1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 25 及答案与解析一、单项选择题1 一般而言，在工业生产过程中使用纯原料，其原料指数( )。（A）1（B） 1（C） =1（D）=02 订立建设用地使用权转让合同的前提条件是( )。（A）土地使用权协议（B）土地使用权权利义务关系协议（C）出让合同（D）国土资源部的相关证明文件3 出让建设用地使用权的，出让人应当按照合同规定提供出让土地的( )，未出让的，按违约赔偿损失。（A）使用权（B）处分权（C）收益权（D）占有权4 受让人如果以出让方式取得土地使用权的，应当符合( )条件时才能转让房地产。（A）按照合同约定支付全部出让金，并取得土地使用证（
2、B）支付全部出让金 3 个月（C）按照合同约定支付全部出让金（D）按照合同约定支付部分出让金5 关于建设用地协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别，下列说法不正确的是( )。（A）适用范围不同（B）出让金形成方式不同（C）最低价确定的原则不同（D）编制出让计划的过程不同6 土地出让合同约定是指出让合同约定的期限和条件，其条件不包括( )。（A）土地用途（B）投资数额（C）投资方式（D）土地利用要求7 以( )方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。（A）出让（B）划拨（C）拍卖（D）分配8 在房地产市场凋研的程序中，确定调研目标，制定调研计划属于( )阶段
3、。（A）调研准备（B）结果处理（C）正式调研（D）绘制施工图9 市场供求缺口和拟开发项目市场占有率的乘积称为( )。（A）市场容量（B）市场区域（C）项目吸纳量（D）项目大小10 某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为 3000 万元，住宅平均售价为 4000 元平方米，单位产品的可变成本为 2500 元平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利 300 万元。该公司需开发的保本开发面积为( )平方米。（A）14500（B） 16700（C） 20000（D）2200011 下列分析方法中，只能用于不确定性分析中财务效益分析的是( )。（A）盈亏平衡分析（B）风险分析（C
4、）敏感性分析（D）净现值分析12 关于项目不确定性分析的意义，下列说法错误的是( )。（A）可帮助进一步判断投资方案的可行性（B）有效地减少不确定性因素对项目经济效益的影响（C）可提高项目的收益水平（D）提高项目的风险抵御能力13 房地产投资项目一般采用( )。（A）线性盈亏平衡分析（B）非线性盈亏平衡分析（C）动态盈亏平衡分析（D）静态盈亏平衡分析14 在进行盈亏平衡分析时，需要将全部成本分解为( )。（A）生产成本与销售成本（B）短期成本与长期成本（C）同定成本与变动成本（D）显性成本与隐性成本15 下列关于独立方案选择的说法，不正确的是( )。（A）若资金足以分配，可以计算各项目的 FN
5、PV，若大于零，项目可选（B）若资金足以分配，可以计算各项目的 FIRR，若大于基准收益率，项目可选（C）若资金：不足以分配，可以将独立方案转为互斥方案，再进：行比较（D）若资金不足以分配，可以将独立方案转为组合一互斥方案，再进行比较16 建筑安装工程费用不包括( )。（A）直接费（B）税金（C）利润（D）预备费17 房地产委托代理合同签订以后，紧接着要进行的工作是( )。（A）委托人提交有关资料（B）代理方进行营销企划（C）代理方进行租售准备（D）委托方与代理方进行项目结算18 针对不同的广告目标，房地产广告效果一般可分为( )和信息传播效果。（A）销售效果（B）知名度状况（C）沟通效果（D
6、）目标实现程度19 报酬率等于( ) 、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。（A）低风险报酬率（B）银行存款利率（C）银行贷款利率（D）无风险报酬率20 某建筑物的体积为 700m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为 600元m 3，则该建筑物的重建价格为( )万元。（A）42（B） 45（C） 48（D）4921 下列适用于将生地开发成熟地的公式是( )。（A）生地价值=开发完成后的熟地价值 -由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息- 销售税费-土地开发利润- 取得生地的税费（B）生地价值= 开发完成后的房地产价值-由生地建成
7、房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息- 销售税费-土地开发利润- 取得生地的税费（C）生地价值= 开发完成后的房地产价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息一销售税费- 土地开发利润-取得生地的税费（D）生地价值=开发完成后的熟地价值 -由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费- 土地开发利润-取得生地的税费22 下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是( )。（A）物业服务企业是独立的企业法人（B）物业服务企业属于服务性企业（C）物业服务企业所提供的服务是非营利性的（D）物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能23 邀请招标的主要特点是( )。（A）最大限
8、度地体现了招标的公开、公正、合理的原则；招标人可以通过市场竞争找到自己满意的物业管理企业（B）接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限（C）可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（D）招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标24 下列关于房地产金融业务的说法中，错误的是( )。（A）住房基金是定向用于住房生产、经营、消费的专项资金（B）只有房地产股份有限公司能够发行房地产债券（C）房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，一般要求房地产抵押（D）房地产投资信托基金是凭借房地产的未来收益进行融资的一种金融产品，可以解决房地产行业发展的长期资金问题，是房地产
9、行业所特有的直接融资产品25 房地产开发经营企业利用债务融入资金所发行的是( )。（A）政府债券（B）公司债券（C）金融债券（D）房地产保险26 已知某房产的计税余值为 20 万元，则按照房产余值计算应缴纳的房产税为( )万元。（A）024（B） 240（C） 10（D）24二、多项选择题27 在伯吉斯的同心圆理论中，下列关于从城市中心向外缘扩展的说法正确的有( )。（A）第一环带是中心商务区（B）第二环带是高收入阶层住宅区（C）第三环带是工人住宅（D）第四环带是过渡地带（E）第五环带是通勤人士住宅区28 国有建设用地使用权协议出让的范围有( )。（A）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让
10、，经依法批准，可以采取协议方式（B）划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式（C）通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式（D）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式（E）法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让29 在建设用地使用权租赁合同中，承租人的权利有( )。（A）要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利（B）按期收：同土地使用权租金的权利（C）依法收回出租的土地的权利（D）合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利（E）保管权利30 市场调研基础资料的形式可分为( )。（A）初级资料（B）次
11、级资料（C）同业间资料（D）准交易资料（E）交通流量资料31 与其他类型的投资相比，房地产投资特点主要表现为( )。（A）投资变现的复杂性（B）投资预期的风险性（C）投资收益的统一性（D）投资过程的综合性（E）投资品种的单一性32 房地产投资变现的复杂性主要体现在( )。（A）需要经过一定的法律程序（B）房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的不对称（C）不同市场区域的特点不同（D）房地产产品种类、档次多种多样（E）买卖双方对同一房地产产品的心理价位存在着较大的差异33 下列各项属于房地产投资主要资金构成的有( )。（A）股票融资（B）信贷融资（C）利用外资（D）预售收入（E）财政资金34 下
12、列各项属于资金时间价值的表现形式的有( )。（A）利率（B）利息（C）时间风险（D）货币增值（E）盈利35 现金流量的三要素是指( )。（A）现金流量的方向（B）作用点（C）利率（D）现金流量的大小（E）现金流量的期限36 单因素敏感性分析过程中，先后需要确定的重要因素有( )。（A）财务评价指标（B）需要分析的不确定性因素（C）不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况（D）敏感性因素（E）不确定性因素未来发生变动的概率37 下列各项属于房地产投资项目比选层面的有( )。（A）项目问的比选（B）总收益的比选（C）净现值的比选（D）同一项目的投资方案比选（E）现金流量的比选38
13、 房地产开发项目的质量内涵包括( )。（A）可用性（B）可靠性（C）经济性（D）与环境的协调（E）社会性39 房地产市场营销工作的范围相当广泛，下列各项属于房地产市场营销_r 作内容的有( )。（A）选择销售渠道（B）组织房地产项目施工（C）制订房地产价格（D）客户管理（E）市场细分和定位40 关于交易税费非正常负担的修正，下列公式正确的有( )。（A）正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =买方实际付出的价格（B）正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格（C）正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=买方实际得到的价格（D）正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =卖方实际得到的价格（E）正常成交
14、价格应由买方缴纳的税率 =卖方实际得到的价格41 现金流量折现法与传统法的主要别有( )。（A）现金流量折现法中需要模拟开发过程，进行现金流量预测，而传统法是根据估价时的房地产市场状况作出的静态估算（B）传统法的估算结果更精确，而且计算简便（C）传统法中不考虑各项收入支出发生时间的不同，直接相加减，但需计算利息（D）现金流量折现法不单独计算投资利息和开发利润，这两项均隐含在折现过程中（E）传统法不单独计算投资利息和开发利润42 业主大会会议可以采用( )的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占全部专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（A）集体讨沦（B）记名投票表决（C）
15、书面征求意见（D）分组讨论（E）无记名投票表决43 房地产证券化旨在将价值最大的房地产( )。（A）规模化（B）细分化（C）风险分散化（D）流动化（E）动产化44 下列关于契税计税依据的说法中，正确的有( )。（A）房屋买卖，计税依据为市场平均价格（B）国有土地使用权出让，计税依据为成交价格（C）土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定（D）房屋赠与，计税依据为房屋重置价格（E）房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额三、案例分析44 在河南宝宅市郊区地带，一农业开发公司购买了一块 180 亩的土地，该土地宜于产优质富士苹果，称为本地一大特产，而且仅此地能出产。由于此公
16、司的成功开发和连续追加投资，该公司出产的苹果长期在该省区及在全国范围内供不应求，甚至带动周围县市地价的上涨。根据地租理论，回答下列问题：45 案例中的级差地租形成的原因有( )。（A）地肥力不同（B）土地相对位置不同（C）土地开发程度不同（D）土地种植物不同46 案例中的地租的形式主要有( )(按马克思地租理论)。（A）绝对地租（B）级差地租 I（C）级差地租（D）级差地租 I、47 垄断地租是指( ) 。（A）由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租（B）对土地所有权垄断所形成的地租（C）前两种形成的综合而成（D）资本的有机构成不同而形成的地租48 案例中_垄断地租，若有，它是来自_。(
17、 )（A）没有（B）有；社会其它部门工人创造的价值（C）有；农业雇佣工人创造的剩余价值（D）有；价格与价值的差额49 根据马克思地租理论，该案例中形成绝对地租的原因是( )。（A）土地所有者凭借其对土地所有权的垄断所取得的地租（B）土地所有者凭借其土地的区位所取得的地租（C）土地所有者凭借其土地的肥力所取得的地租（D）土地所有者凭借其对土地前期开发取得的地租49 某房产项目预计下一年度有三种销售情况：(1)需求旺盛，发生的概率为 40，可取得的年净收益为 8 亿元；(2)需求一般，发生的概率为 40，可取得的年净收益为 5 亿元；(3)需求弱，发生的概率为 20，可取得的净收益为-1 亿元。请
18、根据以上资料，回答下列问题：50 下列各项属于房地产投资风险测度指标的有( )。（A）期望值（B）标准差（C）变异系数（D）方差51 该项目的预期年收益为( )亿元。（A）3（B） 5（C） 10（D）1252 该项目年净收益的标准差为( )。（A）315（B） 329（C） 367（D）37453 该项目的变异系数为( )。（A）031（B） 037（C） 044（D）06653 某家庭购买了一套价格为 39 万元的住宅，首期付款为房价的 30，余款向银行贷款，贷款期限为 10 年，贷款年利率为 5，按月等额还款。54 该家庭每月还款额为( )元。（A）2500（B） 2785（C） 289
19、5（D）335055 如果该家庭收入的 25用于还款，则该家庭月收入至少为( )元，才能购买上述住宅。（A）10000（B） 11140（C） 11580（D）1340056 在办理房地产抵押贷款中，房地产管理部门需要对抵押物进行审查的内容有( )。（A）抵押物价值的大小（B）抵押物权证的真伪（C）抵押权人是否拥有房地产产权（D）抵押物是否已抵押经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 25 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 根据公式：原料指数=限地性原料总重量制成品总重量，可得到在工业生产过程中，使用不同种类原料的原料指数。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的
20、指数为 1，失重性原料的指数大于 1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于 1。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 C【试题解析】 建设用地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。【知识模块】 建设用地使用制度3 【正确答案】 A【试题解析】 出让人应履行按期向受让人出让建设用地使用权并达到合同约定的场地使用条件及提供有关资料等规定的义务。出让人不按照出让合同约定按期提供建设用地使用权的，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 A【试题解析】 受让人应履行在签订出让合同后约定的期限内支付全部出让金，
21、向土地管理部门办理登记，领取土地使用证，依合同和城市规划要求，开发利用和经营土地等义务。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 D【试题解析】 协议出让与招标拍卖挂牌出让都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要签订出让合同，受让人都要缴纳出让金，都要编制并公布出让计划。但是，协议出让与招标拍卖挂牌出让建设用地是两类不同的出让方式，存在下列区别：适用范围不同； 出让金形成方式不同； 最低价确定的原则不同。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 C【试题解析】 土地出让合同约定是指出让合同约定的期限和条件。其中，期限指土地达到合同规定的开发、利用状态所需的时间，即土地使用者必
22、须在规定的时间内在该地块投资多少或将该地块开发成什么规模；条件指各种要求的总和，包括土地用途、投资数额和土地利用要求。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 B【试题解析】 城市房地产管理法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 A【试题解析】 房地产市场调研的程序包括调研准备、正式凋研和结果处理三个阶段。在调研准备阶段，应确定调研目标，制定调研计划，设计调查问卷，确定抽样
23、方案。【知识模块】 房地产市场调研9 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 C【试题解析】 根据盈亏平衡点的计算公式：P.Q=C F+V.Q。式中，P 为平均售价；Q 为保本开发面积；C F 为总固定成本；V 为单位产品变动成本。代入数据得：4000Q=30000000+2500Q，计算得：Q=20000(平方米)。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析11 【正确答案】 A【试题解析】 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。其中，盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。【知识模块】 房地产投资项目不确
24、定性分析12 【正确答案】 C【试题解析】 投资项目不确定分析的意义主要体现在两方面：有助于投资决策的科学化，即通过分析哪些是项目主要的不确定因素，它们在什么范围内变化及其对项目经济效益的影响，有效地减少不确定性因素对项目经济效益的影响，在一定程度上避免决策失误所带来的巨大损失，提高项目的风险抵御能力；有助于加强项目的风险管理和控制，即帮助投资者认识到项目的主要不确定因素来源于何处，将对项目产生多大的影响，从而采取有针对性的措施，以减少风险损失。不确定性分析的主要意义是减少不确定性因素风险，不是提高项目的收益水平。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析13 【正确答案】 A【试题解析】 盈亏
25、平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。对于房地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析14 【正确答案】 C【试题解析】 盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分解为同定成本和变动成本两部分。在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和利润，建立关于成本、产量和利润三者关系的数学模型，进而对这一数学模型进行分析。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资项目方案比选16 【正确答案】 D【试题解析】 房地产开发项目建设投资费用如图 8-1 所示。【知
26、识模块】 房地产开发项目管理17 【正确答案】 A【试题解析】 商品房销售代理的一般流程是：委托方寻找可能的代理机构；选择代理机构，协商委托代理事项，签署委托代理合同； 委托人提交有关资料；代理机构进行营销企划； 代理机构进行租售准备； 代理机构租售执行；委托人与代理机构进行项目结算。【知识模块】 房地产市场营销18 【正确答案】 A【试题解析】 广告效果是指广告对目标客户所产生的影响程度。房地产广告发布后，应当对其产生的效果进行测评，对先前的广告进行信息反馈和修正，以保证房地产广告达到最佳的效果。针对不同的广告目标，房地产广告效果一般可分为销售效果和信息传播效果。【知识模块】 房地产市场营销
27、19 【正确答案】 D【试题解析】 房地产估价中，计算报酬率的方法主要有：累加法和市场提取法。其中，累加法是指将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法，其得到报酬率的计算公式为：报酬率=无风险报酬率+ 投资风险补偿率+ 管理负担补偿率+ 缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。【知识模块】 房地产估价20 【正确答案】 A【试题解析】 利用单位比较法，该建筑物的重建价格=体积 单位体积造价=700600=420000(元) ，即 42 万元。【知识模块】 房地产估价21 【正确答案】 A【试题解析】 B 项是适用于在生地上进行房屋建设的公
28、式。【知识模块】 房地产估价22 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。【知识模块】 物业管理23 【正确答案】 B【试题解析】 邀请招标又称为有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。【知识模块】 物业管理24 【正确答案】 B【试题解析】 房地产债券是企业债券的一种，是各类房地产经营企业在城市房地产经营过程中，为筹集长期资金，而以债券的形式向社会发行的一种债权凭证，并
29、不局限于房地产股份有限公司。【知识模块】 房地产金融25 【正确答案】 B【试题解析】 房地产债券融资有多种方式，按发行者不同分为政府债券、金融债券和公司债券三种。房地产歼发经蓠企业利用债券融入资金所发行的是公司债券。房地产开发企业出于生产周期长、资金占用量大，一般都要发行公司债券。【知识模块】 房地产金融26 【正确答案】 A【试题解析】 依照房产余额计算缴纳的应纳税额=房产计税余值1 2，则该房产应缴纳的房产税=2012=0 24( 万元)。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题27 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 同心圆理论是伯吉斯于 1925 年总结出来的。他基于生态学的入侵和承
30、继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成 5 个同心圆用地结构：第一一环带是中心商务区；第二环带为过渡地带；第三环带是工人住宅区；第四环带是高收入阶层住宅区；第五环带是通勤人士住宅区。【知识模块】 房地产经济基本理论28 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 国有建设用地使用权可以实行协议出让的方式除 ABCD 四种情形外，供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。【知识模块】 建设用地使用制度29 【正确答案】 A,D【试题解析】 在建设用
31、地使用权租赁合同中，承租人的权利有：有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利；有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。【知识模块】 建设用地使用制度30 【正确答案】 A,B【试题解析】 基础资料可分为初级资料和次级资料两类。初级资料是指为特定目的而直接搜集的资料，次级资料则为单位内部或外部现成的资料。【知识模块】 房地产市场调研31 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 与其他类型的投资相比，房地产投资的主要特点可以概括为：投资品种的多样性；投资变现的复杂性； 投资价值的附加性； 投资区域的差异性；投资收益的个别性； 投资过程的综合性； 投资预期的风险性；投
32、资决策的专业性。【知识模块】 房地产投资项目经济评价32 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 房地产投资变现是指把房地产资产兑换为货币的过程。房地产投资变现的复杂性主要体现在：房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的不对称，使得房地产交易的供需双方，尤其是房地产购买者要通过一段较长的时间去了解、收集各种相关信息，从而延长其购买过程；由于房地产价值量大，而买卖双方对同一房地产产品的心理价位存在着较大的差异，要达到买卖双方心理价位的平衡点，双方往往要经过一段时间的讨价还价过程；在权益让渡的过程中，需要经过一定的法律程序。C 项为投资区域差异性的表现；D 项为投资品种多样性的表现。【知识模块】 房
33、地产投资项目经济评价33 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产投资的资金构成主要包括：企业自有资金； 预售收入；信贷融资； 债券融资； 利用外资；财政资金。【知识模块】 房地产投资项目经济评价34 【正确答案】 B,E【试题解析】 资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差异。资金的时间价值有两种表现形式：盈利和利息。【知识模块】 房地产投资项目经济评价35 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 要正确绘制和应用好现金流量图，必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，即现金流量的大小(现金数额)、方向(现金流人或流出)和作用点(现金发生的时间点) 。【知识模块】 房地产
34、投资项目经济评价36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 对房地产投资项目进行单因素敏感性分析的步骤为：确定用于敏感性分析的财务评价指标；选择需要分析的不确定因素；逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况；确定敏感性因素；进一步分析。敏感性分析没有考虑各种不确定因素未来发生变动的概率，这可能会影响分析结论的准确性。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析37 【正确答案】 A,D【试题解析】 房地产投资项目的比选是寻求合理的房地产投资方案的必要手段。房地产投资项目的比选有两个层面：项目间的比选，如对房地产开发投资而言，投资者可能面临着在若干宗待出让的土地中
35、选择其中的一块参与竞拍；对房地产置业投资而言，投资者可能面临着对若干种类的房地产，选择投资其中的一种；同一项目的投资方案比选，如对房地产开发投资，对同一宗地，可以建商场、写字楼、公寓等；对房地产置业投资，对购买的房地产可以出租经营，也可以自行经营。【知识模块】 房地产投资项目方案比选38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产项目质量是指国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产开发项目合同中对房地产产品的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求，通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。【知识模块】 房地产开发项目管理39 【正确答案】 A,C,D,E【试题解
36、析】 现代房地产市场营销不再是商品房开发之后的一个环节，其工作内容涉及企业管理的各个层次，包括从企业发展方向确立、战略制定到具体的微观管理活动；房地产市场营销还应贯穿房地产开发经营全过程，包括市场调研、产品定位、形象定位、销售渠道选择、促销方式选择和客户管理等。【知识模块】 房地产市场营销40 【正确答案】 A,B【试题解析】 在进行交易情况修正时，对于交易税费非正常负担的修正，是指将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。其修正公式为：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格；正常成交价格+应由买方缴纳的税费= 买方实际付出
37、的价格。【知识模块】 房地产估价41 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 传统法计算简便，但因不考虑时间价值，其估算结果相对而言不如现金流量折现法精确；在传统法中，投资利息和开发利润都单独显现出来，而在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。【知识模块】 房地产估价42 【正确答案】 A,C【知识模块】 物业管理43 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 房地产证券化的目的是将价值最大的房地产动产化、细分化、流动化。利用证券市场的功能，充分发挥房地产的资本大众化与经营专业化的目标，可以吸引大众投资，实行专业理财，达到风险分散化与收益最大化。【知识模块】 房地产金融44
38、【正确答案】 B,C,E【试题解析】 契税的计税依据分为三种情况：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，计税依据为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与的，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换的，计税依据为所交换土地使用权、房屋的价格的差额。【知识模块】 房地产税收三、案例分析【知识模块】 房地产经济基本理论45 【正确答案】 B,C【试题解析】 级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。本案例中，由于该土地位于郊区地带，宜于产优质富士苹果，并且公司成功开发和连续追加投资形成了级差地租。【知识模
39、块】 房地产经济基本理论46 【正确答案】 C【试题解析】 按照马克思的地租理论，级差地租是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。本案例中，由于此公司的成功开发和连续追加投资而带来的级差地租属于级差地租。【知识模块】 房地产经济基本理论47 【正确答案】 A【试题解析】 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断的前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。【知识模块】 房地产经济基本理论48 【正确答案】 B【试题解析】 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其它
40、部门工人创造的价值。本案例中，只有该农业开发公司购买的土地可以出产该种苹果，因而有垄断地租。【知识模块】 房地产经济基本理论49 【正确答案】 A【试题解析】 绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实体是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润，即土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租。【知识模块】 房地产经济基本理论【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析50 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析51 【正确答案】 B【试题解析】 该项目来年的预期收益为：E=840+540-120=5(亿元)。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析52 【正确答案】 B
