1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 15 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的费用称为( )。（A）安置补助费（B）基础设施配套费（C）搬迁补助费（D）土地补偿费2 城市的配套设施和市政服务和费用应放进( )。（A）土地取得费（B）土地开发总成本（C）土地增值收益（D）土地投资现值3 土地的使用包括使用者直接利用和城市整体利用，地块的效用在很大程度上取决于( )。（A）城市的基础设施（B）城市的整体效用（C）城市的公用事业（D）城市的福利事业4 不属于剩余法需要注意的假设和限
2、制条件的是( )。（A）假设在开发期间的地租量不满足需求（B）尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据（C）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入（D）假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响5 剩余法估价的程序不包括( )。（A）调查清楚待估宗地的基本情况（B）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等（C）确定建筑物完工后，能够产生的利用价值（D）估计开发完成后的不动产总价6 开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售
3、或出租完毕的这一段时期，其不包括( ) 。（A）规划设计和工程预算期（B）工程建设期（C）设计安装工程期（D）空置或租售期7 取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出的是( )。（A）地价款（B）开发建筑费（C）不可预见费（D）专业费8 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，比例高低随地区和( ) 不同而有所不同。（A）项目类型（B）资本金类型（C）投资风险（D）利润回报9 关于地价的公式，表述正确的是( )。（A）地价= 不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-租售费用-税金-开发商合理利润（B）地价 =不动产总价- 建筑开发费-专业费- 不可预见费-利息-
4、租售费用- 税金-开发商合理利润（C）地价 =不动产总价- 建筑开发费-专业费- 不可预见费-土地取得费-利息- 税金-开发商合理利润（D）地价= 不动产总价-建筑开发费-土地增值收益-专业费-不可预见费-利息-租售费用-开发商合理利润10 开发完成后的土地，如果具体划分类型，不包括( )。（A）三通一平土地（B）四通一平土地（C）五通一平土地（D）七通一平土地11 剩余法估价中为保证估价结果的( )，往往预备有不可预见费。（A）安全性（B）准确性（C）灵活性（D）现势性12 预付( ) 的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算。（A）地价款（B）土地取得费（C）土地增值收益（D）开发
5、投资现值13 开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的( )计算。（A）20（B） 30（C） 40（D）5014 开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按( )全期计息。（A）70（B） 80（C） 90（D）10015 根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米 200 ，其中维修费、管理费等出租费用为 30，该类不动产的还原率为 8，总建筑面积 40 000 mm2，可出租率为 85，则所开发不动产的总价可确定为( ) 万元。（A）71 400（B） 27 625（C） 12 600（D）23 40016 关于地租量的计算公式
6、正确的是( )。（A）地租量=不动产总价 -正常成本-专业费-不可预见费-税金-开发商合理利润（B）地租量= 市场价格- 正常利润-正常利息- 正常税收（C）地租量= 不动产总价-建筑费-专业费- 利息一税费-开发商利润（D）地租量=市场价格-正常成本-正常利润-正常利息-正常税收17 基准地价是对( ) 具有指导性的地价标准，我国法律规定基准地价由政府发布，并且每隔一段时间需要更新。（A）市场（B）行业（C）区域（D）投资18 我国的城镇基准地价测算工作始于 20 世纪( )年代初期，当时土地市场刚刚开始发育。（A）60（B） 70（C） 80（D）9019 近年来，在一些大城市，基准地价的
7、作用更多地体现在向社会发布地价信息的( )上，用于宗地估价的目的正在逐步减少。（A）宏观控制（B）市场控制（C）宏观管理（D）市场管理20 基准地价系数修正法是一种利用( )地价信息估价的方法，其准确性取决于基准地价本身的特点。（A）宏观（B）间接（C）市场（D）动态21 虽然基准地价具有基准日，由于考虑到在某一时段内能够有效使用，体现了更多的( )，但敏感性差。（A）整体性（B）灵活性（C）稳定性（D）平衡性22 按照规定，城市每( )年必须更新基准地价，虽然一些城市已经做到每年或者每半年更新一次，但是大多数城市还不能按照规定时间更新并公布基准地价。（A）23（B） 2（C） 12（D）12
8、3 在基准地价的有效期限内，市场可能已经发生了较大的变化，特别是我国目前正处于一个城市快速( ) 时期。（A）收缩（B）扩张（C）合并（D）分解24 基准地价时间跨度长，缺乏( )，不适合评估一些市场替代性很强的宗地。（A）敏感性（B）波动性（C）稳定性（D）平衡性25 基准地价是( ) 平均地价，要客观地对宗地进行估价，必须准确确定宗地在土地级别范围内的相对区位。（A）行业性（B）市场性（C）期限性（D）区域性26 关于基准地价的表述，正确的是( )。（A）级别范围越大，基准地价与级别范围内每一块土地的价格差异可能就越小（B）使用基准地价修正估价，容易把握的是宗地价格与基准地价之间的差异（C
9、）级别地价是一个平均价格，反映区域内部土地价格差异这一客观现象（D）级别范围内的中间区域不一定是该级别基准地价与宗地价格相对应区位27 宗地的估价结果会与其原始的市场状态有一定的距离，这是利用间接信息估价( )存在的问题。（A）必然（B）普遍（C）偶然（D）可能28 如果估价对象位于基准地价所覆盖的范围内，完全可以认为基准地价也是估价对象的一种( ) 表达。（A）价值（B）市场（C）区域（D）行业二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。29 市场比较法可以运用于不动产的( )等各种交易形式的价格及租金确定。（A）买卖（
10、B）租赁（C）转让（D）抵押（E）赠与30 通过对所选择的市场交易案例分别进行( )及容积率修正等因素调整后，即可得出待评估土地的试算比准价格。（A）区域因素（B）情况修正（C）所有权年期限修正（D）期日修正（E）个别因素修正31 交易案例资料的可靠性是提高比较评估地价精确度的保证，所以( )。（A）要保证资料来源的可靠性（B）要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对（C）各种影响因素的条件等资料，都必须是准确可靠的（D）要核对交易案件的交易情况、交易价格、交易物的权属和实体状况、是否有附加条件的交易（E）要排除不合理的地产市场交易资料，而且要注意研究有关法律的规定32 由于市场比较法的
11、应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有( )，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。（A）相关性（B）不可替代性（C）独特性（D）综合性（E）替代性33 个别因素比较的内容，主要有( )及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、水文状况、规划限制条件等。（A）宗地内开发程度（B）宗地的位置（C）宗地的建筑（D）宗地的面积（E）宗地的形状34 宗地的面积直接影响对土地的使用，不同的土地用途，一般都有其最适合的面积要求，( )，所以面积是否合适，是分析土地有效使用的重要标志。（A）面积过小，不
12、利于使用（B）矩形或方形地块要较三角形或不规则形状地块更利于使用（C）面积过大，又会影响使用效益（D）所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异（E）平缓的地形与良好的地质条件会提高对土地的利用效用35 所谓正常交易是指交易应是( )的交易。（A）公平（B）平等（C）公开（D）自愿（E）公正36 关于情况修正，需要估价人员具有丰富的经验，对市场行情有充分的了解，所以能否准确地进行情况修正，很大程度上依赖于估价人员的经验，一般的修正程序包括( )。（A）剔除非正常的交易案例（B）测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度（C）利用距离为比较尺度。如比较距商业服务中心的距离，距某公
13、共设施的距离等，以距离为依据进行比较（D）利用数学公式或经验公式计算的影响分值为比较尺度（E）利用修正系数，修正具体的交易案例37 地块的利用效用一般与其临街深度呈递减变化规律，( )。（A）在一定宽度条件下，临街深度越深，土地效用越差（B）在一定宽度条件下，临街深度越深，土地效用越高（C）在宽、深比达到适合状态时，土地的利用效用最佳（D）在一定深度条件下，临街深度越宽，土地效用越高（E）在一定深度条件下，临街深度越宽，土地效用越差38 个别因素的实质包括( )。（A）宗地的建筑物类型（B）宗地的形状不同（C）宗地的地质条件（D）宗地的地形条件（E）宗地所临街道类型不同39 所谓成本逼近法，就
14、是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的( ) 来推算土地价格的估价方法。（A）土地增值收益（B）利息（C）印花税（D）利润（E）应缴纳的税金40 成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同，后者也可以称( )。（A）合同法（B）原价法（C）剩余法（D）承包商法（E）加法41 土地价格一般由( ) 构成，类似于商品价格构成，因此，常常有人也把它们称为土地价格的构成。（A）土地取得费（B）土地增值收益（C）税金（D）利息（E）土地开发费42 土地价格即以地租的资本化地投资的( )构成。（A）税金（B）折旧（C）土地增值收益（D）利息（E）印花税43 国家征用集体土地，而支付给农村
15、集体经济组织的费用，包括( )等。（A）搬迁补助费（B）土地补偿费（C）青苗补偿费（D）地上附着物（E）安置补助费44 成本逼近法的特点包括( )。（A）成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价（B）成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应（C）成本逼近法一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地（D）成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高（E）成本逼近法虽有缺陷和限制，但可做为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径45 评估期日的重置费用包括( )，即应
16、是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）土地增值收益（D）税金（E）利息46 “三通一平 ”指的是( ) 。（A）通水（B）通电（C）平整地面（D）通路（E）通讯47 投资回报率的确定通常考虑的因素包括( )。（A）开发土地的利用类型（B）开发周期的长短（C）开发土地所处地区的政治经济环境（D）开发土地所处地区的社会经济环境（E）开发土地所处地区的消费观念48 由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，( )等土地取得费用是对原土地使用者失去原土
17、地收益的补偿。（A）转让（B）征地（C）租赁（D）拆迁（E）抵押49 成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于( )等方法进行估价时采用。（A）无法利用市场比较法（B）土地市场不发育（C）无法利用直接比较法（D）土地成交实例不多（E）无法利用间接比较法50 成本逼近法对于( ) 等特殊性的土地估价也比较适用。（A）公共建筑（B）既无收益又很少有交易情况的学校（C）公益设施（D）公园（E）福利院51 当把征地费用作为原( )的非市场价格，即当作土地的原地租收益和部分新地租收益的一种变相表现形式，成本法中土地所有权收益的含义就非常清楚的是“增值地租”。（A）土地地上权（B）土地所有权（C）
18、土地地役权（D）土地使用权（E）土地转让权52 开发后土地的真正地租要高于原土地的真正地租，这个增加的地租额就是由于土地性能改变而带来的，因而同样应归土地所有者所有，成为国家还应获取的地租收益，这样在成本逼近法中计算的地租收益就由两部分组成，即( )。（A）土地开发费收益（B）土地原收益（C）土地税金收益（D）土地增值地租收益（E）土地取得费收益53 土地开发费包括相应的( )。（A）土地开发利润（B）土地取得费（C）土地开发利息（D）土地增值收益（E）土地开发投资现值54 剩余法又称( ) 等。（A）假设开发法（B）倒算法（C）收益还原法（D）残余法（E）余值法三、情景分析题每题的备选项中，
19、至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。54 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于 W 市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为 1987 年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为 3 000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为 24。该办公楼建成后，预计售价为 11 000 元m 2，开发期为两年，建筑费为 4 500 元m 2，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5和 3，建造成
20、本第一年投入 45，第二年投入55，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的 15；税金为房地产售价的 6，年贷款利率为 8，土地还原率为 6。 W 市郊区工业开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 1 800 元亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的 4征收；耕地占用税按 5 元m 2 计收；耕地开垦费按 10 元m 2 计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为 6
21、0 元m 2，开发周期为 1 年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为 15，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于 150 元m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 300 元 m2，商业用地出让金最低不得低于 600 元m 2。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于 300 元m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 500 元 m2，商业用地出让金最低不得低于 930 元m 2。回答 15 小题的问题。55 老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为( )元m 2。（A）7 11430
22、（B） 7 36520（C） 7 18565（D）7 2048056 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的 60给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为( )万元。（A）1 12635（B） 1 18630（C） 1 11317（D）1 0285457 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为( )m 2。（A）30 31753（B） 33 10752（C） 32 13430（D）31 1136758 土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )形式表现的收益。（A）实物（B）地租（C）地价（D）货币59 采用成本逼近法估价时，农地取得费
23、的计息期为( )开发期。（A）整个（B） 12（C） 14（D）34四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。60 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为 4 500 m2，用途为商住综合楼，出让年限为 50 年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为 15 600m2，其中地下两层，地下 2 层 1 000m2 为设备层；地下1 层 1 000m2 为停车场，设有汽车位 60 个。地上 14 层为商场
24、，面积为 4 000m2，516 层为住宅，面积为 9 600m2，地上尚有车位 50 个。根据当地规定，交足 40地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为 5 000 元m 2，销售税费为售价的 9；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为 5 元m 2，可出租面积占总建筑面积的 70，每个汽车位租金为地下 480 元月，地上 400 元月，有关税费及经营管理费按租金的 30计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为 2 500 元m 2，住宅为 2
25、000 元m 2，地上车位平均为 500 元个，专业费为建安综合成本的 3，假设资金投入方式为第一年 60，第二年 40。目前贷款年利率为 8，投资回报率为 20，土地还原利率为 75，商场的房地产综合还原率为 7，建筑物还原利率为 85。 试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。61 某公司在 Is 市开发区拥有一块工业用地，拟在 2009 年 7 月 1 日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用时包括代征的 500 m。的绿化用地在内总面积共计 5 500m2。土地出让手续于 2005 年 7 月 1 日
26、办理，当时获得的使用年期为 50 年，允许的建筑面积为 6 000m2，红线外基础设施条件为 “五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”( 通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有 2 m 宽 60 m 长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长 500 元m 在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。 其他有关资料：(1)以 2006 年 7 月 1 日为基期，该市工业用地价格在 2006 年 7 月 1 日至 2009 年 7月 1 日期间，平均每月上涨 05。 (2)该市 20
27、08 年 7 月 1 日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为 2008 年 1 月 1 日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。 (3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为 500 元m 2，土地开发程度设定为红线外 “五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整” ；红线内每增加一通，土地开发费平均增加 10 元m 2。 (4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为 5。 (5)该市五级工业用地的平均容积率为 10，对应的地
28、价水平指数为 100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为 10，容积率每增高或降低 01，均向上修正 2 个百分点。 (6)土地还原率为 6。 (7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价=宗地对应的基准地价(1+影响因素修正幅度)年期修正系数期日修正系数容积率修正系数+土地开发程度修正额。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 15 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 A 2 【正确答案】 B 3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A 5 【正确答案】 C 6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A 8 【正确答案】 A
29、9 【正确答案】 B 10 【正确答案】 B 11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A 13 【正确答案】 D 14 【正确答案】 D 15 【正确答案】 A 16 【正确答案】 D17 【正确答案】 A 18 【正确答案】 D 19 【正确答案】 C 20 【正确答案】 B 21 【正确答案】 C22 【正确答案】 A 23 【正确答案】 B 24 【正确答案】 A 25 【正确答案】 D 26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B 28 【正确答案】 A 二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。29 【正确答
30、案】 A，B，D30 【正确答案】 A，B，D，E 31 【正确答案】 A，B，C，D 32 【正确答案】 A，E 33 【正确答案】 A，B，D，E34 【正确答案】 A，C 35 【正确答案】 B，C ，D 36 【正确答案】 A，B，C 37 【正确答案】 A，C 38 【正确答案】 B，C ，D，E39 【正确答案】 A，B，D，E 40 【正确答案】 A，B，D，E 41 【正确答案】 A，B，E42 【正确答案】 B，D 43 【正确答案】 B，C ，D，E44 【正确答案】 B，C ，D，E 45 【正确答案】 A，B 46 【正确答案】 A，B，C，D 47 【正确答案】 A，
31、B，C 48 【正确答案】 B，D49 【正确答案】 A，B，D 50 【正确答案】 A，B，C，D 51 【正确答案】 B，D 52 【正确答案】 B，D 53 【正确答案】 A，C54 【正确答案】 A,B,D,E 三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。55 【正确答案】 A 56 【正确答案】 C 57 【正确答案】 B 58 【正确答案】 D 59 【正确答案】 A四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果
32、保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。60 【正确答案】 1解题思路及方法选用 先采用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。 2解题步骤 第 1 步：计算开发总价值 (1)住宅部分：5 000 元m 29 600m2=4 800 万元 (2)商场和地下停车场部分 商场租金：5 元m 24 000m236570=511 万元 地下停车场租金：60 个480 元(个.月)12 月=3456 万元 租金总收入：(511+3456) 万元=54556 万元 有关税费和经营管理费：54556 万元30=163 668 万元 租金纯收入=(54556-163668)万元=381
33、 892 万元 价格=(3818927)1-1(1+7) 48万元=5 24356 万元 (3) 地上停车位部分 租金收入：400 元(个.月)50 个12 月=24 万元 税费：24 万元30=72 万元 租金纯收入： (24-72)万元=168 万元 价格：(16875)1-1 (1+75)4s 万元=217 04 万元 (4)合计： (4 800+5 24356+21704)万元=10 26060 万元 第 2 步：建安成本及专业费 商场和地下部分：2 500 元m 26 000m2(1+3 )=1 545 万元 住宅部分：2 000 元m 29 600m2(1+3)=1 9776 万元
34、 地上停车位部分：50 个500 元个(1+3 )=258 万元 合计：(1 545+1 9776+2 58)万元=3 52518 万元 第 3 步：销售税金 5 000 元m 29 600 m29 =432 万元 第 4 步：利息 利息=总地价(1+8) 2-1+3 5251860 (1+8) 1.5-1+3 5251840(1+8) 1.5-1=(01664 总地价+314 14)万元 第 5 步：利润 利润=( 总地价+3 525 18)20=(02总地价+705 04)万元 第 6 步：余值 余值= 总价值-建安成本及专业费- 销售税金-利息-利润 即总地价=10 26060-3 52
35、518-432-(0 1664总地价 +31414)-(02总地价+705 04) 1366 4总地价=5 28424 万元 总地价=3 867.27 万元 第 7 步：开发商须交纳总地价的 40 即 3 86727 万元40=1 54691 万元61 【正确答案】 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平该宗地处于五级工业地价区，基准地价水平为 500 元m 2。 (2)确定宗地影响因素修正系数根据本题所提供的资料，得知该宗地地价影响因素总修正幅度为 5。 (3)确定年期修正系数评估基准日为 2009 年 7 月 1 日，该宗地 2005 年 7 月 1 日办理土地出让手续，出让年期为 50
36、 年，于估价期日的土地剩余使用年期为 46 年，工业用地法定最高出让年期为 50 年，土地还原率为 6，则使用年期修正系数为 y=1-1(1+6 ) 461-1(1+6) 50=0984.9 (4)确定期日修正系数 该市工业用地价格在 2006 年 7 月 1日至 2009 年 7 月 1 日期间，平均每月上涨 05。基准地价的估价期日为 2008年 1 月 1 日，宗地估价期日为 2009 年 7 月 1 日，则期日修正系数=(1+05)18=1 093 9 (5)确定容积率修正系数 根据本题所提供的资料，五级工业用地的平均容积率为 10，对应的容积率修正系数为 1，以此为基准容积率每增加或
37、降低01，均向上修正 2 个百分点。 待估宗地容积率=建筑面积土地面积=6 0005 000=1 2 容积率修正系数=1+22 =104 (6) 土地开发程度修正 该宗土地开发程度为红线外“ 五通” ，红线内 “五通一平”，与基准地价内涵不一致，需进行宗地开发程度修正。 开发程度修正额=(105) 元m 2=50 元m 2 (7)计算宗地价格 待估宗地单位地价=宗地对应的基准地价(1+ 影响因素修正幅度) 年期修正系数期日修正系数容积率修正系数+ 开发程度修正额 =500(1+5)098491093 9104+50元m 2 =638 元m 2 宗地总价=638 万元(5 500-500)10 000=319 万元 (8)地下电缆减价修正 地下电缆减价=500m60 m=3 万元 最后地价=(319-3)万元：316 万元
