1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 12 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 土地估价是基于我们对土地价值判断( )的不断积累所产生的一门专业技巧。（A）理论和实践（B）经营和管理（C）知识和经验（D）分析和决策2 土地估价仅仅是估价师将土地价格描述和表达出来的一个过程，比如估价师可以从土地经营者的角度以( )为基础对土地价值进行测算。（A）收益（B）交易价格（C）土地开发成本（D）房屋开发价值3 某一特定地产在上市或出售时，经纪人或销售人员都要做一定的( )和可行性分析。（A）土地估价（B）市场调查（C）风险分析（D）市场影响4 从技术
2、层面上看，土地估价仅仅是对土地价值或价格的一种推算，比如估价师可以从土地开发者的角度以( )为基础对土地价值进行测算（A）土地开发成本（B）市场调查（C）房屋开发价值（D）风险分析5 正式的土地估价服务一般通过( )得到，由在土地估价方面受过专门训练的土地估价师或者专业人员承担。（A）委任（B）自荐（C）邀请（D）委托6 为了保持正常的社会和经济运行，( )或法律要求提供公正的价值评估，这种情况下的评估必须是正式、经得起审查的，并且是书面形式。（A）公证文件（B）市场体制（C）商业惯例（D）经济秩序7 按照我国法律规定，对于上市公司的资产状况要由专业的机构进行评估，主要是为了解决上市公司管理层
3、与众多不定的股票持有者之间的信息( )与不信任问题。（A）不真实（B）不对称（C）不合理（D）不可靠8 如果有一个较好的估价机制介入其中，就会逐步在农民和政府之间建立起( )。（A）诚信机制（B）公平机制（C）合作机制（D）市场机制9 从服务方向看，涉及政府和涉及公民权利的土地经济行为，对土地估价的需求更多表现为一种( ) 。（A）交易需求（B）普通需求（C）市场需求（D）法定需求10 土地价值很大程度上由( )所决定。（A）市场供需调节（B）区域地段（C）已经形成的定着物（D）政府政策11 确定土地估价对象的主要原因是基于土地与土地定着物以及有关联的其他资产的( )关系。（A）实体和权利（B
4、）市场和政府调控（C）归属和权利（D）义务和权利12 土地资产流动涉及的土地估价较常见的服务内容是( )。（A）为土地交易双方提供谈判的价格基准（B）为企业股本变动提供土地价值依据（C）为土地征收提供价值基础（D）为土地置换双方提供谈判的价格基准13 主要由金融机构提出，当然也有一些企业或者个人在贷款之前对土地进行初步估价以便于做全面、合理的融资计划的评估需求是( )。（A）以土地进行抵押获得资金需要对土地价值进行评估（B）以土地进行信用担保获得资金，需要等级评估（C）为企业兼并提供土地价值核算依据（D）为企业股本变动提供土地价值依据14 土地税收是一种( ) 行为，要做到公正客观，必须依靠专
5、业的土地估价机构。（A）公益（B）市场（C）公力（D）强制15 反映的是一种普遍的市场竞争规律，指在同一商品市场中，在商品的效用相同或大致相似时，价格最低者所吸引的需求会最大的土地估计原则是( )。（A）替代原则（B）适合原则（C）竞争原则（D）贡献原则16 土地实体是土地价值、土地权利等的载体，其确认的意义在于，既能够从合法的途径对评估对象进行( )的界定。（A）宏观（B）微观（C）具象（D）权威17 判断土地实体是否真实存在时，使用的城市规划图的缺点是( )。（A）不能反映没有完全开发的区域（B）不能很好地反映现状（C）很难保管（D）更新起来很不方便18 估价师在确定土地的具体位置时，可能
6、要做很多的调查，首先应是确认资料的( )。（A）真实性（B）有效性（C）现势性（D）可靠性19 土地位置的确定，可以从( )进行界定。（A）客观到主观（B）抽象到具象（C）概况到详细（D）宏观到微观20 土地利用是一个( ) 的过程，不同的时点会出现不同的情况，估价师要及时认定。（A）动态（B）变化（C）固定（D）机动21 土地确认要以委托约定为依据进行，但委托约定有时并不明确，特别是在( )和使用限制等方面，委托方不一定说得清楚。（A）权属范围（B）空间限制（C）权属关系（D）地域限制22 土地确认过程中技术性调查，只要不违反法定的技术规范，一般只是对价值的( )有影响，不会造成根本性的错误
7、，对经济活动的影响是可以估量的。（A）现势性（B）准确性（C）合法性（D）合理性23 在我国，土地使用年期是有限制的，一般情况下，商业用地的使用年期为( )年。（A）40（B） 50（C） 60（D）7024 新颁布的中华人民共和国物权法规定了，农地承包权一般情况下为( )年不变，这也是法律所规定的。（A）30（B） 50（C） 70（D）10025 在某一段时间内，土地价值对时点其实并不是特别的敏感，因为土地的条件和影响土地价值的因素具有相对的( )。（A）固定性（B）波动性（C）平衡性（D）稳定性26 土地估价时点具备的情况不包括( )。（A）当前价值时点（B）既往价值时点（C）预期价值时
8、点（D）未来价值时点27 关于对价值时点的表述，错误的是( )。（A）土地的未来价值是可以估算的（B）某些情况下土地估价时点要早于估价时间（C）土地价值时点和估价日期意思相同（D）估价时间点的确定通常都在估价活动期间28 土地现场勘察的目的是，以土地价值的( )为基础，进一步确认土地价值的内涵及条件。（A）基本约定（B）基本内容（C）基本规范（D）基本条件29 土地价值或者价格有严格的内涵( )，不做现场勘察不可能将土地价值与估价范围内的土地内涵统一对应起来。（A）统一性（B）对应性（C）逻辑性（D）承接性二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择
9、正确的每选项得 0.5 分。30 关于基准地价评估的原理表述正确的是( )。（A）土地位置差异给土地使用者带来的土地收益是大抵相同的（B）各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础（C）任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律（D）城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提（E）土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映31 用于评估基准地价的数据样本数量，要满足数理统计要求，样本数量不足时，可采用( ) 方法，以保证样本数据量符合基准地价评估的需要。（A）收集以前统计资料（B）扩大资料
10、收集范围（C）进行均质区域归类（D）加快收集资料效率（E）延长收集资料时间32 根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料，房地交易、出租中包含的地价资料有( ) 。（A）土地联营入股资料（B）企业兼并资料（C）土地联建分成资料（D）房屋买卖资料（E）土地使用权出租价格资料33 可能影响估价的精度内容包括( )。（A）样点分布不均匀（B）宗地较大（C）区域样点较少（D）经营水平代表性不全面（E）临街进深低于区域平均进深34 划分基准地价评估区域的方法是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的( ) ，划分土地级别。（A）差异性（B）稳定性（C）一致性（D）对映性（E）固定性
11、35 按地价评估的理论和基准地价评估的要求，划分基准地价评估区域的依据应是影响土地使用的一系列因素，这些因素包括土地( )。（A）定级因素（B）自然因素（C）社会因素（D）区域因素（E）环境因素36 资料调查是土地估价的重要一环，在资料调查前必须有周密细致的计划，其中包括调查的范围、( ) 。（A）类型（B）组织（C）期限（D）方法（E）人员37 基准地价评估是根据已有的地价、地租及土地收益资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料( )直接影响基准地价评估结果。（A）完整性（B）真实性（C）准确性（D）可靠性（E）安全性38 基准地价评估资料调查分为( )的形式。（A）普遍调查
12、（B）典型调查（C）重点调查（D）抽样调查（E）整体调查39 基准地价评估资料调查前必须划分调查区，调查区应根据城市土地( )、基础设施状况等因素进行划分。（A）市场状况（B）交通状况（C）用途（D）使用性质（E）利用强度与限制40 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据( )等，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。（A）地类（B）土地供求关系（C）产值（D）土地面积（E）土地区位41 与原有的征地补偿标准相比，征地区片综合地价主要包括的特点是( )。（A）征地区片综合地价是按照均值性区片的补偿标准（B）征地区片
13、综合地价是针对土地确定的综合补偿标准，包括地上附着物和青苗补偿费（C）征地区片综合地价在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同（D）征地区片综合地价是一种预设性标准（E）征地区片综合地价在征地没有发生时统一制订，刚性较强42 征地区片综合地价评估的基本原则包括( )。（A）维护被征地农民合法权益原则（B）同地同价原则（C）协调平衡原则（D）公开听证原则（E）代表性原则43 征地区片综合地价评估的基本步骤包括的内容是( )。（A）确定测算范围（B）测算结果听证和修改（C）测算区片综合地价（D）确定征地区片价（E）监测地价类型44 地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理
14、并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行( )的过程。（A）观测（B）记录（C）描述（D）整理（E）评价45 城市地价动态监测目的是调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供( )的地价信息为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。（A）普遍（B）客观（C）公开（D）公正（E）合理46 地价监测点数据，按采集重点不同分为( )。（A）初始采集数据（B）常规采集数据（C）典型采集数据（D）特殊采集数据（E）重点采集数据47 如果设立的地价监测点为土地交易日期在 1 年以内的交易样本，起地价可直接通过( )修正得到。（A）期日（B）土地利用率（C）土地开发程度（D）容积率（E）土地使用
15、权年限48 地价监测点数据中，初始采集数据包括( )。（A）土地权属状况（B）土地价格状况（C）地价影响因素（D）监测点设定条件（E）土地实际利用状况49 监测点地价评估要求包括( )。（A）监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估，评估值为地面价（B）监测点地价为土地使用权价格，不考虑他项权利限制（C）监测点地价设定内涵条件下为法定最高年限，现状条件下为实际剩余使用年限（D）应采用两种或两种以上的评估方法，或者采用基准地价系数修正法（E）监测点地价评估报告采用统一格式，评估报告格式见城市地价动态检测技术规范50 土地交易样本数据通过市场调查采集，采集渠道包括( )。（A）土地交易市场（B
16、）房屋交易监管部门（C）实际市场（D）房地产市场管理部门（E）土地交易登记部门51 土地交易样本数据进行调查的步骤是( )。（A）获取土地交易的基本数据，填入土地交易样本调查表，并对土地交易样本数据进行实地市场调查、核实（B）按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将房屋交易样本按不同用地类别，分别标注在图上（C）招标拍卖挂牌出让的土地交易样本数据每季度采集一次（D）按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将土地交易样本按不同用地类别，分别标注在图上（E）获取房屋交易的基本数据，填入房屋交易样本调查表，并对房屋交易样本数据进行实地市场调查、核实52 地价动态监测资料采集齐备后，应交各类
17、( )等表格进行分类整理，按时间顺序进行统一编号存档。（A）登记表（B）调查表（C）汇总表（D）统计表（E）出勤表53 地价动态监测资料归档前，应对( )进行审核。（A）资料是否完整（B）过程是否严谨（C）内容是否准确（D）方法是否可行（E）操作程序是否符合规定54 地价动态监测指标的内容包括( )。（A）地价波动图（B）地价水平值（C）地价变化量（D）地价增长率（E）地价指数三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。54 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到 A、B 、C、D 四宗地，土地总面积为 20 000 m
18、2。其中宗地 A 为一旧住宅区，土地总面积为 8 500 m2；宗地 B 为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为 7 000 m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地 C 为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为 1 500m2，出让用途为商业，出让年期为 40 年，已使用 5 年；宗地 D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为 3 000 m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为 40 年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置 5 年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心。规划建筑容积率为 2035。回答 15
19、 小题的问题。55 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，对该国有划拨土地价格进行评估的方法包括( )。（A）A（B） B（C） C（D）D56 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地 C 时，应将其用途设定为( )。（A）A（B） B（C） C（D）D57 该中心区域经整理后，属于经营性用地，可采用的出让方式包括( )。（A）A（B） B（C） C（D）D58 当采用剩余法进行评估时，应收集的资料有( )。（A）A（B） B（C） C（D）D四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的
20、不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。59 某单位于 2001 年 11 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年土地使用权，并于2003 年 11 月在此地块上建成建筑物 B。A 地块面积为 2 000m2，建筑面积为 2 500 m2 当时出让地价为 100 万元，建筑造价为 300 万元，其经济耐用年限为 48 年，残值率为 4。2006 年 11 月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001 年2006 年该地区物价指数平均每年上涨 8，目前该地块周围地区征地等各项费用为 20 万元亩，土地开发费为 2 亿元m
21、2，当地银行贷款年利率为12，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为 15，当地土地增值收益率为 15，土地还原率为 10，目前该类建筑的重置价为 1 500 元m 2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。60 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“ 五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的 80，土地出让年限为 50 年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 2 000 元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的
22、最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的 4征收；耕地占用税，按 5 元m 2征收；耕地开垦费，按 10 元m 2 计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平 ”的开发费平均为 90 元m 2。假定土地开发周期为 15 年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为 15，年贷款利率为 8，土地还原率为 6，50 年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为 120，请根据上述资料计算土地单价。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 12 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，
23、但不倒扣分。1 【正确答案】 C 2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B 4 【正确答案】 A 5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C 7 【正确答案】 B 8 【正确答案】 A 9 【正确答案】 D 10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A 12 【正确答案】 B 13 【正确答案】 A 14 【正确答案】 C 15 【正确答案】 A16 【正确答案】 C 17 【正确答案】 B 18 【正确答案】 A19 【正确答案】 D 20 【正确答案】 A21 【正确答案】 C 22 【正确答案】 B 23 【正确答案】 A 24 【正确答案】 A 25 【正确答案】 D26 【正确答案】
24、C 27 【正确答案】 C 28 【正确答案】 A 29 【正确答案】 B 二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。30 【正确答案】 B,C,D,E31 【正确答案】 B,C,E32 【正确答案】 A,B,C,D33 【正确答案】 A,C,D,E34 【正确答案】 A,C35 【正确答案】 A,C,D36 【正确答案】 A,B,D,E37 【正确答案】 B,C38 【正确答案】 A,B,C,D39 【正确答案】 A,B,C,E40 【正确答案】 A,B,C,E41 【正确答案】 A,C,D,E42 【正确答案】 A,
25、B,C,D43 【正确答案】 A,B,C,D44 【正确答案】 A,C,E45 【正确答案】 B,D,E46 【正确答案】 A,B47 【正确答案】 A,C,D,E48 【正确答案】 A,C,D,E49 【正确答案】 A,B,C,E50 【正确答案】 A,C,E51 【正确答案】 A,C,D52 【正确答案】 A,B,C,D53 【正确答案】 A,C,E54 【正确答案】 B,C,D,E三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。55 【正确答案】 A,C,D 56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A,C,D 58 【
26、正确答案】 A,B,D四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。59 【正确答案】 (1)计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的 30 倍，即为： 1)最高补偿标准=2 0003066667 元=60 00066667 元m 2=90 元m 2 2)青苗补偿及地上物补偿=2 00066667 元m 2=30 元 m2 3)征地费合计=(90+3 0)元m 2=930 元m 2 4)征地管理费=930 元m
27、 24=372 元m 2 5)耕地占用税=5 元m 2 6)耕地开垦费=10 元m 2 7)土地取得费及税费=(930+372+5+10)元m 2=11172 元m 2 (2)土地开发费 土地开发费=90 元m 2 (3)投资利息 投资利息=11172 (1+8) 1.5+1+90(1+8) 0.75-1元m 2=1902 元m 2 (4)投资利润 投资利润=(111 72+90)元m 215=3026 元m 2 (5)计算土地成本价格 成本价格=(11172+90+19 02+3026)元m 2=2510 元 m2 (6)计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取 20，则 土地增值=25l
28、元m 220=50 2 元m 2 (7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价=(2510+502)元m 2=3012 元m 2 (8)计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价=301 2 元 m280=3765 元m 2 即开发区 50 年期工业用地可出让的土地使用权价格为 3765 元m 2。60 【正确答案】 第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值 (1)土地取得费：20万元亩=300 元m 2(1 亩 =66667m 2) (2)土地开发费：2 亿元km 2=200 元m 2 (3)计算利息：300 元m 2(1+12) 1-1+200 元m 2(1+12)
29、 0.5-1=4767 元m 2 (4)计算开发利润： (300+200)元m 215=75 元m 2 (5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)=62267 元m 2 (6)土地出让增值收益=62267 元m 215=9340 元m 2 (7)目前剩余年期为 45 年，即土地使用权现值为 (62267+9340)元m 21-1(1+10) 45=70625 元m 2 (8)土地使用权总价=70625 元m 22 000m2=1 412 500 元 第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值 因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。 年折旧费=重置价耐用年限=1 500 元m 22 500m 248=78 125 建筑现值=重置价-年折旧费已使用年限 =(1 5002 500-78 1253)元=3 515 625 元 第三步：计算房地产现值 房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值 =(1 412 500+3 515 625)元 =4 928 125 元
