1、2009 年土地估价师（土地估价相关知识）真题试卷及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 所谓名义 GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。 ( )（A）正确（B）错误2 某商品的需求价格弹性系数为 0.9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。( )（A）正确（B）错误3 按照我国税法有关规定，若通过继承、赠与方式转让房地产，转让人需要缴纳土地增值税。( )（A）正确（B）错误4 工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“0.000”表示。( )（A）正确（B）错误5 城镇土地使用税以纳
2、税人实际占用的土地面积为计税依据。( )（A）正确（B）错误6 根据中华人民共和国契税暂行条例的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。( )（A）正确（B）错误7 股票和债券一般不能在市场上直接流通，但可以在证券市场上交易。( )（A）正确（B）错误8 在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。( )（A）正确（B）错误9 商业银行是唯一能吸收活期存款的金融机构。( )（A）正确（B）错误10 股份公司发行股票筹集的资金属于自有资金。( )（A）正确（B）错误11 人民币兑美元汇率 683.21 为直接标价法，当升为 684.48 时，说明本
3、币贬值。( )（A）正确（B）错误12 企业一般采用历史成本对会计要素进行计量。( )（A）正确（B）错误13 在地籍图上量算土地面积，地籍图比例尺越大，则量算的精度越低。( )（A）正确（B）错误14 建筑密集区和其他地区房产分幅图一般分别采用的比例尺为 1:500 和 1:1000。( )（A）正确（B）错误15 我国城镇基准地价评估中，以抽样调查法进行的样点地价调查，属于专门调查。( )（A）正确（B）错误16 反映企业财务状况的会计报表包括资产负债表、现金流量表和利润表。( )（A）正确（B）错误17 标准差系数是标准差与平均值的比值，标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强。( )
4、（A）正确（B）错误18 房地产投资决策分析主要包括市场分析和成本分析两项重要内容。( )（A）正确（B）错误19 建设工程的实际造价是根据该工程的竣工结算确定的。( )（A）正确（B）错误20 各居住小区之间的绿化用地统计在城市绿化用地内，不属于居住区的绿化用地。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。21 某市 2008 年居住用地地价平均每月递增 0.4%，则全年总计上涨( )%。（A）4.0（B） 4.8（C） 4.9（D）5.022 当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入( )。（A）增加（B）减少（C）不
5、变（D）不确定23 ( )结构的建筑物可以承受水平和垂直荷载。（A）框架（B）砖混（C）剪力墙（D）筒式24 王某 10 年前以 65 万元的价格购买了一套新建住宅，目前重置价为 80 万元。已知该类建筑经济耐用年限为 60 年，为更新老化的线路需要花费 3000 元。则该建筑物的实体贬值为( ) 万元。（A）13.3（B） 13.6（C） 10.8（D）11.125 当房地产市场需求和供给同时减少时，则均衡价格( )。（A）不变（B）下降（C）上升（D）不确定26 下列关于机器设备评估的表述，正确的是( )。（A）机器设备类资产的整体价值等于各部分机器价值的总和（B）单项机器设备不独立产生收
6、益，一般不采用收益法估价（C）固定在土地或建筑物上的设备，不可单独估价（D）生产能力过剩，一般不会造成机器设备的贬值27 土地附着物估价的基本方法中，不包括( )。（A）补偿标准法（B）收益补偿法（C）成本逼近法（D）比较法28 下列关于税率的表述，错误的是( )。（A）税率的高低决定纳税人应纳税额的大小，反映征税的广度（B）我国现行税率一般分为比例税率、累进税率和定额税率（C）比例税率一般适用于对流转额的征税（D）城镇土地使用税实行差额幅度定额税率29 关于耕地占用税，下列说法正确的是( )。（A）耕地占用税调节占用耕地资源的收益级差差别，属于资源税（B）耕地占用税由财政部门征收，纳税人在办
7、理了征地手续后及时申报纳税（C）各地的耕地占用税不得低于国务院财政、税务主管部门确定的平均税额（D）耕地占用税额标准依耕地质量好坏差别征收30 下列有关土地、房地产税收的说法正确的是( )。（A）学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要交纳耕地占用税（B）供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税（C）目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税（D）中外合资企业和外资企业不需要交纳城市维护建设税31 下列选项中，属于应分摊共有建筑面积的物业是( )。（A）人防工程地下室（B）作为公共使用的地下室（C）可转为车库使用的架空层（D）为多幢房屋服务的设备、管理用房32 某外企购得一
8、宗工业用地，占地面积 2000 平方米，购地费 800 万元，并花费625 万元建成 2500 平方米厂房，从事加工生产。据市场调查，目前该宗不动产市场价值约为 1800 万元，该地区标准厂房租金为每平方米每月 35 元。按规定缴纳房产税时一次性扣除比例为 30%，则该企业应缴纳的房产税为( )万元。（A）15.12（B） 11.97（C） 12.60（D）13.7033 营业税属于以下税种中的( )。（A）流转税（B）所得税（C）财产税（D）行为税34 我国目前的商业银行不包括( )。（A）中国银行（B）城市银行（C）农村商业银行（D）中国进出口银行35 商业银行吸收存款和发放贷款的行为是履
9、行( )的职能。（A）调剂资金（B）金融服务（C）创造信用（D）增加收益36 某债券面值 1000 元，年利率为 8%，每半年付息一次，原来购买时花 1050 元，3 年末拟将其出售，若想获得 6%的收益率，则应卖( )元。（A）886（B） 948（C） 992（D）96637 ( )是保险的派生职能。（A）融通资金（B）经济补偿（C）理财服务（D）分散风险38 财产保险和人身保险都属于( )。（A）社会保险（B）商业保险（C）强制保险（D）政策保险39 按照证券分类，股票属于( )。（A）商品证券（B）银行证券（C）资本证券（D）货币证券40 下列关于资产的表述，错误的是( )。（A）必须
10、能够被企业拥有或控制（B）由过去的交易或事项形成（C）能够给企业带来经济利益（D）资产增加，负债则减少41 某企业自建一厂房，建筑面积 5000 平方米，造价 2500 万元，预计使用年限为30 年，残值为 500 万元，则该厂房在第 10 年年末账面价值为( )万元。（A）1667（B） 2400（C） 1833（D）116742 在会计处理中，在建工程竣工验收决算后，借记、贷记科目分别为( )。（A）在建工程、固定资产（B）固定资产、银行存款（C）固定资产、在建工程（D）在建工程、工程物资43 按照统计工作的先后次序，统计活动的四个基本环节是( )。（A）统计调查、统计整理、统计分析、统计
11、汇总（B）统计设计、统计调查、统计整理、统计分析（C）统计调查、统计设计、统计整理、统计分析（D）统计设计、统计调查、统计整理、统计汇总44 在会计实务中，判断一项投资是否属于短期投资，关键是看( )。（A）投资是否一年到期（B）投资目的（C）投资性质（D）投资是否易变现45 将某城市 2009 年 3-6 月各月的住宅价格与上一年同期进行比较，得出各月价格增幅分别为-5% 、-2% 、2%和 3%，这类指标被称为( )。（A）比较相对指标（B）比例相对指标（C）结构相对指标（D）动态相对指标46 在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于( )。（A）基准回收期（B）静态投资回收期（
12、C）项目开发期（D）项目建设期47 关于住宅层数，以下说法正确的是( )。（A）3 层建筑比 4 层建筑的单位造价低（B）多层建筑比高层建筑的单位造价经济（C）多层建筑比低层建筑的单位造价经济（D）层数越多，建筑占用的总用地越少48 当房地产市场供求平衡时，空置率达到( )。（A）最低值（B）最高值（C）合理值（D）零49 （A）45 为门牌号、360 为建筑占地面积、450 为宗地面积、混 3 为混合结构第 3层（B） 45 为地类号、360 为建筑占地面积、450 为宗地面积、混 3 为混合结构第 3层（C） 45 为门牌号、360 为建筑占地面积、450 为宗地面积、混 3 为混合结构
13、3 层楼（D）45 为地类号、360 为建筑占地面积、450 为宗地面积、混 3 为混合结构 3 层楼50 对商品房面积测绘，一般要求精度达到( )级。（A）一（B）二（C）三（D）四51 已知某宗地 4 个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为( )平方米。 （A）350000（B） 250000（C） 200000（D）15000052 我国城市中的居住用地一般可分为居住区、居住小区与( )。（A）组团（B）街坊（C）社区（D）生活区53 根据房产测量规范，一般套内建筑面积不包括( )。（A）电梯井水平投影面积（B）套内壁柜水平投影面积（C）共有墙的水平投影面积的一半（D）未封闭阳台水平投影面
14、积的一半54 下列关于土地经济供给的叙述，错误的是( )。（A）建筑用地的经济供给弹性相对大于耕地（B）土地集约利用和提高产出量可以增加经济供给（C）土地经济供给的增加可以超越自然供给范围（D）社会需求结构的变化引起土地经济供给的变化55 某家庭为了在 5 年内通过储蓄得到 3 万元，假定存款发生在年初，年利率为4%，则该家庭每年应储蓄( )元。（A）5539（B） 5326（C） 5322（D）520056 对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值( ) 。（A）小于零（B）大于零（C）大于或等于零（D）不确定57 控制性详细规划的主要内容不包括(
15、)。（A）估算工程量和总造价（B）规定建筑后退红线距离（C）规定各地块建筑高度、容积率等控制指标（D）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高58 住宅建筑净密度等于( )。（A）一定区域内住宅总建筑面积/住宅用地面积（B）一定区域内总建筑基底面积/住宅用地面积（C）一定区域内住宅建筑基底面积/总用地面积（D）一定区域内住宅用地面积/总用地面积59 城市规划中需要采取一定的工程措施改善条件后才能修建的用地为( )。（A）一类用地（B）二类用地（C）三类用地（D）不适宜修建用地60 在城市规划中，过境公路经常采取的是( )布置方式经过城市。（A）平面交叉（B）立体交叉（C）切线和环线（D）远离城
16、市61 某宗地土地面积 30000 平方米，其中代征地 10000 平方米，规划容积率为 2.7，建筑限高 18 米，规划允许用途为住宅用地。该宗地最有可能开发的建筑面积、建筑密度分别为( ) 。（A）8.4 万平方米，46.7%（B） 5.4 万平方米，30%（C） 4.4 万平方米，67%（D）5.4 万平方米，45%62 建设项目的“ 三算” 不包括 ( )。（A）设计概算（B）施工图预算（C）施工图结算（D）竣工决算63 房地产开发项目的租售代理和广告费用一般占销售的( )。（A）1% 以内（B） 1%-3%（C） 3%-5%（D）5% 以上64 某市 2009 年上半年，挂牌出让工业
17、用地总面积 35 公顷，平均出让价格为 900元/平方米。以上两项统计指标依次为( )。（A）质量指标和数量指标（B）总量指标和相对指标（C）数量指标和质量指标（D）客观指标和主观指标65 某开发项目各年现金流量如下表所示，若基准收益率为 10%，则其净现值为( )万元。 （A）203.99（B） 224.39（C） 315.30（D）530.00三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。66 当面临经济过热的情形时，可采取的政策有( )。（A）提高利率（B）降低企业所得税率（C）提高存款准备金率（D）发行央行票据（E）
18、增加政府开支67 房地产间接投资的形式包括( )。（A）购买房地产投资信托基金（B）向银行贷款购买土地进行开发（C）购买房地产企业发行的债券（D）购买物业用于出租和经营（E）购买住房抵押支持证券68 从统计学的角度看，下列指标中，( )属于动态相对指标。（A）容积率修正系数（B）地价指数（C）房地产价格指数（D）使用年期修正系数（E）人口净密度69 中央银行存款准备金政策的调控作用主要表现在( )。（A）调控商业银行信贷规模（B）增加商业银行的信誉（C）控制商业银行的业务库存现金（D）影响商业银行的存款能力与清偿能力（E）增加中央银行信贷资金宏观调控能力70 下列关于消费者物价指数(CPI)描
19、述正确的是( )。（A）CPI 提高会造成货币供应紧张、货币价值上升（B）消费物价通货膨胀率可通过不同时期的 CPI 计算（C）当 CPI 长期维持较低水平时，意味着宏观经济进入通货膨胀期（D）CPI 反映的是在不同时期购买一揽子样品商品所支付成本的价格指数（E）当 CPI 增幅过快时，政府可采取减少财政支出、控制生活用品出口等措施71 成本推进型通货膨胀理论认为，造成成本提高的原因有( )。（A）工资成本增长（B）材料成本推进（C）工会组织（D）间接成本增加（E）直接成本增加72 国际收支顺差产生的主要原因是( )。（A）对外投资增加（B）对外贸易逆差（C）外资流入（D）对外贸易顺差（E）外
20、资流出73 根据我国当前土地储备工作实施的特点，将土地纳入储备的方式主要包括( )。（A）与原土地使用人签订土地使用权转让协议（B）经有批准权限的人民政府批准，无偿收回土地（C）在办理农用地转用、土地征收批准手续后直接征收集体土地（D）参与人民法院依法拍卖土地资产的活动，通过竞买方式取得土地（E）经有批准权限的人民政府批准，对原土地使用权人依法予以补偿后收回74 以下各项中，符合城镇职工可以提取住房公积金条件的有( )。（A）购买经济适用住房（B）对原有的自建住房进行大修（C）偿还购房贷款本息（D）购买汽车、保险或其他投资（E）房租超过家庭工资收入规定比例的75 下列关于不动产税收政策的表述，
21、错误的有( )。（A）财政局对外出租的经营用房免征房产税（B）集体土地使用人不需要交纳城镇土地使用税（C）个人自建自用住房销售时，需缴纳个人所得税（D）占用旱地兴建乡政府办公大楼应缴纳耕地占用税（E）房地产企业以其建造的商品房进行投资和联营的，免征土地增值税76 关于债券和股票投资，下列说法正确的是( )。（A）债券投资风险小于股票投资（B）股票投资风险小于债券投资（C）债券投资企业不能参与被投资企业的经营决策（D）股票投资企业可以参与被投资企业的经营决策（E）债券和股票都是流通工具，都可以在证券市场上进行转让77 据统计，截至 2008 年底，某市开发区共引进各类建设项目 980 个，平均每
22、个开发区引进内外部投资 7 亿元，折算到每平方米土地面积上的投资金额为 1616 元，这几项指标可依次归类为( )。（A）总量指标、平均指标、相对指标（B）绝对数、算术平均数、强度相对数（C）绝对数、几何平均数、比较平均数（D）数量指标、质量指标、平均指标（E）总量指标、相对指标、平均指标78 平均指标用于描述一组数据的( )。（A）集中趋势（B）离中趋势（C）一般水平（D）差异程度（E）分散程度79 房地产市场研究的主要内容包括( )。（A）项目经济分析（B）一竞争对手分析（C）经济形势分析（D）居民购买力分析（E）地理位置分析80 在下列房地产开发项目经济评价中，( )是考核项目盈利能力的
23、动态指标。（A）投资利润率（B）财务净现值（C）财务内部收益率（D）销售利润率（E）现金回报率81 GPS 技术在地籍平面控制测量中的应用优势主要在于( )。（A）测量精度高（B）节省费用（C）操作简便（D）选点不受影响（E）可以全天候作业82 根据房地产测量规范，房屋建筑面积按其水平投影面积的一半计算的有( )。（A）无顶盖的室外楼梯（B）未封闭的阳台、挑廊（C）层高小于 2.2 米的地下室、半地下室（D）层高在 2.2 米以上的地下室、半地下室（E）房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池83 下列关于房产图的描述正确的是( )。（A）房产分户图是分丘图的局部明细（B）房产分户图用于表示房屋细
24、部建筑结构，比例尺一般为 1:100（C）房产分幅图用于反映房屋及其占地的位置、权属状况等，比例尺一般为1:500（D）房产分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料（E）房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等房地产要素84 某套商品住宅销售总价为 97.5 万元，套内建筑面积 130 平方米，套内阳台建筑面积 10 平方米，套内墙体面积 10 平方米，公共分摊建筑面积 20 平方米，则下列结论正确的是( ) 。（A）该套商品住宅建筑面积 150 平方米（B）该套商品住宅套内使用面积 110 平方米（C）该套商品住宅套内使用面积 120 平方米（D）该套商品住宅建筑面积单价 6500 元/平方米
25、（E）该套商品住宅套内使用面积单价 7500 元/平方米85 下列项目中，属于房地产开发企业主营业务收入的有( )。（A）商品房销售收入（B）商品房出租的租金收入（C）商品房售后服务收入（D）配套设施销售收入（E）小区物业服务收入86 房地产开发企业按照合同约定，向购买单位或个人预收的购房定金在会计上应作为( )。（A）预收账款（B）应收账款（C）流动资产（D）流动负债（E）各种应交款项87 下列关于房屋建筑评定与鉴定的说法正确的是( )。（A）新旧程度达到六、七成新的房屋属于基本完好房（B）结构构件、装修、设备部分损坏变形或老化，需要进行中、大修的房屋属严重损坏房（C）对房屋完损等级的评定不
26、考虑房屋设备的使用状况（D）工业建筑、公共建筑危房鉴定的依据是危险房屋鉴定标准 （E）房屋完损评定结果一般分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏和危险五个等级88 常用机器设备评估中，实体性贬值的估算方法包括( )。（A）线性折旧法（B）观察法（C）收益法（D）年限法（E）修复费用法89 按照规定，企业下列各项固定资产不计提折旧的有( )。（A）企业出租给其他单位使用的汽车（B）季节性停用或大修理停用的机床（C）未使用的机器设备（D）在建尚未交付使用的厂房（E）经营租赁方式租人的固定资产90 根据城市用地分类与规划建设用地标准，居住用地包括( )等。（A）住宅用地 （B）居住区道路用地（C）居
27、住区公共服务设施用地（D）代征城市道路用地（E）代征城市绿地91 工程项目建设采取公开招标方式时，扭标人应当发布招标公告，公告中应当载明( )。（A）投标须知（B）招标项目性质（C）招标人名称及地址（D）获取投标文件的办法（E）招标项目的实施时间和地点92 下列各项费用中，属于建筑安装工程直接费的项目是( )。（A）税金（B）材料费（C）人工费（D）施工机构迁移费（E）施工机械使用费93 房地产开发前期的规划管理工作内容包括( )。（A）核发建设用地规划许可证（B）规划条件审批（C）核发建设用地批准书（D）规划设计方案审批（E）建设项目选址及定点审批94 下列用地中，属于居住区及居住小区级公共
28、服务设施的是( )。（A）中小学校（B）派出所（C）菜市场（D）篮球场（E）公交车站95 ( )的城市总体规划，经所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。（A）地级市（B）直辖市（C）省会城市（D）50 万以上人口的大城市（E）100 万人口以上的城市96 当建筑物各层建筑面积一致时，下列对规划指标相互关系描述正确的是( )。（A）容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积（B）当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成正比（C）当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比（D）在一定的容积率下，建筑层数与建筑密度成正比（E）当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比97 按照
29、我国现行规定，贷款人应开展工作的内容包括( )。（A）公布贷款的种类、期限、利率等信息并提供咨询（B）公开贷款要审查的资信内容和贷款发放条件（C）在收到借款人符合申请贷款要求的资料后，在规定时间内予以答复（D）按季度定期公布借款人的债务、财务、生产经营情况（E）除依法查询外，在规定范围内保守借款人债务、财务、生产经营情况等秘密98 土地附着物价格的特殊性在于( )。（A）一般不包含所占用土地的价值（B）对有收益的土地附着物，也要考虑收益的因素（C）土地附着物种类繁多（D）更多体现一种补偿性质（E）包含所占用土地的价值99 在房地产市场调查中，收集第一手资料的方法有( )。（A）观察法（B）专题
30、讨论（C）问卷调查（D）文献查阅（E）实验法100 固定资产计提折旧的方法有( )。（A）平均年限法（B）工作量法（C）年数总和法（D）双倍余额递减法（E）重置成本法四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。100 某大学附属医院为实现由单一服务型向社会综合型医疗设施的转型，目前正实施更新改造工程。该项目于 2008 年 9 月开始启动，2008 年底完成了规划设计等前期工作。2009 年初开始施工，计划 2009 年年底完成一个单项工程建设。全部工程拟于 2011 年年底完成。请就上述内容，回答以下的问题。101 在该
31、建设项目初步设计阶段，对应的工程造价应为( )。（A）投资估算（B）概算造价（C）结算价（D）预算造价102 该更新改造项目的单项工程可能为( )。（A）医院用地范围内的园林绿化工程（B）国际合作中心大楼钢筋混凝土工程（C）卫生服务中心大楼工程（D）新门诊综合大楼土地平整工程103 该建设项目前期阶段可能发生的费用有( )。（A）规划设计费（B）可行性研究费（C）绿化工程费（D）建筑材料费103 某中外合资企业于 2005 年 1 月取得一宗经营性用地土地使用权，批准用途为其他商服用地，土地使用年限 40 年，取得土地当时缴纳土地出让金 3600 万元，缴纳契税 108 万元。2007 年 1 月项目开发完成，共投入开发建造成本 5800 万元，建成价值 1.5 亿元的高级写字楼并出租，租期 3 年，年租金收入 1000 万元。2009 年1 月，该企业以 2 亿元的价格整体出售该写字楼物业。请就上述内容，回答以下问题。104 在核算该企业应纳房地产税额时，下列说法错误的是( )。（A）营业税、契税等相关税费应计入土地增值税扣除项目
