1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 39 及答案与解析一、单项选择题1 下列关于中心地的说法正确的是( )。（A）一般泛指城镇或居民点（B）指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点（C）主要以商业、服务业方面的活动为主（D）是对几个区域而言的中心点2 关于建设用地使用权抵押处分，下列描述正确的是( )。（A）抵押期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押当事人可以通过协商，以拍卖等合法方式处分抵押的建设用地使用权（B）处分抵押财产所得，抵押人有优先受理权（C）因拍卖抵押财产而取得建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，可以不办理过户登记（D）抵押人死
2、亡，抵押权人无权要求处分抵押的建设用地使用权3 处分抵押的建设用地使用权所得金额，应首先支付的费用是( )。（A）抵押权人的债权本息及违约金（B）抵押的建设用地使用权应缴纳的税费（C）处分抵押的建设用地使用权的费用（D）该宗土地使用权有偿取得应缴纳的建设用地使用权出让金4 对于处理抵押土地使用权时，若同一房地产设定两个以上经过登记的抵押权时，拍卖、变卖抵押财产所得价款清偿的顺序是( )。（A）按债权期限长短清偿（B）以抵押登记的先后顺序清偿（C）以办理公证的先后顺序清偿（D）按各方商定的顺序清偿5 国家对建设用地使用者依法取得的土地使用权在特殊情况下提前收回时，一般( )。（A）不需补偿（B）
3、给予相应补偿（C）可无条件执行（D）不需依照法律程序6 由于非人力和自然力量，造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变的是( )。（A）协议灭失（B）土地灭失（C）混同（D）抛弃7 下列各项不属于集体建设用地使用范围的是( )。（A）兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地（B）农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地（C）乡政府为当地村民建造学校使用本集体所有的土地（D）乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地8 集体建设用地的使用原则不包括( )。（A）维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益（B）按规划用地，节约用地，保护
4、耕地（C）依法办理审批手续（D）特殊情况下可突破计划控制指标9 因撤销、迁移等原因而停止使用的土地不包括( )。（A）乡镇企业不再需要使用的土地（B）公益事业不再需要使用的土地（C）公共设施无法使用的土地（D）企业的破产和兼并的土地10 房地产市场需求表述中，( )是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。（A）购买者（B）购买能力（C）购买欲望（D）购买行为11 下列各项不能单独作为凋研报告附件的是( )。（A）数据的汇总表（B）参数选择的依据（C）研究方法（D）整体环境资料12 相比于单因素敏感性分析，多因素敏感性分析的主要特点不包括( )。（A）要求各不确定性因素相互独立（B）能反映几个因
5、素同时变化对评价指标产生的综合影响（C）考虑了各个因素之间的相关性（D）更全面地揭示了事物的本质13 乐观一悲观分析法属于( )。（A）线性盈亏平衡分析法（B）非线性盈亏平衡分析法（C）单因素敏感性分析法（D）多因素敏感性分析法14 敏感性分析法的主要缺陷是( )。（A）计算复杂（B）分析方法不容易掌握（C）未考虑收益（D）未考虑各种不确定性因素变动的概率15 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标而带来的风险称为( )。（A）变现风险（B）收益现金流风险（C）资本价值风险（D）持有期风险16 在房地产投资项目经济评价阶段，最常用的风险估计方法是( )。（A）主观概率估计（B）客观概率估
6、计（C）系统风险估计（D）非系统风险估计17 下列关于运用差额投资内部收益率法比选方案的说法，不正确的是( )。（A）在进行方案排列时，通常要设一个投资额为零的方案，即零投资方案（B）若 IRRi C，则投资大的方案为优（C）由于基准收益率是独立确定的，不依赖于具体待比方案的差额内部收益率，故用内部收益率最大准则比选方案是不可靠的（D）在对互斥方案进行比选时，不能：直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能用差额投资内部收益率进行比选18 房地产市场营销应当以( )为出发点。（A）客户对房地产产品和服务的需求（B）企业的经营目标（C）土地规划利用条件（D）房地产产品的特征19 ( )是最基本
7、的房地产定价方法。（A）成本加成定价法（B）竞争导向定价法（C）顾客感受定价法（D）随行就市定价珐20 下列各项关于人员促销的步骤排列正确的是( )。(1)谈判及成交；(2)介绍及应付异议；(3)寻找目标客户；(4)接近目标客户；(5)事前准备；(6)事后跟踪。（A）(3)(5)(4)(2)(1)(6)（B） (3)(4)(2)(5)(6)(1)（C） (3)(1)(4)(2)(5)(6)（D）(3)(5)(2)(1)(4)(6)21 由市场比较法估价得到的价格称为( )。（A）市场价格（B）成本价格（C）比准价格（D）基准价格22 ( )是利用建筑成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本
8、调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。（A）单位比较法（B）分部分项法（C）工料测量法（D）指数调整法23 估算开发经营期的方法可采刚类似于( )的方法。（A）收益法（B）成本法（C）开发法（D）市场法24 业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是( )。（A）包干制（B）佣金制（C）酬金制（D）分成制25 招标人应当自确定中标人之日起( )日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（A）30（B） 20（C） 15（D）1026 房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券
9、的机构是( ) 。（A）商业银行（B）房地产公司（C）保险机构（D）特殊目的机构27 下列关于房地产股票的论述错误的是( )。（A）普通股的股息是固定的，不受企业经营状况影响（B）房地产股份有限公司的股东承担的经济责任以所持股票为限（C）房地产股票融资的缺点之一是资本成本较高（D）按房地产股票持有人拥有权利的差异，股票可分为普通股和优先股及两者的混合等28 土地与房屋交换，双方价值相同时( )。（A）征收契税（B）免征契税（C）征收耕地占用税（D）征收营业税二、多项选择题29 关于韦伯的工业区位论，下列说法正确的有( )。（A）讨论工业区位时，要注意特殊集中因素，而不必注意一一般集中因素（B）
10、集聚因素形成的聚集经济效益，也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离（C）当分散因素存在时，集中与分散的比较利益大小决定着工厂是否离开工业集聚区（D）当劳工成本在稳定区位对工厂配置有利时，可能使工厂离开运输成本最小的区位（E）在韦伯的工业区位论中，生产集聚是固定的内在因素30 房地产征收的类型包括( )。（A）集体所有的土地征收（B）个人的房屋及其他不动产征收（C）企业所有的土地征收（D）建筑用地征收（E）基本农田征用31 征用的特征包括( ) 。（A）必须是因紧急需要（B）国家必须依法行使征用权（C）不移转所有权（D）既适用于动产也适用于不动产（E）仅适用于动产32 征收与征用的相同点包括(
11、)。（A）强制性（B）补偿性（C）所有权都发生了转移（D）产生的效果（E）既适用于动产也适用于不动产33 下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有( )。（A）国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式（B）国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同（C）承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让（D）承租土地使用权期满，承租人可申请续期（E）国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权34 下列( ) 情况下，出让人有权予以纠正，并可根据情节轻重给予警告、处以地价款一定比例的罚款，直至无偿收回土地使用权。（A）受让人未按期支付全部土地使用权出让金的（B）
12、受让人未按合同规定的期限开发利用土地的（C）受让人未按合同规定的条件开发利用土地的（D）受让人不履行合约的（E）受让人未及时利用土地的35 下列( ) 情形下，可以收回土地使用权。（A）为乡(镇) 村公共设施和公益事业建设，需要使用土地经过批准的（B）不按照批准的用途使用土地的（C）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的（D）因土地性质发生改变的（E）因国际土地政策发生调整的36 整理分析调研资料的工作，包括( )。（A）实地调研（B）进行编辑整理（C）撰写调研报告（D）进行分类编号（E）对各项资料中的数据和事实进行比较分析37 在房地产市场调研报告导言中，通常包括进行调查的原因和( )。（A）背
13、景（B）工作范围（C）设计方案成果（D）要达到的目的（E）假设38 对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用( )。（A）费用分解法（B）高低点法（C）盈亏平衡图解法（D）净现值法（E）回归分析法39 采用综合风险等级判别房地产投资风险时，综合风险等级可分为( )。（A）Kill（B） Modify plan（C） Trigger（D）Review and Reconsider（E）None40 房地产开发项目工程招标，需准备的招标文件有( )。（A）工程施工招的标底（B）合同的通用条款（C）技术规格和图纸（D）工程量清单（E）施工技术方案及措施41 房地产广告预算
14、的影响因素主要有( )。（A）商品房销售进度（B）企业品牌（C）竞争程度（D）广告频率（E）广告质量42 某房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。对该可比实例成交价格进行区位状况修正，包括( )修正。（A）楼层（B）朝向（C）户型（D）层高（E）景观43 当净收益在未来的前若干年有变化时，收益年限无限年的公式为此公式的假设前提有( )。（A）净收益在未来的前 t 年(含 t 年)有变化，在 t 年以后无变化为 A（B）报酬率大于 0 为 Y（C）报酬率不等于 0 为 Y（D）收益年限 n 为有限年（E）收益年限 n 为无限年44 住宅专项维修基金可以用于商品
15、住房的( )项目。（A）住户的屋顶面翻修（B）每户封阳台（C）电梯更新（D）换户内暖气片（E）供气管线的维修、养护费用45 采用可变利率抵押贷款方式，当月还款额小于月贷款利息，或低于按市场利率计算的月还款额时，将其差额计入下一期贷款余额的行为，称为本金负摊还，本金负摊的情况有( ) 。（A）当按实际贷款利率计算所得的月还款额的增长超过对月还款额增长的限制时，超过的部分也将被加到本期的贷款余额之中，发生本金负摊还（B）当按实际贷款利率所计算的月还款额的增长超过对月还款额增长的限制时，超过的部分也将被加到下期的贷款余额之中，发生本金负摊还（C）当下期的月还款额不足以偿还贷款的利息支出部分时，将差额
16、计入到本期的贷款余额之中，发生本金负摊还（D）市场利率指标上涨超过了合同规定的货款利率浮动上线，按实际利率计算的目还款额与合同约定贷款利率计算的月还款额的差额，加到卜期的贷款余额之中，从而发生本金负摊还（E）当本期的月还款额不足以偿还贷款的利息支出部分时，将差额计入到下期的贷款余额之中，发生本金负摊还46 决定房屋保险费的因素包括( )。（A）保险金额（B）保险类别（C）保险费率（D）保险期限（E）保险价值三、案例分析46 某房地产开发企业在土地使朋权挂牌出让中，以每平方米 2100 元的价格获得一块住宅用地，土地总面积 20000 平方米，容积率为 3。经测算，预计开发建设总成本为每平方米建
17、筑面积 2500 元(不含土地成本)，销售税费率 10。在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了 5 家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这 5 家房地产经纪机构签汀了委托代理合同。47 在房地产市场调研中，房地产订市场价格的调研包括( )等内容。（A）项目所在地区同类房地产价格（B）房地产商品需求价格弹性（C）地区代理商的数量、素质（D）房地产市场供求状况的变化趋势48 项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为 25，则项目的最低售价不得低于( ) 元平方米。（A）4000（B） 4400（C） 4444（D）460049 该房
18、地产开发企业所确定的房地产代理方式具有( )等特点。（A）委托方协调工作量大（B）谁先代理成功谁取得佣金（C）佣金结算简单（D）代理成本低50 该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有( )。（A）法定代表人经历（B）营销经验和业绩（C）营销网络（D）代理费用经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 39 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 B【试题解析】 中心地是指相对于一个区域而言的中心点，不是一般泛指的城镇或居民点。更确切地说，中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【试题解
19、析】 B 项，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受理权；C 项，因拍卖抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应该按规定办理过户登记；D 项，抵押人死亡，抵押权人有权要求处分抵押的土地使用权。【知识模块】 建设用地使用制度3 【正确答案】 C【试题解析】 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。处分抵押的建设用地使用权所得金额，分配的顺序是：支付处分抵押建设用地使用权的费用； 扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费；偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； 剩余金额交还抵押人。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 B【试题解析】 同
20、一房地产设定两个以上抵押权时，拍卖、变卖抵押财产所得价款清偿的规定是：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿； 抵押权未登记的，按照债权比例清偿。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 B【试题解析】 物权法第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，冈公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 B【试题解析】 土地灭失主要是指由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底
21、改变。由于土地使用权应以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上不能继续享用土地，使用权自然终止。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 C【试题解析】 集体建设用地是指集体土地中建造建筑物、构筑物的土地。使用集体建设用地有三种情况：兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地； 乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 D【试题解析】 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地的都必须遵
22、循的原则包括：维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；按规划用地，节约用地，保护耕地；按计划用地，不得突破计划控制指标；依法办理审批手续；如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。【知识模块】 建设用地使用制度9 【正确答案】 D【试题解析】 因撤销、迁移等原因而停止使用的土地是指乡镇企业、公益事业、公共设施的所有者因某种原因被撤销，或迁移到其他地方，不再需要使用或无法使用该土地的，可以由农民集体经济组织收回土地使用权，重新安排使用，但不包括企业的破产和兼并等情形。【知识模块】 建设用地使用制度10 【正确答案】 B【试题解析】 市：场需求由购买者、购买欲望、购买能力
23、三者组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。【知识模块】 房地产市场调研11 【正确答案】 C【试题解析】 报告附件是指调研报告正文包含不了的内容或对正文结沦的说明，是正文报告的补充或更为详细的专题性说明。例如，数据的汇总表、统计公式或参数选择的依据，与本调研题目相关的整体环境资料或有直接对比意义的完整数据等，均可单独成为报告的附件。C 项属于报告正文应包含的内容。【知识模块】 房地产市场调研12 【正确答案】 A【试题解析】 A 项是两种敏感性分析共同的假设条件。【知识模块】 房地产投资项目不确
24、定性分析13 【正确答案】 D【试题解析】 多因素敏感性分析的方法主要有两种：敏感面分析法，是把一次改变一个参数的敏感性分析方法应用到多个参数的敏感性分析；乐观-悲观分析法。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析14 【正确答案】 D【试题解析】 敏感性分析具有分析指标具体、能与经济评价指标紧密结合、分析方法容易掌握、便于分析、便于决策等优点，有助于找出影响投资方案经济效益的敏感因素及其影响程度，对于提高投资项目经济评价的可靠性具有重大意义。但是敏感性分析没有考虑各种不确定因素未来发生变动的概率，这可能会影响分析结论的准确性。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析15 【正确答案】 B【试
25、题解析】 变现风险是指投资者急于将房地产商品转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险；资本价值风险是指收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异而导致的的风险；持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析16 【正确答案】 A【试题解析】 风险估计可分为主观概率估计和客观概率估计。主观慨率估计是指人们根据自己的知识和经验，以及对事件的了解和认识，对预测对象未来发生可能性的大小作一个主观估计值。客观概率估计是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，它是不以人的主观意志为转移的客观存在的概率。由于很难计算出事件发生的客观概
26、率，因此，在房地产投资项目经济评价和可行性研究阶段，风险估计最常用的方法是主观概率估计。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析17 【正确答案】 B【试题解析】 用投资差额内部收益率法比选方案的判别准则是：若IRRi C，则投资大的方案为优；若IRRi C，则投资小的方案为优。【知识模块】 房地产投资项目方案比选18 【正确答案】 A【试题解析】 房地产市场营销的出发点是客户对房地产产品及相关服务的需求。房地产开发企业营销战略的制定、营销策略的选择以及营销计划的安排、执行和控制，都应以客户的需求为基础，以满足客户的需求为目标。只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。【知识
27、模块】 房地产市场营销19 【正确答案】 A【试题解析】 成本加成定价法是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。成本加成定价法是最基本的房地产定价方法。【知识模块】 房地产市场营销20 【正确答案】 A【试题解析】 人员促销要达到较理想的效果，一般遵循的步骤是：寻找目标客户；事前准备； 接近目标客户； 介绍及应付异议；谈判及成交； 事后跟踪。【知识模块】 房地产市场营销21 【正确答案】 C【试题解析】 市场比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值，通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。【知识模块】 房地产估价22 【正确答
28、案】 D【试题解析】 指数调整法是指利用有关成本指数或变动率，将被估价建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法，此法主要用于检验其他方法的测算结果。【知识模块】 房地产估价23 【正确答案】 D【试题解析】 估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。【知识模块】 房地产估价24 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务计费方式有两种：酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计
29、费方式；包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。【知识模块】 物业管理25 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理26 【正确答案】 D【试题解析】 住房抵押贷款证券化的主体一共有五个，分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中，特殊目的机构(SPV)是进行住房抵押贷款证券化业务的载体，由它组织进行贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券。【知识模块】 房地产金融27 【正确答案】 A【试题解析】 普通股的股息不是固定的，受企业经营状况影响。【知识模块】 房地产金融28 【正确答案】 B【试题解析】
30、 土地使用权交换、房屋交换的，计税依据为所交换土地使用权、房屋的价格的差额。当双方价值相同时，差额为零，则免征契税。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题29 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 A 项，韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，是集聚的固定内在因素。社会集聚则是特殊集中因素，是偶然的外在因素。在讨论工业区位时，主要注意一般集中因素，而不必注意特殊集中因素。【知识模块】 房地产经济基本理论30 【正确答案】 A,B【试题解析】 物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”因此，房地产征收可分为集体所有
31、的土地征收和单位、个人的房屋及其他不动产征收两类。【知识模块】 房地产征收征用31 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 征用具有四个方面的特征：征用必须是因紧急需要。紧急需要是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用一切人力、物力进行紧急救助；国家必须依法行使征用权。征用权是专属政府的公权力，任何单位和个人不得享有；不移转所有权。征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生移转；既适用于动产也适用于不动产。物权法第四十四条规定，征用适用于 “单位、个人的不动产或者动产”。【知识模块】 房地产征收征用32 【正确答案】 A,B【试题
32、解析】 征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。两者的共同点为：强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；补偿性，即都应给予补偿。【知识模块】 房地产征收征用33 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利；E 项，国家因社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回土地使用权，但应对承租人给予合理补偿。【知识模块】 建设用地使用制度34 【正确答案】 B,C【知识模块】 建设用地使用制度35 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 按照
33、土地管理法的规定，下列情况下可以收回土地使用权：为乡(镇 )村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经过批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权，但对土地使用权人造成损失的应当予以补偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁；不按照批准的用途使用土地的； 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。【知识模块】 建设用地使用制度36 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 整理分析调研资料是将调研搜集到的资料进行汇总整理、统计和分析，具体内容包括：进行编辑整理。就是把零碎、杂乱、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性；对资料进行
34、评定，以确保资料的真实和准确；进行分类编号。就是把调研资料编入适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和使用；进行统计。将已分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图；对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。【知识模块】 房地产市场调研37 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 导言部分通常包括进行调查的原因、背景、工作范围、要达到的目的以及所做的假设。这一部分的目的主要是引导阅读者了解实情的概况，引导他们进入下面的分析。【知识模块】 房地产市场调研38 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 固定成本和变动成本的划分
35、必须结合具体分析的问题来确定，其确定的方法主要有：费用分解法； 高低点法； 同归分析法。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 综合风险等级分为 K、M、T、R、 I 五个等级：K(Kill)表示项目风险很强，出现这类风险就要放弃项目；M(Modify plan)表示项目风险强，需要修正拟议中的方案，通过改变项目定位或设计采取补偿措施；T(Trigger)表示风险较强，需要设定某些指标的临界值，指标一旦达到临界值，就要变更设计或对负面影响采取补偿措施；R(Review and Reconsider)表示风险适度(较小)，适当采取措施后不影响项目；
36、I(Ignore)表示风险弱，可忽略。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析40 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 招标文件一般应包括的内容有：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件(如投标保函及履约保函格式等)。【知识模块】 房地产开发项目管理41 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 广告费用预算与企业营销活动、广告活动和市场环境密切相关。在确定房地产广告预算前，应考虑的冈素有：企业品牌； 广告频率；竞争程度；商品房销售进度。【知识模块】 房地产市场营销42 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 区位状况是对房地
37、产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在被估价房地产区位状况下的价格。区位状况比较、调整的内容主要包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等影响房地产价格的因素。CD 两项属于房地产实物状况的修正。【知识模块】 房地产估价43 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 当净收益在未来的前若干年有变化时，收益年限无限年的公式的假设前提有：净收益在未来的前 t 年( 含第 t 年)有变化，在 t 年以后无变化为A；报酬率大于零为 Y； 收益年限 n 为无限年。【知识模块】 房地产估价44 【正确答案】 A,C【试题解析】 住宅专项维修资金是指
38、专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住户的屋顶面和电梯属于住宅共用部位、共用设施设备，专项维修基金可用于其维修。【知识模块】 物业管理45 【正确答案】 B,D,E【知识模块】 房地产金融46 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 决定房屋保险费的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。投保人在办理投保手续时，应一次缴清保险费。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产市场营销47 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产市场营销48 【正确答案】 C【试题解析】 根据成本加成定价法的公式：商晶房单位价格= 商品房单位成本(1+成本加成率)(
39、1-销售税费率)，则该房地产项目的最低售价为：(21003+2500)(1+25)(1-10)4444(元/平方米)。【知识模块】 房地产市场营销49 【正确答案】 A,B【试题解析】 该案例中的房地产开发企业确定了 5 家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这 5 家房地产经纪机构签订了委托代理合同，属于共同代理方式。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。各房地产经纪机构之间是平行的关系，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调，协调工作量较大，佣金结算也相对复杂。【知识模块】 房地产市场营销50 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 委托人选择代理机构要依据的标准包括：具有同类项目良好的营销经验和业绩；较广泛的营销网络； 服：务质量良好； 收费合理。【知识模块】 房地产市场营销
