1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 28 及答案与解析一、单项选择题1 研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说为( )。（A）区位主体（B）区位理论（C）中心地理论（D）工业区位理论2 在某城市区域中心商务高度指标(CBHI)和中心商务强度指标(YBH)指标中，( )的区域可以被界定为中心商务区(CBD)。（A）CBHI=0 6，CBH=70（B） CBHI=07，CHII=60 （C） CBHI=11CBH=52（D）CBHI=0 9，CBII=803 一般由少量的被访者组成，在研究者的引导下对预先没定的某一主题展开深入的探讨，是定性研究中的(
2、)。（A）探讨法（B）小组访谈法（C）深度访谈法（D）投射法4 下列关于年值折现法的说法不正确的是( )。（A）年值折现法实际上是年值法的一种变形（B）共同计算期 N 的取值大小往往不会影响方案的比选结果（C）净现值最大的方案为最优方案（D）费用现值最小的方案为最优方案5 与一般工程建设项目相比，房地产开发项目具有的特征不包括( )。（A）时间目标的限定性较强（B）项目具有独特性（C）政策法规条文的多样性（D）费用目标约束性强6 在房地产委托代理经营方式下，房地产供给方是( )。（A）房地产产权人（B）房地产销售机构（C）委托代理机构（D）房地产评估机构7 在房地产定价策略中，根据薄利多销的原
3、则，可以对客户实行( )。（A）变动价格策略（B）心理定价策略（C）数量折扣策略（D）现金折扣策略8 采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与( )接近。（A）估价时点（B）委托估价日期（C）实地查勘日期（D）估价作业日期9 采用环比价格指数进行交易日期修正时，可比实例在其成交日期的价格( )=可比实例在估价时点的价格。（A）估价时点时的价格指数（B）成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数（C）估价时点时的价格指数成交日期时的价格指数（D）成交日期下一期的价格指数再下一期的价格指数 估价时点的价格指数10 在净收益在未来前 t 年有变化(含第 t 年)，在 t 年后无变化，收益年限
4、为无限年，报酬率大于 0 为 Y 的情况下，可选用下列( )公式进行收益价格评估。11 业主委员会应当在召开业主大会会议( )日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。（A）15（B） 10（C） 7（D）512 某人采用等本金还款抵押货款方式货款 12 万元，分 10 年摊还，年利率为6，则每月偿还本金额为( )元。（A）1000（B） 1320（C） 1332（D）156813 欧洲一些国家采取人寿保险与保证保险相结合的房地产保险模式属于( )。（A）房地产责任保险（B）综合保险（C）信用保险（D）财产损失保险14 已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为
5、8 万元，增值额为 10 万元。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为( )万元。（A）3（B） 32（C） 36（D）3815 下列关于企业所得税的表述正确的是( )。（A）企业所得税按年预缴（B）企业所得税实行按月计算（C）企业所得税的纳税人包括个人独资企业和合伙企业（D）企业所得税的计税依据是应纳税所得额二、多项选择题16 伯吉斯的同心网理论的缺陷是( )。（A）忽略了交通道路的影响（B）与实际有很大偏差（C）忽略了区位偏好的影响（D）忽略了自然障碍物的影响（E）忽略了土地利用的社会文化的影响17 国有建设用地使用权协议出让的类型包括( )等。（A）政府供地环节的协议出让（B）划拨建设用地
6、使用权转让申请办理协议出让（C）出让建设用地使用权买卖申请办理协议出让（D）出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让（E）原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让18 下列属于在建设用地使用权租赁合同中规定的承租人义务的有( )。（A）租赁标的物返还义务（B）支付租金义务（C）保管义务（D）修缮义务（E）妨害除去义务19 关于市场调研基础资料，下列说法正确的有( )。（A）并非为解决现有的问题而收集的资料是次级资料（B）利用初级资料的成本较低，并容易取得（C）次级资料的主要来源是官方、学术单位、产业、房地产开发企业或销售代理机构（D）如果有次级资料应尽可能优先利用次级资料（E）次级资料可
7、分为内部次级资料和外部次级资料20 下列关于名义利率与实际利率的表述正确的有( )。（A）当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率（B）实际利率真实地反映了资金的时间价值（C）名义利率真实地反映了资金的时间价值（D）名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大（E）计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大21 影响资金等值的因素主要有( )。（A）资金发生的时点（B）资金流动方向（C）资金变现能力（D）利率的大小（E）资金的数额22 下列属于出售型房地产开发项目现金流出的有( )。（A）房地产产品的销售收入（B）土地取得成本（C）固定资产投资（D）开发成
8、本（E）开发费用23 出售型房地产开发项目中开发费用主要包括( )。（A）财务费用（B）销售费用（C）销售税费（D）管理费用（E）开发成本24 经营型房地产开发项目的现金流入有( )。（A）固定资产投资（B）转让收入（C）租金收入（D）白营收入（E）房地产产品销售收入25 单因素敏感性分析中，选择不确定性因素的原则有( )。（A）不确定因素具有客观性（B）不确定因素对经济评价指标的影响较大（C）不确定因素具有独立性（D）不确定因素在确定性经济评价中的预测数据准确性把握较大（E）不确定因素在确定性经济评价中的预测数据准确性把握不大26 关于房地产投资项目比选对投资者作用，下列表述不正确的有( )
9、。（A）有利于投资者把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案（B）有利于投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用（C）有利于提高投资者的科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误（D）有利于增强投资者的市场竞争的能力（E）有利于提高房地产投资者的福利水平27 房地产开发项目质量管理的程序包括( )。（A）计划（B）协调（C）检查（D）执行（E）处理28 房地产市场营销的流程包括( )。（A）分析目标客户（B）分析市场营销人员（C）设计营销组合（D）市场营销计划（E）市场营销控制29 下列关于交易情况修正的表述不正确的有( )。（A）价格指数有环比价格指数和定基价格指数（B）如果以上一时期作为基期
10、的，称为定基价格指数（C）交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定（D）采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整金额：可比实例在被估价房地产状况下的价格（E）交易情况修正的方法主要有差额法与百分率法30 预测开发完成后的房地产价值时，可采用的方法有( )。（A）对于出租和直接经营的房地产，通常采用比较法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势进行预测（B）对于出租和直接经营的房地产，先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值（C）对于出售房地产，可采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势进行预测（D）不论其采用何种经营利用方式，开
11、发完成后的房地产价值可采用成本法进行逐项累加得到（E）对于出售的房地产，通常采用收益法31 下列各项属于物业管理规约主要内容的有( )。（A）有关物业的使用、维护、管理（B）业主的共同利益（C）业主的权力（D）业主应当履行的义务（E）违反管理规约应当承担的责任32 采用按月等本金还款方式还款，借款人每月( )。（A）支付的本金是均等的（B）支付的利息是均等的（C）偿还利息越来越少（D）偿还利息越来越多（E）付款额越来越多33 房地产证券化的市场参与者包括( )。（A）金融机构（B）房地产经营机构（C）信托机构（D）投资大众（E）中国证券监督管理委员会34 城镇土地使用税的特点有( )。（A）属
12、于财产税（B）征税对象仅限于国有土地（C）实行等级幅度税额标准（D）大、中、小城市的税额标准不同（E）实行一次性征收三、案例分析34 经过经济分析，某一房地产开发项目的现金流量表如表 59 所示。试采用现金流量评估方法进行评估。其中基准收益率 iC=12。请根据上述资料，回答下列问题：35 根据开发项目各年的现金流量情况，其静态投资回收期为( )年。（A）50（B） 40（C） 39（D）3036 该房地产开发项目的财务净现值为( )万元。（A）14000（B） 10000（C） 1602（D）120137 该项目的内部收益率为( )。（A）131（B） 139（C） 142（D）15838
13、该房地产公司采用现金流量方法进行评估的原因不包括( )。（A）现金流量评估法中考虑了资金时间价值（B）现金流量评估法使用简单、方便（C）现金流量法的经济意义易于理解（D）现金流量考虑了投资风险因素38 某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理，根据我国有关法律法规，该公司需要考虑以下问题：39 物业管理条例鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理，因而该房地产开发公司可采取的招投标方式主要有( )。（A）公开招标（B）协商招标（C）邀请招标（D）挂牌招标40 该房地产开发公司拟选聘具有一
14、级资质的物业服务企业实施管理，根据物业服务企业资质管理办法(原建设部令第 125 号)规定，一级资质企业注册资本为人民币( )万元以上。（A）1000（B） 800（C） 500（D）30041 该房地产开发公司已确定中标物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，该合同的有效期为( ) 。（A）自签订之日起，到前期物业服务合同期满时止（B）自签订之日起，到业主委员会成立后，业主委员会代表全体业主与所选聘的新的物业服务企业签汀物业合同生效时止（C）自签订之日起，到业主委员会宜布成立时止（D）自签订之日起，两年内经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 28 答案与解析一、单项选择题1 【正
15、确答案】 B【试题解析】 区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 C【试题解析】 1954 年墨菲(Murphy)和万斯(Vance)提出界定 CBD 的两项重要指标：中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积；中心商务强度指标(CBH)=中心商务用地建筑面积总和 /总建筑面积 100。把CBHI50的区域界定为 C
16、BD。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 B【试题解析】 小组访谈法一般由少量的被访问者组成，在调研者的引导下对预先设定的某一主题展开深入的探讨。其主要目的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法及其原因，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。【知识模块】 房地产市场调研4 【正确答案】 C【试题解析】 采用年值折现法计算出的净现值用于计算期不同的互斥方案评价的判别准则是：净现值最大且非负的方案为最优方案；对于仅有或仅需计算费用现金流的互斥方案评价的判别准则是：费用现值最小的方案为最优可行方案。【知识模块】 房地产投资项目方案比选5 【正确答案】 B【试题解析】 与一般工程建设项目相比
17、，房地产项目具有的特征有：质量要求较高；时间目标的限定性较强； 费用目标较强； 具有较强的系统性；涉及诸多的法规政策。【知识模块】 房地产开发项目管理6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销7 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产定价策略中，根据薄利多销的原则，在潜在客户大量购买时，企业可采取价格上的优待，即实行数量折扣策略。数量折扣策略可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。【知识模块】 房地产市场营销8 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产
18、。【知识模块】 房地产估价9 【正确答案】 D【试题解析】 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格成交日期下一期的价格指数再下一期的价格指数 估价时点时的价格指数= 可比实例在估价时点的价格。【知识模块】 房地产估价10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价11 【正确答案】 A【试题解析】 业主委员会应当在召开业主大会会议 15 日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议的，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。【知识模块】 物业管理12 【正确答案】 A【试题解
19、析】 等本金还款抵押贷款是指在贷款期内均匀地偿还本金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。总贷款本金为 12 万元，分 10 年摊还，每月一期，共为 120 期，则每月偿还本金为：120000120=1000( 元) 。【知识模块】 房地产金融13 【正确答案】 B【试题解析】 综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有保险的综合职能。如欧洲一些国家采取人寿保险和保证保险相结合的房地产保险模式。【知识模块】 房地产金融14 【正确答案】 D【试题解析】 土地增值税的税率表如表 13-1 所示。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为：430+440 +250=38(万元)。【知识模块】 房
20、地产税收15 【正确答案】 D【试题解析】 企业所得税实行按纳税年度计算，分月或者分季预缴。企业所得税的纳税人是在中国境内的企业和其他取得收入的组织，但不包括个人独资企业和合伙企业。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题16 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 伯吉斯的同心网理论的缺陷是忽略了交通道路、自然障碍物(河、湖等)、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。【知识模块】 房地产经济基本理论17 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 根据国有建设用地使用权出让时，政府、土地产权人与拟出让土地的经济法律关系，协议出让可以分为五大类：政府供地环节的协议出让；
21、原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让；划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让；出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让； 出让建设用地使用权续期申请办理协议出让。【知识模块】 建设用地使用制度18 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 承租人的义务有：保管义务；支付租金义务；租赁标的物返还义务。DE 两项属于出租人的义务。【知识模块】 建设用地使用制度19 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 项，利用次级资料成本较低，并容易取得。【知识模块】 房地产市场调研20 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 实际利率由于剔除通货膨胀的影响而得出，真实地反映了资金的时间价值；当计息周
22、期相同时，名义利率与实际利率的差值并不确定，更多的与通货膨胀率相关。【知识模块】 房地产投资项目经济评价21 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 等值资金或资金等效值是指在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金。影响资金等值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率(或折现率 )的大小。其中，利率是个关键因素。【知识模块】 房地产投资项目经济评价22 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。A 项属于出售型房地产开发项目现金流入； C 项属于经营型房地产开发项目现金流出。【知识模块】 房地产投
23、资项目经济评价23 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产投资项目经济评价24 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 经营型房地产开发项目是房地产开发商将开发建设完成后的房地产出租或自行经营，房地产开发商拥有房地产的所有权，其现金流入一般为租金收入、自营收入和转让收入。A 项属于经营型房地产开发项目的现金流出； E 项属于出售型房地产开发项目的现金流入。【知识模块】 房地产投资项目经济评价25 【正确答案】 B,E【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析26 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 房地产投资项目比选，对投资者来说是十分重要的，其作用主要体现在：有利于把握最佳的投资机会和选
24、择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用；有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误；有利于增强房地产企业市场竞争的能力。【知识模块】 房地产投资项目方案比选27 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产开发项目质量管理应当遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据 PDCA 循环的原理建立起来的。PDCA 分为四个阶段，即计划(P)、执行(D)、检查(C)、处理 (A)阶段。【知识模块】 房地产开发项目管理28 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 为了找到和实施能够满足客户需求并最终实现预期目标的营销策略，房地产市场营销应遵循流程为：进行目标客户
25、分析、市场营销环境分析、设计营销组合，并通过市场营销计划、实施和控制完成市场营销。【知识模块】 房地产市场营销29 【正确答案】 B,D【试题解析】 B 项，如果以上一时期作为基期，称为环比价格指数；D 项，采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格。【知识模块】 房地产估价30 【正确答案】 B,C【试题解析】 对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测；对于出租或营业的房地产，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或
26、经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。【知识模块】 房地产估价31 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业管理32 【正确答案】 A,C【试题解析】 同定还本法的规律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月还款也越来越少。【知识模块】 房地产金融33 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 中国证券监督管理委员会是我国证券市场的主管机构，依照法律、法规的规定对证券发行与交易的具体活动进行管理和监督。而房地产证券化的市场参与者包括投资大众、信托与金融机构、房地产经营机构等。【知识模块】 房地产金融34 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 城镇土地使用税具有下列
27、基本特点：属于财产税； 按年征收，分期缴纳；实行等级幅度税额标准； 大、中、小城市的税额标准不同。【知识模块】 房地产税收三、案例分析【知识模块】 房地产投资项目经济评价35 【正确答案】 C【试题解析】 静态投资回收期可根据现金流量表(全部投资)中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：【知识模块】 房地产投资项目经济评价36 【正确答案】 C【试题解析】 【知识模块】 房地产投资项目经济评价37 【正确答案】 B【试题解析】 将给定的四个选项分别代人上式的左端，只有当 i=139时，左端的数值最接近 0。【知识模块】 房地产投资项目经济评价38 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 与利润指
28、标相比，采用现金流量指标评估的优点主要在于便于考虑资金时间价值，并使得评估更具客观性。【知识模块】 房地产投资项目经济评价【知识模块】 物业管理39 【正确答案】 A,C【试题解析】 物业管理招投标的方式主要有：公开招标，指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式；邀请招标，又称有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。【知识模块】 物业管理40 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一资质企业的注册资本为人民币 500 万元以上；二级资质企业的注册资本为人民币 300 万元以上；三级资质企业的注册资本为人民币 50 万元以上。【知识模块】 物业管理41 【正确答案】 B【试题解析】 前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定。【知识模块】 物业管理
