1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 44 及答案与解析一、单项选择题1 原料指数是指( ) 。（A）运输距离与货物重量之比（B）需要运输的限地性原料总重量和制成品总重量之比（C）制成品总重量与遍布性原料总重量之比（D）制成品总重量与限地性原料总重量之比2 关于地租与地价的关系正确的是( )。(若每年地租额为定值 R，且贴现率不变，P 0为报价期初地价，P 0 为第 n 年末地价，R t 为第 t 年地租，i 为贴现率)3 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在( )内将招标、拍卖、挂牌出让结果予以公布。（A）15 个工作日（B） 10 个工作日（C）一周（D）3 个工作日4 建设用地使
2、用权的协议出让由( )组织实施。（A）乡镇国土资源管理部门（B）市、县国土资源管理部门（C）省国土资源管理部门（D）国务院5 政府管理部门为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准为( )。（A）挂牌出让建没用地使用权最低价（B）协议出让建设用地使用权最低价（C）招标出让建设用地使用权最低价（D）合同出让建设用地使用权最低价6 同一地块只有一个意向用地者的，可采取( )方式出让。（A）招标（B）拍卖（C）挂牌（D）协议7 在协议出让中，一般应由( )向政府国土资源行政主管部门提出用地申请。（A）申请受让土地者（B）出让者（C）土地所有者（D）国家8 在协议出
3、让程序中规定的市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不少于( ) 日。（A）60（B） 45（C） 40（D）309 房地产市场是不断变化的，某一时点得出的房地产市场调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。房地产市场调研的这种特点属于( ) 。（A）实践性（B）时效性（C）实用性（D）主观性10 对营销经理来说，市场分析的作用是( )。（A）选择合适的项目位置（B）给 I 叶 J 能否支持项目财务可行性的结论（C）在市场分析的基础上，把握目标市场特征（D）了解开发项目所面对的目标市场建筑设备等方面的设计11 某房地产开发企业建造一座写字楼 A
4、和一个采暖系统 B，写字楼 A 本身是有用的，增加采暖系统 B 后会使写字楼 A 更有价值，但采用方案 A 并不一定要采用方案 B，这时 A 与 B 之间是 ( )关系。（A）对称的经济互补（B）非对称的经济：互补（C）互斥（D）独立12 房地产开发项目工期计划的主要工作不包括( )。（A）确定项目活动之间的逻辑关系（B）按照总进度目标编制详细进度计划（C）估计各项目活动的持续时间（D）根据整个计划确定资金投入数量13 委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单的代理方式是( )。（A）多家代理（B）独家代理（C）共同代理（D）参与代理14 房地产广告基调确定要考虑的首要因素是( )。（A）广
5、告费用（B）目标客户的需求（C）对产品的理解（D）竞争对手情况15 净收益=有效毛收入 -( )。（A）物业服务费（B）运营费用（C）经营成本（D）开发建设成本16 重建成本是指( ) 。（A）重置价格（B）重建价格（C）再次开发成本（D）再造价17 假设开发法中估计开发完成后的房地产价值不可用( )求取。（A）比较法（B）收益法（C）直线法（D）成本法18 业主委员会应负责召集或召开的会议不包括( )。（A）业主大会定期会议（B）业主大会临时会议（C）首次业主大会会议（D）业主委员会会议19 由招标人在公共媒介上公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加的招标方式是( ) 。（A）
6、邀请招标（B）合同招标（C）协议招标（D）公开招标20 对于同定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同内不随市场利率变化而改变，( )承担了全部的利率风险。（A）中介服务机构（B）借款人（C）担保人（D）金融机构21 下列关于房产税的说法正确的是( )。（A）产权属于全民所有的房产，免交房产税（B）房产税采用从量计税（C）房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种（D）对于非出租的房产，以房产原值一次减除 50后的余值：勾计税依据二、多项选择题22 杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由( )因素决定。（A）农业生产成本（B）农地的肥沃程度（C）农产品的市场
7、价格（D）把农产品从产地运到市场的费用（E）劳动者的经营能力23 下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是 50 年的有( )。（A）住宅（B）货运汽车生产车间（C）大型歌舞厅（D）酒店（E）民办学校24 在协议出让的出让计划中包括的内容有( )。（A）年度土地供应总量（B）不同用途土地供应面积（C）不同用途土地供应地段（D）不同用途土地的供地时间（E）土地价格25 因( ) 造成动工开发迟延的，可以不收回国有土地使用权。（A）不可抗力（B）政府、政府有关部门的行为（C）动工开发必需的前期工作（D）土地使用年限届满，其又申请续期但依照规定未获批准的（E）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拔
8、的国有土地的26 房地产市场调研的特点有( )。（A）实用性（B）实践性（C）时效性（D）客观性（E）统一性27 在房地产市场状况分析中，需求分析主要包括( )。（A）需求预测（B）吸纳率分析（C）市场占有率分析（D）容积率分析（E）销售价格和销售率分析28 情景分析法适用的情形有( )。（A）提醒房地产投资者注意某种政策可能引起的风险（B）建议需要进行监测的房地产投资风险范围（C）研究所有因素对未来房地产投资的影响（D）未来风险具有系统性（E）未来风险具有客观性29 下列关于房地产投资项目可行性研究内容的说法中，正确的有( )。（A）由于房地产投资项目的性质、规模、类型和复杂程度不同，所以可
9、行性研究的内容也不尽相同，各有侧重（B）项目总说明主要就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍（C）包括开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定（D）进行不确定性分析与风险分析时需要进行定性风险分析，但不需要进行定量分析（E）在结论和建议部分，应运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述项目的可行性，推荐最佳方案，并提出存在的问题及相应的建议30 可行性研究的管理过程包括( )。（A）项目建议书获得批准（B）编制可行性研究大纲（C）编写可：行性研究报告及论证（D）可行性研究报告报批（E）编制建设准备工作计划31 房地产价格调整采用直接
10、价格调整方式时，主要手段有( )。（A）调整付款时间（B）调整付款比例（C）调整基价（D）调整差价系数（E）价格差异调整32 年限法是把建筑物的折旧建立在( )的基础上。（A）经济寿命（B）有效年龄（C）剩余经济寿命（D）建筑面积（E）价格水平33 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的( )，并定期公布。（A）物业服务企业的酬金（B）服务价格（C）基准价（D）浮动幅度（E）物业管理企业的利润34 抵押贷款的日常维护服务主要是指( )。（A）收取还款额并转交给贷款机构（B）向借款人发出还款通知（C）在贷
11、款即将逾期时提醒借款人（D）记录贷款本金余额的变化（E）管理和缴纳不动产税及进行房地产保险35 人身保险按保险责任不同可分为( )。（A）个人保险（B）人寿保险（C）健康保险（D）人身意外伤害保险（E）团体保险三、案例分析35 雨阳房地产开发公司，投资一住宅小区，项目总成本为 3000 万元，预期利润为10，由此确定其总售价为 3300 万元。结合此小区总建筑面积一万平方米，则平均单位面积售价为 3300 元，并根据每一居住楼的楼层、朝向、住宅设计、装修标准确定具体的每套住宅单位售价。36 本案的房地产定价方法为( )。（A）竞争价格定价法（B）成本加成定价法（C）顾客感受定价法（D）加权点数
12、定价法37 成本加成定价法的缺点有( )。（A）不容易控制（B）定价缺乏理论依据（C）考虑市场接受能力不足（D）缺乏市场竞争力38 下列各项属于房地产的定价策略的有( )。（A）价格折扣与折让策略（B）低开高走定价策略（C） “特价品” 定价策略（D）整数定价策略39 若该地产公司楼盘，物有所值，买气旺盛，其欲直接调整价格的方式有( )。（A）基价调整（B）差价系数调整（C）差价调整（D）付款方式调整经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 44 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 B【试题解析】 原料指数是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总
13、重量制成品总重量。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【试题解析】 根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/ 平均利息率。 地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为： 若每年的地租额为定值 R 并且折现率 i 不变，则地租与地价之间的数量关系为： P 0=R/i【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 B【试题解析】 招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标、拍卖、挂牌出让结果在土地有形市场
14、或者指定的场所、媒介公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 B【试题解析】 2006 年国土资源部制定协议出让围有土地使用权规范，明确建设用地使用权的协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 B【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 D【试题解析】 同一地块有两个或两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖或者挂牌方式出让；同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 A【试题解析】 申请受让土地者根据建设用地使用权出让计划，在规定时限
15、内，持有效证明文件向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 D【知识模块】 建设用地使用制度9 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。其中，具有时效性，是因为房地产市场是不断变化的，某一时点得出的调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。【知识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 C【试题解析】 房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应当起到的作用也是有差别的。营销经理在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地
16、制定销售策略、广告宣传策略等。【知识模块】 房地产市场调研11 【正确答案】 B【试题解析】 互补方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案，某一方案的接受有助于其他方案的接受。根据方案之间相互依存的关系，互补方案可能是对称的，也可能是非对称的。本题中，方案 B 并不是建设方案 A 必需的，缺少了B，方案 A 仍然是有价值的，故二者是非对称的经济互补关系。【知识模块】 房地产投资项目方案比选12 【正确答案】 D【试题解析】 工期计划是房地产开发项目计划系统中最重要的组成部分，是其他计划的基础。工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，确保项目及时完成，其主要工作包括：确定项
17、目活动之间的逻辑关系； 根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间；按照总进度目标编制详细进度计划(一般采用横道图)，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。【知识模块】 房地产开发项目管理13 【正确答案】 B【试题解析】 独家代理是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。委托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。【知识模块】 房地产市场营销14 【正确答案】 B【试题解析】 房地产广告基调确定的要求包括：广告基调确立必须考虑同标客户的需求；广告基调的确立应当体现竞争优势； 不论是突出商品房满足客户需
18、求的鲜明特性，还是强调商品房与竞争者的比较优势，都必须建立在相对应的产品特征和竞争优势之上。房地产广告在确定基调时，应首先考虑目标客户的需求，【知识模块】 房地产市场营销15 【正确答案】 B【试题解析】 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。【知识模块】 房地产估价16 【正确答案】 B【试题解析】 重建价格又称重建成本，是指采用与被估价建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。【知识模块】
19、 房地产估价17 【正确答案】 D【试题解析】 开发完成后的房地产价值是指未来开发完成时的房地产状况的市场价值，一般是通过预测来求取，可以通过比较法、收益法或直线法求得。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”，因而无法用成本法求取房地产价值。【知识模块】 房地产估价18 【正确答案】 C【试题解析】 业主大会筹备组应当自组成之日起 30 日内在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。因此，首次业主大会会议不是由业主委员会负责召集或召开的。【知识模块】 物业管理19 【正确答案】 D
20、【知识模块】 物业管理20 【正确答案】 D【试题解析】 对于固定利率的抵押贷款来说，金融机构承担了全部的利率风险。如果利率下跌，借款人会选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前还款，银行遭受利息收入的损失。【知识模块】 房地产金融21 【正确答案】 C【试题解析】 房产税的计税依据为：对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030以后的余值为计税依据，具体的减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定；对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。产权所有权属于全民的，由经营管理单位纳税。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题22 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 杜能的土地区位理论认为某个经营
21、者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本 E、农产品的市场价格 V 和把农产品从产地运到市场的费用工三个因素所决定。它们之间的关系可以用公式表示为：P=V-(E+T)。【知识模块】 房地产经济基本理论23 【正确答案】 B,E【试题解析】 建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 建设用地使用制度25 【正确
22、答案】 A,B,C【知识模块】 建设用地使用制度26 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产市场调研的特点包括：实用性，房地产市场调研是为了解决有关实际问题而进行的；时效性，房地产市场是不断发展变化的，某一时点得出的调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展；实践性，房地产市场调研不仅要运用科学的方法，而且要依靠调研人员的实践经验，此外，只有将调研成果运用于房地产开发经营等实践中获取效益才有意义。【知识模块】 房地产市场调研27 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 在房地产市场状况分析中，需求分析主要包括：需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口家庭规
23、模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求；市场占有率分析。市场细分，明确拟建项目的目标使用者；吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。DE 两项属于供给分析的内容。【知识模块】 房地产市场调研28 【正确答案】 A,B【试题解析】 情景分析法适用的情形包括：提醒房地产投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果；建议需要进行监测的房地产投资风险范围；研究某种关键性因素对未来房地产投资决策过程的影响。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析29 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 在对项目进行经济评价及礼会效益分析时，需要进行不确定性分析
24、与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。【知识模块】 房地产投资项目方案比选30 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 项属于施工准备阶段的管理过程。【知识模块】 房地产开发项目管理31 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产市场营销32 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价33 【正确答案】 C,D【试题解析】 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定
25、相应基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。【知识模块】 物业管理34 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 抵押贷款的日常维护服务主要是指：收取还款额并转交给贷款机构；向借款人发出还款通知； 在贷款逾期时提醒借款人； 记录贷款本金余额的变化；进行房地产保险； 在形成不良贷款时行使取消赎回权，出售抵押物等。【知识模块】 房地产金融35 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 人身保险按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识
26、模块】 房地产市场营销36 【正确答案】 B,D【试题解析】 根据项目总成本为 3000 万元，预期利润为 10，由此确其总售价为 3300 万元，这是成本定价法；预售房屋的定价，通常采用市价比较法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别：等确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，这是加权点数定价法。【知识模块】 房地产市场营销37 【正确答案】 C,D【试题解析】 成本加成定价法是在商品房单位成本基础上按照一定比例增加预期收益和销售税率，确定商品房单位价格的方法，其缺点是考虑市场接受能力不足，缺乏市场竞争力。【知识模块】 房地产市场营销38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产价格策略有：总体定价策略，分为低价策略和高价策略；过程定价策略，可分为低开高走定价策略、高开低走定价策略和稳定价格策略；折扣定价策略，主要的方式有现金折扣和数量折扣； 心理定价策略，可以细分为“特价品”定价策略、尾数定价策略和整数定价策略。【知识模块】 房地产市场营销39 【正确答案】 A,B【试题解析】 根据房地产价格确定的基本原理，直接调整价格的途径有：调整基价；调整差价系数。【知识模块】 房地产市场营销
