1、假设开发法练习试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 净现金流量是指某一时点时的( )。（A）正现金流量（B）负现金流量（C）正现金流量与负现金流量的代数和（D）现金流入量与现金流出量的代数和2 在传统方法中( ) 单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来,而是隐含在折现过程中。（A）投资利益（B）开发利润（C）投资利息和开发利润（D）投资利益和销售税费3 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。尽管如此,估价中宜采用( )。（A）传统方法（B）现金流量折现法（C）传统方法和现金流量折现法交替使用（D）传统
2、方法和现金流量折现法先后使用4 开发经营期的起点是取得( )。（A）估价时点（B）估价对象（C）估价对象价值（D）估价对象用途5 确定开发经营期的目的,是为了( )。（A）把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入（B）把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入,利息的负担,预测开发完成后的房地产售金、租金,以及各项收入与支出的折现计算等服务（C）取得待开发土地到施工开始的这段时间,建造期是从施工开始到开发完成的这段时间（D）为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致 ,便于比较6 开发完成后的房地产价值,是指开发完成时的房地产状况的( )。（A）市场状况（B）市场价值（C）开发价值（D）开发前
3、景7 开发完成后房地产价值所对应的时间通常是( )。（A）开发结束时那个时间（B）购买待开发房地产时或开发期间的某个时间（C）市场较好时考虑预售和市场不好时考虑的延期租售时间（D）从取得待开发土地到施工开始的这段时间二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 运用假设开发法最基本的公式估价关键是( )。（A）要把握待开发房地产在投资开发前后的状况（B）要把握投资开发后的房地产经营方式（C）要把握投资开发后的房地产维修费用（D）要把握好待开发房地产的投资支费9 对于待开发房地产投资开发
4、前的状况和在投资开发后的状况综合起来有几种情况。除了以下三种情况(估价对象为生地 ,将生地建成房屋;估价对象为生地,将生地开发成熟地;估价对象为毛地,将毛地建成房屋)外还有( )。（A）估价对象为毛地,将毛地开发成熟地（B）估价对象为熟地,将熟地建成房屋（C）估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋（D）估价对象为旧房,将旧房装修改造成新房10 投资开发后的房地产经营方式有( )。（A）出售(包括预售,建成后出售)（B）出租 (包括预租,但比较少见,多为建成后出租)（C）直接经营(如商场、旅馆)（D）半租半营11 假设开发法最基本公式,按估价对象状况可具体分为( )。（A）求生地价值、毛地价值
5、、熟地价值的公式（B）求在建工程价值的公式（C）求旧房价值的公式（D）求新房即已建成房屋价值的公式12 按开发后的经营方式细化的公式为( )。（A）适用于开发后出售的公式:V=VP（B）适用于开发后出售的公式:V=VP-C（C）适用于开发后出租、直接经营的公式:V=VR（D）适用于开发后出租、直接经营的公式:V=VR-C13 运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值,考虑货币的时间价值有( )。（A）采用折现的方式（B）现金折现法（C）采用计算利息的方式（D）现代方法14 现金流量折现法与传统方法的主要区别( )。（A）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的预算 ,在传统方
6、法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的,而在现金流量折现法中,是模拟开发过程预测它们在未来发生时数额,即要进行现金流量预测（B）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同（C）在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来,而是隐含在折现过程中（D）传统方法中采用折现的手法,现金流量折现法多采用计算利息的方式三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 对于将土地建
7、成房屋的情况来说,开发期又可分为前期和建造期。前期是从待开发土地到施工开始的这段时间。( )（A）正确（B）错误16 资金的收入称为现金流入,相应的数额称为现金流入量。( )（A）正确（B）错误17 净现金流量是指某一时点的现金流入量与现金流出量之和。( )（A）正确（B）错误18 考虑货币的时间价值时采用折现的手法称为传统方法。( )（A）正确（B）错误19 现金流量折现法估算的结果精确,但比较复杂;传统方法估算的结果粗略 ,但相对简单些。( )（A）正确（B）错误20 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分,又包含风险收益部分。( )（A）正确（B）错误21 估价中宜采用现金流量折现法
8、,在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。( )（A）正确（B）错误22 开发经营期的起点是取得估价对象(待开发房地产)的时间,即估价时点。( )（A）正确（B）错误23 确定开发经营期的方法可采用比较法,即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 需要评估一宗“ 七通一平 ”熟地 2001 年 9 月的价格 ,获知该宗土地的面积为 5000平方米,土地剩余使用年限为 65 年,建筑容积率为 2,适宜建造某
9、种类型的商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为 2 年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积 800 元,勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的 12%,第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。第二年需要投入 40%的建筑安装费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的 2%,房地产交易中卖方需缴纳的营业税等交易价格的 6%,买方需要缴纳的营业税等为交易价格的 6%。买方需要缴纳的契税等为交易价格的 3%,预计该商品住宅在建成时可全部售出。售出时的平均价格为每平方米建筑面积 2000 元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地 2001
10、年 9 月的总价,单价及楼面地价(折现率为 12%)。假设开发法练习试卷 3 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 假设开发法2 【正确答案】 C【知识模块】 假设开发法3 【正确答案】 B【试题解析】 估价中宜采用现金流量折现法,在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 A【试题解析】 开发经营期的起点是取得估价对象的时间,即估价时点。【知识模块】 假设开发法5 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法7 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法二
11、、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 【正确答案】 A,B【知识模块】 假设开发法9 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 B,D【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A,C【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 而 D 项应为传统方法中采用计算利息的方式 ,而现金流量折现法多采用折现的手法。【知识模块】
12、假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法17 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法18 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法19 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法20 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法21 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法22 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法23 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。
13、仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 【正确答案】 解:(1) 设该宗土地的总价为 V (4)销售税费总额=1594.39(2%+6%)=127.55(万元)(5)购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V( 万元)(6)V=1594.39-810.36-155-0.03V 即 1.03V=1594.39-810.36-127.55 即 1.03V=784.03-127.55 即 1.03V=656.48 所以 V=637.36(万元)因为 土地总价=637.36(万元)土地单价为=1274.72(元/m 2)土地楼面地价 =637.36(元/m 2)此题用到公式有 :净现金流量=现金流入量-现金流出量 【知识模块】 假设开发法
