1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 29 及答案与解析一、单项选择题1 以运输成本定向的工业区位分析，是假定在没有其他因素影响下，仅就( )关系而言的。（A）劳力与工业区位之间（B）集聚与工业区位之间（C）运输与工业区位之间（D）劳工成本与工业区位之间2 级差地租 I 的含义是( )。（A）由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租（B）等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态（C）同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态（D）土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租3
2、建设用地按其服务的产业类型，可分为( )。（A）国有建设用地和集体建设用地（B）农业建设用地和非农业建设用地（C）新增建设用地和存量建设用地（D）永久性建设用地和临时性建设用地4 下列各项不属于农业建设用地的是( )。（A）育秧室（B）农用水泵房（C）农作物的暖房（D）农民宅基地5 国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业(股份有限公司或有限责任公司)，这是指( ) 。（A）国有土地租赁（B）国有建设用地使用权作价出资（C）划拨国有建设用地使用权（D）集体建设用地使用权的转移6 划拨土地使用权是指城市政府在土地使用者缴纳补偿等费用后，将土地交付其使用，或者将国有土地
3、使用权( )交付其使用。（A）无偿（B）有一定条件地（C）有偿（D）暂时7 国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施是指( )。（A）建设用地监督（B）建设用地维护（C）建设用地管理（D）建没用地实施8 建设用地管理的对象为( )。（A）广义的农业用地（B）狭义的农业用地（C）狭义的建设用地（D）广义的建设用地9 国防军工科研、试验设施的土地使用权，由( )依法批准划拨。（A）省级以上人民政府（B）土地管理部门（C）县级以上人民政府（D）规划建设部门10 对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属
4、于( )的工作内容。（A）房地产市场细分（B）房地产资料收集（C）房地产市场预测（D）房地产竞争分析11 研究人员通过改变被调查者面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响的方法是( )。（A）询问法（B）观察法（C）试验法（D）提问法12 现有投资期为两年的 A、B 两个方案，仅向 A 方案投资时，投资额为 300 万元，收益为 380 万元；仅向 B 方案投资时，投资额为 450 万元，收益为 525 万元。若以 750 万元同时向两个方案投资，收益为 905 万元，则说明 A、B 两个方案：是( )的。（A）相互独立（B）相互排斥（C）相互补充（D）不完全
5、互斥，也不完全相互依存13 在招标方式中，最大限度地体现招标的公平和竞争原则的是( )。（A）公开招标（B）协议招标（C）邀请招标（D）内部招标14 房地产销售的间接渠道一般为( )级销售渠道。（A）一（B）二（C）三（D）四15 房地产广告成功的关键在于( )。（A）广告目标的确定（B）广告预算的合理性（C）广告基调的确定（D）广告媒体的选择16 某幢住宅的重置价格为 3000平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到 2500 元平方米。该幢住宅的这种价值损失属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）有形损耗（D）经济折旧17 ( )是求取被估价房地产在估价时点的重新购建价格和折旧
6、，然后用重新购建价格扣除折旧，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。（A）成本法（B）收益法（C）市场法（D）假设开发法18 某宗房地产预计其未来年净收益为 100 万元，收益年限为 35 年，报酬率为10。该宗房地产的价值为( )万元。（A）9644（B） 9779（C） 10000（D）3500019 物业服务企业资质等级分为( )。（A）一级、二级、三级（B）甲级、乙级、丙级（C）大型、中型、小型（D）高级、中级、初级20 一位参加 S 市住房公积金缴存的客户，打算购买一套评估价为 60 万元的自住普通住房，拟在建行申请个人住房公积金贷款。假定该客户目前本人名下的住房公积金本息金额为
7、 6000 元，上个月公积金汇储额为 200 元(包括单位及个人)，本人目前离法定退休年龄还剩 25 年，那么该客户在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额为( ) 元。（A）40000（B） 52000（C） 66000（D）10000021 耕地占用税以县级行政区域为单位，人均耕地不超过 1 亩的地区，每平方米征收( )元。（A）1050（B） 840（C） 630（D）525二、多项选择题22 最早研究级差地租理论的有( )。（A）大卫.李嘉图（B）冯 .杜能（C）美国经济学家德鲁克（D）亚当.斯密（E）马克思23 在招标、拍卖或挂牌出让中，出让人应当至少在投标、拍卖或挂牌开始日前 20日发
8、布公告，应当公布的内容主要有( )。（A）规划设计条件（B）土地使用条件（C）招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况（D）招标拍卖挂牌的时间、地点（E）招标拍卖参加的人数24 下列建设用地使用权抵押的做法错误的有( )。（A）在抵押期间，抵押权人应当为保险受偿的第一受偿人（B）抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押权人的名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押权人承担（C）用于教育、医疗、市政等公共福利的土地使用权不得设定抵押（D）有经营期限的企业以其所有的房地产作抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限（E）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内
9、的建设用地使用权一并抵押25 关于小组访谈法，下列说法正确的有( )。（A）小组访谈法的主要目的是尽可能深入地_r 解被访者对这一主题的看法及原因，寻找其中的缺陷，吸收好的建议（B）实施小组访谈法的关键，是要使被访者在不受压抑的环境下进行充分和详尽的讨论（C）实施小组访谈法的主要意义在于了解被访者对某一设计、观念等的看法，了解所调研的项目与生活的契合度，以及在感情上的融合程度（D）小组访谈法一般由研究者根据被访者的同答情况相应调整提问方法和范嗣（E）小组访谈法中单个人可能承受过大的群体压力26 房地产投资风险的特征有( )。（A）客观性（B）不确定性（C）潜在性（D）损益双重性（E）独立性27
10、 当互斥方案的计算期不同时，采用差额投资内部收益率法进行比选的条件有( )。（A）初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期短的项目可以采用（B）初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长的项目可以采用（C）初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短的项目可以采用（D）初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期长的项目可以采用（E）不需要比较方案的年均净现金流量，与计算期无关28 下列各项属于房地产开发项目合同的内容有( )。（A）合同的当事人（B）合同的标的（C）标的的数量和质量（D）工程范围和内容（E）合同期限29 选择房地产销售渠道应考虑的因素主要有( )。（A）房地产所处的位置（B
11、）房地产市场供求状况（C）房地产项目本身的市场前景（D）可供选择的房地产经纪机构数量和能力（E）房地产开发企业自身的实力和发展战略30 运用成本法估价的步骤包括( )。（A）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料（B）测算重新购建价格（C）测算建筑物折旧（D）求取积算价格（E）估算净收益31 在房地产估价报告的组成中，估价结果报告说明的事项有( )。（A）估价委托人（B）估价机构（C）估价对象（D）估价依据（E）估价过程32 临时管理规约的主要内容包括( )。（A）物业的自然状况和权利状况（B）业主使用物业应当遵守的规则（C）违约责任（D）涉及业主共同利益的事项（E）临时管理规约制定人的义
12、务33 下列各项属于房地产金融形式的有( )。（A）房地产证券（B）房地产出租（C）住房公积金（D）房屋消费贷款（E）融资租赁34 为了保障住房公积金的运用安全，又可实现合理增值，住房公积金的管理机构住房资金管理中心归集的住房公积金，除留足备付金外，其他只定向用于( )。（A）在建工程（B）住宅建设（C）城市危旧房改造（D）集资合作建房（E）为职工提供购房抵押贷款35 应征收契税的行为有( )。（A）国有土地使用权出让（B）房屋赠与（C）房屋买卖（D）房屋交换（E）农村集体土地承包经营权的转移三、案例分析35 某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通
13、过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。36 物业管理招标投标的原则有( )。（A）公开、公平、公正（B）等价有偿（C）诚实信用（D）保护弱者37 该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括( )。（A）陔房地产开发公司的名称、地址（B）应邀招标的物业服务企业（C）获取招标文件的办法（D）甲住宅小区的基本情况38 评标委员会的下列做法错误的有( )。（A）为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会（B）否决所有投标（C）向招标人提交书面评标报告（D）推荐超过 3 名有排序的合格中标候选人经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 29 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【
14、试题解析】 以运输成本定向的工业区位分析，是假定在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言。韦伯认为，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方，因此，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量，即运费是运输物的重量和距离的函数，运费与运输吨公里成正比关系。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地的分类包括：按建设用地所有权，分为国有建设用地和集体建设用地；按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地；按建设用地的来源，分为新增建设用地和存量建设用地；按建设用地使用期限，分为永
15、久性建设用地和临时性建设用地；按建设项曰生产规模或总投资额的大小，分为大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地；按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 D【试题解析】 农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。农民宅基地属于非农业建设用地。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 B【试题解析】 固有建设用地使用权作价出资(入股)是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业(股份有限公司或有限责
16、任公司)，该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 A【试题解析】 划拨国有建设用地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳征地拆迁补偿、安置等费用后，将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 C【试题解析】 建设用地管理是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。其中，调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设
17、用地的分配和再分配过程中所产生的各种关系；合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 D【试题解析】 建设用地管理的对象是指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地。【知识模块】 建设用地使用制度9 【正确答案】 C【试题解析】 根据城市房地产管理法第二十四条和国土资源部划拨土地目录，下列四类建设用地的土地使刚权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。【知识模块】
18、建设用地使用制度10 【正确答案】 C【试题解析】 房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。【知识模块】 房地产市场调研11 【正确答案】 C【试题解析】 试验法又称为因果关系研究法，指调研人员通过改变调研对象面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响的调研方法。【知识模块】 房地产市场调研12 【正确答案】 A【试题解析】 独立方案是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的
19、一组方案。若方案间加法则成立，则这些方案是相互独立的。题中以 750 万元同时向两个方案投资，收益正好为 905 万元，则 A、B 两个方案是相互独立的。【知识模块】 房地产投资项目方案比选13 【正确答案】 A【试题解析】 公开招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平和竞争的原则。【知识模块】 房地产开发项目管理14 【正确答案】 A【试题解析】 房地产销售的间接渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产开发企业转移到客户。根据产品经过的中间商数量，可划分为一级、二级、三级等不同长
20、度的间接渠道。房地产销售的间接渠道一般为一级销售渠道，即只包含一个层次的中间商。【知识模块】 房地产市场营销15 【正确答案】 A【试题解析】 房地产广告目标是指房地产广告在一定的时间内，对特定的目标客户所要完成的沟通任务和销售目标。房地产广告成功的关键在于广告目标的确定。要看它能否把想要传达的信息和态度花费适当的成本在适当的时候传达给客户。一定时期内的房地产广告应当明确宣传要达到的目标，才能在广告费用与广告效果之间达到平衡。【知识模块】 房地产市场营销16 【正确答案】 D【试题解析】 经济折旧又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利闪素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(
21、如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。【知识模块】 房地产估价17 【正确答案】 A【试题解析】 收益法是预测被估价房地产的未来收益，然后将其转换为价值来求取被估价房地产价值的方法；市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取被估价房地产价值的方法；假设开发法是预测被估价房地产开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开发
22、建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。【知识模块】 房地产估价18 【正确答案】 A【试题解析】 使用收益法计算，该宗房地产的价值为：【知识模块】 房地产估价19 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和
23、监督。【知识模块】 物业管理20 【正确答案】 C【试题解析】 客户本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额：目前本人名下公积金本息余额+上月公积金汇储额剩余退休年限12=6000+2002512=66000( 元)。【知识模块】 房地产金融21 【正确答案】 A【试题解析】 耕地占用税根据不同地区的人均耕地面积和经济发展状况实行有地区差别的幅度税额标准，税额标准为：以县级行政区域为单位，人均耕地不超过 1 亩的地区，每平方米 1050 元；人均耕地超过 1 亩、不超过 2 亩的地区，每平方米 840 元；人均耕地超过 2 亩、不超过 3 亩的地区，每平方米 630元；人均耕地超过 3 亩的地区，
24、每平方米 525 元。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题22 【正确答案】 A,B【试题解析】 最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家大卫.李嘉图(David Richardo)和德国古典经济学家、区位论先驱杜能。【知识模块】 房地产经济基本理论23 【正确答案】 C,D【试题解析】 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日，在土地有形市场或者指定的场所、媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 B,D【试题解析】 B 项，抵押权人在征得抵押人同：卷后，可以刚抵押人的
25、名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押人承担；D 项，有经营期限的企业以其所有的房地产作抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限，以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。【知识模块】 建设用地使用制度25 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 D 项，深度访谈法一般由研究者根据被访者的回答情况，随时调整提问方法和范围。【知识模块】 房地产市场调研26 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产投资风险的特征主要表现为：客观性； 不确定性；潜在性；损益双重性； 可测性；相关性。其中，相
26、关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险；同一一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析27 【正确答案】 B,C【试题解析】 就一般情况而言，用差额内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选，应满足下列条件之一：初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长；初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短。【知识模块】 房地产投资项目方案比选28 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产开发项目合同通常包括的内容有：合同的当事人； 合同的标的；标的的数量和质量； 合同价款或酬金
27、； 合同期限、履行地点和方式；违约责任； 解决争执的方法。工程范围和内容属于分包合同的内容。【知识模块】 房地产开发项目管理29 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 选择房地产销售渠道应考虑的因素主要包括：房地产市场供求状况；房地产项目本身的市场前景； 呵供选择的房地产经纪机构数量和能力；房地产开发企业自身的实力和发展战略。【知识模块】 房地产市场营销30 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价31 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：估价委托人；估价机构；估价目的； 估价对象；估价时点；价值类型； 估价依据；估价原则； 估价方
28、法； 估价结果；其他需要说明的事项； 11 估价人员。【知识模块】 房地产估价32 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 临时管理规约的主要内容包括：物业的自然状况和权利状况；业主使刚物业应当遵守的规则； 维修养护物业应当遵守的规则； 涉及业主共同利益的事项；违约责任。【知识模块】 物业管理33 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产金融具有多样性的特点。房地产金融的形式，除了土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款，还有房地产证券、房地产投资信托基金、房地产保险、住房公积金、合作建房、投资入股、融资租赁等多种形式。【知识模块】 房地产金融34 【正确答案】 B,
29、C,D,E【试题解析】 为了保障住房公积金的运用安全，又可实现合理增值，住房公积金的管理机构住房资金管理中心归集的住房公积金，除留足备付金：外，其他只能定向运用于安居工程、住宅建设、城市危旧房改造、集资合作建房、为职工提供购房抵押贷款等。【知识模块】 房地产金融35 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 应列入契税征税对象的转移土地、房屋权属的行为包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖、赠与和交换。【知识模块】 房地产税收三、案例分析【知识模块】 物业管理36 【正确答案】 A,C【试题解析】 物业管理招投标的原则包括公
30、开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。【知识模块】 物业管理37 【正确答案】 B【试题解析】 该房地产开发公司采用的是公开招标方式进行招标，招标公告必须载明招标人的名称和地址，招标项目(甲住宅小区)的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。【知识模块】 物业管理38 【正确答案】 A,D【试题解析】 A 项，在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其它评标过程应在严格保密下进行；B 项，评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标；C 项，向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一；D 项，应该推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人。【知识模块】 物业管理
