1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 50 及答案与解析一、单项选择题1 工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的( )最低点是工业企业选址的理想区位。（A）原料成本（B）生产成本（C）运输成本（D）销售成本2 需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的( )购买力和服务水平。（A）最低（B）一般（C）平均（D）最高3 按照城市的( ) 划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。（A）地理位置（B）地形地貌（C）内部结构（D）平面几何形状4 等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是( ) 。（A）绝对地租（B）垄断地租（C）级
2、差地租（D）级差地租5 城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为( )。（A）郊区城镇化（B）逆城镇化（C）过度城镇化（D）再城镇化6 依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了( )利益的需要。（A）公共（B）社会（C）全民（D）政府7 国有土地上房屋征收的主体是( )。（A）国务院（B）省级人民政府（C）市、县级人民政府（D）县级人民政府土地主管部门8 国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的( )。（A）搬迁费（B）临时安置费（C）停产停业损失（D）上下班交通费9 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的( )。（A）评估价格（B）类
3、似房地产的市场价格（C）账面价值（D）类似房地产的成交价格10 按照建设用地服务的产业类型划分，属于非农业建设用地的是( )。（A）农作物暖房用地（B）农用水泵房用地（C）农用道路用地（D）农民宅基地11 我国的土地所有权只有( )所有权和集体所有权两种。（A）国家（B）个人（C）单位（D）机关12 对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是( )。（A）自动延长动工开发期限 2 年（B）办理有关手续后再开发建设（C）为土地使用者置换其他等价土地（D）确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿13 国有建设用地租赁期限( )个月以上，应有市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。（
4、A）3（B） 6（C） 9（D）1214 房地产市场调研除具有市场调研的一般特点外，还具有( )。（A）一般性（B）分类性（C）目的性（D）易变性15 在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调研的( )特点。（A）系统性（B）跟踪性（C）连续性（D）客观性16 在房地产市场营销中常说的“金九银十” 现象，描述的是购房者的 ( )特征。（A）消费能力（B）消费动机（C）消费行为（D）消费结构17 文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息( )来进行。（A）随机抽样（B）概率统计（C）专家认定（D）交叉检验18 按照房地产市场调查问卷设
5、计( )原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。（A）针对性（B）简明性（C）逻辑性（D）目的性19 房地产市场调研报告的核心内容是( )。（A）市场调研背景的基本情况（B）市场调研方法的选择（C）市场变化的不确定性分析（D）市场调研的分析论证20 下列选项中，不属于房地产开发项目目标客户的基本特征分析的是( )。（A）客户区域特征分析（B）客户家庭结构分析（C）客户心理健康分析（D）客户年龄构成分析21 问卷的设计具有较严密的逻辑关系，这是调查问卷设计( )原则。（A）针对性（B）简明性（C）逻辑性（D）程序性22 在项目前期策划中，项目开发经营期内不属于房地产市场预期发展研判的是(
6、 )。（A）市场需求预期研判（B）市场供给预期研判（C）市场营销状况预期研判（D）市场收益状况预期研判23 在项目策划之初就应充分考虑到在项目实施过程中可能会遇到的各种变化因素，这是( )。（A）可行性原则（B）调适性原则（C）创新性原则（D）地域性原则24 下列房地产投资中，属于直接投资的是( )。（A）购买写字楼（B）购买房地产开发企业股票（C）购买房地产开发企业债券（D）购买房地产投资信托基金25 房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳( )之后的利润。（A）营业税（B）房产税（C）土地增值税（D）企业所得税26 某房地产开发项目的总投资为 5 000 万元，其中 60为年利率
7、7的银行贷款，全部本息 3 年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为( )万元。（A）3210（B） 3420（C） 3630（D）367527 经营型房地产开发投资项目的计算期是( )。（A）自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止（B）自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止（C）自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止（D）自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止28 出售型房地产开发项目的计算期是自项目建设开始起至( )止的时间。（A）项目竣工验收（B）项目经济寿命结束（C）房地产产品全部售完（D）业主全部入住29 房地产投资项目财务
8、评价的目标是评价项目的盈利能力，动态指标是( )。（A）成本利润率（B）销售利润率（C）投资收益率（D）财务净现值30 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。（A）收益现金流风险（B）销售利润率（C）持有期风险（D）政策风险31 下列关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是( )。（A）标准差越小的方案，风险越大（B）期望值越大的方案，风险越大（C）变异系数越大的方案，风险越大（D）概率值越大的方案，风险越大32 当各投资方案计算期不相同时，进行投资方案比选宜采用的方法是( )。（A）净现值法（B）现值法（C）年值法（D）净将来值法33 运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选
9、时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。（A）有无对比（B）定性分析与定量分析相结合（C）收益与风险权衡（D）动态分析与静态分析相结合34 建设项目中具有独立设计文件，可以独立施工，但不能独立发挥生产能力或使用功能的工程项目是( ) 。（A）分项工程（B）分部工程（C）单位工程（D）单项工程35 具备独立设计文件建成后可以单独形成生产能力或发挥效益的工程，称为( )。（A）单项工程（B）单位工程（C）分部工程（D）分项工程36 为确保施工图设计质量，应做好的勘察工作是( )。（A）初步勘察（B）详细勘察（C）施工勘察（D）选址勘察37 房地产开发项目办理建设工程规划许可证应
10、提交的设计文件是( )。（A）概念设计（B）方案设计（C）初步设计（D）施工图设计38 某私人投资的房屋建筑工程项目，施工单项合同估算价为 210 万元，根据国家现行规定，该项目的施工采购( )。（A）必须进行招标（B）必须公开招标（C）应以招标公告方式邀请特定法人投标（D）应以邀请书方式邀请不特定法人投标39 房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。（A）竣工决算（B）竣工结算 （C）施工图预算（D）工程预算40 房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为( )。（A）市场价值（B）市场价格（C）投资价
11、值（D）现状价值41 评估房地产的市场价值应遵循的原则不包括( )。（A）独立（B）客观（C）公正（D）及时42 因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）外部性折旧（D）经济折旧43 某宗房地产买卖合同中约定成交价格为 2 325 元平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7和 5，则该房地产的正常成交价格为( )元平方米。（A）2000（B） 2500（C） 1500（D）180044 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( )。（A）专业意见（B）公证
12、书（C）证明文件（D）担保函45 估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项，但不包括( )。（A）估价委托人（B）估价机构（C）估价目的（D）估价对象分析46 追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念，属于( )。（A）产品观念（B）社会营销观念（C）市场营销观念（D）供求平衡观念47 下列选项中，体现房地产开发经营观念中生产观念特点的是( )。（A）以量取胜（B）以质取胜（C）以推销取胜（D）以客户取胜48 某商品住宅开发项目的楼面地价为 1 800 元平方米，单位建筑面积开发成本为 3 000 元平方米，开发费用为 380 元平方米，销售税费率为 10，项目预期成本利润率为
13、 30，采用成本加成定价法计算的该住宅单价约为( )元平方米。（A）6061（B） 6122（C） 7482（D）814049 房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。（A）广告调查费用（B）广告制作费用（C）广告媒体费用（D）广告策划费用50 下列关于商品房促销方式中人员促销的说法，错误的是( )。（A）人员促销不利于销售方式的调整，缺乏灵活性（B）人员促销是一种面对面的直接促销方式（C）人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系（D）人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息51 营业推广的形式多种多样，下列选项中不属于营业推广的是( )。（A）活动推广（B）抽奖促销（C）价格折扣（D
14、）事后跟踪52 业主委员会会议作出的决定，应由( )签字确认。（A）全体委员（B）半数以上的参会委员（C）业主委员会主任（D）参会委员53 物业服务企业的资质等级分为( )。（A）一级（B）二级（C）三级（D）四级54 物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的( )原则。（A）合理（B）公平（C）公开（D）质价相符55 签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的( )特征。（A）委托合同（B）有名合同（C）要式合同（D）双务合同56 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由( )督促其限期缴纳。（A）业主大会（B）业主委员会（C）社
15、区居民委员会（D）房地产行政主管部门57 房地产金融的目的是促进房地产( )过程中的资金良性循环。（A）再生产（B）生产（C）流通（D）融通58 房地产保险的目的是( )。（A）防止房地产发生意外灾害（B）提高房地产盈利能力（C）降低房地产运营费用（D）补偿因灾害造成的房地产损失59 下列选项中，不属于房地产保险的种类是( )。（A）财产损失保险（B）信用保险（C）房地产责任保险（D）交强险60 下列房地产贷款中，通常采用按月等额还款方式偿还的是( )。（A）个人住房贷款（B）房地产开发贷款（C）土地储备贷款（D）保障性住房建设贷款二、多项选择题61 影响房地产需求量的因素主要有( )。（A）
16、房地产的价格水平（B）房地产开发的技术水平（C）消费者的收入水平（D）消费者的偏好（E）房地产开发商对未来的预期62 下列关于郊区化的说法，正确的有( )。（A）郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程（B）大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志（C）发达国家的郊区化现象主要始于 20 世纪 20 年代（D）郊区化是城市发展中的一个必然阶段（E）郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量63 房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括( ) 。（A）征收以满足公共利益为主，商业利益为辅（B）征收必须严格依照法律规定的权限和程序（C）政府
17、以征收的执行人出现（D）按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿（E）征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定64 下列建设项目中，可以通过划拨取得土地使用权的有( )。（A）军事演习场（B）公交站场（C）民用加油站（D）劳教所（E）经营性养老院65 下列关于国有建设用地使用权抵押的说法，正确的有( )。（A）同一宗建设用地不得设定两个以上抵押权（B）两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物（C）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押（D）以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押（E）权属存在争议的住宅可以抵押66 下列关于国有
18、建设用地租赁的适用范围，说法正确的有( )。（A）对使用者目前使用的划拨用地，可不实行有偿使用租赁（B）对使用者目前使用的划拨用地，必须实行出让（C）对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让（D）对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，可以实行租赁（E）国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，可以实行土地租赁67 房地产市场调研的步骤包括( )等。（A）确定调研目的（B）确定调研方式（C）搜集和分析搜集到的信息（D）组建市场调研队伍（E）提出城市总体规划方案68 房地产市场研判的具体作用，可从( )等层次考虑。（A）把握市场机会（B）发掘市场潜力（C）功能定位（D
19、）识别市场风险（E）项目区位定位69 从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有( )。（A）政策变化（B）投资收益（C）价格波动（D）通货膨胀（E）时间风险70 下列房地产开发项目的税费中，属于销售税费的有( )。（A）人防工程费（B）用电权费（C）营业税（D）城市维护建设税（E）教育费附加71 下列影响房地产投资项目的不确定因素中，属于房地产置业投资项目不确定因素的有 ( ) 。（A）空置率（B）经营成本（C）土地取得成本（D）建安工程费（E）项目可出售面积72 下列关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有( )。（A）投标保证金可以使用支票（B）投标保证金不得使
20、用银行汇票（C）投标保证金不得低于 80 万元（D）投标保证金应超过投标总价的 2（E）投标保证金应在规定的时间内提交给招标人73 房地产开发项目管理的内容包括( )等阶段。（A）项目前期策划（B）工程建设准备（C）物业管理（D）施工建设（E）竣工验收74 采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。（A）计算使用的空置率偏低（B）预测的未来净收益偏大（C）估计的收益年限偏短（D）估计的运营费用偏大（E）计算使用的空置率偏高75 下列建筑物折旧中，属于功能折旧的有( )。（A）经济不景气导致的折旧（B）建筑设备过于先进导致的折旧（C）户型设计欠佳导致的折旧（D）环境景观改变导致的
21、折旧（E）外墙保温较差导致的折旧76 根据房地产广告发布暂行规定，下列属于不得发布广告的房地产有( )。（A）在未经国家征用的集体所有土地上建设的房地产（B）已经办理预售许可证但尚未具体实施预售的房地产（C）工程质量验收不合格的房地产（D）已经依法获取各项前期建设手续但尚未完成基础施工的房地产（E）开发建设过程正常进行但尚未组织竣工验收的房地产77 根据中华人民共和国广告法等法律法规，下列关于房地产广告内容的说法，正确的有( )。（A）不得含有风水、占卜等封建迷信内容（B）不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺（C）对价格有表示的，应清楚表示为实际销售价格并明示价格有效期限（D）
22、表现项目位置，应以该项目到达某一具体参照物所需时间来表示距离（E）使用建筑设计效果图或模型照片的，可不在广告中注明78 住宅小区业主委员会的职责有( )。（A）召集业主大会会议（B）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同（C）选聘和解聘物业服务企业（D）监督管理规约的实施（E）业主大会赋予的其他职责79 下列关于物业服务合同的说法，正确的有( )。（A）物业服务合同是有名合同（B）物业服务合同是无偿合同（C）物业服务合同是劳务合同（D）物业服务合同是要式合同（E）物业服务合同是集体合同80 下列住房信贷政策措施中，可减轻住房购买人当前负担的有( )。（A）提高首付款比例（B）降低贷款利率（C）
23、扩大利率上浮幅度（D）增加贷款额度（E）延长贷款期限三、案例分析80 张某用 200 万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为 20年。根据市场预测，经营期内前 10 年的年净租金为 30 万元，后 10 年的年净租金可达 40 万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10(租金收入均在年末) 。根据以上资料，回答下列问题：81 该投资方案类型为( ) 。（A）置斥方案（B）独立方案（C）现金流相关方案（D）互补方案82 该投资方案的财务净现值为( )万元。（A）79（B） 99（C） 200（D）50083 若编制该投资方案的现金流量表，则其现金流出项为(
24、 )。（A）经营成本（B）还本付息（C）置业投资（D）经营税金84 该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为( )。（A）通货膨胀风险（B）变现风险（C）收益现金流风险（D）市场供求风险84 房地产开发企业在对其开发的某商品住宅进行定价之前，对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别进行了测算和调研，得知该项目可租售面积的单位开发成本为 6 510 元平方米，四个代表性项目的售价范围为 8 9009 100 元平方米。在此基础上，制定了下列价格策略：(1)项目总体均价按照成本定价法确定，并参考市场价格，预期成本利润率取25，销售税费率取 9。(2)对于一次性付款的买家，给予总价 5的优惠；对
25、于一次性购买两套以上住宅的买家，给争总价 3的优惠。(3)开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量 30的预期目标，则考虑适当加大价格优惠力度。根据以上资料，回答下列问题：85 下列关于该商品住宅定价之前调研工作的说法，正确的是( )。（A）进行的调研为次级调研（B）调研方法是重点调查（C）调研对象选择采用的方法是随机抽样法（D）调研内容包括竞争项目调查86 按照成本定价法计算，项目总体均价为( )元平方米。（A）8900（B） 8942（C） 8971（D）900087 制定的具体价格折扣策略为( )。（A）关系折扣（B）中间商折扣（C）现金折扣（D）数量折扣88 若开盘后第一个月未能达到预期销
26、售目标，可采取的具体方法为( )。（A）降低首付款比例，相应提高最后一次付款比例（B）分期付款时间往后推延一个月，各次付款比例不变（C）提高分期付款中间付款的比例，降低最后一次付款的比例（D）取消分期付款策略，推行一次性付款88 采用市场法评估某套位于 8 层的旧住宅于 2010 年 10 月 1 日的市场价值，选取了同楼某套位于 11 层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为 5 000 元平方米，成交日期为 2010 年 8 月 1 日。同类住宅 2010 年 89 月的市场价格月环比分别下降 2和 5。住宅所处楼层每高一层，价格高 1。根据以上资料，回答下列问题：89 选取的
27、可比实例应符合的条件有( )。（A）与被估价住宅的面积相同（B）与被估价住宅的年龄相同（C）成交日期应接近估价时点（D）成交价格应尽量为正常价格90 对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括( )。（A）交易情况修正（B）建立价格可比基础（C）交易日期调整（D）房地产状况调整91 该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为( )元平方米。（A）4655（B） 4750（C） 4900（D）500092 该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为( )元平方米。（A）485150（B） 485295（C） 510050（D）51515l92 某房地产开发企业通过划拨方式取得一宗住宅用地，土地
28、面积 80 000 平方米，规划容积率 20，成交总价 7 000 75 元。该企业根据土地出让条件和出让合同，组织进行了规划设计，并制订了总体建设进度计划，其中部分内容如下：建设项目包括住宅工程、配套的商业设施、供小区业主免费使用的浴池(4 000 平方米)、有偿使用的室内车库，总建筑面积 20 000 平方米。当年开始动工建设。根据以上资料，回答下列问题：93 该住宅用地的实际楼面地价为( )元平方米。（A）314020（B） 320000 （C） 291667（D）32941094 在该项目施工期间需要签订的合同有( )。（A）工程勘察设计合同（B）工程监理合同（C）建设工程施工合同（D
29、）买卖合同95 业主要求在整个合同执行期间工程量的风险、物价上涨的风险由承包商承担应采用的合同是( ) 。（A）总价合同（B）单价合同（C）成本加酬金合同（D）承揽合同96 该项目的实施控制是对( )三个目标进行有效控制。（A）成本（B）质量（C）进度（D）效果96 赵某于 10 月购买一套普通商品住房自住。经估价，该住房的市场价值为 100 万元。赵某申请住房公积金贷款。其住房公积金账户本息余额为 20 000 元，9 月个人缴纳的住房公积金为 250 元，单位缴纳的比例与职工相同。赵某购买该住房时离法定退休年龄还有 30 年，预计赵某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为 2
30、5 万元。赵某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为 15 万元。赵某购买住房后，分别向甲、乙两个保险公司投保该住房的火灾保险，保险金额分别为64 万元和 56 万元。根据以上资料，回答下列问题：97 赵某在法定退休年龄时住房公积金缴存总额为( )万元。（A）11（B） 15（C） 18（D）2098 赵某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。（A）11（B） 15（C） 18（D）2599 赵某住房公积金账户上的资金除了用作购买自住住房外，还能用于( )。（A）建造自住住房（B）大修自住住房（C）购买房地产债券或股票（D）翻建自住住房100 若该住房发生火灾，甲保险公司赔偿给赵某的赔偿额度为( )万元。
