1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 20 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 评估别墅等独立居住用地，一般应首选( )。（A）市场比较法（B）收益还原法（C）成本逼近法（D）剩余法2 市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为( )。（A）替代价格（B）相关价格（C）等同价格（D）比准价格3 用市场比较法估价时，下列( )情况下可不进行交易日期的修正。（A）地价上涨（B）地价下跌（C）地价平稳（D）地价不明4 剩余法评估中，开发建设周期的长短对( )有影响。（A）租售价格（B）开发效益（C）开发成本（D）开发
2、质量5 采用平均深度百分率编制深度百分率表时，百分率呈( )现象。（A）递减（B）递增（C）剧减（D）剧增6 临街宗地的接近街道部分的地价通常( )远离街道部分的地价。（A）高于（B）低于（C）等于（D）约等于7 某工业用地，其土地年纯收益为 6 万元，土地还原率为 60，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。（A）903（B） 946（C） 983（D）1008 某待估宗地所处区域基准地价为 500 元平方米，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-013，年期、期日、容积率修正系数分别为 097、106、151，则采用基准地价系数修正法评
3、估该宗地地价为( ) 元平方米。（A）500（B） 503（C） 675（D）8779 对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是( )。（A）将因素两两之间都进行比较（B）某一因素权重有可能是零（C）为使结果更准确，可结合特尔斐测定法（D）可在因素集合中设置一虚拟目标10 对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用( )计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。（A）成本逼近法（B）成本法（C）剩余法（D）收益法11 土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括（ ）不同。（A）表示方式（B）价格基础（C）生产成本（D）形成时间12 一般情况下，对普通的工业建筑物进行评
4、估时，经常以( )来代替其重置价格。（A）重建成本（B）重置成本（C）建筑成本（D）生产成本13 地价动态监测范围不包括( )。（A）国家级城市（B）省级城市（C）城市级（D）县级市14 现场勘察过程中，( )是一个必不可少的记录手段，且在一定程度上是最具有真实性的，因而最具有说服力。（A）影像记录（B）文字记录（C）草图记录（D）模型记录15 土地的自然灾害情况调查不包括( )。（A）灾害发生的频率（B）灾害所带来的影响（C）灾害的强度（D）灾害的持续时间16 自用土地或待开发土地的纯收益可采用( )求取。（A）比例法（B）平均法（C）比较法（D）最值法17 采用收益还原法评估承租土地使用权
5、价格，又称( )租金还原法。（A）差额（B）平均（C）综合（D）比例18 关于是否进行年期修正的具体分析不包括( )。（A）当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正（B）当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正（C）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余所有权年期修正（D）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正19 不属于剩余法需要注意的假设和限制条件的是( )。（A）假设在开发期间的地租量不满足需求（B）尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法
6、估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据（C）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入（D）假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响20 基准地价的市场( ) 等作用，要求评估出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力。（A）风险性（B）导向性（C）盲目性（D）滞后性21 按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地( )是决定土地收益和价格的最主要因素。（A）功能（B）面积（C）质量（D）位置22 对一些土地条件差异造成的地价差异，可采用系数修正的方法，将样本地价修正
7、到区域内规定条件的地价标准，再用数理统计方法检验数据的( )。（A）准确性（B）可靠性（C）精度性（D）严谨性23 公园绿地属于城镇土地定级的（ ）因素。（A）环境质量（B）城镇基础设施（C）公用服务设施（D）绿化状况24 由于政府是最大的地产主，（ ）为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）成交地价25 全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括（ ）。（A）固定资产投资（B）价格指数（C）通货膨胀率（D）进出口总额26 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（ ）四者的内在联系。（A）估价原则（B）估价方法（C）不动产自身状
8、况（D）不动产市场状况27 某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为 300 元m 2，根据国土资源部关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知(国土资发2006307 号)的规定，该市工业用地出让最低限价为 284 元m 2， 2008 年 8 月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元m 2。（A）210（B） 240（C） 284（D）30028 在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为 100，区级中心的规模指数为 50，小区级中心规模指数为 20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为 ( )。（A）100、50、20（B） 50、30
9、、20（C） 100、30、20（D）59、29、1229 下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。（A）人口密度控制、用地结构（B）建筑物密度、容积率（C）区域交通管制、用地结构（D）公用设施条件、容积率30 在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是( )。（A）划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权（B）二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当（C）二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金（D）由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易二、多项选择题每题的备选项中，至少有
10、两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 替代原则可以在( ) 估价方法中得以应用。（A）路线价法（B）市场比较法（C）基准地价系数修正法（D）收益还原法32 地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行( )的过程。（A）观测（B）记录（C）描述（D）整理（E）评价33 从一般意义上说，土地估价具有( )的功能。（A）价值信息披露（B）风险勘察（C）价值资料存档（D）引导市场方向（E）价值鉴证34 美国雷利? 巴洛维教授在 土地资源经济学不动产经济学一书中指出，确定还原率主要采用的方法
11、包括( )。（A）累积法（B）比例法（C）投资分段理论（D）加总法（E）对比选择法35 马克思关于地租资本化中的利息率提到的利息率的可能性包括( )。（A）平均利息率（B）普通利息率（C）资本增值率（D）贷款利息率（E）银行存款利率36 市场比较法的特点是( )。（A）市场比较法具有现实性，有较强的说服力（B）市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”（C）市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键（D）市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调（E）交易资料的可靠性37 开发后土地的真正地租要高于原土地的真正地租，
12、这个增加的地租额就是由于土地性能改变而带来的，因而同样应归土地所有者所有，成为国家还应获取的地租收益，这样在成本逼近法中计算的地租收益就由两部分组成，即( )。（A）土地开发费收益（B）土地原收益（C）土地税金收益（D）土地增值地租收益（E）土地取得费收益38 剩余法主要适用于( )等类型的土地估价。（A）待开发土地的估价（B）待拆迁改造的再开发房地产的估价（C）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价（D）业主已经入住的房屋（E）仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用39 根据调查的土地
13、条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括( )。（A）土地覆盖率（B）工作性质（C）建筑装修档次（D）建筑容积率（E）建筑高度40 资料整理完成后，需要对基准地价进行进一步的研究，包括( )。（A）发布机构（B）级别划分（C）发布时间（D）功能范围（E）有效时间41 路线价估价法特别适用于( )或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。（A）土地课税（B）土地重划（C）耕地规划（D）征地拆迁（E）道路评估42 求得样点宗地单位地价的方法包括( )。（A）收益还原法（B）市场平均法（C）叠加法（D）市场比较法（E）几何法43 土地定级原则包括
14、( )。（A）综合分析原则（B）地域分异原则（C）主导因素原则（D）土地收益差异原则（E）宏观和微观相结合原则44 基准地价的特点包括( )。（A）全域性（B）有限期（C）平均性（D）统一性（E）时效性45 影响土地位置优劣的因素主要有( )。（A）交通条件（B）生活环境（C）基础设施（D）土地使用范围（E）商业服务业的繁华程度46 城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含（ ）。（A）城镇商业活动强度（B）城镇人口规模（C）城镇对外辐射规模（D）城镇人口密度（E）城镇工业经济规模47 标定地价的主要作用有（ ）。（A）确定土地出让价格的依据（B）国家行使优先购买权的依据（C）核定地产增值，征收土
15、地增值税和管理地产市场的标准（D）企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准（E）明确土地所有权的依据48 在城镇土地分等中，下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有( ) 。（A）人口密度（B）城镇对外辐射能力（C）区域农业人口人均耕地（D）区域固定资产投入强度（E）区域国内生产总值49 下列资料中，( ) 可以作为确定土地还原利率的依据。（A）借贷利息率（B）存款利息率（C）各行业投资收益率（D）不动产租金资料（E）土地开发及建筑成本资料50 土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有( )。（A）以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核
16、估价对象产权（B）以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性（C）以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分（D）以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程（E）以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 某国有企业甲获准于 2001 年 12 月 31 日在所使用的国有划拔土地上建成一综合大楼，总建筑面积为 13 200 m2，建筑容积率为 2 4。该大楼 12 层为商场，商场建筑面积为 4 300m2，两
17、层建筑面积相同；34 层为办公楼，建筑面积为 3 800m2，两层建筑面积相同；4 层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。回答问题。51 甲企业为完善土地产权，于 2008 年 12 月 31 日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有( )。（A）应分用途登记（B）按综合用途对全部土地进行登记（C）住宅部分不能由企业办理土地登记手续（D）住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续52 该企业一职工冯某分配到 6 层一套三室一厅单元住房，建筑面积为 88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009 年 12 月 31 日冯某将其
18、住房出售给张某，对所涉及土地应办理的手续有( )。（A）依法获得土地补偿（B）依法办理土地登记手续（C）依法交纳土地占用费（D）应依法交纳土地出让金53 企业甲为融资需要，于 2009 年 12 月 31 日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构 A 接受委托后，首先应明确的内容有( )。（A）估价日期（B）评估基准日（C）评估目的（D）评估对象54 企业甲为融资需要，于 2009 年 11 月 31 日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括( )
19、 。（A）市场比较法（B）路线价估价法（C）基准地价系数修正法（D）成本逼近法55 土地估价机构 A 选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为 3 800 元m 2(建筑面积)，剩余法评估结果为 3 100 元m 2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款 500 万元，要求估价机构的评估值最好能达到 760 万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是( )。（A）可建议增加抵押物的期限（B）可建议扩大抵押物的权限（C）可建议增加抵押物的建筑面积（D）可建议增加其他抵押物四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算
20、结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 某工业开发区于 1999 年 5 月底取得农地使用权年限为 50 年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为 15 万元/亩，土地“五通一平” 开发费用(含税费)平均为 2 亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平 ”土地开发周期平均为 2 年，如果第一年投入开发费用的 40%，第二年投入 60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率 10%，交易税费为熟地售价的 6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15
21、%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的 70%。当地类似土地开发的增值收益率为 20%，土地资本化率为 12%。试根据以上资料估算 2001 年 5 月底开发完成后出售土地的平均单价。57 有一成片荒地需要估价。已知该成片荒地的面积为 4 平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为 50%，附近地区与之位置相当的小块“ 五通一平” 熟地的单价为 1000 元/平方米，开发期需要 3 年。将该成片荒地开发成“ 五通一平” 熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.5 亿元，贷款年利率为 10%，投资利润率为 20%。当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让
22、价格的 5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。估算该成片荒地的总价和单价。57 企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地，规划建设 4 万平方米综合大楼和 2 万平方米公寓，预计 2 年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为 6000 元/平方米，公寓售价为4500 元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为 2100 元/ 平方米，公寓为 1800 元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第 1 年投入 40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为 5.5%，开发利润为总售价的 15%，销售税费为
23、售价的5.5%。根据以上条件，试计算:58 该宗地在规划条件下的土地使用权价格;59 经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到 14000 平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。60 三、某企业拥有 A 宗地的划拨土地使用权，并于 2002 年 9 月 1 日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期 20 年，实际支付的年租金为 10 元/平方米。A 宗地土地面积为 30000 平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A 宗地周边有
24、三宗条件相似的工业用地，具体情况如下 :(1)B 宗地: 占地 45亩，于 1998 年 9 月 1 日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了 300 万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费 540 万元。据调查，从 1998 年 9 月 1 日到 2002 年 9 月 1 日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了 20%和 30%。(2)C 宗地: 占地25000 平方米，于 1998 年 9 月 1 日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照 2002 年 9 月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可
25、达55 万元。(3)D 宗地:占地 3.5 公顷，于 2002 年 9 月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平 “条件下作价 425 元/平方米。B、C、D 三宗地与 A 宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表表中数值表示 B、C、D 各宗地与 A 宗地的比较，负值表示案例宗地比 A 宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于 A 宗地。根据当地 2002 年 9 月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要 1 年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为 1.5%，需按季度按复利计算利息 ;土地开发的投资回报率
26、为 10%;土地增值收益率为 20%;土地还原率取 6%相对 A 宗地而言，其50 年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高100 元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高 60 元/ 平方米。根据以上条件，试回答以下问题:(1) 以 B、C、D 作为比较案例，利用市场比较法测算宗地 A 于2002 年 9 月 1 日的土地价格;(2)测算宗地 A 于 2002 年 9 月 1 日的市场年租金;(3)测算宗地 A 于 2002 年 9 月 1 日的承租土地使用权价格。五、判断题61 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理
27、与方法基本相同。( )（A）正确（B）错误62 土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。( )（A）正确（B）错误63 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。( )（A）正确（B）错误64 收益还原法的关键是还原利率的确定。( )（A）正确（B）错误65 地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。( )（A）正确（B）错误66 采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为 60 年，待估宗地的剩余使用年期为 50 年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低 20。( )
28、（A）正确（B）错误67 成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。( )（A）正确（B）错误68 土地取得费按该地块被征用前 3 年平均产值的 610 倍计算。( )（A）正确（B）错误69 在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。( )（A）正确（B）错误70 征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。( )（A）正确（B）错误71 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。( )（A）正确（B）错误72 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。( )（A）正确（B
29、）错误73 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。( )（A）正确（B）错误74 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )（A）正确（B）错误75 剩余法中不用计算利息的项目是地价。( )（A）正确（B）错误76 同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。( )（A）正确（B）错误77 路线价估价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。( )（A）正确（B）错误78 同一区域中，不同利用类型的土地，有不同的基准地价标准。( )（A）正确（B）错误79 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。
30、( )（A）正确（B）错误80 虽然最后的估价额主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。( )（A）正确（B）错误土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 20 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 A【试题解析】 根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市场比较法。成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。【知识模块】 收益还原法2 【正确答案】 D【试题解析】 市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。【知识模块】 市场比较法3 【正确答案】 C【试题解
31、析】 土地的价格很可能会发生变化，所以要进行期日修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。市场平稳，土地价格变化较小，或者没有变化，可不进行交易日期的修正。【知识模块】 市场比较法4 【正确答案】 C【试题解析】 开发周期越长，开发成本越大。【知识模块】 剩余法5 【正确答案】 A【试题解析】 根据平均深度百分率编制深度百分率表的数字可知道。【知识模块】 路线价法6 【正确答案】 A【试题解析】 越接近街道，受路线价影响越大，地价越高。【知识模块】 路线价法7 【正确答案】 B【试题解析】 工业用地法定最高年期为 50 年，其土地使用权价格为 661-1（16） 5094.6【知识模
32、块】 综合练习8 【正确答案】 C【试题解析】 5000.870.971.061.51=675【知识模块】 综合练习9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A 15 【正确答案】 D 16 【正确答案】 C 17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C 19 【正确答案】 A 20 【正确答案】 B21 【正确答案】 D22 【正确答案】 A23 【正确答案】 C24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 B29 【正确答案】 B30 【正确答
33、案】 A二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 路线价法、市场比较法、基准地价系数修正法的理论基础都是替代原则。【知识模块】 综合练习32 【正确答案】 A,C,E33 【正确答案】 A，E 34 【正确答案】 C,D,E 35 【正确答案】 A,B,C,D 36 【正确答案】 A，B，C，D 37 【正确答案】 B，D 38 【正确答案】 A,B,C,E 39 【正确答案】 A,C,D,E40 【正确答案】 A,B,C,E 41 【正确答案】 A，B，D42 【正确答案】
34、A，D 43 【正确答案】 A,B,C,D44 【正确答案】 A,B,C,E45 【正确答案】 A,B,C,E46 【正确答案】 B,D,E47 【正确答案】 A,B,C,D48 【正确答案】 A，B，D，E49 【正确答案】 A,B,C,D50 【正确答案】 A,B,C,D三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C 52 【正确答案】 B,D 53 【正确答案】 B,C,D 54 【正确答案】 D 55 【正确答案】 C四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公
35、式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 【正确答案】 该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为： 开发区某宗地的单价 单位面积土地取得费用15 万元/亩 150 000 元/666.67 平方米 225(元/平方米) 单位面积土地开发费用200000000 元/1000000 平方米 200(元/平方米) 单位面积利息225(1+10%) 2-1)+20040%(1+10%)1.5-1)+60%(1 +10%)0.5-1 65.37(元/平方米) 单位面积利润(225+200)15%63.75(元
36、/平方米) 设开发后的售价为 V，则： 单位面积销售税费V6% 单位面积土地增值收益(225+200+65.37+V6%)20% 98.07+0.012V 可销售面积土地单价 V 840.63+0.1029V V937.05(元/平方米) 单位可销售面积 48 年使用权价格937.05 933(元/平方米) 所以，2001 年 5 月底开发完成后出售土地 48 年使用权的平均单价为 933 元/平方米。57 【正确答案】 设该成片荒地的总价为 V。 该成片荒地开发完成后的总价值10004 000 00050%20 亿(元) 开发成本和管理费用等的总额2.5410(亿元)投资利息总额(V+V4%
37、)(1+10%) 3-1)+10(1+10%)1.5-1) 0.344V+1.536(亿元) 转让税费总额205%1( 亿元) 开发利润总额(V+V4%+10)15%0.156V+1.5(亿元) 购买该成片荒地的税费总额V4%0.04V( 亿元) V20-10-(0.344V+1.536)-1-(0.156V+1.5)-0.04V V 3.873(亿元) 故： 荒地总价3.873( 亿元) 荒地单价96.83(元/平方米) 。58 【正确答案】 宗地总地价：12253.59 万元，单位地价：9190.20 元平方米59 【正确答案】 甲方除可获得 14000 平方米综合楼外，还可获得 1158
38、9.11 平方米的公寓。60 【正确答案】 题解一：(1)A 宗地单位地价： 383.86 元平方米，总地价： 1151.58 万元(2)A 宗地的市场年租金：24.35 元平方米(3)A 宗地的承租土地使用权价格：单位价格：152.02 元平方米总价格：456.06 万元题解二：(1)A 宗地单位地价： 379.04 元平方米，总地价： 1137.12 万元(2)A 宗地的市场年租金：24.05 元平方米(3)A 宗地的承租土地使用权价格：单位价格：148.85 元平方米总价格：446.55 万元五、判断题61 【正确答案】 A【试题解析】 这是土地价格的一般属性。【知识模块】 土地估价概念62 【正确答案】 A【试题解析】 这是土地价格的根本属性。
