1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 19 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 用市场比较法估价时，下列( )情况下可不进行交易日期的修正。（A）地价上涨（B）地价下跌（C）地价平稳（D）地价不明2 成本逼近法评估中的年期修正系数计算公式是( )（A）1/r（B） 1/r11/（1+r）n（C） r（D）11/（1+r）n3 路线价估价法是依据路线价，再配合( )和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。（A）宽度修正表（B）宽深比修正表（C）容积率修正表（D）深度指数表4 正三角形(三角形的一边为临街线)的宗
2、地，以其( )为临街深度，按临街深度指数计算其单价。（A）边长的 12（B）边长的 l4（C）高度的 12（D）高度的 l45 根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于( )出租柜台营业面积商店总营业面积。（A）柜台占地面积（B）营业厅占地面积（C）商店底层占地面积（D）商店用地总面积6 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用( )标准。（A）出让合同价值（B）成本价值（C）完全产权价值（D）公开市场价值7 既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。（A）环境因素（B）宗地基础设施条件
3、（C）城市规划限制（D）土地使用年限8 在剩余法的基本公式中“地价开发后的不动产售价开发成本利润利息税金”中，利息是指 ( )。（A）不动产售价的利息（B）开发成本的利息（C）贷款利息（D）场地取得费及开发费的利息9 基准地价评估资料调查样本应具( )，且分布要均匀。（A）规范性（B）普遍性（C）整体性（D）代表性10 除利用价格指数对地价进行时间修正外，还可利用( )的基本原理，建立地价和时间的相关关系，求取相关系数，利用指数修正交易案例。（A）对照法（B）比较法（C）相关法（D）长期趋势法11 在成本逼近法中，征地费用是( )。（A）土地使用权的收购价格（B）非市场购买价格（C）正常的买卖
4、价格（D）按新用途收益来确定的12 在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是 ( ) 。（A）平方法（B）立方法（C）净计法（D）加总法13 城市地价动态监测在设定的周期进行，全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期按( ) 进行。（A）年度和季度（B）季度和月（C）月和周（D）周14 保证样本调查质量的关键是（ ）。（A）制订周密的资料收集计划（B）编制准确的调查表格（C）调查人员的技能掌握与运用（D）选择正确的调查方法15 开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出
5、租完毕的这一段时期，其不包括( ) 。（A）规划设计和工程预算期（B）工程建设期（C）设计安装工程期（D）空置或租售期16 预付( ) 的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算。（A）地价款（B）土地取得费（C）土地增值收益（D）开发投资现值17 基准地价一般按照国家规范法定最高年期设定，其中商业用地为( )年。（A）40（B） 50（C） 60（D）7018 城镇土地分等因素因子表中，评价指标的选择要求属于备选的是( )。（A）城镇交通条件指数（B）城镇人口规模（C）城镇工业销售收入（D）城镇人均铺装道路面积19 按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地( )是决定土地收益和价格的最
6、主要因素。（A）功能（B）面积（C）质量（D）位置20 基准地价评估资料调查样本应具( )，且分布要均匀。（A）规范性（B）普遍性（C）整体性（D）代表性21 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（ ）价值标准。（A）出让合同（B）成本（C）完全产权（D）公开市场22 道路功能与宽度属于城镇土地定级的（ ）因素。（A）繁华度（B）城镇基础设施（C）交通通达度（D）城镇规划23 在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于（ ）形式。（A）线状因素线性衰减（B）线状因素非线性衰减（C）非线状因素线性衰
7、减（D）非线状因素非线性衰减24 营销分析对目标市场的（ ），是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分后各子市场需求空间的比较为基础。（A）定位与规划（B）研究与规划（C）定位与选择（D）定位与研究25 利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括( )。（A）前期、建设期、销售期（B）前期、开发期、销售期（C）建设期、销售期（D）开发期、销售期26 下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是( )。（A）在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述（B）由于银行抵押贷款利率调整，应委托方的要求收回已提交的报告并调整定价中不同方法的权重值（C）将
8、估价所采用的素材、资料、工作底稿等进行整理归类，形成档案，连同土地估价报告一并提交委托方（D）因紧急公务出差，甲委托一了解评估对象情况的估价师乙代为撰写估价报告，回来后由甲审核后签字27 甲企业拟与乙企业就资产置换问题进行谈判，为谈判提供依据的土地估价结果应为 ( )。（A）买卖价格（B）租赁价格（C）清算价格（D）抵押价格28 关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是( )。（A）估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料（B）估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方（C）土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方（D）估价机构在土地
9、估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容29 根据农用地定级规程，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择 ( ) 等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。（A）自然因素、区位因素（B）区位因素、社会因素（C）自然因素、区位因素、社会因素（D）区位条件、耕作便利度30 判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。（A）该地块的最佳利用方式（B）该地块的收益是否均衡（C）最有效使用方式可以持续多久（D）目前利用方式是否为最有效二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不
10、倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件( )。（A）确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益（B）土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益（C）必须是持续且具有规律产生的收益（D）是安全可靠的收益32 土地估价属于专业化的中介服务，下列关于土地估价的说法正确的是( )。（A）土地估价师为了估价，必须有相应的工作程序，其顺序一般是从拟定估价计划、决定估价的基本目的、资料收集与整理、查证委估宗地状况、资料分析与价格影响和构成因素分析到最后估价额的决定及估价报告的提出（B）估价师要评估出合理的地价，必须了解有关社
11、会、经济、政治、环境、市场等因素对待估地块的影响，最后提出合理的估价额（C）从一般意义上说，土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能（D）保证估价结果的科学、客观、公正，委托估价者必须遵守签订合同、争取服务、争取时效、提高估价数量等原则（E）土地估价合法原则是指所估土地必须是在合法委托的情况下进行33 基准地价的特点为( )。（A）全局性（B）分用途（C）平均性（D）有限性和实效性34 关于土地估价的说法，正确的是( )。（A）土地像一般商品一样可以交易，其价值只受一般市场条件的影响（B）土地价格形成于市场，如果不充分掌握市场的交易情况，就不能评估出公正客观合理的土地价值（C）只有遵循土
12、地估价的原则，正确选择估价的方法，才能正确评估出土地的价值（D）同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大（E）如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正合理35 电力供应的供电设施状况也反映供电能力和保障，具体包括( )。（A）供电线路（B）变压器（C）稳压器（D）供电房（E）配电室36 土地利用变化历史情况，调查是否有空间布局上的调整，主要调查现在使用者取得土地后对用地结构进行的调整，包括调整的( )。（A）位置（B）原因（C）面积（D）效果（E）方法37 土地租赁中总费用的计算包括( )（A）土地税（B）折旧费（C）维护费（D）管理费（E）保险费38 市场交易情况区域因素修正方法
13、包括( )。（A）确定比较因子（B）利用比较修正系数表评估地价（C）评价各因子的比较修正系（D）测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度（E）利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修正39 市场比较法的特点是( )。（A）市场比较法具有现实性，有较强的说服力（B）市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”（C）市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键（D）市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调（E）交易资料的可靠性40 对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时
14、市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价，具体确定时需要估计的要素包括( )。（A）承租者的估计数量（B）不动产出租费用水平（C）单位建筑面积月租金或季度租金（D）不动产还原利率（E）可出租的净面积41 求得样点宗地单位地价的方法包括( )。（A）收益还原法（B）市场平均法（C）叠加法（D）市场比较法（E）几何法42 农用地分等定级的任务，是根据农用地的（ ）属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等级与级别。（A）自然（B）社会（C）区域（D）人文（E）经济43 农用
15、地分等定级的原则有（ ）原则。（A）综合分析（B）分层控制（C）多重因素（D）土地收益差异（E）需求与供给44 基准地价的特点有（ ）。（A）全域性（B）分用途（C）无限期（D）平均性（E）有限期45 土地定级单元的划分方法包括( )。（A）叠置法（B）几何法（C）主导因素判定法（D）均质地域法（E）网格法46 对于（ ）等均需要对不动产资产进行估价。（A）企业兼并（B）投资（C）参股（D）企业解体（E）企业重组47 综合计算土地利用系数的步骤有（ ）。（A）根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量（B）计算样点的综合土地利用系数（C）编制土地利用系数等值区（D）计算各等值区的土地利用系数（E
16、）修订指定作物土地利用系数等值区48 关于区域因素对地价的影响中，以下说法正确的有( )。（A）同一区域因素对不同用途土地价格影响程度相同（B）同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同（C）区域因素都是直接对地价产生影响（D）区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响（E）对商业用地土地价格有利的区域因素对居住用地也有类似的影响49 关于农用地基准地价评估方法，下列说法不正确的是( )。（A）样点地价平均法中，对样点地价的修正主要包括年期、期日修正以及交易情况、开发程度和权利修正（B）同一土地级别、同一交易方式的样点地价不用进行样点同一性检验（C）基准地块评估法划分均质区域，采用线性回
17、归模型检验（D）定级指数模型法需要建立定级指数与地价关系模型，并利用模型评估级别基准地价（E）采用基准地块评估法时，首先应广泛搜集农用地的自然条件、社会经济条件、市场交易资料以及历史地价资料等50 某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地 25hm2、其他土地8hm2。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有 ( )。（A）土地补偿费归村民集体经济组织所有（B）安置补助费可以发放给被安置人员本人（C）土地补偿费必须发给全体农户（D）安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置（E）安置补助费可以用于农村集体基础设施建设三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、
18、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 某土地估价机构于 2006 年 10 月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年 10 月 31 日。评估对象位于华南 K 城市的 S 湖边，面积 500m2，是委托方于 2000 年 10 月通过拍卖方式购得的土地，使用期限 50 年。目前该地块内有一座 900m2 砖混结构的写字楼，建于 2002 年 10 月。写字楼现用于出租，每月租金收入 3 万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为 55 年，残值率为 2%，当时建筑物综合造价为 2000 元/m 2，目前重置价格为 2500 元/m 2。该写字楼的利用率为
19、90%。当地同类写字楼出租正常空置率为 10%，租金一般为每月 50 元/ 建筑m2，每年需支付的总费用约 80 元/建筑 m2。假定土地还原率和房屋卒原率分别为7%和 8%。 根据上述情况，计算并回答以下问题。51 如果不考虑其他损失和市场波动，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益计算结果为( ) 万元。（A）48.6（B） 43.74（C） 54（D）3652 假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为( )元。（A）46875（B） 37500（C） 45000（D）4090953 在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为 5 万元，则房屋的现值为( )万元。（A）220（B）
20、215（C） 210（D）20554 在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值 250 万元，写字楼年总纯收益为 50 万元，则土地的纯收益为( )万元。（A）50（B） 51（C） 48（D）5255 如果其他条件不变，假定土地的纯收益为 50 万元，则土地总价格为( )万元。（A）648（B） 658（C） 678（D）698四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 某公司于 2003 年 11 月，出资 150 万元以有偿
21、出让方式取得一宗地的 50 年土地使用权，并于 2005 年 11 月以 300 万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008 年 11 月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为 3 亩，土地开发程度为“五通一平” ，其所属建筑物面积为 2500m 2，砖混结构，经济耐用年限为 50 年，残值率为 2。 (2)2003 年一 2008 年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨 8。 (3)2008 年 11 月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为 300 元m 2，开发程度为“五通一平”的土地开发费为 200 元m 2，
22、土地的开发周期平均为 2 年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的 10。 (4)当地银行一年期贷款利率为 12，与该宗地类似土地的开发投资回报率为 15、土地增值收益率为 15、土地还原率为 10。 (5)该类建筑物的重置价为 1500 元m 2。 2008 年 11 月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。57 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于 2002 年 6 月 1 日取得，年限为 40 年，容积率为 2.00。酒店共 20 层，总建筑面积为 30000
23、平方米。收集到酒店其他有关情况如下：(1)15 层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000 平方米，平均每天总经营收入为 10 万元，总经营成本为 6 万元：(2) 6-20 层为酒店客房，建筑面积为 22500 平方米，其中：酒店客房有单司 68间(其中普通单间有 38 间，118 元/天，豪华单间 30 间，158 元/天)，标隹双人间158 间(其中普通标间为 98 间，188 元/天，豪华标间 60 间.258 元/天)，套房 58 间(其中普通套房为 38 间，288 元/天，豪华套房有 20 间，388 元 7 天)，总统套房 8间(988 元/ 天) ，全部入
24、住率为 70%;(3)该酒店取得土地使用权后 2 年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限 50 年，建筑物残值率为 0%：(4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少 7 万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008 年 6 月 1 日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的 10%，其不动产综合还原率为 8%;客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为 7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为 3800 元/平方米; 未来资金贴现率固定设为 7%)。
25、57 某公司于 2003 年 11 月，出资 150 万元以有偿出让方式取得一宗地的 50 年土地使用权，并于 2005 年 11 月以 300 万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008 年 11 月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为 3 亩，土地开发程度为“五通一平” ，其所属建筑物面积为 2500m2，砖混结构，经济耐用年限为 50 年，残值率为 2%。 (2)20032008 年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨 8%。 (3)2008 年 11 月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为 300 元/m
26、2，开发程度为“五通一平”的土地开发费为 200 元/m 2，土地的开发周期平均为 2 年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%。 (4)当地银行一年期贷款利率为 12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为 15%、土地增值收益率为 15%、土地还原率为 10%。 (5)该类建筑物的重置价为1500 元/m 2。58 2008 年 11 月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。五、判断题59 最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予
27、以确定。( )（A）正确（B）错误60 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。( )（A）正确（B）错误61 承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。( )（A）正确（B）错误62 地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。( )（A）正确（B）错误63 替代原理是市场比较法的理论基础。( )（A）正确（B）错误64 采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为 60 年，待估宗地的剩余使用年期为 50 年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低 20。( )（A）正确（B）错误65 在采用市场比
28、较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格 1000 元平方米，设其区域条件指数为 100，评估对象的区域条件与之相比指数为 110，则经区域因素修正，评估对象的价格为 1100 元平方米。( )（A）正确（B）错误66 运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少两个。( )（A）正确（B）错误67 正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。( )（A）正确（B）错误68 成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。( )（A）正确（B）错误69 成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。 ( )（A）正确（B）错误70 土地取得费按该地块被征用前 3
29、年平均产值的 610 倍计算。( )（A）正确（B）错误71 若土地取得费 10 万元亩，开发费用 10 万元亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为 10，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为 2 万元亩。( )（A）正确（B）错误72 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。( )（A）正确（B）错误73 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。( )（A）正确（B）错误74 同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。( )（A）正确（B）错误75 对于城市商业用地来说，其使用价值随距离街道距离的增加而减少
30、；对于城市住宅用地而言，其使用价值可能随距离街道距离的增加而增加。( )（A）正确（B）错误76 一般情况下，一条街道只设一个路线价区段，但在比较特殊的情况下，可是设定两个或更多的路线价区段。( )（A）正确（B）错误77 路线价估价法是可同时对大量宗地进行评估的方法，但是只适用于城市的估价。( )（A）正确（B）错误78 虽然最后的估价额主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。( )（A）正确（B）错误土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 19 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 C【试题解析】 土
31、地的价格很可能会发生变化，所以要进行期日修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。市场平稳，土地价格变化较小，或者没有变化，可不进行交易日期的修正。【知识模块】 市场比较法2 【正确答案】 D【试题解析】 成本逼近法评估中的年期修正系数计算公式是 11/（1+r ）n【知识模块】 成本逼近法3 【正确答案】 D【试题解析】 路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。【知识模块】 路线价法4 【正确答案】 C【试题解析】 正三角形临街地，取其高度一半作为临街深度，【知识模块】 路线价法5 【正确答案】 D【试题解析
32、】 应当算出出租柜台营业面积占商店总营业面积的比率，用商店用地总面积进行折算出出租柜台分摊的土地面积。【知识模块】 基准地价系数修正法6 【正确答案】 D【知识模块】 综合练习7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 D10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 A 17 【正确答案】 A 18 【正确答案】 C19 【正确答案】 D20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【
33、正确答案】 A27 【正确答案】 A【试题解析】 资产置换问题也是市场价格，就是买卖价格。28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 特殊的、偶然的要素所带来的收益不是客观收益。【知识模块】 综合练习32 【正确答案】 B,C【知识模块】 综合练习33 【正确答案】 B,C,D34 【正确答案】 B，C ，D，E35 【正确答案】 A，B，D 36 【正确答案】 A，B，C，D37 【正确答案】 A,C,D 38
34、【正确答案】 A,C,E39 【正确答案】 A，B，C，D 40 【正确答案】 B,D,E41 【正确答案】 A，D 42 【正确答案】 A,E43 【正确答案】 A,B,D44 【正确答案】 A,B,D,E45 【正确答案】 A,C,D,E46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 B,C,D48 【正确答案】 B,D49 【正确答案】 B,C50 【正确答案】 A,B,D三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 D53 【正确答案】 D54 【正确答案】 C55 【正确
35、答案】 C四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 【正确答案】 (1)计算土地价格(利用成本逼近法)：1)土地取得费=300 元m 22)土地开发费=200 元m 23)投资利息=300 元m 2(112 2-1)+200 元m 2(112 1-1)=100 32 元 m24)投资利润 =(300+200)元m 215=75 元m 25)成本价格= 土地取得费+土地开发费 +利息 +利润=(300+200+10032+75)元m
36、2=67532 元m 26)土地增值=67532 元m 215=10130 元m 27)土地无限年期价格=土地成本价+土地增值=(67532+10130)元m 2=77662 元m 28)单位宗地价格9)宗地总价：85107 元m 232000m22=1 702 140 元(2)计算建筑物价格 1)建筑物重置价格=1 500 元m 22 500m2=3 750 000 元 2)建筑物折旧额=3750000 元48=234 375 元 3)建筑物现值=(3 750 000-234 375)元=3 515 625 元(3)计算不动产现值 1)不动产现值=(1 702 140+3 515 625)元
37、=5 217765 元522 万元 2)单位不动产现值=5 217 765 元2 500m22 087 元m 257 【正确答案】 计算房地产总价值： 1.计算 1-5 层房地产价值 (1)年净经营收益=(10-6-1010%)365=1095(万元) (2)1-5 层价值=10951-1/(1+8) 34/8%=12687.69(万元) 2. 计算 6-20 层房地产价值 (1) 单间年潜在毛收入=(38118+30158)3654=336.68(万元) (2)标准间年潜在毛收入=(98188+60258)365=1237.50( 万元) (3)套房年潜在毛收入=(38288+20388)3
38、65=682.70(万元) (4)总统套房年潜在毛收入=8988365=288.50(万元 ) (5)620 层年净收益=(336.68+1237.50+682.70+288.50)70%=1781.77(万元) (6)620 层价值=1781.771-1/(1+7%) 34/7%=22902.89(万元) 3.计算估价对象房地产在估价基准日得收益价值 12684.69+22902.89=35590.58(万元) 计算房屋现值 1.建筑物重置造价=380030000=11400(万元) 2.计算建筑物折旧 (1) 物理折旧=4/3811400=1200(万元) (2)功能折旧=7/7%1-1/
39、(1+7%) 34=89.98(万元) 3.房屋现值=11400-1200-89.98=10110.02(万元) 计算地价 1.土地总价=35590.58-10110.02=25480.56(万元) 2.土地单价=25480.5610000/300002.00=17157( 元/ 平方米)58 【正确答案】 1.方法选择根据所给资料，应采用成本法评估该房地产现值。2计算步骤(1)计算土地价格利用成本逼近法计算土地价格：1)土地取得费=300.00元/m 22)土地开发费=200.00 元/m 23)投资利息=300.00(1.122-1)+200(1.121-1)=100.32(元/m 2)4
40、)投资利润 =(300.00+200.00)15%=75.00(元/m 2)5)成本价格=土地取得费+土地开发费+ 利息+利润=300.00+200.00+100.32+75.00=675.32(元/m 2)6)土地增值=675.3215%=101.30(元/m 2)7)土地无限年期价格 =土地成本价+土地增值=675.32+101.30=776.62(元 /m2)8)单位宗地价格79)宗地总价8(2)计算建筑物价格 1)建筑物重置价格=15002500=3750000.00(元)2)建筑物折旧额 93)建筑物现值=3750000.00-234375.00=3515625.00(元)(3)计算
41、不动产现值 1)不动产现值=1702140.00+3515625.00=5217765.00(元)522(万元)2) 单位不动产现值=5217765.00/25002087(元 /m2)五、判断题59 【正确答案】 A【试题解析】 最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。【知识模块】 土地估价概念60 【正确答案】 B【试题解析】 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。【知识模块】 收益还原法61 【正确答案】 B【试题解析】 利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市
42、场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，【知识模块】 收益还原法62 【正确答案】 A【试题解析】 收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论【知识模块】 收益还原法63 【正确答案】 A【试题解析】 市场比较法正是以替代原理为主要理论依据。【知识模块】 市场比较法64 【正确答案】 B【试题解析】 计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算： K=1-1(1+r) m /1-1/（1+r ） n 式中：K将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数； r 土地还原率； m待估宗地的使用权年期； n比较案例的使用权年期。【知识模块】 市场比较法65 【正确答案】 A【试题解析】 评估对象价格=正常交易案例价格评估对象与之相比指数/正常交易案例区域条件指数。【知识模块】 市场比较法66 【正确答案】 B
