1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 20 及答案与解析一、单项选择题1 平均利息率计为 4，如果以 2000 万元的价格取得 50 年的土地使用权，则可知该地块的地租为每年( ) 。（A）80 万（B） 16 万（C） 16 万（D）40 万2 区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和( )。（A）城市空间结构理论（B）杜能区位理论（C）同心圆理论（D）韦伯区位理论3 土地补偿费的标准。依据土地管理法的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前平均年产值的( )倍。（A）34
2、（B） 610（C） 3（D）54 定性预测又称为( ) 。（A）判断预测（B）长期预测（C）定量分析（D）修正预测5 以下关于专家意见法的说法中，不正确的是( )。（A）该方法一般以匿名方式进行（B）小组由专家或业内人士组成（C）各专家只与调查人员发生联系。相互之间不发生联系（D）一般征求一次就可以得出预测意见6 房地产开发项目策划与( )同为项目前期工作的重要组成部分。（A）市场调查（B）可行性研究（C）专家咨询（D）市场定位7 房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的因素是( )。（A）经济性（B）可控性（C）适应性（D）及时性8 将项目价格确定在同一市场上较高的价格水平上的定价策略是(
3、)。（A）高价策略（B）低价策略（C）敏感策略（D）非敏感策略9 下列关于固定利率抵押贷款的说法，错误的是( )。（A）固定利率抵押贷款分期付款方式简单明了，每月还款金额完全相等，使借贷双方都能较准确地掌握借贷的成本（B）由于借款人能根据既定的每月还款额安排支出，减少了贷款的违约风险（C）只有在利率长期保持稳定、变动幅度较小的情况下才能得以发展（D）固定利率抵押贷款不存在借款人的违约风险10 按照税种的类别划分，我国房地产税收可分为四大类，耕地占用税属于( )。（A）货物和劳务税类（B）所得税类（C）财产税类（D）其他税收11 下列关于房产税的计税依据的说法，错误的是( )。（A）对于非出租的
4、房产，以房产原值一次减除 1030以后的余值为计税依据（B）对依照房产原值计税的房产，没记载在会计账簿固定资产科目中，不应按照房屋原价计算缴纳房产税（C）房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算（D）对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据12 通常根据城市的人口规模、行政级别、职能、地理位置、地形地貌、平面几何形状、内部结构、( ) 等，将城市划分为不同的类型。（A）道路格局（B）城市化水平（C）产业发展阶段（D）人口流动方向13 国有建设用地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。（A）土地的位置、面积、界址等土地自然状况（B）动工开发期限（C）工程完工期限（D）建设规划设计条件，或称使
5、用条件14 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。（A）投资利润率（B）资本金利润率（C）财务内部收益率（D）成本利润率15 指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿的是( )。（A）管理负担补偿率（B）缺乏流动性补偿率（C）投资风险补偿率（D）投资带来的优惠率16 工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的( )。（A）承包合同（B）一次性任务（C）管理工作（D）施工过程17 费用分解法就是把投资项目的成本构成按( )一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定
6、成本所属的类型。（A）时间（B）科目（C）固定成本大小顺序（D）可变成本大小顺序18 可比实例成交价格( )= 可比实例正常市场价格。（A）交易日期调整系数（B）房地产价格指数（C）交易情况修正系数（D）房地产状况调整系数19 承担为减少损失的扩大而支付的施救费用属于( )。（A）损害赔偿（B）责任赔偿（C）保险金给付（D）费用负担20 根据克里斯塔勒的中心地理论，在一个均质平原上，组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖理论图式是( )。（A）梯形市场区（B）三角形市场区（C）正六边形市场区（D）正方形市场区21 下列( )不属于房地产市场营销的特点。（A）差异性（B）广泛性（C）局限性（D
7、）环境相关性22 下列选项中，( ) 不属于业主享有的权利。（A）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定（B）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（C）监督物业管理企业履行物业服务合同（D）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用23 业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的( )机构。（A）执行（B）决策（C）管理（D）监督24 贷款人对抵押物或质押物进行处置的，应当采取转让、拍卖或者法律、法规、规章允许的其他方式。处置抵押物所得的价款应当按下列顺序分配( )。(1)支付与处置抵押物或质押物有关的费用；(2)扣除与抵押物或质押物有关
8、的税费；(3)如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人；(4)有第一抵押权人，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金等。（A）(1)(2)(3)(4)（B） (4)(3)(2)(1)（C） (2)(1)(3)(1)（D）(3)(1)(2)(4)25 交易情况修正的方法主要有差额法和( )。（A）收益法（B）成本法（C）百分率法（D）百分比法26 房地产投资评估采用内部收益率法的优点是( )。（A）能反映投资获利数额大小（B）能反映投资效率高低（C）无论何种模式现金流量都能求解（D）计算过程较其他方法简单27 为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与
9、补偿工作依法顺利进行，房屋征收条例明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有( )。（A）行政责任和民事责任（B）民事责任和刑事责任（C）行政责任和刑事责任（D）民事责任，刑事责任和刑事责任28 将集体所有的土地转为国有土地的行为属于( )。（A）同有建设用地使用权转让（B）出让国有建设用地使用权（C）征收集体土地（D）集体建设用地使用权的转移29 划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额( )包括土地价格。（A）应当（B）不应当（C）可以（D）不确定30 房地产市场营销过程中的目标顾客确定阶段的工作包括( )、目标市场选择和市场定位。（A）企业目标
10、确定（B）市场细分（C）产品设计（D）产品价格制定31 现阶段房地产开发企业市场营销工作中，委托代理机构完成的主要是( )。（A）产品定位（B）营销战略制定（C）商品房销售（D）施工管理32 物业基本情况不包括( )。（A）公司简介（B）公司法人地位及法定代表人证明（C）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料（D）公司章程33 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10 日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的( )级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（A）省、自治区（B）市（C）区（D）县34
11、 按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新购建价格可分为重建价格和重置价格。下列选项适用重建价格的有( )。（A）有历史价值的建筑物（B）普通住宅（C）别墅（D）行政办公楼35 某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为( )。（A）实现预期利润（B）维护企业形象（C）维持市场占有率（D）维持营业36 城市供水和排水用地是指( )。（A）城市基础设施用地（B）公益事业用地（C）法律、行政法规规定的其他用地（D）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地37 下列不属于房地产价格的调整方式的是( )。（A）基价的
12、调整（B）时段的调整（C）比例的调整（D）价格差异的调整38 下列不属于土地开发成本的是( )。（A）土地使用权出让金（B）城市基础设施建设费（C）土地使用权取得税费（D）建筑安装工程费39 ( )是调研人员通过改变调研对象面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响。（A）深度访谈法（B）观察法（C）试验法（D）投射法40 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入为( ) 。（A）净收益（B）实际收入（C）纯收入（D）有效毛收入41 物业服务收费应遵循( )的原则。（A）安全可靠（B）保本微利（C）费用与服务水平相适应（D）费
13、用与业主承受能力相适应42 金融机构发放贷款通常不仅要求以房地产作抵押，而且要求对抵押房地产进行保险，其目的是( ) 。（A）保护抵押房地产不受侵害（B）减少抵押房地产贬值的可能性（C）提高抵押房地产的价值（D）降低房地产贷款风险43 某房地产开发项目的总投资为 20 000 万元，其中的 50为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为 5，合同规定全部本息 9 年还清，利息不再计息。那么 9 年后的还款总额为( ) 万元。（A）12 000（B） 11 000（C） 12 500（D）14 00044 按照项目管理工作任务，不属于房地产开发项目管理系统的是( )。（A）风险管理（B）合同管理（C）
14、现场管理（D）设计项目管理45 拆迁人要对位于郊区的一排民宿进行拆迁，若采用货币补偿方式，则下列不属于影响补偿金额的是( ) 。（A）该民宿的地理位置（B）该民宿的用途（C）该民宿的建筑面积（D）该民宿的外观形状46 关于业主的概念，不正确的是( )。（A）业主是指房屋所有人（B）在我国，实行“房地一致”原则（C）业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象（D）业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利47 在国外，抵押率最高可达( )。（A）50（B） 70（C） 90（D）10048 等额分付终值公式 F=A(1+i)-1i 中，不需要满足的
15、条件是( )。（A）每期支付的金额相同（B）支付可以在期初也可以在期末发生（C）支付间隔相同（D）每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生49 工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容不包括( )。（A）根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间（B）确定项目活动之间的物理关系（C）按照总进度目标编制详细进度计划，并进行网络计划分析的计算和优化（D）按照总进度日标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图50 下列不属于房地产保险作用的是( )。（A）增强投保人的信用，促进资金融通（B）抵御意外不幸，实现经济补偿（C）为抵押二级市场的发展提供坚实的基础（
16、D）有利于社会增强防灾救灾能力，消除灾害损失51 物业管理招投标使用的法律法规不包括( )。（A）全国人大常委会 1999 年 8 月颁布的中华人民共和同招标投标法 （B）国务院 2003 年 6 月颁布的物业管理条例（C） 2007 年 8 月国务院关于修改的决定（D）2003 年 6 月建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法 52 包干制计费方式的物业服务费的构成中不包括( )。（A）预收的物业服务资金（B）物业服务成本（C）法定税费（D）物业服务企业的利润53 在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费、（ ）和税金。（A）措施费（B）预备费（C）临时
17、设施费用（D）利润54 净收益=有效毛收入 -（ ）。（A）物业服务费（B）运营费用（C）经营成本（D）开发建设成本55 征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（ ）所有。（A）农民个人（B）剩余劳动力安置单位（C）地上附着物所有人（D）农村集体经济组织56 消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（ ）。（A）主体（B）动力（C）保障（D）结果57 从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（ ）阶段的重要内容。（A）风险识别（B）风险估计（C）风险评价（D）风险应对58 城市中心商务强度指标是指( )。（A）中心商务区建筑面积总和总建筑基底面积（B）中心商务用地建筑
18、面积总和总建筑面积（C）中心商务用地建筑面积总和总建筑基底面积（D）中心商务区建筑面积总和总建筑面积59 下列原则中，不属于物业服务收费原则的是( )。（A）合理原则（B）费用与服务水平相适应原则（C）公开原则（D）费用与业主承受能力相适应原则60 某房地产开发企业出售房地产的增值额为 2 000 万元，扣除项目金额为 1 500 万元，该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为( )万元。（A）600（B） 775（C） 800（D）1 000二、多项选择题61 人员促销具有不同于其他促销方式的特点，具体表现在下列哪些方面( )。（A）固定性（B）滞后性（C）及时性（D）灵活性（E）选择性62 征
19、用的限制条件包括( )。（A）征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况（B）征用应符合法律规定的权限和程序（C）只要给予足够补偿，征用的财产可以不还回被征用人（D）使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿，但通常不及于可得利益的损失（E）征用的财产必须由专人管理和使用63 房地产市场需求调研包括( )。（A）房地产市场行情调研（B）房地产消费者调研（C）房地产消费动机调研（D）房地产消费行为调研64 采用按月等本金还款方式还款，借款人每月( )。（A）支付的本金是均等的（B）支付的利息是均等的（C）偿还利息越来越少（D）偿还利息越来越多（E）付款额越来越多65 物业服务企业资质申报时需提
20、供的资料包括( )等。（A）企业法定代表人的身份证明、营业执照（B）企业章程、验资证明（C）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同（D）物业服务企业花名册（E）管理和技术人员的职称证书和劳动合同66 房地产开发项目全寿命周期分为( )。（A）项目前期策划阶段（B）项目设计阶段（C）项目实施阶段（D）项目使用阶段（E）项目调研阶段67 房地产市场调研的作用很多，除了有利于房地产开发企业确定正确的发展方向还有( )。（A）有利于完善经营管理，提高经济效益之外（B）有利于房地产开发企业房地产产品更新换代（C）有利于房地产开发企业确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略（D）有利于房地产开发企业制订科
21、学的开发计划和销售计划（E）有利于解决老百姓购房难的问题68 房地产保险的作用包括( )等。（A）抵御意外不幸，实现经济补偿（B）促进房地产业和保险业的发展（C）改善居住条件，提高居民住房标准（D）增强投保人的信用，促进资金融通（E）为抵押二级市场的发展提供基础69 下列关于划拨建设用地使用权可以转让、出租、抵押的条件的表述，正确的是( )。（A）满足城市规划管理和土地管理部门的要求（B）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人（C）领有国有土地使用证（D）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明（E）依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金70 土地征收过程中，主要涉及的法律，包括(
22、 )。（A）土地管理法（B） 合同法（C） 物权法（D）基本农田保护条例（E）消费者权益保护法71 以下属于公共利益的特点的是( )。（A）公共利益是客观的（B）公共利益是共享的（C）公共利益是不确定的（D）公共利益足属于国家利益和政府利益的（E）公共利益是确定的72 房地产投资风险的特征主要表现为( )。（A）客观性（B）确定性（C）潜在性（D）损益双重性（E）可测性73 依据方案之间的关系，房地产投资项目方案包括( )。（A）独立方案（B）互斥方案（C）混合方案（D）互补方案（E）最优方案74 以下是房地产调查问卷应具备的条件是( )。（A）主体明确（B）结构合理（C）通俗易懂（D）长度适
23、宜（E）印刷清晰75 房地产开发经营的社会营销观念是要做到( )的统一。（A）企业利润（B）生态环境（C）消费需求（D）社会福利（E）产品质量76 某多层商品住宅的营销方案，销售价格表是以顶层为基准层制订的，顶层价格最高，向下依次降低，并且对一次性付款和分期付款(分三次)的时间做出了具体安排。现欲对价格进行调整。下列价格调整措施中，属于提高销售价格的有( )。（A）基准层价格不变，增大楼层差价系数（B）基准层价格和楼层差价系数不变，将第二次付款时间延后（C）价格表不变，提高首付款比率（D）价格表不变，将最后一次付款时间提前（E）价格表不变提高一次性付款的优惠率77 房地产市场定性调研是在市场调
24、研中搜集有关房地产市场参与者的（ ）等方面的资料。（A）外貌（B）倾向性（C）感觉（D）动机（E）态度78 国有建设用地使用权转让的方式有( )。（A）出售（B）出让（C）交换（D）租赁（E）赠与79 解决房地产开发项目合同争议的路径有( )。（A）和解（B）和解 调解（C）和解 调解仲裁（D）和解调解仲裁诉讼（E）和解调解诉讼80 住房抵押贷款证券化的优点有( )。（A）增强市场信用（B）增加抵押贷款的流动性（C）分散和转移投资者风险（D）促进房价降低（E）方便商业银行长期贷款变现三、案例分析80 王某购买了一套市场价格为 200 万元的商品房，首付款为 5，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款
25、期限为 20 年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为 5。81 王某这笔贷款的月利率和还款期数分别为( )。（A）038729，0。20 期（B） 04167，240 期（C） 5，20 期（D）5，240 期82 王某这笔贷款的月偿还额为( )。（A）58003 元（B） 62335 元（C） 1252638 元（D）1452038 元83 如果王某选择可变利率抵押贷款，则下列说法中，正确的有( )。（A）在抵押贷款合同中采用月还款限制和本金负摊还条款，是为了降低借款人的利率风险（B）可变利率抵押贷款是贷款利率随市场利率指数变动的抵押贷款（C）可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加
26、利率两部分组成（D）对于调整幅度较大的可变利率抵押贷款，抵押权入一般会要求较高的初始贷款利率83 某房地产开发公司对商品房开发项目进行全寿命周期管理。将商品房开发项目化分成项目的策划阶段、项目设计和实施阶段、项目使用阶段三个阶段。84 该商品房开发项目的策划阶段应该包括( )。（A）编制项目建议书（B）编制设计任务书（C）编制可行性研究报告（D）项目评估85 从交付使用到规定的责任期结束为止属于项目的( )。（A）前期策划阶段（B）设计阶段（C）实施阶段（D）使用阶段86 房地产开发项目的全寿命周期是指( )。（A）从有建设意图到项目立项（B）从有建设意图到项目拆除（C）从项目立项到项目正式启
27、用（D）从项目立项到项目拆除87 在施工阶段，为了施工顺利，施工单位必须编制( )。（A）勘察纲要（B）可行性研究报告（C）施工组织设计（D）项目建议书87 某写字楼在建工程的用地是 3 年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为 50年，预计该写字楼 2 年后建成出租，月毛租金为 50 元平方米，出租率为 90，运营费用为毛租金的 40。88 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去( )。（A）土地取得成本（B）已投入的开发建设成本（C）后续开发建设的必要支出（D）后续开发建设应获得的正常利润89 该写字楼建成后的年净收益为( )元平方米。（A）300（B） 360
28、（C） 540（D）60090 求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有( )。（A）累加法（B）成本法（C）市场提取法（D）直线法91 假设报酬率为 8，该写字楼建成后的价值为( )元平方米。（A）3000（B） 3633（C） 3750（D）450091 王某购买了一套价值为 40 万元的普通住宅，首付款为房价的 30，其余房款用银行提供的贷款期为 20 年、年贷款利率为 6、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。王某为首次购买商品住房。92 若将王某的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为( )。（A）国家（B）政府（C）企业（D）个人93 在贷款期内，王某的
29、月还款额为( )元。（A）1667（B） 2006（C） 2034（D）306794 假设月还款额占王某的家庭月收入的 30，则王某的家庭的月收入应为( )元。（A）5557（B） 6687（C） 6780（D）1022495 对王某的购买行为产生直接影响的风险因素为( )。（A）贷款利率上调（B）房价下跌（C）房地产周期波动（D）资本价值变化95 某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。 根据上述资料，回答下列问题
30、。96 土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是( ) 。（A）方案符合当地控制性详细规划要求（B）方案符合土地利用年度计划确定的控制指标（C）补充耕地面积至少与占用面积相等（D）补充耕地方案符合土地整理开发专项规划97 农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后( )日内将批复发出。（A）3（B） 4（C） 5（D）1098 甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为( )。（A）建设项目批准文件（B）建设用地规划许可证（C）房屋拆迁许可证（D）拆迁计划和拆迁方案99 在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为( )。（A）拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人（B）协议签订有相对的强制性（C）协议签订有严格的时间限制（D）被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人99 某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为 1500 万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资 1000 万元，第二年建设投资 1500 万元。住宅总建筑面积为 20000 平方米，预计平均售价为 4000 元平方米。销售计划为：建
