1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 3 及答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。1 经营性企业在经营过程中的总费用包括( )。（A）销售成本（B）销售费用（C）销售税金（D）经营利润2 在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是( )。（A）若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数（B）若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条
2、件指数后，比较确定相应的修正系数（C）若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数（D）若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数3 在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有( )。（A）相邻房地产的交易（B）买方或卖方以往存在业务关系（C）买方或卖方不了解市场行情（D）受债权债务关系的响4 剩余法可用于确定( ) 。（A）投资者获取待开发场地所能
3、支付的最高价格（B）具体开发项目的预期利润（C）在市场上出售开发项目的合理价格（D）开发项目中的最高控制成本费用5 在计算期日修正时，可以采用( )的变动率来进行分析。（A）市场交易额（B）地价指数（C）房屋价格指数（D）物价指数6 政府对地价上涨进行干预，其作用是( )。（A）保证政府对土地的绝对控制权（B）满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产的浪费，发挥出土地的综合效益（C）使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调（D）促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化7 目前主要的地价管理政策有( )。（A）对土地使用权的转移有优先购买权（B）可以按经济和城市建设的需要
4、，对单位和个人的土地使用权实行提前收回（C）对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预（D）征收土地增值税，防止不正常交易8 关于土地价格，说法正确的有( )。（A）地价具有明显的地区性和个别性（B）地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度（C）土地市场是不完全的市场（D）土地价格的高低由其生产成本决定9 根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有( )。（A）能直接反映地租地价的资料（B）土地征用拆迁中涉及的费用资料（C）房地交易、出租中包含的地价资料（D）企业经营活动中利用土地效益资料10 根据城镇土地估价规程，基准地价工作底图为( )。（A）大城市 1:20 00
5、01:10 000（B）中等城市 1:10 0001:5000（C）小城市以下 1:50001:1000（D）小城市以下 1:50001:50011 下列关于还原利率的说法正确的是( )。（A）土地还原利率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率（B）还原利率可分为土地还原利率和建筑物还原利率（C）对于投资风险大的房地产项目，其还原利率一般偏低（D）从理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率12 下列说法正确的是( )。（A）征地过程实质上是一种土地买卖活动，只是带有强制性（B）成本逼近法中，计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值（C）成本逼近法中的成本是
6、指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值（D）土地成本的增加便会导致土地价格的上涨13 利用地价资料评估基准地价的常用模型有( )。（A）指数模型（B）算数平均数模型（C）多元线性模型（D）生产函数模型14 成本法投资回报率考虑因素为( )。（A）开发土地的类型（B）开发周期的长短（C）土地的面积（D）开发土地所处的政治经济环境15 剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为( )。（A）不动产的总价（B）预付总资本（C）建筑费专业费（D）房地产售价16 市场比较法的适用条件为( )。（A）要有足够的比较案例（B）交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性（C）交易资料可靠性（D
7、）合法性17 基准地价的特点为( )。（A）全局性（B）分用途（C）平均性（D）有限性和实效性18 城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为( )。（A）测算以货币形态的土地收益为主（B）测算必须从企业利润入手（C）测算统一以商服业利润为计算的标准（D）宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性19 为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则( )。（A）签订估价合同（B）争取服务，争取时效（C）提高估价质量（D）适应国际化要求20 农用地价格影响因素为( )。（A）种植作物种类（B）自然因素（C）社会经济因素（D）特殊因素二、计算题答案要求列出算式、计算过程和计
8、算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。21 某工业开发区于 2001 年 5 月底取得农地使用权，年限为 50 年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为 30 万元/亩，土地“五通一平” 开发费用(含税费)平均为 3 亿元/平方公里。征地完成后，“ 五通一平” 土地开发周期平均为 2 年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入 60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率 6%，当地允许的开发商投资利润率为土
9、地取得费用与开发费用之和的 15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的 70%。当地类似土地开发的增值收益率为 20%，土地还原率为 12%。试根据以上资料估算 2003 年 5 月底开发完成后出售土地的平均单价。22 估价对象概况：本估价对象是一幢 2 层楼宾馆，1993 年 7 月建成完工并投入使用。该旅馆拥有 46 个客房，其中 32 个单人间，14 个标准间，客房使用面积为1158 平方米；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约 15 公里，交通便利；年营业天数为 351 天。该旅馆的主要客人是商务旅游人士。旅馆占地3628 平方米，基准地价为 560 元/平方米，建
10、筑成本约为 1 780 000 元。估价要求：评估该旅馆房地产 2001 年 7 月 20 日的市场价值。23 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 4 平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 50%；附近地区与之位置相当的小块“ 五通一平”熟地的单价为 1000 元/平方米，开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“ 五通一平”熟地的开：发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.5 亿元；贷款年利率为 10%；投资利润率为 20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。估算该成片荒地的总价和单价。土
11、地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 3 答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。1 【正确答案】 A,B,C,D2 【正确答案】 A,D3 【正确答案】 A,C,D4 【正确答案】 A,B,D5 【正确答案】 B,C6 【正确答案】 B,C,D7 【正确答案】 A,B,C,D8 【正确答案】 A,B,C9 【正确答案】 A,B,C,D10 【正确答案】 A,B,C11 【正确答案】 A,D12 【正确答案】 B,C13 【正确答案】 A,B14 【正确答案】 A,B,D15 【正确答案】 A,B16 【正确
12、答案】 A,B,C,D17 【正确答案】 B,C,D18 【正确答案】 A,B,C,D19 【正确答案】 A,B,C,D20 【正确答案】 A,B,C,D二、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。21 【正确答案】 (一) 审题 (1) 明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的开发完成后出售土地的平均单价。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土
13、地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。 2解题思路 由于题目所给条件比较间接，解题思
14、路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，确定土地剩余的使用年期。 基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和土地出让金分别进行年期修正，均修正为剩余使用年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。 (三)公式与计算步骤 该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为： 开发区某宗地的单价(取得开发区用地总成本+开发区土地开发总成本+正常的开发利润总额)/(开发区总面积可转让土地面积的比率 用途、区位
15、等因素修正系数) 单位面积土地取得费用30 万元/亩 300000 元/666.67 平方米 450(元/ 平方米) 单位面积土地开发费用300000000 元/1000000 平方米 300(元/平方米) 单位面积利息450(1+10%)2-1+30040%(1+10%)1.5-1+60%(1 +10%)0.5-1 121.73( 元/平方米) 单位面积利润(450+300)15%112.5(元/平方米) 单位面积土地增值收益(土地取得费+土地开发费+利息 +利润)土地增值收益率 (450+300+121.73+112.5)20% 196.85(元/平方米) 可销售面积土地单价 (450+3
16、00+121.73+112.5+196.85)/70% 1687.26(元/平方米) 单位可销售面积 48 年使用权价格1687.261-1/(1+12%) 481679.94(元/平方米) (四 )难点与常见错误分析 1难点 对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，题目更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度： (1)某些条件比较隐讳。题目未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。 (2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应
17、为 48 年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。 2常见错误分析 (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。 (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“ 万元/ 亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米” 。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，“亩” 与“平方米”之间的换算，可采用 “1 亩666.67 平方米”或“1 亩1/0
18、.0 015 平方米”，1 公顷15 亩10 000 平方米。 (3) 利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即 1 年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为 0.5 年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。 假若题目土地开发周期未超过 1 年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。 (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。 (5)未做年期修正或修正错误。如
19、：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为 49 年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为 50 年。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价无限年地价/土地还原率 年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。 (6)题目未给出土地增值收益率，但土地增值收益可依据土地出让金确定， (7)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。 (8)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。22 【正确答案】
20、(一) 审题 (1) 明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。 (2)明确估价时点。要求估价时点为 2004 年 11 月，与土地使用权取得的时间存在 5 年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。 (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积，房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率，有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率，土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)方法选
21、择与解题思路 1方法选择 分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本；市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2解题思路 (1)根据房屋出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)计算步骤 (1)选择估价方法。该宗房地产是用于经营的旅馆，为收益性
22、不动产，适用于收益法估价，故：选用收益法。 (2)搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下。 客房部： 单人间价格为 500 元 /夜，标准间为 650 元/ 夜，平均入住率为 50%，团体客人优惠 10%。 旅馆参数： 旅馆的全部使用年限为 50 年，维护成本占建筑物成本的比例约为 0.6%，管理成本约占毛收益的 3%，租金损失风险为毛收益的 4%。 (3)测算该旅馆的年有效毛收益： 年有效毛收益(50032+65014)35150%4 405 050(元) (4)测算年运营成本。 维护成本： 维护成本1 780 0000.6%10 680( 元) 管理成本： 管理成本4 405 05
23、03%132 151.5(元) 租金损失： 租金损失：4 405 0504%176 9.02(元) 可以得出： 年运营成本：+ +10 680+132 151.5+176 202319 033.5(元) (5)计算年净收益： 年净收益年有效毛收益年运营成本 4 405 050319 033.5 4 086 017( 元) (6)确定还原利率，在调节市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上确定还原利率为 10%。 (7)计算旅馆价格，判断净收益基本上每年不变，且因收益年限为有限年限，故具体的收益法计算公式为： Pa/r1-1/(1+r) n 上述公式中的收益年限 n 等于 41 年(因为旅馆于
24、 1993 年建成，使用年限为 50 年，在估价时点已使用 9 年)，则： P4 086 017/10%1-1/(1+10%) 41 P40 039 436( 元) (8)估价结果：根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于 2001 年 7 月20 日的市场价值为 4000 万元。 (四)难点与常见错误分析 1难点 (1)估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。 (2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有几个难点： 计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。
25、计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。 (3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。 2常见错误分析 (1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用
26、年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算。这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。 (3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益二建筑物现值建筑物
27、还原率。有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为 50-545 年。23 【正确答案】 (一) 公式及计算步骤 1适用公式 地价房地产售价建筑费及专业费投资利息开发利润销售税费 2计算步骤 (1)设该成片荒地的总价为P。 (2)该成片荒地开发完成后的总价值 1 0004 000 00050%20 亿(元) (3)开发成本和管理
28、费用等的总额2.5410(亿元) (4)投资利息总额(P+P4%)(1+10%) 3-1+10E(1+10%)1.5-1 0.344P+1.536(亿元) (5)转让税费总额205%1(亿元) (6)开发利润总额(P+P4%+10)15% 0.156 P+1.5(亿元) (7)购买该成片荒地的税费总额P4%0.04 P(亿元) (8)P20-10-(0.344 P+1.536)-1-(0.156 P+1.5) 0.04 P P3.873(亿元) 故： 荒地总价3.873(亿元) 荒地单价 96.83(元/平方米) (二)难点与常见错误分析 1试题难点 本题的难点主要体现在两个方面： (1)用剩
29、余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即 2 年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)，第 1 年投入的 40%，计息期应为 1.5 年；第 2 年投入的60%，计息期为 0.5 年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不
30、一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的 90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，木必考虑税费给付问题。 2常见问题分析 (1)关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：待估地价漏计利息；在开发期超过 1 年的情况下，错误地采用单利计息； 忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。 (2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当作投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。 (3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等，本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应试者往往在这一问题上含糊不清，要么直接采用市场价格，要么采用卖方实际得到价格(扣除销售税费后价格)。
