1、假设开发法练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 待开发房地产在投资开发前后的状况,即( )。（A）估价对象状况（B）投资对象状况（C）土地状况（D）房屋状况2 适用于将生地建成房屋的公式是( )。（A）生地价值=开发完成后的熟地价值 -由生地开发成熟地的开发成本-管理费用（B）生地价值= 开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息（C）生地价值= 开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费- 开发利润（D）生地价值=开发完成后的熟地价值 -由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-
2、销售税费- 土地开发利润-买方购买生地应负担的税费3 求旧房价值的公式为( )。（A）旧房价值=装修改造完成后的房地产价值 -装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费（B）旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息（C）旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润（D）旧房价值=装修改造完成后的房地产价值 -装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费4 适用于开发后出售的公式是( )。（A）V=VP V待开发房地产价值 ,VP用比较法估算的开发完成后的房地产价值（
3、B） V=VR V待开发房地产价值,VR用比较法估算的开发完成后的房地产价值（C） V=VP-C V待开发房地产价值,VP 用比较法估算的开发完成后的房地产价值,C应扣除项目（D）V=VR-C V待开发房地产价值,VR 用收益法估算的开发完成后的房地产价值。C应扣除项目5 房地产开发具有( ) 的特点,故其开发成本、管理费用、销售税费,开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同,特别是一项大型的房地产开发项目。（A）周期长（B）工程量大（C）经常停工性（D）等待性6 在传统方法中主要是根据估价时的( )对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算。（A）房地产市场状况（B）房地
4、产经营状况（C）房地产开发状况（D）房地产善后状况7 现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内( )的资金数额。（A）收入和支出（B）收入或支出（C）收入（D）支出二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 调查待开发土地的基本情况包括( )。（A）弄清土地的位置（B）弄清土地的面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等（C）弄清政府的规划限制（D）弄清将拥有的土地权利9 弄清土地的位置包括 3 个层次为( )。（A）土地所在城市的性质（B）土地所在城市内的区
5、域的性质（C）具体的坐落状况（D）土地所在经纬度具体情况10 弄清政府的规划限制,包括弄清( )。（A）规定的用途（B）建筑高度（C）建筑容积率（D）建筑面积11 弄清将拥有的土地权利,包括弄清( )。（A）权利性质(目前均为使用权)（B）使用年限（C）可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等（D）土地使用价值12 选择最佳的开发利用方式包括( )等的确定。（A）用途（B）规模（C）档次（D）层次13 对于最佳用途的选择正确说法是( )。（A）是选择最佳的开发利用方式中最重要的选择（B）要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势（C）要分析当地市场的接受能力,究竟
6、市场在项目建成后最需要什么类型的房地产（D）调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓14 对于假设开发法最基本的公式说法正确的有( )。（A）对于公式中具体应减去的项目,掌握的基本原则是设想得到估价对象后 ,往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润（B）如果是已经投入的费用,则它就包含在待开发房地产的价值内,不应作为扣除项（C）如果评估的是拆迁安置后土地的价值,则就不应扣除拆迁安置补偿费（D）其基本公式为:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息- 销售税费- 开发利润- 投资者购买待开发房地产应负担的税费三、判断题请判断下列各题正误。不答不
7、得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 运用假设开发估价的效果如何,除了对假设开发法本身的运用技巧掌握外,还要求有一个良好的社会环境。( )（A）正确（B）错误16 在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何,关键取决于是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式和是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。( )（A）正确（B）错误17 运用假设开发法估价一般分为下列 6 个步骤:调查待开发房地产的基本情况;选择最佳的开发利用方式; 弄清土地的位置;弄清土地的面积大小、形状、平整状况、地质状况、基础设
8、施通达程度等;弄清政府的规划限制; 弄清将拥有的土地权利。( )（A）正确（B）错误18 在中国大陆现行情况下,政府开展国有土地使用权有偿出让的地块,主要是待开发土地,政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标和协议三种。( )（A）正确（B）错误19 弄清土地的位置包括弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等弄清这些,主要是为了估算开发成本、费用等服务。( )（A）正确（B）错误20 在选择最佳开发利用方式中,最重要的是选择最佳的用途,最佳用途的选择,要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,或者说要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成后最需
9、要什么类型的房地产。( )（A）正确（B）错误21 投资开发后的房地产经营方式,有出售和直接经营等。( )（A）正确（B）错误22 适用于开发后出租、直接经营的公式有 V=VP-C 或 V=VR-C。( )（A）正确（B）错误23 开发经营期的起点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 估价: ( 一) 估价对象概况 :本估价对象是一块“ 三通一平” 的建设用地,土地总面积为20000m2,且土地形状规则,规则允许的用途为商业和居住 ,建筑
10、容积率5,建筑覆盖60%,土地使用权出让时间为 2001 年 10 月,土地使用权年限为从出让时起 50 年。 (二)估价要求 :需要评估该块土地于 2001 年 10 月出让时的正常购买价格。假设开发法练习试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法2 【正确答案】 D【知识模块】 假设开发法3 【正确答案】 D【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 C【试题解析】 D 项 V=VR-C 适用于售后出租,直接经营的方式。【知识模块】 假设开发法5 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 A【知识模块
11、】 假设开发法7 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法9 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法三、判断
12、题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法17 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法18 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法19 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法20 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法21 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法22 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法23 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计
13、算过程的，不得分。24 【正确答案】 解:(1) 选择估价方法 ,该块土地属于待开发房地产,适用假设开发法进行估价,故选用假设开发法。具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究,得知该块土地的最佳开发利用方式如下:用途为商业与居住混合。 建筑容积率达到最大的允许程度,即为 5,故总建筑面积为 100000m2。建筑覆盖率宜为 30%。 建筑物层数确定为 18 层,其中 12层建筑面积相同,均为 6000m2,适宜为商业用途,318 层的建筑面积相同,均为5500m2,适宜为居住用途,故商业用途的建筑面积为 12000m2,居住用途建筑为88000m2
14、。(3)预计开发期 ,预计共需 3 年时间才能完全建成投入使用,即 2004 年 10月建成(4)预测建成后的房地产价值。根据市场的调查部分析,估计商业部分在建成后可全部售出,居住部分在建成后可售出 30%,半年后再可售出 50%,其余 20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 4500 元,居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 2500 元。(5)估算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积 1200 元,勘察设计和前期工程费等预计为每平方米建筑面积 500 元,估计在未来 3 年的开发期内,开发建设费用的投入情况如下:第一年需投入 20%,
15、第二年需投入 50%,第三年投入余下的 30%,销售税费预计为售价的 9%,其中广告宣传和销售代理费为售价的 3%,营业税、交易手续费等为售价的6%。折现率选取 14%。据了解,如果得到该土地,还需要按取得价款的 3%缴纳有关税费。(6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间,即 2001 年 10 月。建成后的总价值 假设各年的投入是集中在各年的年中,这样,就有了上述计算中折现年数分别是 0.5、1.5 和 2.5的情况销售税费总额 =建成后的总价值9%=17658.669%=1589.28(万元) 购地税费总额=总地价 3%=0.03 总地价(万元) 故我们将总地价确定为 2161万元,而单位地价为 1080 元/m 2,楼面地价为 216 元/m 2。【知识模块】 假设开发法
