1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 5 及答案与解析一、单项选择题1 河流改道可引起自然地理区位的变更，这是区位的( )。（A）综合性（B）确定性（C）层次性（D）历史性2 伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的( )观点出发的。（A）“演替与发展 ”（B） “入侵和演替”（C） “承继和发展”（D）“入侵和承继 ”3 中心商务高度等于( )之比。（A）中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积（B）中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积（C）中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积（D）中心商务区建筑面积总和与总建筑面积4 某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买
2、力和服务水平被称为( )。（A）需求门槛（B）中心性（C）中心地职能（D）商品销售范围5 下列关于地租的说法中，正确的是( )。（A）最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式（B）封建制度时期，地租包含了直接生产者(佃农)的部分剩余生产物（C）社会主义时期，地租以实物地租为主要形式（D）资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆6 2004 年 3 月，宪法第十条做了修改，( )。（A）首次提出了征收的概念（B）首次提出了征用的概念（C）对征收和征用分别做了具体的规定（D）区分了征收和征用7 征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。（A）农民个人（B）剩余劳动力安置
3、单位（C）地上附着物所有人（D）农村集体经济组织8 被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋( )。（A）所有权人和抵押权人（B）所有权人或使用人（C）使用人和抵押权人（D）占有人9 有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的( )。（A）40（B） 50（C） 70（D）8010 出让金的支付方式是( )。（A）一次支付（B）分期支付（C）按照出让合同约定支付（D）依据受让人的资金状况支付11 下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是( )。（A）成片开发土地使用权只能成片转让（B）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移（C）土地使用权转让价格明显低于市场价
4、格的，市、县人民政府有优先购买权（D）成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件12 建设用地使用权转让的一般程序是( )。（A）申请； 审批；签订转让合同；登记；公证（B） 申请；审批； 登记；签订转让合同； 公证（C） 申请；审批； 公证；签订转让合同； 登记（D）申请； 审批；签订转让合同；公证；登记13 下列关于土地使用权抵押登记的说法，错误的是( )。（A）应登记被担保的金额（B）应登记抵押权人的姓名或单位名称（C）不必登记土地使用权价值（D）办理土地使用权抵押登记不必交验抵押合同14 下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是( )。（A）维护社会主义公有制，保
5、护土地所有者和使用者的合法权益（B）按规划用地、节约用地、保护耕地（C）按计划用地，可以适当突破计划控制指标（D）如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续15 在市场调研中，通常把可能到某处购物的顾客所分布的地区范围称为( )。（A）生活圈（B）活动圈（C）商圈（D）行政圈16 房地产市场调研是为了解决房地产市场中出现的或可能出现的各种矛盾而进行的，具有( ) 。（A）客观性（B）实用性（C）计划性（D）完整性17 在房地产市场调研的程序中，先确定调研目标，再制定调研计划，这个阶段属于( )。（A）调研准备阶段（B）结果处理阶段（C）正式调研阶段（D）绘制施工图阶段18 在房地产市
6、场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是( )原则的要求。（A）客观性（B）保密性（C）创造性（D）求教性19 房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产( )调研。（A）消费行为（B）消费环境（C）消费群体（D）消费能力20 房地产市场调研在分析消费者特征时会采用一般耐用消费品的( )。（A）电话问方式（B）抽样调查方式（C）人户法（D）路边法21 在房地产租金资料的搜集中，造成租金计算方式不同的原因是( )。（A）租金支付方式不同、（B）租金统计方式不同（C）租金变动方式不同（D）租金存取方式不同22 房地产市场需求可以是特定房地产需求的( )。（A）变量（B）总和（C
7、）加权平均（D）定值23 在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法。这种研究方法属于( )。（A）综合研究（B）定性研究（C）区分研究（D）定量研究24 在房地产市场调研的正式调研阶段中，通过各种方式到调研现场获取原始资料和搜集由他人整理过的次级资料，这种属于( )。（A）实地调研（B）抽样调研（C）随机抽样调研（D）非随机抽样25 在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是( ) 。（A）观察法（B）试验法（C）询问法（D）投射法2
8、6 分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真实的态度、感受和动机，这种定性研究方法属于( )。（A）投射法（B）深度访谈法（C）小组访谈法（D）浅度访谈法27 企业制定生产经营决策、编制计划的依据是( )。（A）微观市场预测（B）宏观市场预测（C）定性预测（D）定量预测28 某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为 3000 万元，住宅平均售价为 5000 元平方米，单位产品的可变成本为 3500 元平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利 300 万元。该公司需开发的保本开发面积为( )平方米。（A）14500（B） 16700（C） 22000
9、（D）2000029 在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目( )的临界数值。（A）由可行变为不可行 B。由低风险变为高风险（B）由敏感性弱变为敏感 1 生强（C）由盈利变为不盈利30 风险的一般定义是( )。（A）不利于达到预期的目的（B）投入资本损失的可能性（C）对某项事业预期后果较为不利的一面（D）预期收益未达到而遭受损失的可能性31 按风险所涉及的范围，风险可分为( )。（A）纯粹风险和投机风险（B）基本风险和特定风险（C）系统风险和非系统风险（D）静态风险和动态风险32 现有甲、乙、丙、丁四个独立方案，它们所需要的投资分别为 900 万元、500万元、300
10、万元和 200 万元。当资金总额限量为 900 万元时，除甲方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，可能选择的方案共有( )组合方案。（A）六个（B）七个（C）八个（D）九个33 邀请招标的承包商数量最少为( )个。（A）1（B） 2（C） 3（D）434 适用于工程规模较小，工期较短的项目的合同种类是( )。（A）单价合同（B）总价合同（C）成本加酬金合同（D）可调价合同35 某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为( )。（A）实现预期利润（B）维护企业形象（C）维持市场占有率（D）维持营业36
11、 控制性详细规划的内容包括( )。（A）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益（B）确定文物古迹的保护范围（C）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线（D）确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式37 商品房销售实行稳定价格策略意味着在整个销售期间，商品房价格( )。（A）绝对不变（B）相对稳定（C）呈小幅线性变化（D）随市场平均价格变化而变化38 采用租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况的研究模式是( )。（A）房地产促销研究（B）房地产营销渠道研究（C）房地产价格研究（D）房地产市场竞争情况研究39 在房地产租售代理的各种方式中，委托人与代理
12、人没有直接关系的代理方式是( )。（A）多家代理（B）独家代理（C）共同代理（D）参与代理40 采用竞争导向定价法定价时，开发企业获得较高利润的主要途径是( )。（A）适当高价（B）降低开发经营成本（C）使用较高档材料（D）采用独特设计41 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的寿命 n 与该建筑物的实际经过年数 t 及剩余经济寿命 n 之间的关系为( )。（A）n=tn（B） ntn（C） ntn（D）A、B、C 都可能42 某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了 5 年。预计该宗房地产未来每年的净收益为 100 万元，资本化率为
13、10。该宗房地产目前的价值为( )万元。（A）977.9（B） 964.4（C） 1000（D）350043 净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。（A）空置和收租损失（B）还本付息额（C）折旧额（D）所得税44 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费- 开发利润-( )。（A）取得待开发房地产的税费（B）转让待开发房地产的税费（C）销售开发完成后的房地产的税费（D）取得待开发土地的费用45 物业管理条例规定，业主委员会成立后 30 日内必须向物业所在地的( )备案。（A）社区工作站（B）市民政部门（C）县人民政府房地产行政主管
14、部门（D）区、县人民政府房地产行政主管部门46 物业管理企业资质等级分为( )三种。（A）一级、二级、三级（B）甲级、乙级、丙级（C）大型、中型、小型（D）高级、中级、初级47 某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该物业管理企业的这种不作为行为属于( )义务。（A）实际履行（B）全面履行（C）不履行（D）不适当履行48 下列费用中，不属于物业服务费的是( )。（A）物业管理区域清洁卫生费用（B）共用部位、共用设施设备的维修基金（C）物业管理企业固定资产折旧（D）公众责任保险费用49 在房地产抵押贷款期间，未经( )同意，抵押人不得变卖抵押房地产。（A）保险
15、机构（B）房屋主管部门（C）抵押权人（D）房屋承租人50 在办理房地产抵押贷款中，房地产管理部门需对抵押房地产进行审查，其审查的内容不包括( ) 。（A）抵押权人是否拥有房地产（B）抵押房地产是否符合抵押的条件（C）抵押房地产是否已抵押（D）抵押房地产产权证的真伪51 住房公积金贷款本质上是一种( )。（A）信用贷款（B）信托贷款（C）基金贷款（D）按揭贷款52 房地产证券化是将( )。（A）长期资产与短期资金相联系（B）长期资产与长期资金相联系（C）短期资产与长期资金相联系（D）短期资产与短期资金相联系53 下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是( )。（A）房地产信托的业务方式既可以
16、是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性（B）房地产信托投资具有较高的收益性（C）房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性（D）房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性54 下列关于房地产保险的赔偿的说法中，正确的是( )。（A）当房价上升时，被保险人可以得到超过其实际损失的赔偿（B）保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿（C）赔偿金额可以高于保险金额（D）赔偿金额以被保险房地产投保时的评估价值为限55 房屋征收条例将公共利益征收与商业开发征收彻底分开，排除了一些显然出于商业目的、与公共利益无关的用途，在立法史上首次界定了公共利益的范围，屋征收条例明确了
17、( )种需要可以视为“ 公共利益” 。（A）5（B） 6（C） 7（D）856 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担( )。（A）行政责任（B）民事责任（C）刑事责任（D）赔偿责任57 房地产项目策划主要特点很多，下列表述错误的是( )。（A）主要特点包括地域性、系统性、创新性、市场性（B）主要特点包括地域性、系统性、预见性、盈利性（C）主要特点包括地域性、系统性、盈利性、操作性（D）主要特点包括地域性、系统性、盈利性、创新性58 为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行，房屋征收条例明确规定了房屋征
18、收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有( )。（A）行政责任和民事责任（B）民事责任和刑事责任（C）行政责任和刑事责任（D）民事责任、刑事责任和行政责任59 风险识别应根据项目的特点选用适当的方法，理论上常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法三种。在房地产投资风险识别的具体操作中，经常使用的是( )。（A）问卷调查法（B）专家调查法（C）情景分析法和问卷调查法（D）问卷调查法或专家调查法60 银行要求房地产开发企业具有一定比例的自有资金，自有资金应不低于申请贷款项目的投资总额的( )，并能够在银行贷款之前投入项目建设。（A）30（B） 40（C） 50
19、（D）60二、多项选择题61 按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有( ) 。（A）历史区位（B）经济区位（C）文化区位（D）政治区位（E）空间区位62 纯集聚对工业效益的影响主要通过( )方式。（A）工厂企业规模的扩大（B）企业间的协作、分工序列化（C）大城市的吸引，交通便利（D）矿产资源丰富使工业集中（E）企业选择了与其他企业相邻的位置63 征收集体所有的土地，应当依法足额支付( )保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。（A）土地补偿费（B）安置补助费（C）地上附着物和青苗的补偿费等费用（D）安排被征地农民的社会保障费用（E）基本生活费用、子
20、女上学费用64 土地使用权应包括( )。（A）租金标准（B）租赁期限（C）土地用途（D）租赁双方的权利义务（E）处置65 下列关于建设用地使用权出租的表述中，正确的有( )。（A）建设用地使用权出租的期限不得超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用年限（B）建设用地使用权出租的用途双方可以协商，不必再经主管部门审批（C）出租人无权监督承租人是否合理使用土地（D）出租人有依法收回出租的土地的权利（E）在租赁关系存续期间，出租人没有对标的物进行维护的义务66 社会文化环境主要包括( )。（A）基础设施情况（B）居民的生活习惯（C）宗教信仰、社会风俗（D）家庭人口规模及构成（E）房地产税收政策6
21、7 房地产市场调研主要包括( )。（A）房地产市场分类调研（B）房地产市场环境调研（C）房地产市场需求调研（D）房地产市场供给调研（E）房地产市场潜力调研68 利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是( )。（A）能明确反映投资会使企业获利数额大小（B）计算不需依赖折现率数值的大小（C）能反映投资效率的价值（D）考虑了资金的时间价值（E）考虑了决策者对风险的态度69 前期物业服务合同与物业服务合同的实质性区别在于( )。（A）合同主体不同（B）合同签订的时间不同（C）合同的有效期限不同（D）合同的价格不同（E）合同签订的程序不同70 采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有( )。（A）防止
22、相关风险因素的产生（B）设立内部风险损失基金（C）通过合同将损失转移给非保险企业（D）对已经存在的相关风险因素进行监控（E）对相关风险因素进行时间和空间隔离71 对于互斥方案进行直接比选，下列说法中正确的有( )。（A）被比较方案的费用及效益计算口径要一致（B）被比较方案具有相同的计算期（C）被比较方案具有不同的计算期，但方案的费用及效益计算口径一致的可直接比较（D）被比较方案现金流量不具有相同的时间单位（E）各个方案之间不能进行直接比较的，要经过一定转化后方可进行比较72 个完整的房地产项目的全寿命周期，包括( )。（A）验收阶段（B）前期策划阶段（C）设计阶段（D）实施阶段（E）使用阶段7
23、3 房地产开发项目质量的可靠性体现在( )等。（A）平面、空间布局的合理性（B）隔声和采光功能的良好性（C）保证防火和抗震要求（D）满足使用寿命要求（E）与生态环境的协调性74 采用自行租售还是委托代理由以下因素决定( )。（A）国家政策倾向（B）营销项目的情况（C）房地产开发企业自身条件（D）市场特点（E）以上选项均正确75 建筑物的物质折旧包括( )。（A）有形损耗（B）功能折旧（C）正常使用的磨损（D）意外的破坏损毁（E）故意的损坏76 由业主共同决定的事项有( )。（A）制定、修改管理规约和业主大会议事规则（B）监督管理规约的实施（C）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（D）选聘和解
24、聘物业服务企业（E）筹集和使用专项维修资金77 我国目前与物业管理招投标相关的三个主要法律法规分别是( )。（A）公司法（B） 招标投标法（C） 物业管理条例（D）前期物业管理招标投标管理暂行办法（E）物业服务企业资质管理办法78 下列财产中，不得抵押的有( )。（A）宅基地（B）土地所有权（C）集体土地使用权（D）乡镇企业厂房（E）村企业厂房79 下列关于房地产抵押贷款证券化的说法中，不正确的有( )。（A）住房抵押证券化涉及的市场主体包括投资大众、金融机构和住房开发商等（B）住房抵押贷款证券化使企业的融资间接依靠市场进行（C）信用增级是住房抵押贷款证券化成功的关键（D）住房抵押贷款证券化中
25、发行的证券只能是债券（E）特殊目的机构(SPV)是进行住房抵押贷款证券化业务的载体80 关于公共利益的特点，下列说法不正确的是( )。（A）公共利益是客观的（B）公共利益是共享的（C）公共利益是确定的（D）公共利益就是国家利益（E）公共利益就是政府利益三、案例分析80 皓月房地产开发公司在进行一住宅小区的经营建设过程中，因管理、财务方面出现了较大失误，其欲将其 200 亩的该土地使用权连同在建项目(已完成总投资20)，一起转让，在报纸上刊登转让广告。根据上述资料，回答下列问题。81 皓月房产公司( ) ，转让该建设用地使用权，因为( )。（A）可以，手续合法（B）不可以，手续不合法（C）不可以
26、，其不是以出让方式获得土地使用权（D）不可以，其未完成总投资 2582 以出让方式获得建设用地使用权，( )时即可转让房地产。（A）按照合同约定支付全部出让金（B）按照合同约定支付全部出让金，取得土地使用证（C）按照合同约定支付部分出让金（D）支付全部出让金后 3 个月83 建设用地使用权转让土地建筑物及土地附着物所有权时( )。（A）土地使用权随之转让，但土地建筑物及附着物作为动产转让的除外（B）土地使用权随之转让，但土地建筑物及附着物不作为动产转让的除外（C）土地使用权是否随之转让由双方协商（D）土地使用权随之转让84 下列用地中，使用权出让年限最高为 40 年的有( )。（A）城区商场用
27、地（B）工业用地（C）住宅用地（D）体育场馆用84 某投资项目在建期间需一次性投入 500 万元，项目投产后第 1 年末可获得净收入 50 万元，第 2 年末可获得净收入 80 万元，从第 3 年起每年的净收入为 100 万元，直到第 10 年末。假定市场收益为 10。请根据以上资料，回答下列问题。85 该方案的财务净现值为( )万元。（A）52.47（B） 56.83（C） 67.59（D）70.2686 当该项目的投资额分别变动 10、-10时，该项目的财务净现值分别为( )万元。（A）2.47；102.417（B） 3.45；103.45（C） 3.45；102.47（D）2.47；10
28、3.4587 当该项目的从第 3 年起的净收入分别变动 10，-10时，该项目的财务净现值分别为( ) 万元。（A）88.23；8.38（B） 96.56；10.38（C） 96.56；8.38（D）88.23；10.3888 财务净现值对投资额、年收入的敏感度系数分别为( )。（A）-1.56 ；8.40（B） -9.53；2.40（C） -1.56；2.40（D）-9.53 ；8.4089 由上题判断，该项目财务净现值对( )较敏感。（A）投资额（B）净收入（C）市场收益率（D）时间90 该项目当年净收入下降( )时，财务净现值为零。（A）11.9（B） 10.5（C） 9.62（D）8.
29、5590 某房地产开发公司，投资一住宅小区，项目总成本 2500 万元，预期利润为20，由此确定其总售价为 4000 万元。结合该小区总建筑面积 10000 平方米，则平均单位面积售价为 4000 元，并根据每一居住楼的楼层、朝向、住宅设计、装修标准确定具体的每套住宅单位售价。根据上述资料，回答下列问题。91 本案的房地产定价方法为( )。（A）成本加成定价法（B）竞争价格定价法（C）加权点数定价法（D）顾客感受定价法92 成本加权定价法的缺点有( )。（A）考虑市场接受能力不足（B）不容易控制（C）定价缺乏理论依据（D）缺乏市场竞争力93 若该房地产公司楼盘，物有所值，买气旺盛，其欲直接调整
30、价格的方式有( )。（A）基价调整（B）差价调整（C）差价系数调整（D）付款方式调整93 某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告。拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。根据上述资料，回答下列问题。94 物业管理招标投标的原则有( )。（A）公开、公平、公正（B）等价有偿（C）诚实信用（D）保护弱者95 该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括( )。（A）应邀招标的物业服务企业（B）该房地产开发公司的名称、地址（C）获取招标文件的办法（D）甲住宅小区的基本情况96 评标委员会的下列做法中，错误的有( )。（A）为保密起见，评标过程中不
31、召开现场答辩会（B）否决所有投标（C）推荐超过 3 名有排序的合格中标候选人（D）向招标人提交书面评标报告96 王某购买了一套市场价格为 100 万元的商品房，首付款为 30，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为 20 年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为 6。根据上述资料，回答下列问题。97 王某这笔贷款的月利率和还款期数分别为( )。（A）0.3，20 期（B） 0.5，240 期（C） 5，20 期（D）5，240 期98 王某这笔贷款的月偿还额为( )。（A）5800 元（B） 6233 元（C） 5252 元（D）5015 元99 如果王某选择等本金还款方式，则其面临的情况是( )。（A）每月偿还利息递增、每月付款递减（B）每月偿还利息递减、每月付款递增（C）每月偿还利息递增、每月付款递增（D）每月偿还利息递减、每月付款递减100 如果王某选择可变利率抵押贷款，则下列说法中，正确的有( )。（A）对于调整幅度较大的可变利率抵押贷款，抵押权人一般会要求较高的初始贷款利率（B）可变利率抵押贷款是贷款利率随市场利率指数变动的抵押贷款（C）可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成（D）庄抵押贷款合同中采用月还款限制和本金负摊还条款，是为了降低借款人的利率风险。
