1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 27 及答案与解析一、单项选择题1 按照杜能理论的假设，( )之和等于一个常数。（A）成本、运费（B）利润、成本（C）运费、利润（D）价格、利润2 在克里斯塔勒的中心地理论中，要使某类商品的供给在均质平原上最终达到饱和状态，而每个中心地的市场区都成为( )。（A）椭圆形（B）五边形（C）圆形（D）正六边形3 调查消费者购买房地产商品的数量及种类属于房地产市场需求调研的( )。（A）消费者调研（B）消费动机调研（C）消费行为调研（D）消费者偏好调研4 分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真实的态度、感受和动机，这种定性研究
2、方法属于( )。（A）投射法（B）深度访谈法（C）小组访谈法（D）浅度访谈法5 假定预测对象有出个可能发生的事件 E1、E 2、E m；P(E i)为各事件发生的概率，将这一组概率 P(Ei)，i=1、2、m，称为( )。（A）主观概率（B）概率密度函数（C）累积概率分布函数（D）平均概率分布函数6 下列各项中，说明了投资方案单位投资所获得的净收益的是( )。（A）净现值法（B）净年值法（C）净现值率法（D）差额投资内部收益率7 房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用( ) 方式。（A）独家代理（B）共同代理（C）共同代理加参与代理（D）合作代理加参
3、与代理8 某房地产项目土地费用 60 万元，各项工程费用 450 万元，管理费用 20 万元，计划利润为投资的 10，销售税金 6，销售费用 30 万元，开发项目可经营面积5000 平方米。采用成本加成定价法定价，则该项目平均售价应为( )元/ 平方米。（A）1311（B） 1312（C） 1325（D）13829 房地产开发企业开展赞助性活动，如赞助音乐会的促销方式属于( )。（A）人员促销（B）活动推广（C）营业推广（D）公共关系推广10 选取可比实例的数量，一般要求选取( )的可比实例即可。（A）3 个以上(含 3 个) 、 10 个以下(含 10 个)（B） 2 个以上(含 2 个)、
4、8 个以下(含 8 个)（C） 4 个以上(含 4 个)、8 个以下(含 8 个)（D）2 个以上(含 2 个) 、 10 个以下(含 10 个)11 风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等属于物质折旧中的( ) 。（A）自然经过的老化（B）正常使用的磨损（C）意外的破坏损毁（D）延迟维修的损坏残存12 假设开发法中的前期是指( )。（A）从施工开始到开发完成的这段时间（B）从取得待开发土地到施工开始的这段时间（C）从动土开发到房屋竣工验收合格的这段时间（D）到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止的这段时间13 前期物业服务合同的委托人是( )。（A）业主委员会（B）
5、业主大会（C）居委会（D）房地产开发商14 物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得( )。（A）组织机构代码证和安全生产许可证（B） 组织机构代码证和物业服务企业资质证书（C） 企业法人营业执照和安全生产许可证（D）企业法人营业执照和物业服务企业资质证书 15 ( )是规避房地产贷款风险的有效手段，也是房地产金融的重要特点。（A）多样性（B）政策性（C）证券化（D）长期性16 关于房地产证券化，下列说法正确的是( )。（A）把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证（B）是将房地产债权证券化（C）是将房地产有价证券投资转变成房地产直接投资（D）把投资者持有房地产证券性质的权益凭证
6、转变为对房地产的直接物权投资二、多项选择题17 社会集聚通过( ) 对工业效益产生影响。（A）同工业部门中，企业问协作，促使各企业生产在地域上集中，且分工序列化（B）由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中（C）与其他企业相邻，有助于获取额外收益（D）工厂企业规模扩大（E）各企业的生产在地域上集中，且分工序列化18 下列各项属于房屋拆迁补偿安置协议特征的有( )。（A）协议当事人是特定主体（B）拆迁人必须是经过有关部门批准的个人（C）协议签订有严格的时间限制（D）协议签订有相对的强制性（E）被拆迁入必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人19 征收耕地的补偿费用包括( )。（A）土
7、地补偿费（B）土地管理费（C）地上附着物补偿费（D）青苗补偿费（E）安置补助费20 被征地农民的安置方式包括( )。（A）货币安置（B）保障安置（C）异地移民安置（D）农业生产安置（E）事业单位编制安置21 下列关于拆除临时建筑、违章建筑的表述正确的有( )。（A）必须拆除的违章建筑不给予补偿（B）拆除临时建筑不给予补偿（C）拆除临时建筑和违章建筑必须给予补偿（D）拆除没有超过批准使用年限的临时建筑应该给予适当补偿（E）拆除超过批准使用年限的临时建筑不给予补偿22 货币补偿的费用包括( )。（A）房地产补偿费（B）搬迁补助费（C）物业补助费（D）地上附着物补偿费（E）停产停业补偿费23 城乡各
8、类建设项目取得建设用地使用权主要采取的方式有( )。（A）国有土地租赁（B）征收集体土地（C）买卖国有建设用地使用权（D）出让国有建设用地使用权（E）划拨国有建设用地使用权24 通过各种方法依法取得的划拨建设用地使用权的土地使用者，应符合( )条件，并经过土地管理部门批准，可以出租。（A）土地使用者为企业和个人（B）领有国有土地使用证（C）具有地上建筑物，其他附着物的合法产权证明（D）依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了土地出让金（E）土地使用者为政府机构25 集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合的条件有( )。（A）经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的（B
9、）宅基地面积少于规定的限额标准的（C）原住宅影响村镇规划需要搬迁的（D）确需建新房分户的（E）农村的困难户26 房地产市场需求调研包括( )。（A）房地产市场行情调研（B）房地产消费者调研（C）房地产消费行为凋研（D）房地产市场反响调研（E）房地产消费动机调研27 不确定性分析主要包括( )。（A）净现值分析（B）盈亏平衡分析（C）内部收益率分析（D）敏感性分析（E）风险分析28 房地产开发项目工程投标前的准备工作包括( )。（A）收集招标信息和资料（B）投标可行性分斫（C）资金来源已经落实（D）组成投标小组（E）有满足工程招标需要的设计文件29 房地产定价方法一般有( )。（A）成本导向定价
10、法（B）竞争导向定价法（C）顾客感受定价法（D）加权点数定价法（E）比较定价法30 下列各项属于房地产广告媒体的有( )。（A）杂志广告（B）捆绑媒体（C）广播广告（D）户外广告（E）网络广告31 假设开发法中的开发期包括( )。（A）前期（B）建造期（C）租售期（D）保修期（E）经营期32 关于运用累加法求报酬率，下列说法正确的有( )。（A）累加法又称安全利率加风险调整值法，以安全利率为基础（B）安全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年银行存款法定利率去代替安全利率（C）流速越快则流动性越好，缺乏流动性补偿也越低（D）所谓安全利率，就是无风险投资的收益率（E）投资风险越
11、大，房地产的投资风险补偿通常较低33 下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有( )。（A）物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数（B）物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有（C）物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担（D）物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定（E）物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金34 债券上标有的内容有( )。（A）偿还期限（B）发行单位（C）利率（D）面额（E）发行日期35 房地产保险关系中，房屋投保人的义务包括( )。（A）交纳保险费
12、（B）发生意外事故时，向保险人报告（C）支付施救费用（D）发生事故时，向保险人请求赔偿（E）救护保险房屋三、案例分析35 某在建工程开工于 2007 年 3 月 1 日，总用地面积 3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用年限为 50 年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价 800 元m 2。该项目的正常开发期为 25 年，建设费用( 包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 2300 元。至 2008 年9 月 1 日实际完成了主体结构，已投入 50的建设费用。但估计至建成尚需 15年，还需投入 60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面
13、积的月租金为 60 元/m2，可出租面积为建筑面积的 70，正常出租率为 85，出租的运营费用为有效毛收入的 25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3，同类房地产开发项目的销售税费为售价的 8。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程 2008 年 9 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9，折现率为 13)。36 该工程建成后总价值为( )万元。（A）156132（B） 156180（C） 340312（D）34038037 销售税费总额为( ) 万元。（A）43230（B） 43220（C） 27230（D）2712038 购买该在建工程税费总额
14、为( )万元。（A）4573（B） 4432（C） 4233（D）417339 该在建工程单价为( )元平方米。（A）13211 3（B） 122940（C） 122452（D）120436经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 27 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 根据杜能理论的假设，在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格应是固定的，即 V 是个常数，杜能还假定，“ 孤立国”各地发展农业生产的条件完全相同，所以各地生产同一农产品的成本也是固定的，即 E 也是个常数，因此，V 与 E 之差也是常数，故 P=V-(E+T)可改写成：P+T=V-E=K。式中
15、，K 表示常数；P 为最大利润；T 为农产品从产地运到市场的费用。因此可得到利润加运费等于一个常数。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 C【试题解析】 在均质平原上，由于新的中心地厂商的不断自由进入，竞争结果使各厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。这样，就使某类商品的供给在均质平原上最终达到饱和状态，而每个中心地的市场区都成为圆形，且彼此相切。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 C【试题解析】 房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。房地产消费行为调研是对房地产消费者购买模式和习惯的调研，主要包括：调研
16、消费者购买房地产商品的数量及种类；消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求；消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象；房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。【知识模块】 房地产市场调研4 【正确答案】 A【试题解析】 投射法来源于临床心理学，目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实心理反应，以此来判断被访者的真实态度、感受和动机。【知识模块】 房地产市场调研5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资项目方案比选7 【正确答案】 A【试题解析】 根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销售代理主要有独家代理、共
17、同代理、参与代理三种形式。其中，独家代理是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。委托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。【知识模块】 房地产市场营销8 【正确答案】 A【试题解析】 根据成本加成定价法的公式：商品房单位价格= 商品房单位成本(1+成本加成率)(1-销售税费率)，则该房地产项目的平均售价为：(60+450+20+30)100005000(1+10)(1-6)1311(元平方米)。【知识模块】 房地产市场营销9 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发企业开展活动推广的常见类型有：楼盘庆典； 社会公益活动；社
18、区内活动； 赞助性活动，如赞助音乐会、模特表演等。【知识模块】 房地产市场营销10 【正确答案】 A【试题解析】 为减少估价误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲选取的可比实例越多越好，但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到；二是后续处理的工作量大，所以一般选取 3 个以上(含 3 个)、10 个以下(含 10 个) 可比实例即可。【知识模块】 房地产估价11 【正确答案】 A【试题解析】 物质折旧包括：自然经过的老化，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的；正常使用的磨损，是由人工使用引起的； 意外破坏的损毁，主要是由突发性的天灾人祸引起的；延迟维修的损坏
19、残存，主要是南于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时所引起的。【知识模块】 房地产估价12 【正确答案】 B【试题解析】 对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期分为前期和建造期。前期是指从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间；建造期是指从动工开发到房屋竣工验收合格的这段时间。【知识模块】 房地产估价13 【正确答案】 D【试题解析】 前期物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业管理公司。因此，前期物业服务合同的委托人是房地产开发商。【知识模块】 物业管理14 【正确答案】 D【试题解析】 根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业服务企业资
20、质和承担招标项目能力的法人企业。物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得企业法人营业执照和政府行政主管部门颁发的物业服务企业资质证书。【知识模块】 物业管理15 【正确答案】 C【试题解析】 证券化是将抵押债权进行小额分割，以有价证券的形式，通过资本市场进行融资，降低长期信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重，减少银行信贷风险。因此，证券化是规避房地产贷款风险的有效手段，也是房地产金融的一个重要特点。【知识模块】 房地产金融16 【正确答案】 A【试题解析】 房地产证券化是将房地产股本投资权益予以证券化；房地产证券化使得投资者与投资对象之间的关系，由直接的物权关系转化为以有价证券为载体的债权关系
21、。【知识模块】 房地产金融二、多项选择题17 【正确答案】 B,C【试题解析】 生产集聚对工业效益的影响方式有：由工厂企业规模的扩大带来的；同一工业部门中，企业问的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。ADE 三项是生产集聚对工业效益产生的影响。【知识模块】 房地产经济基本理论18 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 项，拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人。【知识模块】 房地产征收征用19 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费和安排被征地农民的社会保障费用。【知识模块】 房地产征收征用2
22、0 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 被征地农民的主要安置方式除 ABCD 四项外，还有重新择业安置和人股分红安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。【知识模块】 房地产征收征用21 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿；对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿；拆除超过批准期限的临时建筑，不给予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。【知识模块】 房地产征收征用22 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 选择货币补偿方式进行房屋拆迁补偿的，
23、拆迁方需要向被拆迁方提供拆迁补偿费，该费用包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和地上附着物的补偿费(简称房地产补偿费)、搬迁补助费等。因征收房屋需要过渡的，应当给予过渡补助费；因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予停产停业补偿费。征收个人住宅的，对住房困难的低收入家庭，应当给予安置补助费或者提供廉租住房保障。【知识模块】 房地产征收征用23 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 我国土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种。根据使用权与所有权相对分离的原则，城乡各类建设项目取得建设用地使用权主要采取的方式有：征收集体土地；划拨国有建设用地使用权；出让国有建设用地使用权；国有土地租赁
24、；国有建设用地使用权作价出资(入股) 或授权经营；国有建设用地使用权转让；集体建设用地使用权的转移。【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 土地使用者通过各种方式依法取得的划拨建设用地使用权，经过土地管理部门批准，可以出租的条件有：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证； 具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了出让金。【知识模块】 建设用地使用制度25 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：居住拥挤，宅基地面积少于规定的限
25、额标准的。 因结婚等原因，确需建新房分户的；原住宅影响村镇规划需要搬迁的；经县级以卜人民政府批准同原籍落户后，农村却无住房的：包括批准同乡定居的职工、离退休十部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口；县级以上人民政府规定的其他条件。【知识模块】 建设用地使用制度26 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 AD 两项属于房地产供给市场调研的内容。【知识模块】 房地产市场调研27 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。【知识模块】 房地产投资
26、项目不确定性分析28 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 房地产开发项目工程投标前的准备工作很重要，直接影响着中标与否。投标前的准备工作主要包括的内容有：收集招标信息和资料。投标首先应寻找投标目标，获取招标信息的关键在于及时准确；投标可行性分析； 组成投标小组。CE 两项属于招标前的准备工作。【知识模块】 房地产开发项目管理29 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产定价的基本方法主要有：成本导向定价法，具体包括成本加成定价法和目标利润定价法；需求导向定价法，又称顾客感受定价法； 竞争导向定价法，可以细分为随行就市定价法和主动竞争定价法；比较定价法。【知识模块】 房地产市场营销30
27、 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产广告媒体可分为：报纸广告； 杂志广告；直接函件广告(传真、邮件等) ；广播广告；电视广告； 户外广告；网络广告等。【知识模块】 房地产市场营销31 【正确答案】 A,B【试题解析】 对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期分为前期和建造期。前期是指从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间；建造期是指从动工开发到房屋竣工验收合格的这段时间。经营期可根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而具体化。【知识模块】 房地产估价32 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 投资风险越大，要求的投资风险补偿也越高。房地产具有一定风险性，投资者必
28、然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。因此房地产的投资风险补偿通常较高。【知识模块】 房地产估价33 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项，物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无需物业服务企业承担。【知识模块】 物业管理34 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 债券是由中央或地方政府、金融机构、企业等机构向礼会公众筹措资金而面向投资者发行的按一定的利率支付利息并按约定的条件偿还本金的有价证券，它址一种表明债权债务关系的凭证。债券上一般均载有发行单位、面额、利率、偿还期限等内容。【知识模块】 房地产金融35 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 房屋保险关系中，
29、房屋投保人的义务包括交纳保险费、救护有险情的房屋，以及发生意外事故时，向保险人报告等。被保险房屋发生事故而遭受损失时，经鉴定，保险人应予以赔偿，其范围包括实际损失和施救费用等。D 项是投保人的权利。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产估价36 【正确答案】 D【试题解析】 该工程续建完成后的总价值【知识模块】 房地产估价37 【正确答案】 C【试题解析】 销售税费总额=3403808=27230(万元)。【知识模块】 房地产估价38 【正确答案】 A【试题解析】 续建的总费用为： 购买该在建工程的税费总额为：V3=003V(万元)；而在建工程总价 V=340380-156132-27230-0 03V ；则 V=152445(万元)，在建工程税费总额=1524 453=4573(万元 )。【知识模块】 房地产估价39 【正确答案】 B【试题解析】 在建工程单价=152445124=122940(元平方米)。【知识模块】 房地产估价
