1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 31 及答案与解析一、单项选择题1 韦伯提出原料指数的概念，是用来论证( )对工业区位的影响的。（A）运输费用（B）货物重量（C）企业规模（D）劳工成本2 ( )是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。（A）垄断地租（B）绝对地租（C）级差地租 I（D）级差地租3 建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件，按照审批权限向( ) 申请建设用地。（A）土地管理部门（B）县级以上人民政府（C）规划建设部门（D）公安机关4 在建设用地使用权划拨程序的审批阶段，城市土地管理部门根据用地申请书等有关文件，依照法定批准
2、权限经城市政府审核、批准、核发( )。（A）建设用地批准证书（B）国有建设用地使用权证书（C）房屋他项权证（D）建设用地使用权划拨许可证5 房产所有人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴( )。（A）国家（B）土地管理部门（C）房产所有人个人所有（D）县级以上政府6 下列关于划拨建没用地使用权的管理的说法正确的是( )。（A）划拨建没用地使用权抵押时，其抵押的金额包括土地价格（B）领有固有土地使用证的，划拨土地使用权均不得转让、出租、抵押（C）土地使用者因破产而停止使朋土地的，城市政府可以无偿收同其划拨土地使用权，并可依法予以出让（D）凡上缴土地
3、收益的土地，不再按划拨土地进行管理7 建设用地使用权出让的最高年限是由( )按照土地的不同用途规定的。（A）市政府（B）开发商（C）同务院（D）公安局8 房地产市场调研的内涵是运用科学的方法，有日的、有计划地搜集、整理和分析有关房地产市场的各种信息和资料，为相关决策者的决策提供( )的活动。（A）科学依据（B）理论体系（C）实用价值（D）一般知识9 房地产开发投资决策的关键在于( )。（A）房地产市场分析（B）房地产市场预测（C）把握房地产市场供求关系的变化规律（D）把握房地产市场的社会环境10 某公司由于设备陈旧，考虑更换设备。目前市场上有甲、乙两种设备，寿命期均为 10 年，其中甲设备的市
4、场价值是 30000 元，年运行费用为 4500 元，预计今后每年可带来 60000 元的收益；乙设备的市场价值是 25000 元，年运行费用为 5000元，预计今后每年可带来 50000 元的收益。目前该公司可用于固定资产投资的资金为 40000 元，由此可以看出，该公司面临的选择方案之间的关系是( )的。（A）独立（B）互斥（C）互补（D）组合-互斥11 邀请招标的承包商数量一般不应少于( )家。（A）1（B） 2（C） 3（D）412 下列各项不属于房地产销售直接渠道优点的是( )。（A）可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为（B）产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求
5、、购买特点及变化趋势（C）有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力、财力的不足（D）可以较快地调整销售策略13 在房地产广告预算中，( )是房地产广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素。（A）广告调查费（B）广告设计与制作费用（C）广告媒体费用（D）其他费用14 建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。（A）经济寿命自然寿命（B）经济寿命自然寿命（C）经济寿命= 自然寿命（D）经济寿命然寿命15 用成本法估价求取的价格称为( )。（A）积算价格（B）比准价格（C）基准价格（D）市场价格16 ( )是求取估价对象未来开发完后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估
6、价对象的客观合理价格或价值的方法。（A）成本法（B）比较法（C）收益法（D）假设开发法17 业主大会筹备组成员应由( )组成。（A）业主代表和建设单位（B）建设单位和物业管理企业（C）业主代表、建设单位和房地产行政主管部门（D）业主代表、物业管理企业和街道办事处18 物业管理招标是物业管理服务的需方采取( )手段，找到自己满意的物业管理服务的供方。（A）公开邀请（B）协商谈判（C）公布信息（D）市场竞争19 住房公积金贷款的贷款人是( )。（A）公积金管理中心（B）商业银行（C）个人（D）借款人单位20 耕地占用税的计算公式为：应纳税额=( ) 。（A）纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准（B
7、）纳税人实际占用的耕地面积固定税额标准（C）纳税人实际占用的耕地价值适用税额标准（D）纳税人实际占用的耕地价值固定税额标准二、多项选择题21 杜能“孤立国 ”理论的前提有 ( )。（A）在“孤立国 ”中只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地（B） “孤立国” 内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的惟一交通工具（C） “孤立国” 是一天然均质的大草原（D）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比（E）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种22 现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有( )。（A）划拨（B）招标（C）挂牌（D）拍卖（E
8、）协议23 挂牌成交应符合的条件有( )。（A）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高出底价的（B）在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人（C）在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价，报价相同，先提交报价单者为竞得人，且所报的价要高于底价（D）在挂牌期限内竞买人的报价均低于报价，但有一个高于另一个为竞得人且宣布挂牌成交（E）在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人24 城市房地产管理法规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满” ，因( )，土地使用权由国家无偿收回。（A）土地使用者未申请续期（B）土地使
9、用者申请续期但依规定未获批准（C）因个人利益需要此地（D）不可抗力（E）土地使用人申请变更使用性质25 下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有( )。（A）时间序列法（B）回归分析预测法（C）市场因子推演法（D）德尔菲法（E）购买者意图调查法26 房地产市场的供给调研的内容主要包括( )。（A）行情调研（B）市场反响调研（C）消费者习惯的调研（D）房地产市场竞争者调研（E）消费者购买模式的调研27 影响市场区域形状和大小的关键因素包括( )。（A）自然特征（B）人口密度（C）政治区域（D）经济发展状况（E）竞争性项目的区域28 关于专家调查法，下列说法正确的有( )。（A）应先拟定“ 风险
10、因素专家调查表”（B）选择的专家必须要有声望，可不必熟悉房地产行业（C）调查方式一般采用通讯法（D）调查表最后一轮的回收率达到 50以上，调查就算是成功的（E）最后应撰写调查报告29 关于房地产投资项目可行性研究报告基本构成，下列说法错误的有( )。（A）一般来说，一份正式的房地产投资项目可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料 6 个部分（B）封面没计应简洁明了，内容包括可行性研究的项目名称、委托单位名称、报告编制单位名称和报告编制时间（C）目录一般编制到二级标题，即章、节（D）正文部分是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑顺序，从总体到细节循序进行（E）摘要的编写
11、要言简意赅，直截了当，语言必须选择中文简体，不能编写外文摘要30 按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统主要有( )。（A）成本管理（B）评估管理（C）质量管理（D）合同管理（E）工期管理31 房地产心理定价策略包括( )。（A）价格折扣与折让策略（B）总体定价策略（C） “特价品” 定价策略（D）尾数定价策略（E）整数定价策略32 导致经济折旧的不利因素有( )。（A）供给过量和需求不足（B）自然环境恶化（C）空气污染和交通拥挤（D）城市规划改变（E）意外的破坏损毁33 前期物业服务合同与物业服务合同的区别在于( )。（A）合同主体不同（B）合同签订的时间不同（C）合同的有效期限不同（
12、D）合同的服务对象不同（E）合同的生效方式不同34 房地产抵押贷款市场的参与者包括( )。（A）贷款机构（B）贷款人（C）担保和保险机构（D）中介服务机构（E）政府有关机构35 根据保险标的不同，一般保险可分为( )。（A）责任保险（B）信用保险（C）健康保险（D）人身保险（E）财产保险三、案例分析35 万泉房地产开发公司在进行一住宅小区的经营建设过程中，因管理、财务方面出现了较大失误，其欲将其 180 亩的该土地使用权连同在建项目(已完成总投资20)，一起转让，在报纸上刊登转让广告。据此回答下列问题：36 万泉房产公司_转让该建设用地使用权，因为_。( )（A）可以；手续合法（B）不可以；手
13、续不合法（C）不可以；其未完成总投资 25（D）不可以：其不是以出让方式获得土地使用权37 以出让方式获得建设用地使用权，( )时即可转让房地产。（A）按合同约定支付全部出让金（B）按合同约定支付部分出让金（C）按合同约定支付全部出让金，取得土地使用证（D）支付全部出让金后 3 个月38 建设用地使用转让地上建筑物及地上附着物所有权时( )。（A）土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为动产转让的除外（B）土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为不动产转让的除外（C）土地使用权是否随之转让由双方协商（D）土地使用权随之转让39 下列用地中，使用权出让年限最高为 40 年的为( )。（A
14、）体育场馆用地（B）城区商场用地（C）住宅用地（D）工业用地40 当该项目的投资额分别变动 10、-10时，该项目的财务净现值分别为( )万元。（A）247：10247（B） 345；10345（C） 345：10247（D）247；10345经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 31 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 A【试题解析】 韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。原料指数是指需要运输的限地性原料总重量和制成品总重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量制成品总重量。按此公式推算，可得到在工业生产过程中使用不同种类原料的原料指数。【知识模块】 房地
15、产经济基本理论2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 A【试题解析】 建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证，按照审批权限向土地管理部门申请建设用地。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 A【试题解析】 在建设用地划拨程序的审批阶段，城市土地管理部门根据用地申请书等有关文件，依照法定批准权限经城市政府审核、批准，向建设用地单位核发建设用地批准证书。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 A【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 C【试题解析】 A 项，划拔建设用地
16、使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格；B 项，根据城镇固有土地使朋权出让和转让暂行条例，领有国有土地使用证的，划拨土地使用权可以转让、出租、抵押；D 项，凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 C【试题解析】 建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 A【试题解析】 房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。决策者包括房地产开发商、消费者、投资者和政府部门等。【知
17、识模块】 房地产市场调研9 【正确答案】 C【试题解析】 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律。【知识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 B【试题解析】 互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。该公司目前可用于购买设备的资金为 40000 元，甲、乙两设备的初始投资分别为 30000 元和 25000 元，因此只能购买一种设备。【知识模块】 房地产投资项目方案比选11 【正确答案】 C【试题解析】 在邀请招标中，被邀请参加投标的承包商数量较少，但为了使之达到充分竞争的目的，
18、一般不应少于三家。【知识模块】 房地产开发项目管理12 【正确答案】 C【试题解析】 房地产销售的直接渠道是指房地产开发企业直接将其房地产产品销售给客户。房地产销售的直接渠道的优点是：房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程，可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为；产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。C 项属于房地产销售间接渠道的优点。【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 C【试题解析】 常见的房地产广告预算的内容包括广告调查费、广告设计与制作费用、广告媒体费用和其他费用。其中，广告媒体费用是指购买报纸和杂志版面
19、、电视和电台播出频道和时段，租用户外看板等其他媒体的费用，是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的 80。【知识模块】 房地产市场营销14 【正确答案】 A【试题解析】 建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间，建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。从定义可以看出，自然寿命不小于经济寿命。【知识模块】 房地产估价15 【正确答案】 A【试题解析】 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法测算出的价值简称
20、为积算价格。【知识模块】 房地产估价16 【正确答案】 D【试题解析】 假设开发法是指预测被估价房地产开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。【知识模块】 房地产估价17 【正确答案】 A【试题解析】 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内予以公告。【知识模块】 物业管理18 【正确答案】 D【试题解析】
21、物业管理招标是指由物业建设单位、业主大会或物业所有权人(即招标人)根据物业服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。【知识模块】 物业管理19 【正确答案】 A【试题解析】 与个人住房贷款由商业银行发放不同的是，住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。【知识模块】 房地产金融20 【正确答案】 A【试题解析】 耕地占用税一次性征收，其应纳税额的计算公式为：应纳税额=纳税人实际占用的耕
22、地面积适用税额标准。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题21 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项，“孤立国”与外界隔绝，是一天然均质的大平原。【知识模块】 房地产经济基本理论22 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 建设用地使用权出让的方式有四种：招标； 拍卖；挂牌；协议。物权法 第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。【知识模块】 建设用地使用制度23 【正确答案】 A,B,C
23、,E【试题解析】 挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，确定是否成交的规定有：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 A,B【试题解析】 城市房地产管理法第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满
24、，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。【知识模块】 建设用地使用制度25 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法和数学模型，对市场发展趋势进行数量分析的预测方法。房地产市场定量预测的方法有：时间序列预测法；回归分析预测法；市场因子推演法。DE 两项属于定性预测方法。【知识模块】 房地产市场调研26 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 房地产市场供给是指在某一时期内房地产市场提供的房地产商品总量。房地产市场供给调研主要包括：房地产市场行情调研； 房地产市场反响调研；房地产市场竞争者调研。【知识模
25、块】 房地产市场调研27 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 影响市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度的大小；政治区域，如市区和郊区、学校问的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞争性项目的区域 (竞争项目重新组合的区域)。【知识模块】 房地产市场调研28 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 专家调查法用于房地产投资风险识别的具体步骤为：拟定风险因素专家调查表；选择专家，一般应选择熟悉房地产行业和所评估的风险因素、专业工作年限较长、有预见能力
26、和分析能力，并有一定声望、客观公正的专家，同时也可吸收一些相关领域的专家；寄发风险因素专家调查表反复征询专家意见，调查方式一般采用通讯法，调查表最后一轮的回收率达到 60以上，调查就算是成功的；撰写调查报告。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析29 【正确答案】 C,E【试题解析】 C 项，目录一般要编制到三级标题，即章、节、点； E 项，摘要的编写要言简意赅，直截了当，字数不宜过多，必要时还要编写外文摘要。【知识模块】 房地产投资项目方案比选30 【正确答案】 A,C,C,D,E【试题解析】 按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统可分为：成本管理，包括工程估价、成本计划、支付计划、
27、成本控制、工程款结算和审核；工期管理；质量管理，包括工程质量和管理过程质量等； 现场管理，包括现场人员、材料、设施的组织与管理，场地使用管理及现场安全管理等；组织和信息管理；合同管理，包括招投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等；风险管理，包括风险识别、风险评估和风险应对。【知识模块】 房地产开发项目管理31 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 心：哩定价策略是为适应和满足不同客户的购买心理而采用的定价策略。根据不同客户的消费心理，心理定价策略可以细分为“特价品”定价策略、尾数定价策略和整数定价策略。【
28、知识模块】 房地产市场营销32 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 导致经济折旧的不利因素可能是经济冈素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素( 如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。【知识模块】 房地产估价33 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 前期物业服务合同与物业服务合同的区别有：合同主体不同。前期物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业服务企业；物业服务合同的甲方是业主委员会(代表业主大会)，乙方是物业服务企业；合同签订的时间不同。前期物业服务合同的签订时间在甲
29、方出售住宅前；物业服务合同的签订时间一般应在业主委员会成立后；合同的有效期限不同。前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签汀物业服务合同生效时止；物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为 35 年。【知识模块】 物业管理34 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产抵押贷款市场的参与者包括：贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构和政府有关机构等。【知识模块】 房地产金融35 【正确答案】 D,E【试题解析】 根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类：前者包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保
30、证保险；后者包括人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 建设用地使用制度36 【正确答案】 C【试题解析】 城市房地产管理法第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合的前提条件是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。【知识模块】 建设用地使用制度37 【正确答案】 C【知识模块】 建设用地使用制度38 【正确答案】 A【试题解析】 建设用地使用权转让时，其地上建筑
31、物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。【知识模块】 建设用地使用制度39 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地使用权出让年限的长短，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：居住用地 70 年； 工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年； 综合或者其他用地 50 年。【知识模块】 建设用地使用制度40 【正确答案】 A【试题解析】 根据题意，当投资额增加 10时，相应的财务净现值为：当投资额减少 10时，相应的财务净现值为：【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析
