1、2015 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式” 一词表示的是估价对象的 ( )。（A）实体（B）功能（C）质量（D）权益中的权利2 下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。（A）未来状况下的房地产（B）已灭失的房地产（C）部分产权的房地产（D）以房地产为主的整体资产3 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。（A）该房地产位于 28 层办公楼的第八层（B）该房地产 500m 内有地铁站点（C）该房地产离机场约 25km（D）该房地产坐北朝南4 某房
2、地产的套内建筑面积为 4000m2，分摊的共有建筑面积为 1000m2，建筑面积单价为 8000 元m 2，容积率为 25，建筑物价值为 1800 万元，则该房地产的土地单价为( ) 元 m2。（A）7000（B） 8750（C） 11000（D）137505 一套总价为 30 万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为 5)。（A）成交日期时一次性付清，给予 3的价格优惠（B）成交日期交付 10 万元，余款在一年内每半年支付 10 万元（C）成交日期的一年后一次性付清（D）成交日期支付 5 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式按年等额本息支付6 下列影响房地产价
3、格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是( )。（A）建筑结构（B）周围环境（C）建筑物内空间布局（D）土地开发程度7 下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。（A）土地用途（B）所在区域绿化水平（C）土地容积率（D）土地使用期限8 关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。（A）估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况（B）抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象（C）未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象（D）司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响9 某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被法院整体拍卖
4、为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。（A）价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况（B）价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况（C）价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况（D）价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况10 采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 100 万元、95 万元、90 万元，报酬率为 89。估价中选取估价数据及参数时，正确的是( ) 。（A）年净收益为 95 万元，报酬率为 85（B）年净收益为 90 万元，报酬率为 9（C）年净收益为 90 万元，报酬率为 8（D）年净收益
5、为 100 万元，报酬率为 811 某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工，2015 年 4 月 30 日因故停工，2015 年 6月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为 24 个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月，则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。（A）10（B） 11（C） 13（D）1412 张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年，建筑面积 50m2 的商铺，首期支付50，目前贷款余额为 118 万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积 70 元m 2，空置率
6、为 10，经营费用为有效毛收入的 10，资本化率为5，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为( )万元。（A）4264（B） 5540（C） 5624（D）680413 关于报酬率的说法，正确的是( )。（A）市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险（B）累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的（C）报酬率不包含通货膨胀因素的影响（D）报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率14 新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为 40万元，销售费用为 20 万元，
7、投资利息为 30 万元，销售税费为售价的 65，直接成本利润率为 20，该房地产的价值为( )万元。（A）150802（B） 152086（C） 152727（D）16190515 采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是( )。（A）已使用年限、耐用年龄、残值率（B）有效年龄、预期经济寿命、残值率（C）已使用年限、预期经济寿命、残值率（D）有效年龄、耐用年龄、残值率16 关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是( )。（A）开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值（B）开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值（C）后续开发的必要支出为其未来发生时房地产
8、市场状况下的价值（D）需测算后续开发的应得利润17 估价对象类似房地产过去 5 年的价格分别为 7800 元m 2、8140 元m 2、8470元m 2、8800 元m 2 和 9130 元m 2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为 01、02、03、04，则选用平均增减量法预测估价对象未来第一年的价格为( ) 元m 2。（A）9452（B） 9455（C） 9469（D）949718 某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为 3500万元(建设期内均匀投入) 。建设期为 1 年，建成后可全部出租，每年可获得净利润600 万元(未扣除应支付的土地租金)若承
9、租人要求的年报酬率为 10，则可支付的土地租金为( ) 万元年。（A）146（B） 105（C） 144（D）22719 评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围不应包括( )。（A）加油站的特色装修（B）加油站的特许经营权（C）加油站内的车辆（D）加油站的加油机20 估价机构于 2015 年 7 月 1 日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015 年 10 月 1 日获得期限为 20 年的抵押贷款。该估价报告应保存至( )。（A）2025 年 6 月 30 日（B） 2025 年 9 月 30 日（C） 2035 年 6 月 30 日（D）2035 年 9 月 30 日二、多项选
10、择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有( )。（A）估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务（B）估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件（C）估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值（D）估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明（E）估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见22 关于房地产变现能力的说法，正确的有( )。（A）特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱（B）大型
11、商场通常比小店铺的变现能力弱（C）在建工程比现房的变现能力弱（D）熟地通常比毛地的变现能力弱（E）房地产在卖方市场下通常比买方市场下的变现能力弱23 下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有( )。（A）当前该类房地产价格水平较高（B）该类房地产的开发成本上升（C）该类房地产的开发技术水平提高（D）预期该类房地产的价格会上涨（E）该类房地产未来持有成本增加24 对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有( )。（A）房地产抵押估价（B）房地产司法拍卖估价（C）房屋征收补偿估价（D）房地产转让估价（E）房地产火灾险投保估价25 评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中
12、，属于区位因素的有( )。（A）公共配套（B）朝向、楼层（C）环境景观（D）室内设施设备（E）临街状况26 关于最高最佳利用原则的说法，正确的是( )。（A）遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则（B）最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次（C）根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提（D）收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用（E）经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途27 关于房地产状况调整的说法，错误的是( )。（A）对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的（B）比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确（C）根据价值时点的可比实例
13、与估价对象的房地产状况差异进行比较调整（D）可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整（E）房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素28 求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括( )。（A）房产税（B）承租人支付的物业管理费（C）空调设备重置提拨款（D）所得税（E）房屋保险费29 下列估价假设中，属于背离事实假设的有( )。（A）房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封（B）未进入被征收房屋内实地勘查，估价中对其内部状况进行的合理设定（C）受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的（D）估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
14、（E）受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定30 成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的( ) 。（A）土地取得方式相同（B）土地规划用途相同（C）项目规模大小相当（D）项目建设期长短相近（E）项目经营期长短相近31 关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法，正确的有( )。（A）可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价（B）开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值（C）收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算（D
15、）后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用（E）折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率32 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括( ) 。（A）待开发在建工程价值（B）已完工程建设成本（C）取得在建工程的税费（D）后续开发的投资利息（E）销售税金33 运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有( ) 。（A）土地形状（B）容积率（C）土地使用期限（D）土地市场状况（E）土地开发程度34 在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有( )。（A）同一估价项目应至少选派 2
16、名注册房地产估价师共同进行估价（B）估价项目负责人应为注册房地产估价师（C）除批量估价外，每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作（D）房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务（E）房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。35 房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿；被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。 ( )（A）正确（B）错误36 在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价
17、利害关系人。 ( )（A）正确（B）错误37 外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。 ( )（A）正确（B）错误38 估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。 ( )（A）正确（B）错误39 对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 ( )（A）正确（B）错误40 某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为 5500 元m 2，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴的税费分别为交易
18、税费正常负担下成交价格的 3和 6，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为 5851 元m 2。 ( )（A）正确（B）错误41 可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。 ( )（A）正确（B）错误42 挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。 ( )（A）正确（B）错误43 某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。 ( )（A）正确（B）错误44 求取房地重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低
19、。 ( )（A）正确（B）错误45 建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。 ( )（A）正确（B）错误46 某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了 50，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。 ( )（A）正确（B）错误47 在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。 ( )（A）正确（B）错误48 同一街道不可以有两个或多个路线价。 ( )（A）正确（B）错误49 估价技
20、术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。50 某写字楼的总建筑面积为 30000m2，可出租面积比率为 70，可出租面积的月租金为 60 元m 2 且每年不变，空置率为 10，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为 35 年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金 30万元，押金年利率 35，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入 15 万元，维修费、管理费用、水电费
21、用、房产税、其他税费等每年为 200 万元，房屋年折旧费为 220 万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为 40 万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为 1000 元m 2，土地报酬率为 7，建筑物报酬率为 9，请求取该写字楼的房地产价格。51 某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2。经分析，有下列两种可能的利用方案。 方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售。需补缴地价，取得 40 年商业用地使用权。预计改造期为一年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元，在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入
22、的一半；改造完成后即可全部租出，租金为 3 元(m 2.天)，可出租面积为建筑面积的 60，运营费用率为 25，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为 25，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的16 倍，转售税费为转售价格的 7，房地产报酬率为 75。 方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600m2，预计改造期为 15 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3；改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积 8500 元，销
23、售税费为售价的 6。 根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元m 2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元m 2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元m 2，容积率每增加 01，商业用地楼面地价下降 5，居住用地楼面地价下降 2，补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳 4的契税。折现率为 15，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格。(1 年按 365 天计)2015 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】
24、B【试题解析】 房地产的实物可分为有形的实体、质量和组合完成的功能等方面，其中，组合完成的功能是指它的空间布局如何。2 【正确答案】 C【试题解析】 未来状况下的房地产、已灭失的房地产、以房地产为主的整体资产均是按实物形态划分的，部分产权的房地产是按权益状况划分的。3 【正确答案】 B【试题解析】 对位置的描述，主要有坐落、方位、与相关场所的距离、朝向、楼层，“该房地产 500m 内有地铁站点”属于交通描述。4 【正确答案】 C【试题解析】 建筑面积=4000m 2+1000m2=5000m2，房地产价值=8000 元m 25000m2=4000 万元，土地总价=4000 万元-1800 万元
25、=2200 万元，楼面地价=2200 万元5000m 2=4400 元m 2，土地单价=楼面地价 容积率=4400 元m 225=11000 元m 2。5 【正确答案】 C【试题解析】 A 选项，价值=3097=291(万元)，B 选项，价值=10+10(1+5 ) 0.5+10(1+5)=2928(万元)，C 选项，价值=30 (1+5 )=2857(万元)，D 选项，价值=30 万元，因此，最经济的 (或者说最合适的)是 C 选项。6 【正确答案】 B【试题解析】 周围环境属于区位因素，其他三项属于实物因素。7 【正确答案】 B【试题解析】 所在区域绿化水平属于区位因素，其他三项属于权益因
26、素。8 【正确答案】 B【试题解析】 依法判定的估价对象状况通常是其实际状况，但也可能不是实际状况，如房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况是被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。在征收评估中，未经登记的建筑按市、县级人民政府的认定、处理结果评估。抵押估价中，不是所有具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象，如法律法规或政策规定不得抵押的房地产就不行。9 【正确答案】 D【试题解析】 题意是为法院整体拍卖该在建工程提供价值参考，价值时点应为现在，估价对象状况也为现在状况。10 【正确答案】 B【试题解析】 抵押价值评估遵循谨慎原则，收益法中净收益取保守估计值，报酬率取较高值。11 【
27、正确答案】 D【试题解析】 价值时点为 2015 年 6 月 1 日，至 2015 年 4 月 30 日因故停工，该工程已完成工期 13 个月，剩余正常工期为 11 个月，再加上换手期 3 个月，则假设开发法估价中，按被迫转让前提估价，后续建设期为 14 个月。12 【正确答案】 C【试题解析】 类似商铺目前年有效毛收入=70 元(m 2.月)50m 212 个月90=37800 元，年净收益=37800 元90=34020 元，资本化法公式V=NOIR=34020 元5 =680400 元，6804 万元-118 万元=5624 万元。13 【正确答案】 D【试题解析】 市场提取法求出的报酬
28、率来源于市场，它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针；累加法求取报酬率时，风险调整值应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定；报酬率一般是名义报酬率，已包含通货膨胀的影响。14 【正确答案】 A【试题解析】 开发利润=20(600+500)=220(万元)，成本价值V=600+500+40+20+30+220+65V，解得：V=1508 02 万元。15 【正确答案】 B【试题解析】 采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。16 【正确答案】 C【试题解析】 假设开发法的静态分析法中的开发完成后的
29、价值是指未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；后续开发的必要支出为在价值时点的数值；需测算后续开发的应得利润。17 【正确答案】 B【试题解析】 d=(8140-7800)01+(8470-8140)02+(8800-8470)0 3+(9130-8800)04=331(元m 2)，估价对象未来第一年的价格：7800 元m 2+331 元m 25=9455 元m 2。18 【正确答案】 C【试题解析】 建设成本可视为在建设期期中一次性投入，设土地租金为 x 万元年，则 ，解得：x=144 万元。19 【正确答案】 C【试题解析】 加油站的特色装饰装修、特许经营权、加油机
30、等动产部分在进行整体资产抵押时，是包含在抵押价值中的。20 【正确答案】 D【试题解析】 估价资料保存已超过 10 年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 【正确答案】 A，B，D【试题解析】 A 选项，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务；B 选项，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应收集合法、
31、真实、准确、完整的估价所需资料；C 选项、E 选项，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价；D 选项，房地产估价师和房地产估价机构对于部分超过自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。22 【正确答案】 A，B，C【试题解析】 A 选项，从通用性看，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱； B选项，从房地产的价值大小上看，大型商场通常比小店铺的变现能力弱；C 、D 选项，从房地产的开发程度上看，在建工程比现房的变现能力弱，熟地通常比毛地的变现能
32、力强；E 选项，从房地产的市场状况上看，卖方市场下出售房地产容易，变现能力强，反之则弱。23 【正确答案】 A，C，D【试题解析】 A 选项，当前该类房地产价格水平较高则开发该类房地产就越有利可图，供给增加；B 选项，开发成本上升，房地产开发利润下降，则供给减少；C选项，开发技术水平可以降低开发成本，增加开发利润，则供给增加；D 选项，预期房地产价格上涨则会增加开发量，从而使未来的房地产供给增加；E 选项，该类房地产未来持有成本增加，如预期会开征房产税，未来市场需要减少，存量房市场供给增加，房地产价格预期会下降，则会减少供给。24 【正确答案】 A，B，D，E【试题解析】 A 选项，房地产抵押
33、估价评估的是出租人权益价值； B 选项，房地产司法拍卖估价时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭；C 选项，房屋征收估价评估的是设定权益下的价值，不考虑租约，评的是无租约限制下价值；D 选项，买卖不破租赁，房地产转让估价评的是出租人权益价值； E 选项，房地产火灾险投保估价评的也是出租人权益价值，是法定权益状况下价值而不是设定权益状况下价值。25 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 A 选项，属于区位因素中的交通因素； B 选项，属于区位因素中的位置因素；C 选项，属于区位因素中的周围环境因素； D 选项，属于实物因素；E选项，属于区位因素中的位置因素。26 【正确答案
34、】 B，D，E【试题解析】 A 选项，遵循最高最佳利用原则，一定要遵循合法原则中的对估价对象依法利用的要求；B 选项，最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次；C 选项，估价对象已做了某种利用时，应根据最高最佳利用原则对估价前提作出判断和选择，如维持现状前提、更新改造前提、改变用途前提、重新开发前提或其他情况；D 选项，收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，才可能是最高最佳利用；E 选项，经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途。27 【正确答案】 A，B，C【试题解析】 A 选项，对于不同用途或者不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素是不一样的，如商业用途房地产的繁华程
35、度是有利的而对居住房地产来说可能是不利因素；B 选项，比较调整的内容或因素越多，则出现偏差的概率越大，因此在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产作为可比实例；C 选项，可比实例的状况应是其在成交日期时的状况而不是在价值时点时的状况；D 选项，优则调减，劣则调增；E 选项，租赁、查封、拖欠税费因素均为权益状况调整的内容。28 【正确答案】 A，C，E【试题解析】 A 选项，房产税可计入运营费用； B 选项，承租人支付的费用不应计入运营费用，只有出租人负担的费用才可以计入运营费用；C 选项，空调设备的重置提拨款可计入运营费用；D 选项，所得税不得计入运营费用； E 选项，房屋保险
36、费可计入运营费用。29 【正确答案】 A，D【试题解析】 背离事实假设是指对估价对象所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。一般出现在征收估价和司法拍卖估价中，因此 A、D 选项是正确的；B 选项是依据不足假设，C 选项是一般假设， E 选项是未定事项假设。30 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 利润率应是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。31 【正确答案】 A，B，C【试题解析】 A 选项，投资价值评估应选择自愿转让或被迫转让开发前提； B 选项，对于酒店房地产来说，开发完成后的价值可以是包含房地产的整体资产价值；C 选项，投资价值在计算开发完成后价
37、值时应采用投资者的参数测算； D 选项，如果开发完成后价值是整体资产价值，则后续开发的必要支出就应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用；E 选项，对于投资价值而言，折现率应采用投资者要求的数值。32 【正确答案】 A，C【试题解析】 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括待开发房地产价值及其取得税费、后续的建设成本、管理费用和销售费用。33 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 运用路线价法计算时，需要对待估宗地进行“房地产状况调整”，市场状况不必调整，因为已在求取路线价时进行了。34 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 受理委托后，至
38、少选派 2 名能胜任的注册房地产估价师共同估价，且应明确其中 1 人为项目负责人，除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。35 【正确答案】 A【试题解析】 房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿；被征用的，一般只给予被征用房地产使用上的补偿(租金补偿)，如果房地产被征用后灭失的，还应给予被征用房地产价值补偿。36 【正确答案】 A【试题解析】 估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人，估价利害关系人、估价使用
39、者。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。37 【正确答案】 B【试题解析】 外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨不是房地产自然增值。38 【正确答案】 A【试题解析】 估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，在合法利用下且不是最高最佳利用时，现状价值一般低于市场价值，合法利用且是最高最佳利用时，现状价值等于市场价值；在非法利用下，现状价值可能大于市场价值。39 【正确答案】 A【试题解析】 如开征房产税，对收益性房地产来说会减
40、少房地产净收益，从而直接导致房地产价格下降。40 【正确答案】 A【试题解析】 卖中涉及的税费均由买家负担则成交价格为卖方实得金额，卖方实得金额+卖方应缴纳的税费=正常负担下的价格，则正常负担下的价格=5500 元m 2(1-6 )=5851 元m 2。41 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范罔时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格加上债务减去债权，统一为不带债权债务的价格。42 【正确答案】 A【试题解析】 挂牌价格是指房地产所有权人公开出售房地产所公布或标出的要价。它不是成交价格，而且通常高于成交价格。挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情
41、的参考。43 【正确答案】 B【试题解析】 报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。44 【正确答案】 B【试题解析】 求取房地重新购建价格时，房地分估路径求取的估价结果与房地合估路径求取的估价结果理论上应相等。45 【正确答案】 A【试题解析】 若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目，若修复成本小于或等于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为可修复项目。46 【正确答案】 A【试题解析】 该企业清退房地产开发业务是被迫的，不是自愿转让的。理性经济人会首选自主开发而不是转让。47 【正确答
42、案】 B【试题解析】 在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。48 【正确答案】 B【试题解析】 如果同一街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。49 【正确答案】 A【试题解析】 估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。50 【正确答案】 先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解，再
43、用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格。 (1)求取房地产净收益 年有效毛租金收入=30000m27060 元m 212(1-10)=13608 万元 年其他收入=30 万元35 +15 万元=1605 万元 年运营费用=200 万元 +220 万元+40 万元=460 万元 则年净收益=13608 万元+16 05 万元-460 万元=91685 万元 (2)求取土地带来的净收益 x10003= ，解得：x=231702 万元。 (3)求取建筑物现值 (4)房地产价值=土地重新购建价格+建筑物现值 =1000 元m 23 万 m2+7239837 万元=1023984 万元51 【正确答案
44、】 用假设开发法计算。(1)方案一：设该旧厂房的市场价格为 V 万元。1)求取开发完成后价值 VR 万元。第一年净租金=3 元(m 2.天)365 天26400m260(1-25 )=130086 万元净转售价格 =16V R 万元(1-7 )=1488V R 万元采用收益法预知未来若干年后价格的公式求取：解得：V R=3545713 万元。折现后价值 3545713 万元(1+14)=31102746 万元 2)改造费用折现值 1000 元m 226400m2(1+14) 0.5+130086 万元2(1+14) 0.5+0.52 =3062138 万元 3)补地价补地价=4500 元m 2
45、26400m2-1500元m 212500m2=10005 万元 4)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4 V 万元 5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用- 补地价- 购买该旧厂房税费V=31102746 万元-3062138 万元-10005 万元-4V，解得：V=17341 93 万元(2)方案二：设该旧厂房的市场价格为 V万元 1)补地价现状容积率=26400m212500m2=2112 改为公寓的容积率：(26400m 2+17600m2)12500m2=352 改为公寓的居住用地地价=4000 元m 2=28736 元m 2 补地价=28736 元m 2(26400m2+17600m2)-1500 元m 212500m2=1076884 万元 2)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4V万元 3)改造费用折现值4)净销售收入折现值 5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费 V=28507077 万元-6918855 万元-1076884 万元-4V ，解得：V=1040325 万元 (3)结论 两种方案中方案一的旧厂房价格高于方案二，说明方案一能承受更高的购买价格，因此该方案更可取。
