1、1999 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷及答案与解析一、问答题1 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800 元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为 700 平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140 万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?2 甲公司 1993 年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 3500
2、元/m 2。甲公司拟分两期建设 80 栋别墅。当第一期 40 栋于 1996年 12 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 3800 元/m 2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出 6 栋，平均价格为 3860 元/m 2，其余 14 栋无人承接，退还给甲公司。当 1999 年 6 月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米 5200 元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高 300 元/m 2，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所
3、坚持当时估价结论的理由有哪些?3 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价 3000 元/m 2，销售税费为售价的 7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积 l00m2 的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款 2762.1 万元。甲提出本应双方各分得 1381.05 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得 1351.05 万元；乙则认为该套房屋的成本为 25 万元，故只应从自己
4、的应得收人中扣除 12.5 万元，自己应分得 1368.55 万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理? 应该怎样分配 ?为什么?二、单项选择题4 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积 250m2。空调主机 1990 年购入，当时的购入价为 500 万元，同型号空调主机现行市价为 458 万元。现该空调主机已累计折旧225 万元，市场价值为 250 万元，拆除费用 5 万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700 万元，新式空调主机的占地面积 50m2，节约的 200m2 面积可以提供 160m2 的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换
5、空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积 4000 元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：4 若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为 ( )万元。（A）530（B） 472（C） 455（D）4505 如年资本化率为 5.25%，则至少需签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。（A）7（B） 8（C） 9（D）106 甲公司以每平方米建筑面积 8000 元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为 5000m2
6、的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费 10 万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。6 至此为止，正常情况下，若设甲公司的实际花费为 C，则( )万元。（A）C4000（B） C=4000（C） C=4010（D）C40107 之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为户，在正常市场条件下，P 最可能的取值为( ) 万元。（A）P4000（B） P=4000（C） 4000P 4010（D）P=4010三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内
7、容写在序号后面空格处的不计分）8 房地产估价报告 (封面及目录略) 致委托估价方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 酒店房地产估价结果报告 一、委托方 酒店有限公司，法定代表人：，住所：市路号。 二、估价方 房地产估价事务所，法定代表人：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：壹级。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概况 估价对象：酒店第 1、2、1013、20层 建筑面积：11275m 2 土地使用权年限：40 年(1988 年 8 月 20 日起至 2028 年 8月 19 日止) 竣工日期：1991 年 8 月 估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐 建筑
8、结构：框架 土地使用权来源：协议出让 建筑物装修情况：(略) 四、估价目的 为银行抵押贷款提供依据。 五、估价时点 1999 年 8 月 20 日 六、估价依据(略) 七、估价原则(略 ) 八、估价方法 将估价对象分为三部分进行估价，与第 1、2 层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第 1013 层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第 20 层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 九、估价结果 估价对象的总价值为人民币 208521050 元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整) 十、估价人员(略) 十一、估价报告应用的有效期(略) 酒店房
9、地产估价技术报告 一、个别因素分析 (略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 (略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第 1、2 层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第 1013 层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第 20 层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 六、估价测算过程 (一) 酒店第 1、2 层估价 酒店第 1 层为酒店大堂，第 2 层出租给某公司经营酒楼。第 1、2 层建筑面积均为 2830m 2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。 可比
10、实例一，国际中心商场 1999 年 8月的市场售价为： 1 层 45000 元/m 2，2 层 30000 元/m 2 可比实例二，世贸大厦商场1999 年 8 月的市场售价为： 1 层 39000 元/m 2，2 层 25000 元/m 2 可比实例三，世纪广场商场 1999 年 8 月的市场售价为： 1 层 38000 元/m 2，2 层 24000 元/m 2 确定可比实例修正系数的依据(略)。1 层比准价格为： (34091+34392+34142)3=34208(元/m 2) 2 层比准价格为： (20979+21645+21563)3=21396(元/m 2.) 第 1、2 层价值
11、为： (34208+21396)2830=157359320(元) (二 )酒店第 1013 层估价 酒店第 1013 层为客房，建筑面积为 4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 选用收益法公式： 式中：V 为房地产价格； o 为年净收益；r 为资本化率；n 为尚可使用年限。 1尚可使用年限 n 的确定 该酒店建筑物耐用年限为 50 年，已使用 8 年，故尚可使用年限为 42 年，即 n=42。 2年净收益。的确定 酒店第1013 层共有客房 104 间。根据该公司提供的 1996 年至 1998 年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币 400 元，一年
12、365 天，则： 年总收入=104400365=15184000(元) 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占 45%。 年净收益 a=15184000(1-45%) =8351200(元) 3资本化率 r 的确定 以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定 r=8%。 酒店第 1013 层价值(三) 酒店第 20 层估价 酒店第 20 层为卡拉 OK 室、酒吧，建筑面积为 1125m2，现已出租经营，租期尚余 5 年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 按租约规定，第 20 层的年租金收入在尚余的 5 年租期内分别为
13、 100 万元、110 万元、 120 万元、130 万元、140 万元，租赁税费占租金收入的 20%。 计算年净收益： 年净收益 a=100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)55(1-20%) =756792(元) 酒店第 20 层价值 (四)估价对象的总价值 157359320+100270342+3021651=260651313(元) ( 五)应扣折旧额的确定 经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为： 26065131380%=208521050(元) 七、估价结果确定 估价对象的总价值为人民币2
14、08521050 元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）9 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为 1997 年 3 月 1 日至 2067年 2 月 28 日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积 5000m2，预计售价3000 元/m 2。 该项目于 1997 年 7 月 1 日开工，原定工期 9 个月，建筑费为 1200 元/m2 管理费为建筑费的 5%。建筑费和相应
15、的管理费投人时间为：开工后的第一季度投入 30%，第二季度投入 40%，第三季度投入 30%。假定都在每季度中间投入，年利率 6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和 3%。开工后第一季度结束时，已有 1000m2 建筑面积按 3000 元/m 2 预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的 1000m2 的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在 1998 年 1月 1 日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资
16、利润率按 20%，季度利率为 1.665%。设项目在 1998 年 1 月 1 日的价格为 V，估算如下：1计算开发完成后的价值 30005000(1+1.665%) =14754340 ( 元) 2计算建筑费 1200500030%(1+1.665%)0.5=2641102(元) 3计算管理费 26411025%(1+1.665%)0.5=130969(元) 4计算销售税和销售费用 14754340(6%+3%)1+1.665%)=1306143(元) 5计算利润 (V+2641102+130969+1306143)20%=0.2V+815643(元) 6计算项目价格 V=开发完成后的价值-
17、建筑费- 管理费-销售税和销售费用- 利润 =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643 V=8217069(元) 1999 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷答案与解析一、问答题1 【正确答案】 估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：1土地权属状况；2房屋产权状况；3该房地产是否符合规划要求；4土地使用基本状况；5建筑物基本状况。2 【正确答案】 乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：1拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有两年半，市场情况已发生了变化；2为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；3拍卖时只卖出 20
18、栋中的 6 栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；4整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度已不相同；51993 年获取土地时的市场状况与 1996 年拍卖别墅时不同，不能拿 1993 年的地价与 1996 年的别墅售价比较。3 【正确答案】 1甲、乙的分配方案均不合理。2甲应分得 1395 万元，乙应分得 1367.1 万元。3因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款 2790 万元，双方可各分得1395 万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395 万元，乙尚可获得 1367.1 万元。二、单项
19、选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 D7 【正确答案】 A三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）8 【正确答案】 本题存在如下之错处及不足：1缺少房地产权属状况描述。2缺少价值定义。3酒店大堂采用市场比较法不当。4二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。5酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错。6第二层估价交易案例一综合修正超过 30%。7第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。8第 1013 层尚可使用年
20、限 n 应为土地使用权剩余年限，即为 29 年。9第 1013 层估价时未采用客观的、未来的收益水平。10对酒店大堂的估价有重复计算。11第 1013 层估价求收益时未考虑入住率。12确定资本化率时安全利率选用不当。13第 20 层估价时年净收益求取方法错误。14第 20 层估价时未考虑 5 年以后的收益。15总价不应再扣除折旧。16缺少估价作业日期。17缺少确定估价结果的理由18第 20 层的资本化率应与第 1013 层有所不同。19应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。20结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）9 【正确答案】 本题有如下之错处需改正：1管理费计算错，应为 26411025%=132055(元 )2销售税费和销售费用计算错，应为：14754340(6%+3%)=1327891( 元)3利润计算错，应为(P+2641102+132055)20%=0.2P+37444.5( 元)4建筑费计算错，1785200 元
