1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 22 及答案与解析一、单项选择题1 韦伯在对工业用原料进行的分类中，其中只分布在某些固定地点的原料是( )。（A）遍布性原料（B）特别原料（C）地方性原料（D）失重性原料2 垄断地租是由产品的( )带来的超额利润而转化的地租。（A）平均价格（B）市场价格（C）生产价格（D）垄断价格3 土地使用者应当在签订出让合同后( )内，支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。（A）50 日（B） 60 日（C） 80 日（D）一年4 建没用地使用权出让公告的发布中，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始前( )日发布招标公告。
2、（A）10（B） 20（C） 30（D）405 招标出让土地使用权的，出让人在( )接到投标文件有效。（A）投标人发出标书时（B）中标结果公布前（C）投标截止时间前（D）投标人发出标书一个月后6 在挂牌出让中，应( ) 确定竞得人。（A）在挂牌公告规定截止时间后 1 个月（B）在挂牌公告规定的挂牌截止时间（C）在符合条件的竞买人填写好报价单后（D）在确定了竞价申请人之后7 建设用地使用权出让合同规定，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在( ) 予以退还，不计利息。（A）确定竞买人之后（B）招标拍卖挂牌活动结束后一周内（C）招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内（D）成交确认书
3、签订时8 房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的( )原则。（A）客观性（B）科学性（C）主观性（D）公平性9 通过房地产市场信息的搜集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为的活动，称为( )。（A）房地产市场预测（B）房地产市场调查（C）房地产市场策划（D）房地产市场分析10 某房地产开发企业有购买三宗土地进行房地产开发的机会，而每一个项目分别有几个方案，但由于资金有限，需要选择能使资金得到充分运用的方案。这时，
4、该企业面临着的方案选择类型是( )。（A）独立方案（B）混合方案（C）互斥方案（D）组合-互斥方案11 工程投标现场考察重点调查了解的情：况不包括( )。（A）建筑物施工条件（B）工地周边环境（C）工地附近住宿条件（D）资金投入12 房地产开发企业适宜采用直接渠道的情况不包括( )。（A）商品房素质特别突出，市场反应很好（B）房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求（C）刚刚兴建的小规模房地产开发企业，各项制度还很不完善（D）大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素质销售队伍13 在房地产广告预算编制的方法中，根据目前或预测的销售额的百分比决定广告费用的大小的方法是(
5、) 。（A）目标任务法（B）销售百分比法（C）量人为出法（D）竞争对等法14 经实地勘察，某建筑物的有效年龄经过年数估计为 20 年，无残值。该类建筑物的经济寿命为 50 年。该建筑物的成新率为( )。（A）40（B） 50（C） 60（D）6715 下列关于房地产重新购建价格的说法错误的是( )。（A）先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加（B）求取土地的重新购建价格时，通常假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法求取重新取得价格（C）求取建筑物的重新购建价格时，假设旧建筑物所在的土地已经取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在
6、之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的，一切合理、必要的费用及税金（D）建筑物的重建价格只能运用工料测量法进行求取16 假设开发法在形式上是评估( )的倒算法。（A）旧房地产的成本法（B）新开发的房地产的成本法（C）旧房地产的收益法（D）新开发的房地产的收益法17 物业管理条例规定，业主委员会成立后 30 日内必须向物业所在地的( )备案。（A）社区工作站（B）市民政部门（C）县人民政府房地产行政主管部门（D）区、县人民政府房地产行政主管部门18 物业管理招投标是物业管理服务的( )运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行
7、为确定物业管理权的活动。（A）物业的业主委员会（B）物业管理企业（C）建设单位（D）招标投标双方19 在房地产住房抵押贷款中，如果抵押人失业或者家庭收入减少，将影响借款人的还款能力，并有可能因此发生违约风险，这种风险称之为( )。（A）借款人还款能力风险（B）抵押物产权风险（C）担保人偿付能力风险（D）利率风险20 某集团公司因企业发展的需要，在某县占用耕地 4500 平方米，当地耕地占用税的适用税额标准为每平方米 30 元，则应向该公司一次性征收的耕地占用税税额为( )元。（A）100000（B） 125000（C） 135000（D）270000二、多项选择题21 城市土地利用过程与农地、
8、林地等相比具有( )。（A）位置的固定性（B）用地类型上的多样性（C）使用上的永续性（D）区位上的极端重要性（E）利用上的高度集约性22 对未经批准擅自( ) 土地使用权的单位和个人，政府可以依法没收其非法收入，并根据其情节处以罚款。（A）出让（B）转让（C）拍卖（D）出租（E）抵押划拨23 下列关于建设用地使用权出租的说法正确的有( )。（A）划拨土地使用权出租的，不用补办出让手续（B）土地使用权出租，出租人必须办理登记（C）土地使用权出租，其地上建筑物及其附属物一并出租（D）土地使用权出租，出租人可以不办理登记（E）土地使用权出租后，出租人可以不对租赁标的进行必要的维护24 房地产市场调研
9、资料收集的主要途径有( )。（A）走访房地产交易当事人（B）访问促成房地产交易的房地产经纪人（C）查阅政府和有关部门的房地产登记等资料（D）拜访业主委员会委员（E）向工程监理人员讨教25 在敏感性分析中，常用的项目评价指标有( )。（A）盈亏平衡点（B）价格（C）销售额（D）财务内部收益率（E）财务净现值26 下列各项属于设备器具购置费用的有( )。（A）直接费（B）利润（C）税金（D）间接费（E）安装费27 房地产市场营销具有( )的特点。（A）营销策略的差异性（B）营销市场的广泛性（C）营销组织的区域性（D）环境相关性（E）营销方式的有限性28 房地产营业推广方式的特点主要有( )。（A）
10、非普遍性（B）灵活性（C）选择性（D）即期效应明显（E）非连续性29 选取的可比实例应符合的要求有( )。（A）与估价对象类似的房地产（B）与估价对象不同性质的房地产（C）交易类型与估价目的吻合（D）成交日期与估价时点接近（E）成交价格是正常价格30 假设开发法的步骤一般包括( )。（A）调查已开发房地产的基本情况（B）选择最佳的开发利用方式（C）估计开发经营期（D）预测开发完成后的房地产价值（E）进行具体计算，求出待开发房地产的价值31 应由业主共同决定的事项有( )。（A）制定、修改管理规约和业主大会议事规则（B）监督管理规约的实施（C）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（D）选聘和解聘
11、物业服务企业（E）筹集和使用专项维修资金32 房地产股票的优点包括( )。（A）吸收的资金来源稳定（B）没有还款年限的限制（C）伸缩弹性强（D）融资能量大（E）有还款年限的限制33 房地产税收的基本职能包括( )。（A）保障财政收入（B）筹集公共建没资金（C）发挥经济杠杆的调节作用（D）杜绝房地产投机行为，维护市场秩序（E）调节收入水平，缩小贫富差距三、案例分析33 赵某购买一套商品住宅，成交价格为 50 万元，首期付款为房价的 30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为 10 年，贷款年利率为 6，采用按月等额还款方式偿还。34 银行在审核抵押贷款时，应不同意( )设定抵押。（A）商品住宅
12、（B）抵押人依法有权处分的国有土地使用权（C）权属有争议的房地产（D）已依法公告列人拆迁范围的房地产35 赵某的月还款额为( )元。（A）2974（B） 3886（C） 5356（D）974236 若赵某将其家庭收入的 25用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为( )元。（A）11896（B） 13896（C） 15544（D）2142437 若第 5 年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为( )元。（A）172858（B） 182786（C） 192858（D）20100638 在固定利率抵押贷款的情况下，对银行而言，出现提前还款风险的情形有( )。（A）市场利率上升（B）市场利率
13、下降（C）抵押人收入水平上升（D）抵押人收入水平下降经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 22 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 韦伯将工业用原料分为两类，分别是：遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大；限制性原料，又称地方性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位模式产生重大影响。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 D【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 B【试题解析】 按照现行规定，土地使用者应当在签订出让合同后 60 日内，支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。【知识模块
14、】 建设用地使用制度4 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地使用权出让公告的发布中，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始口前 20 日，在土地有形市场或者指定的场所、媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 C【试题解析】 招标出让土地使用权的，投标人应在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 B【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 C【试题解析】 建设
15、用地使用权出让合同规定，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标、拍卖、挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场调研9 【正确答案】 D【试题解析】 房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的搜集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。【知识模块
16、】 房地产市场调研10 【正确答案】 B【试题解析】 混合方案是指独立与互斥的混合结构。具体地说，混合方案是指项目方案群有两个层次，高层次是若干个独立方案，而在每个独立方案中又存：在若干个互斥方案。【知识模块】 房地产投资项目方案比选11 【正确答案】 D【试题解析】 在工程投标中，现场调研是投标前的一项重要准备工作。现场考察应当重点调查了解的情况有：建筑物施工条件； 工地及周边环境、电力等情况；本工程与其他工程间的关系； 工地附近住宿条件等。【知识模块】 房地产开发项目管理12 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发企业通常采用直接渠道的情形主要有：大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销
17、售专业知识和经验的高素质销售队伍；房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求；商品房素质特别突出，市场反应很好。【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 B【试题解析】 销售百分比法是指房地产开发企业根据目前或预测的销售额的百分比决定广告费用的大小的方法。销售百分比法以方案可能实现的总销售额为基数，规定一定的百分比，作为广告费用上限。一般以可能实现的总销售额的152为广告费用的支出上限。销售百分比法常用于广告的包干经营。【知识模块】 房地产市场营销14 【正确答案】 C【试题解析】 该建筑物的成新率=【知识模块】 房地产估价15 【正确答案】 A【试题解析】 B 项，通常是假设土地上的建
18、筑物不存在，采用市场法等求取该土地的重新购置价格；C 项，在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物必要的支出和正常利润；D 项，具体求取的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。【知识模块】 房地产估价16 【正确答案】 B【试题解析】 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。【知识模块】 房地产估价17 【正确答案】 D【试题解析】 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日
19、内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案内容包括业主委员会成员的基本情况、管理规约、业主大会议事规则等。【知识模块】 物业管理18 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招投标是一种市场双向选择行为。【知识模块】 物业管理19 【正确答案】 A【试题解析】 偿付能力风险主要包括借款人还款能力风险和担保人偿付能力风险两种。如果抵押人失业或家庭收入减少，将影响借款人的还贷能力，并有可能因此发生违约风险，这种风险称为借款人还款能力风险。【知识模块】 房地产
20、金融20 【正确答案】 C【试题解析】 根据耕地占用税一次性征收应纳税额的计算公式：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准，则应向该公司一次性征收的耕地占用税税额为：450030=135000(元)。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题21 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 城市土地利用过程比农地、林地等利用过程复杂，这是因为城市土地除了具有位置上的固定性、数量上的有限性、使用上的永续性等土地资源的一般共性，还具有用地类型上的多样性、区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特性。AC 两项是土地资源的一般共性。【知识模块】 房地产经济基本理论22 【正确答案】 B,D,E【知识模
21、块】 建设用地使用制度23 【正确答案】 B,C【试题解析】 土地使蹦者依法取得的划拨建设用地使用权，依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金，并经过土地管理部门批准，可以出租。建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产市场调研资料搜集的途径主要有：访问交易双方当事人；访问促成房地产交易的房地产经纪人；搜集准交易资料；向房地产租售经办人员讨教；搜集各类次级资料，包括政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析资料；与同业交流资
22、料。【知识模块】 房地产市场调研25 【正确答案】 D,E【试题解析】 敏感性分析是指预测项目主要不确定冈素的变化对项目评价指标FIRR(财务内部收益率 )、FNPV( 财务净现值)等的影响，从中找出敏感因素并进行相关分析的一种行为。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析26 【正确答案】 A,D【试题解析】 设备器具购置费用和建筑安装工程费用构成工程费用，其中设备器具购置费用主要由直接费和间接费两部分构成。【知识模块】 房地产开发项目管理27 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产市场营销是依据市场营销理论和方法，结合房地产产品及其市场特性，以房地产产品及相关服务为对象的市场营销。房
23、地产市场营销具有的特点有：营销市场的广泛性； 营销组织的区域性； 营销策略的差异性。【知识模块】 房地产市场营销28 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 房地产营业推广策略与其他促销方式相比，主要的特点有：非普遍性，并非所有的潜在客户都能得到促销活动带来的“实惠”，因此具备非普遍性特点；非连续性，推广活动限于在特定时间内进行，如开盘时间、特殊的节假日等，以通过这些活动提高潜在客户的关注度和购买动力，或促使客户尽早购买；即期效应明显，不论是为了传达信息还是促进销售的推广活动，都应能即时体现出效果来。【知识模块】 房地产市场营销29 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 选取的可比实例应符合
24、的要求有：可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应尽量为正常价格。【知识模块】 房地产估价30 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 运用假设开发法估价一般分为六个步骤进行：调查了解待开发房地产的状况；选择最佳的开发利用方式； 估算开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值；预测开发所必要的支出及应获得的正常利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。【知识模块】 房地产估价31 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 由业主共同决定的事项有：制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规
25、约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。B 项属于业主委员会的职责。【知识模块】 物业管理32 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产股票融资属于直接融资方式，它克服了间接融资方式的不足。房地产开发经营企业发行股票的融资能量大，伸缩弹性强，吸收的资金来源稳定，没有还款年限的限制，因而发行股票已成为房地产开发经营企业普遍采用的融资方式。【知识模块】 房地产金融33 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产税收的职能包括：保障财政收入，筹集公共建设资金；发挥经
26、济杠杆的调节作用，促进经济健康发展； 抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序；调节收入水平，缩小贫富差距。【知识模块】 房地产税收三、案例分析【知识模块】 房地产金融34 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产金融35 【正确答案】 B【试题解析】 设贷款本金为 p，贷款月利率为 i，按月计算的贷款期数为 n，每月本息付款额为 a，即 i=612=05；n=1210=120，则：【知识模块】 房地产金融36 【正确答案】 C【试题解析】 赵某家庭月收入至少为：388625=1 5544(元) 。【知识模块】 房地产金融37 【正确答案】 D【试题解析】 设贷款余额为 pm，已归还期数为出，根据年金现值的计算公式，该时点的贷款余额为：【知识模块】 房地产金融38 【正确答案】 B,C【试题解析】 提前还款风险是指由于借款人提前归还部分或全部贷款余额而给金融机构造成的风险。当借款人市场利率下降时，因为市场再筹资成本降低，出于理性选择再筹资而提前偿还贷款。当抵押人收入水平上升时，抵押人有更多的资金用于还款而出现提前还款情形。【知识模块】 房地产金融
