 50为向银行申请的抵押贷款，合同规定全部本息 5 年还清，利息不再计息。5 年后的还款总额为 18150 万元。则贷款年利率为( ) 。（A）5（B） 6（C） 7（D）813 按照( ) 的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。（A）投资方式（B）投资目的（C）投资渠道（D）投资基础14 反映房地产投资项目在计算期内各年末资产
5、、负债和所有者权益变化及对应关系的报表是( ) 。（A）资产负债表（B）现金流量表（C）损益表（D）资金来源与运用表15 在单位租金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收入( )。（A）增加（B）不变（C）减少（D）不确定16 盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分解为( ) 两部分。（A）历史成本和未来成本（B）个别成本和平均成本（C）固定成本和变动成本（D）已消耗成本和未消耗成本17 房地产投资风险估计是在房地产( )的基础上，通过定量分析的方法测度风险发生的可能性及其对项目的影响程度。（A）投资风险识别（B）投资风险分析（C）投资风险预测（D）投资风
6、险规避18 项目的风险大小可以用( )来测度。（A）均值（B）方差（C）标准差（D）期望19 下列不属于风险回避的局限性的有( )。（A）风险回避只有在投资者对风险事件的存在与发生（B）对风险损失严重性完全确定时才有意义（C）采用风险回避能使公司遭受损失的可能性降为零（D）投资者可以对房地产投资中的所有风险都能进行准确的识别和估计20 将包括初始投资在内的各期净现金流量换算成现值进行的比较方法属于( )。（A）净现值比较法（B）净现值率比较法（C）差额净现值法（D）费用年值法21 利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析属于( )。（A）动态分析（B）静态分析（C）定量分析（D）定性分析2
7、2 可行性研究报告的封面设计应简洁明了。以下不属于封面内容的为： ( )。（A）可行性研究的项目名称（B）委托单位名称（C）报告编制单位地址（D）报告编制单位名称23 以下公式属于净现值率公式的是( )。24 用年值法进行计算期不同的互斥方案比选，实际上隐含着的假定是( )。（A）各备选方案在其寿命结束时(计算期末)均可按照原方案重复实施或以原方案经济效果水平相同的方案接续（B）各备选方案在其寿命结束时(计算期末)不可按照原方案重复实施或以原方案经济效果水平相同的方案接续（C）各备选方案相互独立（D）各备选方案与原方案相互独立25 房屋征收的实施包括：由( )与被征收人订立补偿协议。（A）房屋
8、征收部门（B）房屋征收部门代表市、县级政府（C）建设单位（D）房屋征收部门代表用地单位26 为了施工顺利，施工单位必须进行( )。（A）资料收集（B）现场勘探（C）施工准备（D）编制施工项目管理实施规划27 政府工程或规模较大的工程一般采用( )。（A）公开招标（B）邀请招标（C）议标（D）投标28 房地产开发项目质量管理应遵循项目质量管理的程序，建立这个程序的原理依据是( )。（A）PDCA（B） DPCA（C） ACDP（D）ACPD29 施工质量计划编制主体是( )。（A）政府（B）物业（C）施工方（D）监管方30 以下属于房地产置业投资可行性研究的基本任务是( )。（A）开发建设成本和
9、销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标（B）研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率（C）研究投资项目的技术先进性和适用性（D）对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价31 编制经济标的目的是确定( )。（A）投标价格（B）材料采购（C）材料价格（D）施工条件32 我国房地产开发行业是在 20 世纪( )年代后期才得到发展。（A）60（B） 70（C） 80（D）9033 房地产市场营销的目的是实现房地产产品从( )向客户的转移。（A）政府（B）承建单位（C）房地产开发企业（D）广告公司34 根据我国( ) 制度的有关规定，房
10、地产经纪人只能向房地产交易相对两方中的一方提供代理服务。（A）担保法律（B）著作法律（C）物权法律（D）代理法律35 由于景观因素，依据一定的原则、方法，合理确定单元与单元之间的加价额和减价额称之：勾( ) 。（A）楼层价差（B）环境价差（C）朝向价差（D）结构价差36 低开高走定价策略运用的关键是掌握好起步价、调价频率和调价幅度。根据实践经验，每次调价涨幅在( )较为合适。（A）13（B） 35（C） 79（D）91 137 指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿的是( )。（A）管理负担补偿率（B）缺乏流动性补偿率（C）投资风险补偿率（
11、D）投资带来的优惠率38 评估一宗房地产开发用地 2007 年 8 月 15 日的价值，要将在未来发生的收入和支出都折算到 2007 年 8 月 15 日。如果预测该宗土地 2010 年 8 月 15 日开发完成后的房价(含地价) 为 5000 万元，折现率为 10，则需要将这 5000 万元折现到 2007年 8 月 15 日，则在 2007 年 8 月 15 日来看的房价实际为( )。（A）375657 万元（B） 382449 万元（C） 498323 万元（D）479936 万元39 开发期一般能( ) 地估算。（A）十分准确（B）比较准确（C）十分模糊（D）确定40 对于销售的房地产
12、，通常是采用( )，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）现金流法41 假设开发法计算中的扣除项目即开发所必要的各项成本、费用、税金及应获得的( )。（A）超额利润（B）正常利润（C）平均利润（D）毛利润42 房地产估价报告的质量包括估价结果的( )，估价方法选用的全面性和正确性。（A）合理性，合法性（B）及时性，合理性（C）准确性，及时性（D）合理性，准确性43 二级资质的物业服务企业，注册资本为人民币( )万元以上。（A）500（B） 300（C） 100（D）5044 新设立的物业服务企
13、业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起( )天内，须持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等资料向当地的房地产主管部门申请资质。（A）10（B） 20（C） 30（D）4545 下列关于物业管理招投标，说法错误的是( )。（A）物业管理招投标是物业管理招标和投标的简称（B）物业管理招投标是一种单向选择行为（C）物业管理招投标是物业管理的社会化、专业化和市场化特征的体现（D）物业管理招投标是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现46 物业建设期
14、间和成立业主大会之前，由( )作为招标主体。（A）业主委员会（B）业主大会（C）物业建设单位（D）业主大会和物业建设单位共同47 招标人不得事先预定中标单位，或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会成员或协助某一投标单位获得竞争优势。这是物业管理招投标的( )原则。（A）公开（B）公平（C）公正（D）诚实信用48 公开招标的主要特点不包括( )。（A）招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标（B）招标程序和中标结果公开（C）投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人（D）评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更49 招标人应当在发布招标公告或者发出投
15、标邀请书的( )日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（A）5（B） 10（C） 15（D）2050 因城市建设的需要拆迁抵押房屋时，抵押房地产产权灭失，如果房屋作价补偿价格低于贷款余额，房屋补偿费难以清偿剩余贷款而产生的风险，是( )。（A）产权风险（B）偿付能力风险（C）贬值风险（D）估价风险51 关于债券主要特征的说法，错误的是( )。（A）债券一般都规定偿还期限，债券发行人在债券到期时应对投资者还本付息（B）债券一般没有固定的利率，受银行利率变动和企业经营
16、状况影响（C）债券通常可以在金融市场上流通，变现能力较强（D）债券能使投资者获得一定的收益52 下列关于股票的说法，正确的是( )。（A）每个股东所拥有的公司所有权份额的大小，取决于其持有的股票数量占公司总股本的比重（B）股票一般可以通过转让进行资金回收。也可以要求公司返还其资金（C）股东与公司之间的关系是债权债务关系（D）股东是公司的所有者，对公司负完全责任，承担风险，分享收益53 ( )是我国证券市场的主要机构。（A）投资大众（B）中国证券监督管理委员会（C）信托与金融机构（D）房地产经营机构54 住房抵押贷款证券化中发行的证券不可以是( )。（A）债券（B）普通股（C）优先股（D）受益凭
17、证55 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担( )。（A）行政责任（B）民事责任（C）刑事责任（D）赔偿责任56 房屋征收条例明确禁止( )参与搬迁活动。（A）供水、供热、供气、供电部门（B）公安部门（C）政府（D）建设单位57 为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行，房屋征收条例明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有( )。（A）行政责任和民事责任（B）民事责任和刑事责任（C）行政责任和刑事责任（D）民事责任，刑事责任和刑事责任58 土地管理法第四
18、十四条规定，征收农用地的，应先办理( )，再办理征地审批手续。（A）农用地转用审批（B）征用协议（C）补偿协议（D）用地规划59 房地产投资风险识别具有系统性、连续性和( )三个特点。（A）地域性（B）复杂性（C）制度性（D）重复性60 临时管理规约的主要内容包括：物业的自然状况和权利状况，涉及业主共同利益的事项等。但不包括( )。（A）业主使用物业应当遵守的规则（B）维修养护物业应当最受的规则（C）使用住宅专项维修资金的条件（D）违约责任二、多项选择题61 决定房地产供给的因素包括( )。（A）该种房地产的价格水平（B）该种房地产的开发建设成本（C）消费者的偏好（D）消费者对未来的预期（E）
19、某些随机因素62 房地产征收的主体是国家，通常是政府部门，政府以行政命令的方式取得( )的土地、房屋等财产。（A）集体（B）单位（C）经济特区（D）特别行政区（E）个人63 为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，最为常用的安置方式是( )。（A）异地移民安置（B）保障安置（C）农业生产安置（D）重新择业安置（E）货币安置64 国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有( )。（A）出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利（B）对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要（C）国有
20、建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同（D）承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任（E）按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利65 房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的( )等方面的资料。（A）外貌（B）倾向性（C）感觉（D）动机（E）态度66 房地产市场调研报告的基本要求包括( )。（A）实事求是（B）易于理解（C）客观中立（D）有针对性（E）详细说明67 盈利能力指标是用来考查项目盈利能力水平的指标，包括( )。（A）特征指标（B）基础指标（C）静态指标（D）清偿能力指标（E）动态指标68 房地
21、产投资项目风险分析一般包括( )环节。（A）风险预测（B）风险识别（C）风险估计（D）风险评价（E）风险应对69 房地产投资风险识别应根据项目的特点选用适当的方法。常用的方法有( )。（A）问卷调查法（B）专家调查法（C）情景分析法（D）市场比较法（E）成本分析法70 以下各项中属于互斥方案经济效果评价内容的是( )。（A）净收益检验（B）绝对经济效果检验（C）相对经济效果检验（D）成本检验（E）经济效益检验71 房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程组成，即( ) 。（A）投资管理（B）投资规划（C）投资控制（D）直接投资（E）间接投资72 房地产开发项
22、目质量包括( )。（A）工程实物质量（B）绿化质量（C）交通质量（D）消防质量（E）管理过程质量73 房地产定价目标中，实现预期利润，可分为哪些目标( )。（A）利润最大化目标（B）提高或维持市场占有率目标（C）维护企业形象目标（D）预期投资收益率目标（E）维持营业目标74 运用成本法估价一般分为以下哪些步骤( )。（A）搜集房地产价格构成等资料（B）测算重新购建价格（C）测算建筑物折旧（D）修正建筑物折旧（E）求取积算价格75 可以从以下哪些方面来进一步认识和把握物质折旧( )。（A）自然经过的老化（B）正常使用的磨损（C）意外破坏的损毁（D）延迟维修的损坏残存（E）人为故意破坏76 物业服
23、务企业按照股东出资形式来划分，可以分为( )。（A）物业管理有限责任公司（B）全民所有制物业服务企业（C）集体所有制物业服务企业（D）物业管理股份有限公司（E）股份合作型物业服务企业77 根据风险成因，房地产抵押贷款风险可分为( )。（A）产权风险（B）技术风险（C）管理风险（D）偿付能力风险（E）估价风险78 债券投资的优点包括( )。（A）本金安全性高（B）收入稳定性强（C）市场流动性好（D）购买力风险较小（E）有经营管理权79 市场调研报告写作的基本要求，包括( )。（A）易于理解（B）简洁明了（C）有针对性（D）超前判断（E）实事求是80 征收与征用的主要区别有( )。（A）前提条件不
24、同（B）适用对象不同（C）所有权转移不同（D）补偿有所不同（E）行使征收与征用权利的主体不同三、案例分析80 某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设商品房。该宗土地上有一建筑面积为 30000 平方米的住宅小区需要拆迁。据此，回答下列问题：81 房屋拆迁的法律凭证是( )。（A）房屋拆迁计划（B）房屋拆迁许可汪（C）房屋拆迁方案（D）房屋拆迁申请82 该房地产开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有( )。（A）被拆迁人自拆（B）自行拆迁（C）强制拆迁（D）委托拆迁83 房屋拆迁补偿的形式有( )。（A）产权调换（B）货币补偿（C）异地安置（D）房屋以外的其他实物补偿84
25、 无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起( )日内，对申请事项进行审查。（A）10（B） 15（C） 20（D）3084 某房地产投资公司欲在某城市投资一项目，该项目有两个投资方案：一是投资兴建一商业大厦；二是投资兴建一高级公寓。建成后两方案皆是出租方式经营。这两种投资方案的年净收益率和市场情况如下表所示：根据上述资料，回答下列问题：85 方案二的年净收益率期望值为( )。（A）20（B） 30（C） 40（D）5086 常用的概率分布类型包括( )（A）二项分布
26、（B）泊松分布（C）指数分布（D）变异系数分布87 投资项目的财务净现值大于等于零的( )。（A）累计概率值越大，风险越小（B）标准差越大，风险越小（C）变异系数越小，风险越小（D）标准差越小，风险越小88 能使公司遭受损失的可能性降为零，但同时也使获利的可能性降为零的房地产投资风险应对方法是( ) 。（A）风险预防（B）风险回避（C）风险转移（D）风险自留88 评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是 1 年前通过招标方式取得的 40年土地使用权，预计该酒店式公寓 2 年后建成出租的月毛租金为 50 元平方米，空置率为 10运营费用为毛租金的 40。89 评估该酒店式公寓在建工程的价值，最
27、适宜采用的估价方法是( )。（A）成本法（B）收益法（C）假设开发法（D）基准地价修正法90 该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元平方米。（A）300（B） 360（C） 540（D）60091 已知报酬率为 8，该酒店式公寓建成后的价值为( )元平方米。（A）3000（B） 3533（C） 3577（D）375092 该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。（A）37（B） 38（C） 39（D）4092 某家庭购买了一套价值为 40 万元普通住宅，首付款为房价的 30，其余房款用银行提供的贷款期为 20 年、年贷款利率为 6、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次
28、购买商品住房。 (2009 年真题)93 若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为( )。（A）国家（B）政府（C）企业（D）个人94 在贷款期内，该家庭的月还款额为( )元。（A）1667（B） 2006（C） 2034（D）306795 如月还款额占该家庭月收入的 30，则该家庭的月收入应为( )元。（A）5557（B） 6687（C） 6780（D）1022496 对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为( )。（A）贷款利率上调（B）房价下跌（C）房地产周期波动（D）资本价值变化96 上海的某一个房地产开发企业欲到沈阳开发商业地产项目，该企业首先委托某知名市场调查机构就
29、欲开发项目组织了沈阳本地的学者专家、业内人士、普通消费者等多类人群进行了座谈和问卷调查。委托市场研究机构就沈阳的商业地产市场的现状进行分析，就未来趋势进行了预测。并组织媒体人士赴上海对该企业在上海开发过的相似项目进行考察、了解和报道。97 一份理想的调查问卷需要具备的条件不包括( )。（A）主题明确（B）结构合理（C）内容全面翔实（D）通俗易懂98 以下属于房地产市场环境调研范围的有( )。（A）政治法律环境调研（B）经济环境调研（C）区域环境调研（D）房地产消费行为调研99 市场研究机构接受上海房地产开发企业委托，通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计一定时期内沈阳市场对商业地产的需求量及其变化趋势。这种做法体现的调研方法为( )。
