1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 23 及答案与解析一、单项选择题1 关于杜能圈第一圈，下列说法正确的是( )。（A）林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的木材（B）谷物轮作区，主要生产粮食（C）自由农作物区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品（D）放牧区，或称畜牧业区2 在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的( )。（A）利润（B）收入（C）普通收入（D）额外收入3 土地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。（A）建设规划没计条件（B）建设密度和高度控制指标（C）开发进度和分期投资额度（D）工程完工期限4
2、 物权法规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括( )。（A）土地使用期限（B）土地用途（C）动工开发建设期限（D）土地界址、面积5 建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，( )。（A）市、县人民政府有优先购买权（B）市、县人民政府可以采取必要的措施（C）应由市场调节，市、县人民政府不得干预（D）市、县人民政府有权提高土地使用权出让金6 转让划拨土地使用权时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由( )缴纳土地使用权出让金。（A）转让方（B）受让方（C）转让方与受让方各半（D）转让方与受让方协商7 下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是( )。（A）成片开发土地使用权只能成片转让（B）土地
3、使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移（C）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权（D）成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件8 国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和( )。（A）土地使用权转让（B）土地使用权出租（C）国有土地租赁（D）土地使用权抵押9 ( )主要用于对重大客户、公司型或机构型客户的调研中。（A）经理询问法（B）电话询问法（C）人户询问法（D）路上拦截法10 某房地产投资项目的现金流量如表 56 所示。如果投资者的目标收益率为 1 2，则该项目的财务净现值为( )。（A）26183（B） 2644
4、5（C） 26872（D）2691411 在计算某投资项目的财务内部收益率时，得到如下结果：当用 17试算时，净现值为-14 万元；当用 16试算时，净现值为 9 万元。则该项目的财务内部收益率约为( )。（A）1615（B） 1628（C） 1639（D）165012 下列关于财务内部收益率的表述，错误的是( )。（A）财务内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率（B）计算时一般采用试算法求得项目财务内部收益率（C）当 FIRRiC 时，则方案或项目在经济上可以接受（D）当 FIRRC 时，则方案或项目在经济上可以接受13 某开发项目其初始投资为 1 亿元，预计此后每年净现金流量为 30
5、00 万元，若i=10，则其动态投资回收期为( ) 年。已知：(PA，10，4)=31 699，(PA，10，5)=37908，(PA，10，6)=43553。（A）436（B） 426（C） 374（D）36414 动态投资回收期指标的优点是( )。（A）容易理解，计算也比较简便，在一定程度上显示了资本的周转速度（B）考虑资金的几寸问价值及项目在整个计算期内的经济状况（C）考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目在整个计算期内的经济运行状况（D）指标的经济意义明确直观，判断准则直观明了15 房地产投资决策的基础是( )。（A）编制项目申请报告（B）筹集建没资金（C）进行可行性研究（D）签订相关协
6、议和合同16 目前比较典型和理想的开发项目组织形式是( )。（A）直线职能制（B）事业部制（C）矩阵结构（D）项目型结构17 在房地产产品供求大体平衡的情况下容易产生( )观念。（A）生产（B）产品（C）推销（D）社会营销18 当开发企业准备调整其商品房价格时，为维护开发企业及其房地产的形象，一般不宜( ) 。（A）直接上调价格（B）直接下调价格（C）调整付款比例（D）调整付款时间19 将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为( )修正。（A）交易日期（B）交易情况（C）区位状况（D）权益状况20 “可比实例在房地产状况下的价格 房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格”
7、属于( )进行房地产状况修正的一般公式。（A）回归分析法（B）差额法（C）百分率法（D）比较法21 运用累加法估算报酬率时，以( )为基础进行估算。（A）风险调整值（B）投资风险补偿（C）管理负担补偿（D）安全利率22 物业管理条例规定，物业建设单位制定临时管理规约的时间为( )。（A）物业使用之前（B）物业销售之前（C）物业销售之中（D）物业销售之后23 可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为( )。（A）25（B） 2（C） 15（D）124 被保险房屋发牛保险事故是由“第三者” 造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者” 行使索赔权，这种权利称为 ( )。（A
8、）追溯权（B）代位求偿权（C）代理权（D）债权25 下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是( )。（A）城镇土地使用税（B）土地增值税（C）房产税（D）印花税二、多项选择题26 房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括( )。（A）位置（B）交通（C）周围环境（D）人口（E）外部配套设施27 按照城市的职能，可以把城市分为( )。（A）工业城市（B）交通枢纽城市（C）旅游城市（D）具有综合职能的城市（E）以某种职能为主的城市28 ( )的情况下主持人应当终止拍卖。（A）竞买人最高报价未达到底价（B）竞买人的最高应价未达到底价（C）竞买人的最高应价远
9、远超出底价（D）竞买人同时喊价（E）竞买人超过十人29 下列关于抵押建设用地使用权的占用与管理的表述正确的有( )。（A）抵押权人无权监督、检查抵押土地使用权的管理情况（B）抵押权可随债权转让（C）由于建设用地使用权需同地上房屋所有权共同设定抵押，所以地面上已有建筑物时，其同时作为抵押品（D）抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足（E）经抵押人同意，抵押建设用地使用权可以转让或出租30 因特网询问法的缺点有( )。（A）无法控制被访者（B）无法获得被访者的合作（C）无法了解被访者的动机（D）只反映了被访者
10、的部分需求（E）可能只反映了常上网的人群的需要31 下列各项属于房地产投资系统风险的有( )。（A）通货膨胀风险（B）市场供求风险（C）变现风险（D）时间风险（E）持有期风险32 下列关于房地产投资项目可行性研究主要依据的说法中，正确的有( )。（A）在房地产投资项目可行性研究的过程中，既要对投资项目本身的现金流量进行分析研究，也要对项目所处的环境进行分析预测（B）在对项目所处的环境进行分析预测时，一般只需考虑经济、技术、资源、金融环境，不需要考虑政治因素的影响（C）既要对项目内部各环节的运行进行研究比较，又要对项目外部因素的不确定性对项目的影响进行分析判断（D）需要考虑国家相关法律法规以及国
11、民经济和社会发展规划、宏观调控政策等（E）需要明确委托人的意图33 现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型有( )。（A）总包合同（B）总价合同（C）单价合同（D）成本加酬金合同（E）成本加利润合同34 房地产价格策略的内容一般包括( )。（A）房地产价格比较方法（B）房地产定价的目标和原则（C）房地产价格调整策略（D）房地产定价策略（E）房地产定价的基本方法35 求取建筑物重新购建价格的方法有( )。（A）指数调整法（B）分部分项法（C）工料预测法（D）工料测量法（E）净现值法36 下列( ) 属于物业管理投标申请人资格预审文件的内容。（A）资格预审申请书格式（B）招标项目说明书（C
12、）申请人须知（D）企业资质文件（E）企业财务状况37 根据城市房地产抵押管理办法，下列不得设定抵押的财产有( )。（A）权属有争议的房地产（B）列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物（C）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产（D）已依法公告列入拆迁范围的房地产（E）抵押人所有的机器、交通运输工具38 保险公司从企业经营管理和自：身经济利益出发，在房地产保险的( )等方面，积极引导和督促被保险人提高风险意识，加强风险管理和对保险房产的维护，有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。（A）条款制定（B）保险金额（C）赔款处理（D）安全防范（E）提供防灾咨询服务三、案例分析38 某
13、房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限 50 年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设 8 幢 17 层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为 4500 元平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期 2 年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。39 根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用( )。（A）代理费用估算法（B）收入比例法（C）工作量法（D）竞争对比法40 该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有(
14、 )等。（A）还本销售（B）活动推广（C）公共关系（D）人员推广41 该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好( )。（A）计价单位（B）起步价（C）调价幅度（D）调价频率42 在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑( )等因素。（A）幢号（B）楼层（C）朝向（D）顾客收入43 若以商品住宅均价购买一套 100 平方米的住宅，首付款 30。银行提供 7 成按揭，10 年内按月等额还本付息，月利率 5。每月应向银行还款( )元。（A）2638（B） 2711（C） 3497（D）4776经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 23 答案与解析一、单项选择题
15、1 【正确答案】 C【试题解析】 在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。A 项为第二圈，即林业区； B 项为第三圈，即谷物轮作区；D 项为第四圈草田轮作区的一部分。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 B【试题解析】 地租的本质是超额报酬或收益。在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 D【试题解析】 目前，建设用地使用权出让合同的内容具体包括：土地的位
16、置、面积、界址等土地自然状况；土地用途及使用期限；建设规划设计条件；动工开发期限；出让金额及支付方式；开发进度与分期投资额度；违约责任；双方认为应当约定的其他条款。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 C【试题解析】 物权法第一百三十八条的规定，出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地使用权转让价格明显低于出场价格的，市、县人民政府有优先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、
17、县人民政府可以采取必要的措施。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 B【试题解析】 划拨建设用地使用权转让有两种规定：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 A【试题解析】 成片开发土地的，由于其投资额较大，所以城市房地产管理法规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 C【试题解析】 国有建设用地有偿使用方式，除了国有建设用地使用权出让，还
18、有国有建设用地租赁、围有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营。【知识模块】 建设用地使用制度9 【正确答案】 A【试题解析】 经理询问法主要适用于对重大客户、公司型或机构型客户的调研中，如房地产开发企业如果开发办公楼，在确定市场需求时就要求助于这种类型的调研。【知识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 A【试题解析】 已知 iC=12，利用公式 ，则该项目的财务净现值为：【知识模块】 房地产投资项目经济评价11 【正确答案】 C【试题解析】 该项目的财务内部收益率为：FIRR=i1+FNPV1(FNPV 1+FNPV 2)(i 2-i1)=16+19(9+14)(17-16)=1639
19、 。【知识模块】 房地产投资项目经济评价12 【正确答案】 D【试题解析】 计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率 iC 进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是： 当 FIRRiC 时，则方案或项目在经济上可以接受；当 FIRRi C 时，则方案或项目在经济上应予以拒绝。【知识模块】 房地产投资项目经济评价13 【正确答案】 B【试题解析】 由于 3000(PA，10，n-1)100003000(PA ，10，n)，即：(PA，10， n-1)3 3333(PA ，10，n) 。而(PA，10，4)=3 1699，(PA，10，5)=37908，则，动态投资收
20、期 Pt=【知识模块】 房地产投资项目经济评价14 【正确答案】 A【试题解析】 动态投资同收期是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来推算投资同收期。其优点是指标容易理解，计算也比较简便，在一定程度上显示了资本的周转速度。B 项为财务内部收益率指标的优点；CD 两项为财务净现值指标的优点。【知识模块】 房地产投资项目经济评价15 【正确答案】 C【试题解析】 由于房地产投资项目投资规模大、投资类型多、投资时间长、不确定因素复杂，因此，房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行
21、，法律上是否允许等。【知识模块】 房地产投资项目方案比选16 【正确答案】 C【试题解析】 矩阵型项目组织适用范围较广，可以适用于同时承担多项目管理的企业，也可适用于可分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂的项目。矩阵结构是目前比较典型和理想的开发项目组织形式。【知识模块】 房地产开发项目管理17 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场营销18 【正确答案】 B【试题解析】 价格下调说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气，预示着还有下降的可能。所以，房地产开发商通常不会直接宣布其楼盘价格下调，而是通过其他方式间接让客户感受价格下调的优惠，以维护其
22、正面形象。【知识模块】 房地产市场营销19 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的被估价房地产的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。【知识模块】 房地产估价20 【正确答案】 C【试题解析】 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。其中，百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格：K 房地产状况调整系数：可比实例在被估价房地产状况下的价格；差额法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在其房地产状
23、况下的价格房地产状况调整金额：可比实例在被估价房地产状况下的价格。【知识模块】 房地产估价21 【正确答案】 D【试题解析】 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。其中，无风硷报酬率(安全利率) 是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本，是估算报酬率的基础。【知识模块】 房地产估价22 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理条例规定，物业建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售之前。这是因为一旦有业主入住，就会涉及有关物业使用、维护、管理等方面的要求。因此，业主需要提前知晓临时管理规约的内容，以便能从入住时起就遵守规约的要求
24、。另外，在实践中，物业建设单位一般将临时管理规约作为房屋买卖合同的附件，或者在房屋买卖合同中明确要求物业买受人应当遵守临时管理规约，通过上述两种方式让物业买受人作出遵守临时管理规约的承诺，这在客观上要求临时管理规约应当在物业销售之前制定。【知识模块】 物业管理23 【正确答案】 B【试题解析】 可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为 2，在整个贷款期限内贷款利率的调整上限为 56，调整下限则可以由借贷双方协商确定。【知识模块】 房地产金融24 【正确答案】 B【试题解析】 保险代位求偿权又称保险代位权，是指保险人享有的，代位行使被保险人对造成保险标的损害负有赔偿责任的第三方之索赔求偿权的权利。
25、【知识模块】 房地产金融25 【正确答案】 D【试题解析】 我国税收体系订可以按照中央税、地方税和中央地方共享税来划分。在该体系中涉及房地产的地方税有耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税等，中央地方共享税有营业税、企业所得税、个人所得税和印花税等。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题26 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产经济基本理论27 【正确答案】 D,E【试题解析】 按城市职能，可以将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市，例如工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市等。还可进一步细分为各种各样功能的城市，如工业类城市还可细分为化工、冶金、纺织
26、等专业性城市。【知识模块】 房地产经济基本理论28 【正确答案】 A,B【试题解析】 竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。【知识模块】 建设用地使用制度29 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 已作抵押的建设用地使用权由抵押人占用与管理，抵押权人有权按照抵押合同的规定监督与检查抵押建设用地使用权的管理情况。【知识模块】 建设用地使用制度30 【正确答案】 A,E【试题解析】 由于无法控制调研对象，使因特网询问法的效果大打折扣，极有可能获得的是有偏的数据，只能反映经常上网人群的情况。【知识模块】 房地产市场调研3
27、1 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。房地产投资的非系统风险包括：收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险和持有期风险。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析32 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 项，在房地产投资项目可行性研究的过程中，既要对投资项目本身的现金流量进行分析研究，也要对项目所处的环境(经济环境、社会环境、政治环境、技术环境、资源环境、金融环境、国际环境等)进行分
28、析预测。其中，政治环境是一个重要影响因素，不可忽视。【知识模块】 房地产投资项目方案比选33 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型有：总价合同。总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担；单价合同。单价合同是整个合同期间执行同一合同单价，而工程量按照实际完成的数量进行计算的合同，工程量清单计价模式即是单价合同的基础；成本加酬金合同。这种合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照实现约定的某一方式支付一定酬金的合同。【知识模块】 房地产开发项目管
29、理34 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产价格策略是指房地产开发企业根据开发经营总目标的要求，围绕房地产价格制定而确定的定价目标，以及为了实现预定的定价目标，在房地产价格确定和调整中所使用的房地产定价原则、方法和技巧。房地产价格策略的内容一般包括：房地产定价的目标和原则； 房地产定价的基本方法； 房地产定价策略；房地产价格调整策略。【知识模块】 房地产市场营销35 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中包含的土地价格来求取。具体的求取方法有单位比较法、分部
30、分项法、工料测量法和指数调整法。【知识模块】 房地产估价36 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。【知识模块】 物业管理37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 城市房地产抵押管理办法第八条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列人文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 已依法公告列入拆迁范嗣的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的
31、房地产；依法不得抵押的其他房地产。【知识模块】 房地产金融38 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 保险公司从企业经营管理和自身经济利益出发，在房地产保险条款制定、费率确定、赔款处理、安全防范以及提供防灾咨询服务、建立防灾基金等方面，积极引导和督促被保险人提高风险意识，加强风险管理和对保险房产的维护，有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产金融39 【正确答案】 C【知识模块】 房地产金融40 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产开发企业进行促销活动的基本方式，有人员促销和非人员促销两类。非人员促销又包括广告、活动推广、营业推广和公共关系推广等方式。【知识模块】 房地产金融41 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。【知识模块】 房地产金融42 【正确答案】 B,C【试题解析】 确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。【知识模块】 房地产金融43 【正确答案】 C【试题解析】 房屋总价=100450010000=45( 万元)；7 成按揭贷款，贷款额为4570 =31 5(万元)；还款期为 1012=120(期)，将数据代入下列公式得，每月本息付款额为：【知识模块】 房地产金融
