1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 34 及答案与解析一、单项选择题1 技术集聚主要通过( ) 方式实现。（A）一是由工厂企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化（B）一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益（C）一是由工厂企业规模的扩大带来的；二是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富而使工业集中（D）一是由于同一工业部门中，企业问的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化；二是由于一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益2 在建设用地使
2、用权出租程序的申请阶段，建设用地使用权出租人持有关证件，向( )提出出租申请。（A）土地管理部门（B）承租人（C）市、县级人民政府（D）国务院3 出租建设用地的用途必须符合( )规定的用途。（A）国家土地管理部门（B）建设用地使用权出让合同（C）规划主管部门（D）建设用地使用权出租合同4 关于土地租赁双方的权利和义务，下列说法正确的是( )。（A）对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收回出租土地（B）在租赁关系存续期间，出租人没有义务对承租人正常使用的标的物进行维护（C）土地使用权出租后，出租人无需再履行土地使用权出让合同（D）承租人无权要求保
3、障租赁标的物的有效、正常使用5 “因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置”属于出租人 ( )的权利。（A）依法收回出租的土地（B）按期收取土地使用权租金（C）监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地（D）要求保障正常、有效使用租赁标的物6 “出租人应按合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用” 属于出租人的( )。（A）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同的义务（B）妨害除去义务（C）交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务（D）要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利7 “在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人
4、要对租赁标的物进行必要的维护” ，这属于出租人的 ( )。（A）支付租金义务（B）保管义务（C）妨害除去义务（D）修缮义务8 关于撰写调研报告的要求，下列说法不正确的是( )。（A）主观、真实、准确（B）文字精练，用语中肯（C）结论应表达清晰（D）印刷清晰、美观大方9 采用专家小组征集意见的方法称为( )。（A）人户询问法（B）调查问卷法（C）德尔菲法（D）头脑风暴法10 在应用回归法分解成本时，单位变动成本可计算为( )。11 关于盈亏平衡点的取值，下列说法正确的是( )。（A）盈亏平衡点取值越高越好（B）盈亏平衡点取值越高，说明项目抗风险能力越强（C）盈亏平衡点取值越低，说明项目单位产品售
5、价高、单位产品成本低（D）盈亏平衡点越低，说明项目生命力越弱12 关于线性盈亏平衡分析法的假设条件，下列表述错误的是( )。（A）在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变（B）产量等于销量（C）单位变动成本随产量变化而变化（D）收益、支出与产品产量之间常满足线性关系13 假设各不确定因素之间相互独立，令其他因素保持不变，只考察一个因素变动对项目经济指标的影响的分析法是( )。（A）线性盈亏平衡分析（B）非线性盈亏平衡分析（C）单因素敏感性分析（D）多因素敏感性分析14 在可行性研究阶段，宜选用( )指标进行单冈素敏感性分析。（A）投资收益率（B）投资同收期（C）财务净现值（D）当期收益率15
6、在对房地产投资项目可供方案进行选择时，应当参照的是( )。（A）内部收益率（B）最低收益率（C）行业收益率（D）通货膨胀率16 在房地产开发项目合同体系中，为实现工程总目标，业主与有关单位签订的合同不包括( )。（A）工程咨询合同（B）工程监理合同（C）工程货物采购合同（D）工程材料供应合同17 在房地产定价目标中，只能作为特定时期的过渡性目标的是( )。（A）实现预期利润（B）提高市场占有率（C）维护企业形象（D）维持营业18 下列各项中，房地产广告不得有的情形是( )。（A）使用中：毕人民共和国国旗、国徽、国歌（B）维护未成年人和残疾人的身心健康（C）广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼
7、品的，标明赠送的品种和数量（D）广告具：有可识别性，能够使消费者辨明其为广告19 熟地价值=开发完成后的房地产价值-( )-管理费用- 销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 -取得熟地的税费。（A）将生地开发成熟地的成本（B）由生地建成房屋的开发成本（C）由毛地建成房屋的开发成本（D）由熟地建成房屋的开发成本20 ( )是以被估价建筑物为整体，选取与该建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法。（A）单位比较法（B）分部分项法（C）工料测量法（D）指数调整法21 现金流量折现法中估算开发完成
8、后房地产价值时，主要是根据( )的房地产市场状况作出的。（A）估价时点（B）估价作业期（C）未来发生时（D）假设开发完成时22 物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于( )个符合投标资格的投标人。（A）3（B） 5（C） 7（D）923 在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于( )家资格预审合格的投标申请人。（A）5（B） 3（C） 2（D）124 某人货款 60 万元，货款期限 10 年，贷款年利率为 6，若采用按月等本金还款方式，则第 11 个月的还款额为( )元。（A）7775（B） 7750（C） 7725（D）770025 下列关于房地产债券的说法错误的是(
9、)。（A）土地债券一般通过房地产金融机构发行，采用抵押借款方式（B）债券直接发行的优点是不必向中介机构支付代理发行或承购包销费用，进而降低了发行成本（C）大多数房地产公司债券都采用直接发行（D）利用债券融资是房地产融资的一种渠道26 自 2009 年 1 月 1 日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人缴纳房产税的依据为( ) 。（A）城市房地产税暂行条例（B） 房产税暂行条例（C） 城市房地产税条例（D）房地产税暂行条例二、多项选择题27 关于生产集聚，下列阐述正确的有( )。（A）又称技术集聚或纯集聚（B）是由企业外部因素引起的（C）它是一般集中因素，又是集聚的固定内在因素（D）在讨
10、论工业区位时，要注意生产集聚，而不必注意社会集聚（E）它对工业效益的影响主要通过两种方式：一是由工厂企业规范的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业问的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化28 农用地转用方案和补充耕地方案具备( )条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准。（A）符合土地利用总体规划（B）确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标（C）占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求（D）地籍资料或者其他土地权属证明材料齐全（E）单独办理农用地转用的，符合单独选址条件29 征收土地方案具备( )条件的，土地行政主管部门方可报人民政
11、府批准。（A）符合土地利用总体规划（B）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的（C）被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的（D）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行的（E）单独办理农用地转用时，符合单独选址条件的30 土地行政主管部门将供地方案报人民政府批准，需具备的条件包括( )。（A）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求（B）以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定（C）划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件（D）被划拨的土地界址、地类、面积清楚，权属无争议（E）符合国家的土地供应政策31 下列土地必须经国务院批准方可征收的有( )。（A
12、）10 公顷基本农田（B） 40 公顷耕地（C） 30 公顷耕地以及 40 公顷其他土地（D）60 公顷非耕地（E）80 公顷非耕地32 关于农用地转用审批与土地征收审批，下列说法正确的有( )。（A）农用地转用属于国务院批准权限内的，而征收土地批准权属于国务院或省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批（B）农用地转用和征收土地审批权都在省级人民政府的，省级人民政府在批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批（C）农用地转用审批权和土地征收审批权都属于国务院，省级人民政府无权实施（D）农用地转用审批权在省级人民政府，而征收土地审批权在国
13、务院的，先由省级人民政府批准农用地转用，再报国务院办理征地审批（E）省级人民政府行使农用地转用审批权和土地征收审批权时，均需要经国务院另行办理批准33 拆迁人提出拆迁申请时，应向拆迁主管部门提交( )。（A）建设项目批准文件（B）建设项目开工证（C）拆迁计划（D）拆迁方案（E）房屋拆迁许可证34 建设用地使用权出租中，出租人的义务包括( )。（A）保管义务（B）修缮义务（C）妨害除去义务（D）租赁标的物返还义务（E）按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物35 关于建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营的适用范围，下列说法正确的有( )。（A）在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略
14、意义的高新技术开发领域，同有企业可继续以划拨方式使用土地（B）对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，主要采用划拨方式配置土地（C）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地（D）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地以划拨方式使用（E）各项土地资产配置政策涉及的具体行业划定和土地收益使用管理办法，由国土资源部分别商原国家经贸委、财政部确定36 下列关于农村宅基地的说法正确的有( )。（A）农村宅基地由本集体农村村民无偿使用用于建造住房及其他附属设施的相关土地（B）属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者农村
15、村民委员会代表集体行使所有权（C）分别属于村内两个以上农民集体所有的土地，由村内各陔集体经济组织或者农村村民小组代表集体行使所有权（D）属于乡镇农民所有的土地，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有杖（E）宅基地和自留地、自留山，属于国家所有37 房地产市场经济环境调研主要包括( )。（A）国家、地区或城市的经济特性（B）一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率（C）各级政府有关房地产开发经营的方针政策（D）居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等（E）居民收入水平、消费观念、消费心理38 房地产市场调研报告的正文包括( )。（A）导言（B）设计方法（C）调研成果（D）限制条件（E）结
16、论和建议39 房地产投资项目的不确定性分析是指( )的一个过程。（A）预测与认识投资环境变化及项目自身特点（B）估算项目的净现值（C）分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响（D）估计项目对各种不确定因素变化的承受能力（E）进一步确定项目的收益大小40 房地产投资风险防范策略包括( )。（A）向专业保险公司投保（B）投资区域分散（C）发行股票（D）组织多个房地产经营者，联合起来共同对某项房地产项目进行投资（E）风险忽略41 房地产开发项目工程投标程序主要有( )。（A）工程投标询价和现场考察（B）经济标和技术际确定（C）投标前的准备工作（D）填制标书（E）评标42 采用成本定价法
17、确定房地产价格时，利润水平应根据( )综合确定。（A）开发商的资质等级（B）开发项目的成本（C）房地产投资的风险（D）房地产买受者的经济实力（E）行业平均利润水平43 一般而言，对于已处于整个房地产开发建没过程后期的广告设计，它的目标客源由( )确定。（A）产品价位（B）产品质量（C）产品功能（D）产品风格（E）产品档次44 房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有( )。（A）确定的收益期限长（B）预测的净收益大（C）选取的报酬率高（D）预测的运营费用高（E）考虑了净收益增长45 关于出租型房地产的净收益的求取，下列说法正确的有( )。（A）在实际求取中，如果维修、管理等费用全部或部分
18、由承租人负担，则出租人所得的租金就接近于净收益，此时扣除的项目要相应地减少（B）出租型房地产是收益法估价的典型对象（C）租赁收入包括潜在毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入（D）出租型房地产的净收益是根据租赁资料来求取的，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额（E）基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入+空置和收租损失+其他收入 -运营费用46 业主委员会的主要职责有( )。（A）召集业主大会会议（B）代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同（C）监督和协助物业管理企业履行物业服务合同（D）监督业主公约的实施（E）调解业主之间及
19、业主与物业管理企业之间的纠纷47 根据风险成因划分，房地产住房抵押贷款风险可分为( )。（A）产权风险（B）偿付能力风险（C）欺诈风险（D）估价风险（E）投资风险48 确定房地产保险的赔偿的补偿限制的原则包括( )。（A）以实际损失为限（B）以精神损失为限（C）以被保险人对保险标的具有的保险利益为限（D）以保险金额为限（E）以保险时间为限三、案例分析49 当该项目的从第 3 年起的净收入分别变动 10、-10时，该项目的财务净现值分别为( )万元。（A）8823：838（B） 9656；1038（C） 9656：838（D）8823；103849 李先生转让一幢三年前自建的洋楼，其转让该洋楼所
20、得的收入为 450 万元，此洋楼实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费为 250 万元，李先生按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用合计 105 万元，有关税金为 45 万元。根据上述资料，回答下列问题：50 转让房产的个人所得税应纳所得额的计算公式为( )。（A）应纳税所得额=财产转址收入 50（B）应纳税所得额= 财产转让收入-财产原值（C）应纳税所得额= 财产转让收入-财产原值-合理费用（D）应纳税所得额=财产转让收入 -财产原值-合理费用-有关税金51 转让房产扣减的合理费用包括( )。（A）住房装修费用（B）住房贷款利息（C）手续费（D）公
21、证费52 李先生应纳税所得额为( )万元。（A）50（B） 45（C） 25（D）053 李先生应缴纳的个人所得税税额为( )万元。（A）0（B） 25（C） 5（D）1054 假设李先生的洋房为 6 年前所建，而且是惟一生活用房。其他条件不变，那么李先生转让洋房应缴纳的个人所得税税额为( )万元。（A）0（B） 25（C） 5（D）10经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 34 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 A【试题解析】 生产或技术集聚，又称纯集聚。技术集聚对工业效益的影响方式有：由工厂企业规模的扩大带来的； 同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，
22、且分工序列化。B 项属于社会集聚对工业收益的影响；CD两项将技术集聚和社会集聚对工业收益的影响混为一谈。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【知识模块】 建设用地使用制度3 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地使用权租赁合同是土地使用权出租人将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利，经协商一致达成的协议。建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 A【试题解析】 B 项，在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必
23、要的维护；C 项，土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同；D 项，承租人有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 A【试题解析】 出租人有依法收同出租的土地的权利，包括：对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用出租土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收同出租的土地；因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 C【试题解析】 交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务是指出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用。【知识模块
24、】 建设用地使用制度7 【正确答案】 D【试题解析】 出租人的修缮义务是指在租赁关系存续期问，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 A【试题解析】 撰写调研报告应做到：客观、真实、准确地反映调研成果；内容简明扼要，重点突出；文字精练，用语中肯；结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；报告后附必要的附件，包括图表等，以便阅读和使用；报告完整，印刷清晰、美观大方。【知识模块】 房地产市场调研9 【正确答案】 C【试题解析】 德尔菲法又称专家小组法或专家意见法，是以匿名的方式反复征求有关专家的意见，并在此基础上综合各位专家的意见
25、，对市场发展趋势作出推断的方法。【知识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 C【试题解析】 回归分析法是采用一元同归方程 y=a+bx 来描述成本和产量之间的线性关系，根据回归法的基本原理有： 式中，V 为单位变动成本；C F 为总固定成本；x 为每个时期的产量；C 为每个时期的总成本额；N 为统计的样本数。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析11 【正确答案】 C【试题解析】 盈亏平衡点的值不论用产量、生产能力利用率、销售单价、销售额表示，都是越低越好BEP(V)除外。具体表现在：盈亏平衡点的值低，说明项目达到较低的年产量就可保本，当由于生产条件和市场需求发生变化而引起年产量减少，项
26、目达不到设计生产能力时，项目可较大限度地承受由此带来的风险；从盈亏平衡点的计算公式可知，盈亏平衡点的值低，说明项目单位产品售价高，单位产品成本低，项目盈利能力强；盈亏平衡点低，在产品滞销、竞争激烈时，只要生产销售相对较少量的产品，就能保本，使项目能生存下去。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析12 【正确答案】 C【试题解析】 线性盈亏平衡分析法的假设条件，除 ABD 三项外还包括：产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数；产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数；按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致；所采
27、用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析13 【正确答案】 C【试题解析】 单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中，通常都要求进行单因素敏感性分析。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析14 【正确答案】 C【试题解析】 进行单因素敏感性分析时，在投资机会研究阶段，主要是对项目进行概念性的设想和鉴别以确定投资方向和投资机会。此时，各种经济数据不完整，可信度低且评价的精度要求不高，可选用静态评价指标，常用投资收益率和投资回收期；在初步可行性研究和可行性研究阶段，则需选用动态评价指标，常用财务净现值、财务内部收益率
28、等。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析15 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资项目的比选是寻求合理的房地产投资方案的必要手段，它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。【知识模块】 房地产投资项目方案比选16 【正确答案】 D【试题解析】 在房地产开发项目合同体系中，为实现工程总目标，业主将工程项目的勘察、设计、各专业工程施工、设备和材料供应、建设过程的咨诡和管理等工作委托出去，并与有关单位签订如下合同：工程咨询合同； 工程勘察设计合同；工程监理合同； 工程施工合同；工程货物采购合
29、同；融资合同。【知识模块】 房地产开发项目管理17 【正确答案】 D【试题解析】 可供选择的房地产定价目标主要有实现预期利润、提高或维持市场占有率、维护企业形象和维持营业。实现预期利润、提高或维持市场占有率和维护企业形象三种定价目标均可以作为企业长期的定价目标，而维持营业定价目标只能作为特定时期的过渡性目标。【知识模块】 房地产市场营销18 【正确答案】 A【试题解析】 根据中华人民共和国广告法的规定，广告内容应当有利于人民的身心健康，促进商品和服务质量的提高，保护消费者的合法权益，遵守社会公德和职业道德，维护国家的尊严和利益。广告不得有的情形包括：使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；使用国家
30、机关和国家机关工作人员的名义；使用国家级、最高级、最佳等用语；妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；妨碍环境和自然资源保护；法律、行政法规规定禁止的其他情形。【知识模块】 房地产市场营销19 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价20 【正确答案】 A【试题解析】 建筑物的重新购建价格求取的具体方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。其中，单位比较法是指以被估价建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位(如单位面积、单位体积、延长米等)为比
31、较单位，通过调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位造价(包含建造建筑物所必要的支出和应获得的利润)，并对其做适当的凋整修整来求取被估价建筑物重新购建价格的方法。【知识模块】 房地产估价21 【正确答案】 C【试题解析】 在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。【知识模块】 房地产估价22 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理邀请招标时，果取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。采
32、取邀请招标方式的，应当向 3 个以上物业服务企业发出投标邀请书。【知识模块】 物业管理23 【正确答案】 A【试题解析】 资格预审后，招标人应向预审合格的申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，同时向未通过预审的申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于 5 家资格预审合格的投标申请人。【知识模块】 物业管理24 【正确答案】 B【试题解析】 假设 a，为第期月付款额；n 为按月计算的贷款期数；p 为贷款额：i 为按月计算的利率。则 at=pn+p(n-t+1)ni=600000120+600000(120-11+1)12061
33、2=7750( 元) 。【知识模块】 房地产金融25 【正确答案】 C【试题解析】 证券中介机构拥有广泛的销售网点和可靠的信息与专业人才，其代理发行债券更迅速、更可靠。因此，大多数房地产公司债券采用间接发行方式。【知识模块】 房地产金融26 【正确答案】 B【知识模块】 房地产税收二、多项选择题27 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 项，社会集聚是由于企业外部因素引起的，生产集聚是集聚的固定内在因素。【知识模块】 房地产经济基本理论28 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产征收征用29 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产征收征用30 【正确答案】 A,B,C,
34、E【试题解析】 土地行政主管部门将供地方案报人民政府批准的，其供地方案需满足的条件除 ABCE 四项外，还包括：只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。【知识模块】 房地产征收征用31 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 A 项，所有基本农田都必须经国务院批准方可征收； B 项，耕地既可能是基本农田也可能是基本农田以外的耕地，按照规定征用基本农田或 35 公顷以上非基本农田耕地都需要经国务院批准；C 项，当征收耕地及其他土地之和超过70 公顷的需报国务院批准；D 项，征收 70 公顷以下非耕地不需报国务院批准； E项，征收 70 公顷以上非耕地需报国务院批准。【知识模块】
35、 房地产征收征用32 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产征收征用33 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 拆迁人提出拆迁申请时，应向拆迁主管部门提交下列材料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证； 国有建设用地使用权批准文件； 拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。【知识模块】 房地产征收征用34 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 出租人的义务包括：交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务；修缮义务； 妨害除去义务； 建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。AD 两项为承租人的义务。【知识模块】 建设用地使用制度35 【正确答案】 A
36、,C,E【试题解析】 B 项，对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资(人股)方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产；D 项，对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。【知识模块】 建设用地使用制度36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 土地管理法第八条规定，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属
37、于农民集体所有。【知识模块】 建设用地使用制度37 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 房地产市场经济环境调研具体包括：国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况；一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率；国民经济产业结构和主导产业；居民收入水平、消费水平和消费结构；物价水平及通货膨胀；项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。C 项属于政治法律环境调研；D 项属于社会文化环境调研。【知识模块】 房地产市场调研38 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 报告正文是调研报告的主要部分，应
38、依据调研内容充分展开，一般包括五个部分：导言、研究方法、调研成果、限制条件、结论和建议。【知识模块】 房地产市场调研39 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产投资项目的不确定性分析可以表述为：通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。不确定性分析的主要目的在于确定项目收益的可靠性和风险性，而非收益的大小。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析40 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在房地产投资的实际运行中，最常用的风险防范策略主要有
39、：保险策略，即向专业保险公司投保；投资分散策略，其做法一般包括投资区域分散、投资种类分散和投资兀寸问分散；融资策略，即运用发行股票的方式，融入股本，并将风险分散于社会(每一个股东)；联合策略，即组织多个房地产经营者，联合起来共同对某项房地产项目进行投资。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析41 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产开发项目工程投标程序一般为：投标前的准备工作；工程投标询价和现场考察；经济标和技术标确定； 填制标书；竞标。【知识模块】 房地产开发项目管理42 【正确答案】 C,E【试题解析】 成本导向定价法是以商品房开发成本作为定价基础的定价方法。采用成本定价法确
40、定房地产价格时，利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。【知识模块】 房地产市场营销43 【正确答案】 C,E【试题解析】 对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客户由产品功能和产品档次确定。产品功能区分客户的种类，产品档次区分客户的质量。【知识模块】 房地产市场营销44 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益
41、的可靠性。获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。【知识模块】 房地产估价45 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。【知识模块】 房地产估价46 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 业主委员会的职责包括：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与物业服务企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责，包括：业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管；对管理规约、业主
42、大会议事规则修订文本的起草；对有关印章、财产的保管；对业主之间和业主与物业服务企业之间纠纷的调解等。【知识模块】 物业管理47 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据风险成因划分，房地产住房抵押贷款风险可分为产权风险、偿付能力风险、贬值风险、估价风险和欺诈风险等。【知识模块】 房地产金融48 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 确定房地产保险赔偿的补偿限制的原则是：以实际损失为限；以保险金额为限，赔偿金额不能高于保险金额，只能低于或等于保险金额；以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。【知识模块】 房地产金融三、案例分析49 【正确答案】 C【试题解析】 由题意，当第 3 年起的净收入增加 10时，相应的财务净现值为：【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析【知识模块】 房地产税收50 【正确答案】 D【试题解析】 个人所得税的计税依据是应纳税所得额。其中，个人转让财产的应纳税所得额为个人转让财产取得的收入额，减除被转让财产的原值、合理费用和在
