1、2015 年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 保障性住房不包括( ) 。（A）商品住房（B）公共租赁住房（C）限价商品住房（D）经济适用住房2 下列( ) 项目的建设用地使用权期间届满，自动续期。（A）宾馆（B）超市（C）住宅（D）加油站3 某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少 5 年，建设期半年，运营 4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取( )年。（A）405（B） 445（C） 455（D）6054 国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是
2、( )。（A）房屋征收部门（B）市、县级人民政府（C）房地产行业主管部门（D）房屋征收实施单位5 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在( )之日的市场价格。（A）房屋征收实施（B）房屋征收决定公告（C）房地产估价师实地查勘（D）房屋征收补偿评估报告送达6 在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市( )。（A）紫线（B）绿线（C）蓝线（D）黄线7 建设工程竣工验收，应由( )单位组织实施。（A）设计（B）施工（C）建设（D）监理8 某房地产开发公司 2014 年开发保障性住房项目，预计总投资为 2 亿元，其项目资本金应不低于( ) 万元。（A）2000（B
3、） 4000（C） 6000（D）80009 某商品住宅楼于 2013 年 10 月 30 日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2014 年 10 月 1 日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至( )。（A）2014 年 10 月 29 日（B） 2015 年 9 月 30 日（C） 2018 年 10 月 29 日（D）2019 年 9 月 30 日10 房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以( )作为缴纳税费的依据。（A）重置价格（B）实际价格（C）评估价格（D）挂牌价格11 商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同期内，出
4、租入不得( )。（A）转让该房屋（B）单方面提高租金水平（C）抵押该房屋（D）与承租人协议变更合同12 抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是( )。（A）抵押人（B）继承人（C）担保人（D）抵押权人13 不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是( )。（A）30 年（B） 50 年（C） 70 年（D）永久14 下列不动产登记类型中，不属于本登记的是( )。（A）更正登记（B）预告登记（C）异议登记（D）注销登记15 以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是( )。（A）更正登记（B）查封登记（C）变更登记（D）异议登记16 房地产
5、估价机构资质有效期，为( )年。（A）1（B） 2（C） 3（D）517 某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为 2 万元，最高可被处以( )万元的罚款。（A）1（B） 2（C） 3（D）618 住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是( )。（A）质押（B）一般保证（C）抵押（D）连带责任保证19 占用业主共有道路而增设的车位，属于( )。（A）买受人所有（B）业主共有（C）房地产开发企业所有（D）房地产开发企业与业主共有20 华某受让一套面积 150m2 的二手住房，需缴纳的税是 ( )。（A）契税（B）个人所得税（C）房产税（D）土地增值税21 下列购买房地产的行为，不属
6、于免征契税的是( )。（A）省农科所购买办公楼（B）市气象局购买观测站办公楼（C）县妇幼保健站购买门诊楼（D）高校校办企业购买经营用房22 2014 年秦某将其原值 40 万元的住房按年租金 144 万元出租，应缴纳的房产税是( )元。（A）576（B） 1728（C） 3360（D）480023 2014 年王某缴纳“ 两税一费 ”的合计税率为 5 4。据此可知其所在地位于( )。（A）城市市区（B）独立工矿区（C）县城（D）建制镇24 2014 年李某将居住满 5 年的住房出租，应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。（A）0（B） 3（C） 10（D）2025 根据城市用地适用性评价，下列地
7、段中，属于一类建设用地的是( )。（A）存在冲沟、岩溶等现象的地段（B）存在百年一遇洪水淹没危险的地段（C）地下水位低于建筑物的基础埋置深度的地段（D）采用简单工程措施即可排除地面积水的地段26 下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是( )。（A）医院（B）疗养院（C）商场（D）住宅区27 下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是( )。（A）建筑详图（B）建筑剖面图（C）建筑立面图（D）建筑平面图28 利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是( )。（A）功能提高小于费用提高（B）功能下降小于费用下降（C）功能下降大于费用下降（D）功能不变，费用增加29 下
8、列房地产图中，作为房屋所有权证附图的是( )。（A）地藉图（B）房产分幅图（C）房产分丘图（D）房产分户图30 某市某类住房供给价格弹性系数为 1，表明该城市该类住房的供给价格弹性类型是( )。（A）完全弹性（B）单一弹性（C）富有弹性（D）缺乏弹性31 厂商经营决策的利润最大化原则是( )。（A）边际收益大于边际成本（B）边际收益大于平均成本（C）边际收益大于平均收益（D）边际收益等于边际成本32 判断经济陷入通货紧缩的依据是( )。（A）货币供应量持续下降（B）价格总水平持续下降（C）经济增长率持续下降（D）有效需求严重不足33 委托贷款的风险，由( )承担。（A）委托人（B）借款人（C）
9、贷款人（D）受托银行34 关于股票和股单的说法，正确的是( )。（A）股票和股单同属于证据证券（B）股票和股单同属于有价证券（C）股票和股单是由股份有限公司发行的（D）股票和股单都可以在市场上自由流通35 下列保险原则中，不适用于人身保险的是( )原则。（A）近因（B）最大诚信（C）保险利益（D）权益转让36 某地区房地产投资的各期环比增长速度为 2、5、8、7，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为( )。（A）102105108 107-100（B） 102105108 107（C） 25 87-100（D）258 737 某企业年末资产总额为 1800 万元，股本 200
10、万元，流动负债 500 万元，所有者权益 600 万元，则该企业的资产负债率是( )。（A）2778（B） 4000（C） 6667（D）833338 下列文书中，不属于要约邀请的是( )。（A）拍卖公告（B）中标通知书（C）招股说明（D）寄送的价目表39 关于抵押权的说法，错误的是( )。（A）抵押权是一种担保物权（B）抵押权是转移标的物占有的物权（C）抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿（D）抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权40 下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是( )。（A）抵押的房地产（B）未经共有人书面同意的共有房产（C）未依法取得不动产权证书的房产（D）用于
11、城市基础设施建设的划拨用地二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有( )。（A）科技产业园（B）青少年文化宫（C）垃圾填埋场（D）军队训练基地（E）中药制造厂42 国有土地上房屋征收补偿内容包括( )。（A）被征收房屋价值（B）因征收房屋造成的搬迁费（C）因征收房屋造成的停产损失（D）因征收房屋造成的临时安置（E）因征收房屋造成的上、下班交通费43 关于国有土地上房屋征收评估、鉴定收费的说法，错误的有( )。（A）房屋征收
12、评估费用由房屋征收部门承担（B）房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担（C）房地产估价机构复核评估不再收取评估费用（D）房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担（E）鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担44 工程建设监理活动中的控制主要有( )。（A）合同控制（B）质量控制（C）投资控制（D）进度控制（E）设计控制45 商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( )。（A）房屋抵押（B）房屋继承（C）变更房屋用途（D）房屋买卖（E）经出租人同意转租房屋46 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有( ) 。（A）按贷款发放的先
13、后顺序（B）按贷款数额的大小顺序（C）按各银行起诉的先后顺序（D）按贷款合同签订的先后顺序（E）按房地产抵押登记的先后顺序47 房屋发生下列情形时，应办理所有权房屋所有权转移登记的有( )。（A）房屋互换（B）房屋继承（C）房屋作价入股（D）房屋拆除（E）房屋所有权人改变名称48 二级资质房地产估价机构不得从事以( )为估价目的的房地产估价业务。（A）企业清算（B）房地产课税（C）公司上市（D）房地产抵押（E）房屋征收补偿49 教育费附加是随( ) 附征的税。（A）营业税（B）房产税（C）增值税（D）所得税（E）消费税50 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有( )。（A）宇宙线（B）电焊眩光（
14、C）核辐射（D）玻璃幕墙反射光（E）微波炉产生的微波51 决定消费函数的变量有( )。（A）储蓄（B）国民支出（C）国民收入（D）自主消费（E）边际消费倾向52 关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有( )。（A）记名，并可自由转让（B）面额固定（C）期限一般在一年以上（D）不能提前提取现金（E）利率比同期限的定期存款利率高53 国债属于( ) 债券。（A）政府（B）金融（C）公募（D）担保（E）信用54 下列诉讼中，诉讼时效期间为 1 年的有( )。（A）延付或拒付租金的（B）无故不履行合同的（C）身体受到伤害要求赔偿的（D）因环境污染损害赔偿的（E）出售质量不合格的商品未声明的55 关于
15、拍卖保留价的说法，正确的有( )。（A）保留价可以低于起拍价（B）保留价可以高于起拍价（C）保留价可以等于起拍价（D）保留价完全等同于目前市场价（E）保留价一般低于目前市场上的交易价三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 购买经济适用住房满一定期限后，购房人可依法转让。 ( )（A）正确（B）错误57 国家重点开发项目可用“以租代征” 的形式使用农村集体土地。 ( )（A）正确（B）错误58 因政府调整规划导致动工开发日期推迟两年的土地不认定为闲置土地。 ( )（A）正确（B）错误59 被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产
16、价格评估专家委员会申请鉴定。 ( )（A）正确（B）错误60 评估被征收房屋价值时，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 ( )（A）正确（B）错误61 商品住房建设项目中保障性住房的配建比例等建设条件，应纳入建设用地使用权出让合同。 ( )（A）正确（B）错误62 办理住宅小区工程竣工验收备案时，应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。 ( )（A）正确（B）错误63 国家重点扶持的能源、交通等项目用地，必须由省级以上人民政府依法批准划拨。 ( )（A）正确（B）错误64 未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。 ( )（A）正确（B）错误65 承租人在房屋租赁
17、期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。 ( )（A）正确（B）错误66 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。 ( )（A）正确（B）错误67 集体土地上的房屋禁止抵押。 ( )（A）正确（B）错误68 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。 ( )（A）正确（B）错误69 不动产登记费按照不动产的面积收取。 ( )（A）正确（B）错误70 利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。 ( )（A）正确（B）错误71 注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期。 ( )（A）正确（B）错误72
18、 一级资质的房地产估价机构至少应有 12 名以上的专职注册房地产估价师。 ( )（A）正确（B）错误73 注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。 ( )（A）正确（B）错误74 年龄超过 65 周岁的，不予办理房地产估价师注册。 ( )（A）正确（B）错误75 管理规约对全体业主具有约束力。 ( )（A）正确（B）错误76 农村居民占用耕地新建住宅，耕地占用税税额减半征收。 ( )（A）正确（B）错误77 甲企业因分立新设乙企业，乙企业承受甲企业房地产的评估价格超过原账面价值的，需全额缴纳契税。 ( )（A）正
19、确（B）错误78 选择货币补偿方式，居民用征收房屋补偿款重新购置住房，且购房成交价格不超过货币补偿款的，免征契税。 ( )（A）正确（B）错误79 张某转让雇主李某无偿赠与的房产，应以转让收入作为应纳税所得额，按 20的适用税率计算缴纳个人所得税。 ( )（A）正确（B）错误80 从城市用地分类来看，银行、电影院和体育馆涉及的用地都属于公共设施用地。( )（A）正确（B）错误81 电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。 ( )（A）正确（B）错误82 建筑物非承重墙包括自承重墙、框架墙和隔墙。 ( )（A）正确（B）错误83 磷元素的含量提高，钢材的塑性和韧性可以得到提高，但强度则
20、会明显下降。 ( )（A）正确（B）错误84 工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。 ( )（A）正确（B）错误85 房产图的测绘是按照“先碎部后控制” 的原则进行。 ( )（A）正确（B）错误86 经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本计入产品的经济成本之内。 ( )（A）正确（B）错误87 国内生产总值(GDP)通常大于国民生产总值(GNP)。 ( )（A）正确（B）错误88 现实货币 M1 是最活跃的货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。 ( )（A）正确（B）错误89 利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。 ( )
21、（A）正确（B）错误90 开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。 ( )（A）正确（B）错误91 保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。 ( )（A）正确（B）错误92 抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。 ( )（A）正确（B）错误93 在企业短期偿债能力指标中，流动比率越高表明企业的获利能力越强。 ( )（A）正确（B）错误94 当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的 25。 ( )（A）正确（B）错误95 “荷兰式拍卖 ”是一种价格上行的报价方式，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。 ( )（A）正确（B）错
22、误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。95 陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税 5 万余元。陈某因无力清偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。96 在交易活动中，属于陈某应尽的义务为( )。（A）缴纳契税、营业税（B
23、）如实申报成交价格（C）签订房屋买卖合同（D）按 3 元m 2 标准缴纳交易手续费97 下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纳税义务的为( )。（A）房产税（B）教育费附加（C）印花税（D）城市维护建设税98 不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为( )。（A）要求陈某、江某提供身份证明（B）要求对交易的房屋进行评估（C）要求陈某、江某提供登记原因证明文件（D）就有关登记事项询问陈某、江某和赵某99 关于赵某评估行为的说法，正确的为( )。（A）应该主动申请回避（B）直接赔偿有关税金损失（C）将受到行政处分（D）将作为不良行为记入信用档案100 人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某
24、( )个月的腾空搬迁宽限期。（A）1（B） 2（C） 3（D）6100 2013 年 3 月 1 日，张某与甲房地产开发公司(以下简称甲公司)签订合同，购买了建筑面积为 80m2、售价 23000 元m 2 的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013 年 7 月 1 日，房屋竣工后，乙房产测量机构测量，该房屋套内使用面积为 60m2，未封闭阳台面积为 6m2，套内墙体面积为 8m2，分摊的共有建筑面积为 15m2。101 张某所购买房屋的套内建筑面积为( )m 2。（A）71（B） 74（C） 86（D）89102 关于房屋面积误差，张某合理的处理的方式为( )。（A）购房价款维
25、持不变（B）应补缴购房款 138 万元（C）要求甲公司双倍返还定金（D）应补缴购房款 552 万元103 签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请( )。（A）房屋所有权初始登记（B）房屋预告登记（C）房屋所有权转移登记（D）房屋抵押权设立登记104 张某购买住房可以享受的税收优惠政策为( )。（A）按照成交价 1缴纳契税（B）出租该房的所得，免征城镇土地使用税（C） 2014 年 7 月 1 日转让该房，免征营业税（D）2015 年 7 月 l 日转让该房，免征个人所得税104 甲房地产开发公司在地震烈度为 7 度的 A 市以出让方式取得一宗住宅用地，面积 100000m2，成交价格 1
26、0 亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设 15 栋进深 20m 的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积 1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积 1760m2，平均户型面积 120m2；地下一层建筑面积 80000m2，其中停车位 60000m2(平均 30m2车位)，其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入 5000 元m 2，计划销售价格为：住宅 10000 元m 2，车位 15万元个，停车间 20000 元m 2。项目投资方案为： 40为自有资金，60为贷款资金。105 该项目的住宅建筑容积率为( )。（A）454（B） 566（C） 578（D）658106 按
27、照规划方案设计的户数，该项目的居住区级别为( )。（A）社区（B）居住区（C）居住小区（D）居住组团107 该建筑物设计时必须设计的建筑构造为( )。（A）采光井（B）伸缩缝（C）沉降缝（D）防震缝108 该项目的金融杠杆率为( )。（A）167（B） 181（C） 250（D）440109 该项目以下各类合同属于从合同的为( )。（A）借款合同（B）施工合同（C）保证合同（D）抵押合同110 该项目的销售净利率为( )。（A）43.00（B） 44.80（C） 48.00（D）50.002015 年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1
28、个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 C3 【正确答案】 A【试题解析】 工业用地法定最高出让年限为 50 年。收益年限=50-5-0 5-4=40 5(年) 。4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B【试题解析】 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200927 号)规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。2 亿元20=4000 万元。9 【正确答案】 C【试题解析】 施工单位对房地产开发企业的外墙面防渗漏最低保修期为 5 年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从 2013 年 10 月 30 日起计至2018 年 10 月 29 日。房地产开发企业对买受人的墙面渗漏最低保修期为 1 年，从2014 年 10 月 1 日起计至 2015 年 9 月 30 日。按照“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以 2018 年 10月 29 日为准。
