1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 32 及答案与解析一、单项选择题1 杜能在孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是 ( )。（A）自由农作区（B）谷物轮作区（C）林业区（D）放牧区2 同心圆理论的基本模式为( )。（A）城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成 5 个同心圆用地结构（B）城市各功能用地以中心区为核心，自外向内作环状扩展，共形成 6 个同心圆用地结构（C）城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展，共形成 5 个扇形（D）城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展3 房地产市场竞争情况的调研
2、主要包括竞争企业和( )两方面内容。（A）组织（B）个人（C）机构（D）产品4 可预测某一范围内事件发生的可能性的是( )。（A）主观概率（B）概率密度函数（C）累积概率分布函数（D）平均概率密度函数5 下列关于差额净现值法的表述，正确的是( )。（A）若差额净现值大于零，表明全部投资都是合理的（B）在进行方案比较时，不需要假设一个零投资方案（C）采用差额净现值法的评价结论与采用净现值率法的评价结论往往一致（D）当有多个互斥方案进行比较时，需要各方案之间进行两两比较6 房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为( ) 。（A）成本导向定价法（B）需
3、求导向定价法（C）随行就市定价法（D）比较定价法7 某房地产开发项目总成本 1500 万元，预期利润 10，总建筑面积 10000 平方米。按照成本加成定价法确定价格时，该房地产的价格是( )。（A）1650 元平方米（B）在 1650 元平方米上下一定范围内（C） 1667 元平方米（D）在 1667 元平方米上下一定范围内8 房地产营业推广中的“ 噱头 ”促销方式不包括( ) 。（A）免费观看演出（B）免费乘车（C）免付房地产开发企业贷款利息（D）赠送礼品9 房地产由于价值量大，成交价格通常采取( )方式支付。（A）一次性付款（B）分期付款（C）银行贷款（D）非银行金融机构贷款10 对于建
4、筑物来说，在( )的情况下，有效年龄与实际年龄相当。（A）建筑物的维修保养比正常维修保养好（B）建筑物经过更新改造（C）建筑物的维修保养比正常维修保养差（D）建筑物的维修保养属于正常11 ( )是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“ 产品 ”。（A）房地产估价报告（B）房地产经济评价（C）房地产投资项目（D）房地产市场调研12 物业管理投标程序包括：(1)准备投标文件；(2)项目评估与风险防范；(3)评标；(4)接受招标方的资格审查；(5)获取招标信息；(6)签约并执行合同；(7)收到中标通知书。这几个步骤的正确顺序是( )。（A）(5)(1)(2
5、)(4)(3)(7)(6)（B） (5)(2)(1)(4)(3)(7)(6)（C） (5)(1)(2)(3)(4)(7)(6)（D）(5)(2)(1)(3)(4)(7)(6)13 物业服务合同的主要内容不包括( )。（A）特约服务（B）专项维修资金的管理与使用（C）物业管理用房（D）双方的权利义务14 我国住房抵押贷款的最高年限为( )年。（A）50（B） 45（C） 40（D）3015 关于住房抵押贷款证券化，下列说法错误的是( )。（A）住房抵押贷款证券化是一种以住房抵押贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具（B）住房抵押贷款证券属于抵押权型证券，是房地产证券的一种（C）住房抵押贷款证券化可
6、以为投资者和融资者分散和转移风险（D）住房抵押贷款证券化是指资金的需求者采取发行证券的方式在金融市场上取得资金二、多项选择题16 城市空间结构( ) 。（A）是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果（B）是土地利用方式、土地利用程度和利用效果的总和（C）是城市的生产、服务、消费等结构（D）其结果反映城市空间的基本结构形态和城市区域内各功能的地域差异（E）是不断发展的过程17 建设用地管理的主要内容有( )。（A）建设用地宏观调控管理（B）组织建设用地使用权的供给（C）土地征收管理（D）建设项目用地申请（E）合理使用土地18 在建设用地使用权出租程序的办理登记阶段，土地使用权出租双方当事人凭(
7、)文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。（A）契约（B）协议（C）租赁合同（D）土地管理部门发放的出租许可证（E）租金收入证明19 对于以开发量为变量的房地产开发投资项目，应用费用分解法进行划分，( )属于变动成本。（A）土地购置费（B）规划设计费（C）建筑工程费（D）公共设施配套费（E）固定资产折旧20 房地产开发项目实施阶段的进度控制包括( )。（A）实施进度计划（B）实施进度凋整（C）进度评估（D）进度控制（E）进度管理21 房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有( )。（A）反映项目特征的资料（B）项目销售执行计划（C）反映项目合法性的
8、资料（D）委托书（E）房地产开发企业发展规划22 促销人员应具备的素质有( )。（A）能言善道（B）反应灵敏（C）外貌端庄秀丽（D）熟悉房地产特点、优势及公司的政策和经营方针（E）具备市场知识23 运用市场法进行估价的一般步骤有( )。（A）搜集交易实例（B）查看交易情况（C）建立价格可比基础（D）进行交易情况修正（E）进行交易日期修正24 由于完全无风险的投资在现实中难以找到，可以用( )代替安全利率。（A）同一时期的一年期围债利率（B）同一时期的一年期建设项目贷款利率（C）不同时期的银行平均利率（D）同一时期的银行平均利率（E）同一时期的一年银行存款利率25 业主可以是个人、集体、国家，在
9、实际操作中，具备业主身份的情况有( )。（A）土地所有权证持有人（B）土地使用权证持有人（C）房屋权属证书和房屋登记簿记载的房屋所有权人（D）物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人（E）法律、法规规定的其他房屋所有权人26 房地产债券有多种方式，按发行者不同可分为( )（A）私募债券（B）公司债券（C）公募债券（D）政府债券（E）金融债券三、案例分析26 李某决定于 2006 年 11 月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100 万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为 20000 元，李某在 10 月份缴纳的住房公积金为 250 元
10、，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有 30 年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为 25 万元，且李某所在地规定的住房公：积金贷款最高额度为 15 万元。27 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。（A）11（B） 15（C） 18（D）2028 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。（A）2（B） 7（C） 15（D）2529 假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为 64 万元和 56 万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。（A）466（B） 50（C）
11、533（D）64经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 32 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 B【试题解析】 在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品；第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材；第三圈是谷物轮作区，主要生产粮食；第四圈是草田轮作区，提供的商品农产品主要为谷物与畜产品；第五圈为三圃农作制区，圈内 13 土地用来种黑麦，13 种燕麦，其余 13 休闲。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【试题解析】 同心圆理论的基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展
12、，共形成 5 个同心圆用地结构。依次为：第一环带，中心商务区；第二环带，过渡地带； 第三环带，工人住宅区； 第四环带，高级住宅区；第五环带，通勤人士住宅区。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 D【试题解析】 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。房地产市场竞争者凋研主要包括竞争企业和竞争产品两方面。【知识模块】 房地产市场调研4 【正确答案】 C【试题解析】 在向一组参加预测的专家调查时，通常是以调查表的肜式征集专家对出个可能发生事件主观概率的估计值，然后运用算术平均或加权平均对同一事件综合专家的意见，最后得出一组专家集体提出的主观概率值，即平均概率密度函数和累积
13、概率分布函数。其中，平均概率密度函数可预测各事件发生的可能性；累积概率分布函数可预测某一范围内事件发生的可能性。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析5 【正确答案】 D【试题解析】 差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的；在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常先设有一个零：投资方案，并假设零投资方案为临时最优方案，然后一一进行比较；由于评价角度不同，用差额净现值法对互斥方案比选的结论往往与用净现值率法比选的结论不一致。【知识模块】 房地产投资项目方案比选6 【正确答案】 A【试题解析】 成本导向定价法是指以商品房开发成本作为定价基础的定价方法。房地产投资额、税
14、费、行业利润水平等都是与成本有关的因素。【知识模块】 房地产市场营销7 【正确答案】 A【试题解析】 根据成本加成定价法公式：商品房单位价格= 商品房单位成本(1+成本加成率)(1-销售税费率) ，则该房地产价格为： 1500000010000(1+10)=1650(元平方米)。【知识模块】 房地产市场营销8 【正确答案】 C【试题解析】 房地产营业推广中的“噱头”促销方式很多，有免费吃饭、免费乘车、免费观看演出、赠送礼品等，主要目的是吸引客户前往售楼处参观、咨询，在一定程度上积聚了人气。【知识模块】 房地产市场营销9 【正确答案】 B【试题解析】 房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往
15、采取分期支付方式，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布等的不同，实际价格会有所不同。【知识模块】 房地产估价10 【正确答案】 D【试题解析】 建筑物的实际年龄是估计其有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。【知识模块】 房地产估价11 【正确答案】 A【试题解析】 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供
16、给委托人的“产品”，是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。【知识模块】 房地产估价12 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理13 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务合同的主要内容有：物业管理事项； 物业服务质量；物业服务费用； 双方的权利义务； 专项维修资金的管理与使用；物业管理用房；合同期限； 违约责任等。【知识模块】 物业管理14 【正确答案】 D【试题解析】 房地产融资的偿还期限一般都较长，我国住房抵押贷款的最高年限为 30 年。【知识模块】 房地产金融15 【正确答案】 D【试题解析】 与传统融资证券化
17、中资金的需求者采取发行证券的方式在金融市场上取得资金不同的是，住房抵押贷款证券化是将缺乏流动性的住房抵押贷款债权转换成流动性较强的证券的过程，是资本市场发展的新产物。【知识模块】 房地产金融二、多项选择题16 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 城市空间结构是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。【知识模块】 房地产经济基本理论17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据建立社会主义市场经济和土地使用制度改革的需要，围绕实行土地用途管制制度这一目标，建设用地管理的主要内
18、容包括：建设用地宏观调控管理；农用地转用管理；土地征收管理；建设项目用地申请、审查、报批、供地工作；建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理。【知识模块】 建设用地使用制度18 【正确答案】 C,D【知识模块】 建设用地使用制度19 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 对于以开发量为变量的房地产开发投资项目，应用费用分解法进行划分，固定资产折旧、土地购置费等属于固定成本；规划设计费、建筑工程费、公共设施配套费等属于变动成本。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析20 【正确答案】 B,D【试题解析】 项目进度控制的实施主要有项目设计进度
19、控制和项目实施进度控制。实施阶段的进度控制包括：实施进度调整；进度控制。【知识模块】 房地产开发项目管理21 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括：反映项目特征的资料；反映开发项目合法性的资料； 委托书；商品房预售许可证(当预售商品房时) 。B 项，应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供；E 项，是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。【知识模块】 房地产市场营销22 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 要发挥人员促销的优势，首先要选择好促销人员。优秀的促销人员应具有的素质有：能言善道； 随机应变；反应灵敏；长于外
20、交； 熟悉促销技巧，熟悉所促销商品房的特点、优势以及企业的经营方针，具备市场知识。【知识模块】 房地产市场营销23 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 运用市场法估价一般分为四个步骤：搜集交易实例； 选取可比实例；对可比实例的成交价格进行适当的处理，包括建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整；求取比准价格。【知识模块】 房地产估价24 【正确答案】 A,E【试题解析】 由于在现实中不存在完全无风险的投资，故一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行存款利率。【知识模块】 房地产估价25 【正确答案】 C,D,E【试题解析】
21、 业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象，可以是个人、集体和国家。在实际中，具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和房屋登记簿记载的房屋所有权人；物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；法律、法规规定的其他房屋所有权人。【知识模块】 物业管理26 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 按不同的分类标准，房地产债券有不同的分类。其中，按发行者不同，房地产债券分为政府债券、金融债券和公司债券三种。AC 两项是按房地产债券发行是否公开进行的划分。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产金融27 【正确答案】 D【试题解析】 居民在退休年龄内预计可缴存住
22、房公积金总额以下列方式计算：本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下住房公积金本息余额+ 上月住房公积金汇储额剩余退休年限12=20000+25021230=20( 万元)。【知识模块】 房地产金融28 【正确答案】 C【试题解析】 根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额 25 万元；所购住房评估价的 70，即 10070=70( 万元)；该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额 15 万元。以三者最低者为准，则李某申请公积金贷款的最高额度为 15 万元。【知识模块】 房地产金融29 【正确答案】 C【试题解析】 重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方式，可以按保险金额比例分摊。投保人获得的最高损失赔偿为房屋的保险价值，即房屋的评估价值 100 万元，如果两家保险公司采取分摊方式赔付，则甲公司最高赔偿为：【知识模块】 房地产金融
