1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 对一些土地条件差异造成的地价差异，可采用系数修正的方法，将样本地价修正到区域内规定条件的地价标准，再用数理统计方法检验数据的( )。（A）准确性（B）可靠性（C）精度性（D）严谨性2 用于基准地价评估的资料能直接反映出地租、地价的是( )。（A）商业柜台出租资料（B）土地使用权出让价格资料（C）房屋出租资料（D）商品房销售资料3 利用房地交易、出租中包含的地价资料评估基准地价时，要分类进行认真分析，保证所扣除的项目和标准要合理，否则易造成基准地价评估的( )。（
2、A）精度误差（B）偶然误差（C）数据误差（D）系统误差4 基准地价反映一定区域内的平均地价，因此应划分城镇内的评估区域，其划分标准是影响土地价格的因素指标的相对( )。（A）稳定性（B）一致性（C）平衡性（D）不变性5 利用房地交易、出租中包含的地价资料评估基准地价时，先要采用交易租价扣除法从房屋等的交易价格、租金中分离出样点地价，要注意所收集的交易价和租金的( )。（A）准确性（B）统一性（C）相关性（D）对应性6 一般情况下，区域平均价与样点地价差异超过( )，且在土地使用价值上确有差异，样点分布成组团表现，满足数理统计推断的需要，可继续划分区域，分区域评估基准地价。（A）10（B） 20
3、（C） 30（D）407 基准地价评估资料调查样本应具( )，且分布要均匀。（A）规范性（B）普遍性（C）整体性（D）代表性8 基准地价确定的原则错误的是( )。（A）土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证（B）土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正（C）以比较评估的结果为准，以实际数据测算的结果为辅（D）要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策9 基准地价评估资料调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的( )。（A）10（B） 15（C） 20
4、（D）2510 为保证样本分布的( )以及便于分配工作量和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前必须划分调查区。（A）广泛性和代表性（B）安全性和准确性（C）安全性和普遍性（D）代表性和准确性11 实际的宗地地价与评估宗地地价进行比较，当两者价格之差的相对百分数不超过( )时，表示评估结果基本符合要求。（A）5（B） 10（C） 15（D）2012 基准地价修正系数表的验证工作中，要求至少抽查( )个以上的样点宗地地价。（A）5（B） 10（C） 15（D）2013 征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内务市县的征地区片价应相互衔接，体现了征地区片综合地价评估的( )原则。（A
5、）公开听证原则（B）同地同价原则（C）协调平衡原则（D）维护被征地农民合法权益原则14 征地区片价的确定和实施具有较强的( )，涉及到多方的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益。（A）政策性（B）原则性（C）制度性（D）代表性15 城市地价动态监测的对象是城市土地的( )。（A）变化状况（B）价格状况（C）水平状况（D）结构状况16 城市地价动态监测在设定的周期进行，全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期按( ) 进行。（A）年度和季度（B）季度和月（C）月和周（D）周17 监测地价具有统一的基准日，年度监测地价基准日为每年的( )。（A）1 月 1 日（B） 11 月 30 日（C）
6、12 月 1 日（D）12 月 31 日18 地价动态监测的基本技术程序中，采集并处理监测数据的紧后工作是( )。（A）建立以地价监测点为基础的数据源（B）根椐监测目标建立地价动态监测指标体系（C）计算各类地价动态监测指标（D）对城市地价状况进行综合分析和评价19 地价动态监测范围不包括( )。（A）国家级城市（B）省级城市（C）城市级（D）县级市20 地价监测点数据按采集内容分为( )。（A）基础数据和典型数据（B）一般数据和监测点数据（C）基础数据和监测点数据（D）典型数据和监测点数据21 地价动态监测数据可以通过抽样采集，各类别监测点抽样数不得低于其总数的( )，基准日设定在各季度的最后
7、一日。（A）1（B） 5（C） 10（D）1522 地价监测点基础数据在布设过程中可以通过初始调查进行采集，但要及时进行( )采集。（A）核实和汇总（B）汇总和变更（C）核实和变更（D）检验和变更23 地价指数主要是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的( )倍表示。（A）10（B） 20（C） 50（D）10024 地价增长率主要是反映在某一时段内地价的变化幅度，按照土地用途划分包括( )。（A）商业地价增长率（B）区段地价增长率（C）定比地价增长率（D）级别地价增长率25 属于地价变化量按照土地用途分类的是( )。（A）地级范围城市地价变化量（B）工业
8、地价变化量（C）重点区域城市地价变化量（D）全国城市总体地价变化量26 地价水平值按照区域大小划分包括( )。（A）重点区域城市地价水平值（B）商业地价水平值（C）区段地价水平值（D）工业地价水平值二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。27 一些面积较大的土地，估价师可能无法直观地进行简单判断，也需要通过勘丈进行核实，包括( ) 。（A）对土地边界围成的形状确定（B）地役权及权利纠纷查核（C）土地总面积的匡算（D）权属关系的查核（E）土地内部各部分的面积测算28 土地取得方式的核实，包括是否采用( )等方式，当时土地
9、取得成本如何、取得后有哪些投入、取得时原土地使用者的生产或经营状况如何、是否有特别的出售土地的动机。（A）出让（B）继承（C）买卖（D）转让（E）租用29 土壤和地质条件也是土地效用和价值的重要影响因素，土壤和地质条件调查包括( )。（A）土壤状况调查（B）土地污染调查（C）自然灾害情况调查（D）地质条件调查（E）道路情况的调查30 电力供应的供电设施状况也反映供电能力和保障，具体包括( )。（A）供电线路（B）变压器（C）稳压器（D）供电房（E）配电室31 土地基础设施条件调查中，道路情况的调查包括( )。（A）道路的级别、修建时间及权属（B）道路的共用情况、使用限制（C）道路的宽度、长度及
10、路面质量（D）道路的损坏程度（E）道路的方向32 排水及设施情况调查的内容包括( )。（A）地块产生污水的情况（B）排水保障程度（C）排水设施及能力（D）排水的流畅性能（E）排水的质量标准要求33 土地利用变化历史情况，调查是否有空间布局上的调整，主要调查现在使用者取得土地后对用地结构进行的调整，包括调整的( )。（A）位置（B）原因（C）面积（D）效果（E）方法34 由于土地具有( ) 特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。（A）不增性（B）永续性（C）固定性（D）稳定性（E）个别性35 收益还原法具有严格的理论基础，( )是收益
11、还原法的理论依据。（A）收益理论（B）地租理论（C）收益途径评估理论（D）生产要素分配理论（E）价格理论36 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益，计算时首先分析可能产生的各种收益，然后按( )的原则来确定土地的总收益。（A）客观（B）持续（C）高效（D）稳定（E）科学37 土地估价计算总费用是指为创造收益所投入的直接必要的( )。（A）劳动费用（B）机械费用（C）材料费用（D）资本费用（E）风险费用38 计算土地纯收益时，从总收益中扣除( )，即为纯收益。（A）总费用（B）税收费用（C）房屋折旧费（D）维护费用（E）房屋收益39 土地收益可以分为
12、( )。（A）主观收益（B）宏观收益（C）理论收益（D）实际收益（E）客观收益40 土地租赁中总费用的计算包括( )（A）土地税（B）折旧费（C）维护费（D）管理费（E）保险费41 企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括( )、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。（A）原料费（B）工资（C）运输费（D）保险费（E）折旧费42 房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于( )因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算（A）物理（B）经济（C）功能（D）市场（E）政策43 土地还原率的种类包括( )。（A）综合还原率（B）建筑物还原率（C）经济还原率（D
13、）收益还原率（E）土地还原率44 美国雷利? 巴洛维教授在 土地资源经济学不动产经济学一书中指出，确定还原率主要采用的方法包括( )。（A）累积法（B）比例法（C）投资分段理论（D）加总法（E）对比选择法45 马克思关于地租资本化中的利息率提到的利息率的可能性包括( )。（A）平均利息率（B）普通利息率（C）资本增值率（D）贷款利息率（E）银行存款利率46 在土地纯收益确定以后，可以根据( )的条件，选择适当的土地还原率和公式，即可计算得到土地的试算收益价格。（A）投资风险状况（B）收益变化状况（C）安全利率（D）土地使用权年期（E）经济增长率47 市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为
14、( )。（A）直接比较分析（B）客观比较分析（C）宏观比较分析（D）间接比较分析（E）微观比较分析48 市场交易情况区域因素修正方法包括( )。（A）确定比较因子（B）利用比较修正系数表评估地价（C）评价各因子的比较修正系（D）测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度（E）利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修正49 市场比较法的特点是( )。（A）市场比较法具有现实性，有较强的说服力（B）市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”（C）市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键（D）市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以
15、与收益价格相协调（E）交易资料的可靠性50 比较交易案例的选择，是针对具体要评估的对象的条件，从众多的市场交易案例中选择符合条件的案例，进行比较参照，选择比较参照的交易案例时，应符合的具体要求包括( ) 。（A）交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正（B）与待估土地所处地区的区域特性或宗地的个别条件要相近（C）与待估土地用途应相同（D）交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易（E）与待估土地的交易类型应相同51 市场交易情况修正，是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，交易行为中的特殊因素很复杂，主要可能有( )等。（A）相邻地块的合并交易（B）交易双方或者一方
16、有特别动机或者特别偏好的交易（C）双方房地产经纪人产生的矛盾（D）受债权债务关系影响的交易（E）特殊交易方式的交易52 区域因素包含的内容主要有( )等。（A）区域环境条件（B）地区的繁华程度（C）基础设施状况（D）地区的文化差异（E）土地使用限制三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。52 某房地产开发公司于 2005 年 10 月以出让方式取得一宗地，土地面积为 4 000 m2，出让年期 40 年，出让用途为商业，规划建设一座 6 层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为 30。2006 年 10 月商场建成后，该
17、房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为 6 500 元m 2(建筑面积)，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表。上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在 2006 年 6 月至 2008 年 6 月间，平均每月比 2006 年 6 月的价格上涨 02 个百分点；2008 年 7 月至 2009 年 10 月间，平均每月 1 日至 2006年 6 月的价格上涨
18、01 个百分点，土地还原率取 6。回答 6 一 lO 小题的问题。53 根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于 2009 年 10月所占用土地的总价格为( )万元。（A）2829（B） 3086（C） 265 8（D）288454 按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为( )m 2。（A）68783（B） 65467（C） 666.67（D）676.8355 该商场第一层再出租时，测算其所占用土地的单位土地面积的市场年租金为( )元m 2。（A）29020（B） 32560（C） 285.6（D）310.356 采用市场比较法评估求得的
19、土地价格，通常称之为( )价格。（A）积算（B）比准（C）交易（D）参考57 建筑物的耐用年限有( )耐用年限之分。（A）主体建筑耐用年限和附属建筑（B）物理耐用年限和经济（C）经济耐用年限和会计（D）自然耐用年限和经济四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。58 C 市的某企业拟购进 A 市的宗地，委托某土地评估机构对宗地 H 的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地 H 于
20、2007 年 7 月 31 日的市场价格 (计算地价时，案例选择不少于 4 个)。(1)案例资料注：1开发程度说明：*表示宗地外“ 七通一平 ”和宗地内“三通一平”； *表示宗地外“ 七通一平”和宗地内“五通一平 ”；*表示宗地内外 “七通一平”。2 区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。(2)其他资料。A 市的地价指数以 2005 年为基期，每年在上一年的基础上增加 10 个百分点；A 市的容积率对地价的影响是：以容积率为 2
21、时为基准，当容积率每升高或降低 O1 时，宗地单位地价上涨率增加或减少 4 个百分点。A 市商业用地还原率为 4；2005 年和 2006 年 A 市的商业用地宗地内从“三通一平 ”到“五通一平”的费用平均为 45 元 m2。59 某开发公司欲参与 A 宗地的土地使用权招标竞争，现委托某土地估价机构对 A宗地进行投标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：(1)A 宗地面积为 2 000 m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为 40，区域基础设施状况为 “五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为 2 年，建筑费为 60
22、0 万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的 6和 4，建筑成本均匀投入，建成后即可全部售出。(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的 15；税金为房地产总价的 6；银行年贷款利率为 11，土地还原率为 8。(4)在 A 宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例曰：2 370 元m 2；实例 C：2 730元m 2；实例 D：2 500 元m 2。A 宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
23、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 13 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 D4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A17 【正确答案】 D18 【正确答案】 B19 【正确答案】 D20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23
24、【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。27 【正确答案】 A，C，E 28 【正确答案】 A，D，E29 【正确答案】 A，D 30 【正确答案】 A，B，D 31 【正确答案】 A，B，C，E 32 【正确答案】 A，B，C 33 【正确答案】 A，B，C，D34 【正确答案】 A,B,C,E 35 【正确答案】 B,D 36 【正确答案】 A,B,D 37 【正确答案】 A,D 38 【正确答案】 A,C,E39 【正确答案】 D,
25、E 40 【正确答案】 A,C,D 41 【正确答案】 A,B,C,E 42 【正确答案】 A,B,C 43 【正确答案】 A,B,E44 【正确答案】 C,D,E 45 【正确答案】 A,B,C,D 46 【正确答案】 B,D 47 【正确答案】 A,D 48 【正确答案】 A,C,E49 【正确答案】 A，B，C，D 50 【正确答案】 A，C，D，E 51 【正确答案】 A，B，D，E 52 【正确答案】 A，B，C，E 三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。53 【正确答案】 A 54 【正确答案】 C 55
26、 【正确答案】 A 56 【正确答案】 B 57 【正确答案】 D四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。58 【正确答案】 第 1 步：案例选择根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是加 1、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。第 2 步：将 A06 案例的地价转换成单位面积地价即计算出 A06 的单位面积地价： 476 元m 22=952元m
27、 2 第 3 步：计算 A03 宗地 38 年期的土地使用权价格(43 元m 2004)1-1(1+004)m 38=83282 元m 2 第 4 步：编制期日修正指数表第 5 步：编制容积率修正指数表根据题目所给的条件，容积率修正系数如下。第 6 步：开发程度修正 A01、A06 修正为宗地外“七通一平” 、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加 45 元。第 7 步：将案例地价修正为待估宗地条件下的地价第 8 步：估算地价最佳的结果就是 A01、A04 两个交易实例的平均数，地价为 92452 元m 2；A01、A03 两个交易实例的平均数也可，地价为 90633 元m
28、 2。59 【正确答案】 第 1 步：采用市场比较法确定不动产总价(1)分别计算出三个案例的试算价格 (2)采用算术平均求取不动产总价单位面积不动产价=(2 51835+2 58709+2 55712)元m 23=2 55419元m 2 不动产总价=2 554 19 元m 22 000 m24=2 043352 万元第 2 步：计算建筑成本费用及利润(1)建筑费=600 万元(2)专业费=600 万元6=36 万元(3)不可预见费=600 万元 4=24 万元(4)利息=(600+36+24)(1+11) 1-1万元+地价(1+11) 2-1=726 万元 +02321地价或：利息=(600+
29、36+24)50 (1+11 )1.5-1万元+(600+36+24)50(1+11) 0.5-1万元+地价(1+11) 2-1=726 万元+02321地价 (5)税金=2 043352 万元6 =12260 万元(6)开发利润=2 043352 万元15=30650 万元第 3 步：计算土地价格地价= 不动产总价-建筑费-专业费 -不可预见费 -利息- 税金-利润=2 04335 万元-600 万元-36 万元-24 万元-726 万元-02321地价-122 60 万元-30650 万元 1232 1 地价=88165 地价=715 57 万元单位地价=715 57 万元2 000m 2=3 57785 元m 2
